臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度中簡字第一四七О號
原 告 丁○○
被 告 慶豐商業銀行股份有限公司臺中分公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
右當事人間請求給付酬金事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國八十七年接手臺中市○○區○○街三一八號至三三０ 號案名「歐洲風情畫」整批房屋之銷售，八十七年十月三十一日被告與原告在被 告公司之三樓債權管理部開會決議，該批土地之代書費用均由銀行支理，以利銷 售，並由原告辦理全部房屋之過戶及設定手續。原告遂在被告開立活儲帳號00 00000000─九─００帳戶，被告公司則先匯入新臺幣（下同）拾萬元作 為辦公費用。嗣原告工作陸續完成，其中過戶權狀均由被告公司簽收，至八十八 年六月份原告工作全部完成，被告公司僅匯款柒拾壹萬元，尚欠肆拾壹萬柒仟貳 佰伍拾伍元未付，爰依據民法第四百八十二條及第四百八十六條僱傭契約之法律 關係，請求判決被告應給付原告肆拾壹萬柒仟貳佰伍拾伍元，及自起訴狀繕本送 達翌日起清償日止，按年利率百分之五計算之利息。二、被告則以：原告所稱坐落臺中市○○區○○街三一八號至三三０號整批房屋，案 名「歐洲風情畫」（以下簡稱「歐案」）之公寓大廈，原由案外人誼川建設有限 公司（以下稱誼川公司）所投資興建，該公司於八十一年三月間以坐落臺中市○ ○區○○段八五三地段之土地（即「歐案」坐落之土地）為擔保並設定最高限額 抵押權壹億柒仟肆佰萬元予被告，經陸續向被告申請土地融資借款陸仟肆佰萬元 及營建融資借款陸仟玖佰萬元，惟誼川公司嗣因發生財務危機，無法繼續興建至 完工交屋，整棟大樓只興建至結構體完成，尚未取使用執照以辦理建物第一次所 有權登記。因誼川公司係採預售屋方式銷售，全案至其發生財務危機時已銷售其 中五十九戶，誼川公司因未依與被告約定繳息還本，被告為維護權益，除對誼川 公司主張喪失期限利益應立即全部清償債務外，更將進一步行使抵押權主張拍賣 抵押物即「歐案」土地，並併付拍賣土地上未辦保存登記建物。惟因事涉多位「 歐案」承買人權益（多已繳交約二成買賣價金），部份承買人遂向社團法人臺中 市消費者權益促進會（係政府立案之消費者權益保護團體，以下簡稱消促會）申 訴，該會來函希被告勿以拍賣方式而以其他方法共同協助解決本案，以保護消費 者權益。經消促會積極奔走，最終該會理事庚○○先生向被告表示已與誼川公司 洽妥解決辦法，即有一案外人丙○○先生願意繼續將「歐案」未完工程繼續完工 興建，該案外人丙○○並檢具申請書及協議書向被告申請融資借款；依該會潘先 生向本行表示，因「歐案」已售戶高達五十九戶，若案外人丙○○能繼續興建完 成，使辦妥建物第一次所有權登記（即保存登記），則原承買人產權有保障，當 然願意配合向被告辦理房屋貸款，如此不但眾多承買人權益獲得保障（取得建物
所有權），被告對誼川公司之債權亦能順利收回（承買人向被告所借房屋貸款即 係用以償還誼川公司購屋之尾款）。經被告就消促會所提「歐案」已售戶銀行貸 款欄之金額初估，應可收回被告對誼川公司本金債權一億三仟三佰萬元，故被告 為避免採取執行拍賣程序可能引發更大之糾紛及本身債權確保等考量，同意消促 會所提建議，繼續融資後續完工所須工程款予案外人丙○○先生，故為承買人辦 理不動產產權移轉登記及抵押權設定登記者，應為誼川公司或案外人丙○○先生 ，斷無由被告委任或僱傭原告辦理之道理。