臺灣高等法院臺南分院民事判決 97年度上字第164號
上 訴 人 丁○○
丙○○
乙○○
戊○○
上四人共同
訴訟代理人 吳宏輝 律師
複 代 理人 劉興文 律師
被 上 訴人 己○○
訴訟代理人 吳碧娟 律師
複 代 理人 楊瓊雅 律師
追加 被告 甲○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國97年7月7
日臺灣嘉義地方法院第一審判決（97年度訴字第113 號）提起上
訴，並為訴之追加，本院於98年2 月24日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加部分）由上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡上列廢棄部分，被上訴 人應將坐落嘉義市○○○段246 之15地號土地（下稱系爭土 地）上，如附圖所示甲部分面積69平方公尺之地上物拆除， 並將土地返還上訴人及其他共有人。㈢上列廢棄部分，追加 被告應將坐落同地號土地上，如附圖所示甲部分之檳榔攤占 用部分拆除，並將土地返還上訴人及其他共有人。㈣第一、 二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：（一）按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之； 但請求之基礎事實同一，訴訟標的對於數人必須合一確定 時，追加原非當事人為當事人者，不在此限，民事訴訟法 第446 條、第255條第1項第2款、第5款定有明文。是請求 之基礎事實同一者，上訴人雖得將原訴變更或追加他訴， 無須得被上訴人同意，但所謂請求之基礎事實同一，係指 變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利 益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之 訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有 同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先 後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為
統一解決紛爭者而言，並不包括當事人之追加，觀之民事 訴訟法第255 條第1項第5款，該訴訟標的對於數人必須合 一確定時，追加非當事人之人為當事人者，無需他造同意 規定自明。蓋訴訟標的對於數人必須合一確定時，其基礎 事實無不同一，如其基礎事實同一，包括追加當事人在內 ，則其追加被告逕適用該項規定，自無另為此項規定之必 要，灼然可見。最高法院著有90年度臺抗字第2 號、91年 度臺抗字第8 號裁定意旨足參。本件占用人除被上訴人外 ，被上訴人尚有將系爭土地上建物，出租予追加被告甲○ ○經營大凍腳檳榔城之檳榔攤，爰依法追加甲○○為被告 。
（二）黃溪水並非系爭土地所有權人，其與被上訴人訂立之租賃 契約不生效力，原契約效力應不及於現土地所有權人，惟 原審卻未予採納，顯有未洽之處。又不定期租賃，得隨時 終止契約，故現有所有權人亦可隨時終止租約。縱認契約 有效，被上訴人轉租予第三人（如廣告招牌、私搭鐵架） ，亦應屬違約，現所有權人亦得終止之。況被上訴人租金 未給付全體所有權人，且亦未付租金，若契約有效，現所 有權人亦得終止之。
三、證據：除引用原審之立證方法外，並補提出嘉義埤仔頭郵局 第289號存證信函1份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人 負擔。
二、陳述：除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：（一）被上訴人使用系爭土地有合法占有使用權源：黃溪水與土 地所有權人黃王千金係夫妻關係，由其代理處理家中一切 事務，民國（下同）62年間被上訴人向黃溪水承租系爭土 地，約定租賃期間至系爭土地被政府徵收時為止，並於政 府徵收時黃溪水不補償被上訴人搭建鐵皮屋費用，租金則 自每月新臺幣（下同）4,000 元陸續調整為每月15,000元 ，給付方式84年以前均由被上訴人拿至黃溪水家中，85年 改由上訴人丁○○按月至被上訴人承租之嘉義市○○路23 0之1號收取，再交給黃溪水，黃溪水去世後上訴人丁○○ 再將收取之租金交給黃王千金，嗣黃王千金於92年間去世 ，自92年11月10日起，由上訴人輪流向被上訴人收取租金 至97年2月，自97年3月起上訴人始未向被上訴人收取租金 ，此有黃嘉興、被上訴人配偶鐘張碧娥於原審之證詞，及 鐘張碧娥通知上訴人丁○○之配偶收取租金之錄音譯文， 被上訴人請上訴人丁○○與其兄弟商量調整租金之對話譯
文、被上訴人請戊○○與其叔叔商量調整租金之對話譯文 、中華電信股份有限公司通話明細表可稽，足認兩造間確 有租約關係存在至明。本件租約存於黃溪水與被上訴人間 ，上訴人亦繼承系爭土地並收取租金，數年來均無爭議， 復無任何人出面表示被上訴人未給付租金，本件租約自存 在於系爭土地之全體共有人間，被上訴人有權占有使用系 爭土地。
（二）上訴人無權終止租約：
⒈出租人收回租用建築房屋之基地，應受土地法第103 條收 回基地之限制，不得隨時終止。又房屋所有人與基地所有 人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房 屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於 地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別， 尚難構成終止基地租約之原因，最高法院亦著有79年臺上 字第2678號判例足參。本件被上訴人將房屋一部分提供與 追加被告使用，並利用房屋鐵柱在房屋上方搭鐵架設置廣 告招牌，係利用房屋之上空搭設，亦與單純之基地轉租有 別，且被上訴人將部分房屋轉租他人，為上訴人多年來已 知之事實，且對部分房屋轉租未為反對約定，被上訴人自 得將房屋之一部分轉租他人，參諸上揭最高法院判例意旨 ，上訴人自不得以上揭房屋上空搭設鐵架、招牌為由，對 被上訴人終止租約。
⒉被上訴人於92年10月份以前租金交黃溪水、上訴人丁○○ ，自92年11月以後即依地主約定，按月由上訴人戊○○、 丁○○、丙○○及乙○○輪流向被上訴人收取租金至97年 2月份，自97年3月份起，因地主拒絕收受始未繳付，嗣被 上訴人並曾於97年9月5日分別寄租金予上訴人，上訴人丁 ○○、乙○○以雙方無租約為由，退回被上訴人給付之租 金，上訴人戊○○及丙○○之租金各為30,000元，亦因拒 收而退回，被上訴人並非不給付租金，實係上訴人拒收租 金，上訴人以被上訴人未付租金為由，主張可終止租約亦 無理由。況上訴人主張兩造無租約關係存在，未有任何終 止租約行為，兩造之租約確實有效存續中。
三、證據：除引用原審之立證方法外，並補提出臺灣電力公司97 年1月25日嘉義費代字第A9701279號書函影本1份、鐘張碧娥 與李秋香電話錄音譯文影本1 份、被上訴人與上訴人丁○○ 之電話錄音譯文影本1 份、被上訴人與上訴人戊○○之電話 錄音譯文影本1份、92年11月後之租金交付明細表影本1份、 照片1張、嘉義埤仔頭郵局第289、290號存證信函影本各1份 、郵政國內匯款執據影本2份、房屋租賃契約書影本1份，及
請求傳訊證人丁○○、李秋香、戊○○為證。
丙、追加被告方面：經合法通知雖未到庭為任何陳述，惟據其所 提答辯狀載：
一、聲明：求為判決：㈠上訴人