嗣案外人丙○○發生財務困難，無法 給付費用予原告，原告乃將已辦妥房屋保存登記於承買人名下之所有權狀全部留 置，致承買人無法持其所有權狀設定抵押權予金融機構，辦理房屋貸款，用以清 償建商價款，被告亦無法就建商所借之土地融資及營建融資等借款，從承買人上 開房屋貸款中求償，被告不願因原告之留置所有權狀問題而全功盡棄，故在消促 會庚○○先生之提議下，希由被告先代墊辦理房屋保存登記及抵押權登記等款項 ，被告公司乃同意承買人只辦理房屋保存登記者（不辦理房屋貸款即無設定抵押 權之必要）每戶代墊壹萬元，若同時辦理房屋保存登記及抵押權設定登記時（辦 理房屋貸款者）每戶代墊壹萬貳仟元，原告亦同意被告此一代為墊款原則，故被 告嗣後即循此一原則依原告交付被告書狀之種類陸續代墊相關款項，原告亦無反 對意見，而陸續收取各次款項，被告與原告間無僱傭或委任關係存在等語置辯， 請求駁回原告之訴。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。本件原 告起訴原請求被告應自八十八年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息，嗣於本院九十年五月二十五日言詞辯論程序時減縮請求被告應自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，揆諸首揭法條，應予准 許。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七 十七條前段定有明文。又原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被 告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求，有最高法院二十年 上字第二四六六號判例可參。
四、本件兩造均不爭執有於八十七年十月三十一日在被告公司三樓債權管理部協商為 承買人辦理不動產產權移轉登記及抵押權設定登記，並由被告先後給付原告壹拾 萬元及柒拾壹萬元之事實，惟原告主張係由被告僱傭其為承買人辦理不動產產權 移轉登記及抵押權設定登記之事實，業據被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭 執點在於：兩造於八十七年十月三十一日在被告公司三樓債權管理部協商之法律 關係為何？經查：
㈠本件歐案之公寓大廈，原由案外人建商誼川公司所投資興建，該公司於八十一 年三月間以坐落臺中市○○區○○段八五三地段之土地（即「歐案」座落之土 地）為擔保並設定最高限額抵押權壹億柒仟肆佰萬元予被告，經陸續向被告申 請土地融資借款陸仟肆佰萬元及營建融資借款陸仟玖佰萬元，惟誼川公司嗣因 發生財務危機，無法繼續興建至完工交屋，整棟大樓只興建至結構體完成，尚 未取使用執照以辦理建物第一次所有權登記；因誼川公司係採預售屋方式銷售
，全案至其發生財務危機時已銷售其中五十九戶，誼川公司因未依與被告約定 繳息還本，被告為維護權益，除對誼川公司主張喪失期限利益應立即全部清償 債務外，更將進一步行使抵押權主張拍賣抵押物即「歐案」土地，並併付拍賣 土地上未辦保存登記建物，惟因事涉多位「歐案」承買人權益，部份承買人遂 向消促會申訴，該會來函希被告勿以拍賣方式而以其他方法共同協助解決本案 ，以保護消費者權益。後由案外人丙○○先生願意繼續將「歐案」未完工程繼 續完工興建，丙○○並檢具申請書及協議書向被告申請融資借款之事實，業據 被告提出他項權利證明書暨抵押權設定契約書影本各一份、誼川公司建築融資 借款之
增補契約影本二份、消促會函影本一份、林克祥申請書及協議書影本各一份為 證，復為原告所不爭執，此部分事實堪信為真實。 ㈡又一般建設公司（以下稱建商）向金融機構辦理土地融資借款（用以購買土地 ）及營建融資借款（用以建造房屋），係先提供該土地就全部所借款項設定最 高限額抵押權以供擔保，俟建物興建完畢辦妥建物第一次所有權登記後，再以 該已分戶獨立登記完整之土地、建物為擔保，就所負債務設定最高限額抵押權 以擔保債務之清償，建商再以該售屋所得收入，以清償金融機構借款；如果係 屬預售屋之買賣，通常承買人大多分期支付買賣價金百分之三十％自備款予建 商，另百分之七十％則向金融機構辦理房屋貸款以償還向建商購屋之買賣價金 （尾款），若建商及承買人皆於同一金融機構借款，則金融機構通常將承買人 所借款項欲交付建商之買賣價金尾款，逕予抵銷建商之土地及營建融資借款， 在建物興建完成後，不論是因買賣須辦理不動產之產權移轉登記，或承買人須 向金融機構辦理房屋貸款所須辦理之抵押權設定登記，基於服務及方便性，通 常由承買人概括授權建商代為辦理，而由建商委任配合之代書業者辦理產權登 記及抵押權設定登記相關手續，所需規費及代書業者酬金則先向承買戶收取， 此乃社會一般通念，此從被告所提出之承買人購屋時與原建商誼川公司所訂「 印章代刻及保管使用委託書」及「房屋代辦貸款委託書」及誼川公司負責人陳 應豐先生、丙○○先生等及被告於八十七年九月四日會商之會議記錄第七點「 房屋保存登記事宜，由丙○○先生委託陳應豐先生全權處理‧‧‧並於八十七 年九月五至戊○○代書處重新整理資料且於八十七年九月七日至中正地政事務 所辦理，所須代辦勞務費暫由丙○○先生代墊。」及第九點「丙○○先生需於 八十七年九月三十日前辦妥第一批土地及建物所有權移轉登記並取得權狀，設 定抵押權完成，辦理銀行分戶房屋貸款」，均可明瞭委任代書為承買人辦理不 動產產權移轉登記及抵押權設定登記者，通常為建商。 ㈢又被告雖有先交付原告壹拾萬元及柒拾壹萬元之事實，為兩造所不爭執，惟活 儲帳號0000000000─九─００帳戶，戶名為誼川公司，有被告提出 之客戶往來科目狀況查詢表一份在卷可稽，是原告稱該帳戶為其所有，顯有不 實。又證人即參與協商之證人己○○於九十年十一月十四日本院審理時證稱： 「八十七年十月三十一日早上九時左右，潘主恩帶原告到我們公司，因為潘先 生有與我們總行協調，請我們公司代墊代書費，但沒有交代金額，由於總行已 經批准，當初是有公文下來，當時對方所提價額，我們不能接受，我們有表示
，已經辦好保存登記的戶數，一戶是一萬元，如果在我們公司有設定抵押的， 一戶是一萬二千元，當時原告也表示同意」，被告於當庭亦表示：「是證人公 司代墊沒錯，但我的意思是，沒有辦貸款的一戶先付壹萬元，有辦貸款的一戶 先付壹萬貳仟元，將來尾款再付，因為規費沒有整數」，本院斟酌兩造協商當 時及前開歐案數度更易建商暨交易上之習慣，認兩造於八十七年十月三十一日 在被告公司三樓債權管理部協商之法律關係，僅是被告為就建商所借之土地融 資及營建融資等借款，順利從承買人房屋貸款中求償，而承擔建商應給付予原 告之部分代書費，是兩造間所成立者，為債務承擔契約，僅雙方對被告承擔債 務之金額認知有所不同而已。是被告主張兩造間並無僱傭或委任關係存在，堪 信為真實。至證人戊○○雖於本院九十一年二月六日審理時證稱：被告有委託 原告從事代書業務，惟經本院隔離訊問結果，對於參與協商人數，證人戊○○ 答稱：「當時有七個人在談」，原告答稱：「當時有五人在場」，彼此說詞不 一，自難採信。
五、縱上所述，兩造間並無僱傭關係存在，原告復無法證明被告有承擔全部代書費之 事實，從而原告主張依僱傭契約之法律關係，請求被告應給付原告肆拾壹萬柒仟 貳佰伍拾伍元酬金，及自起訴狀繕本送達翌日起清償日止，按年利率百分之五計 算之利息，即屬無據，應予駁回。
據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 六 月 五 日 臺灣臺中地方法院簡易庭法官
法 官 劉正中
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十一 年 六 月 六 日 書記官
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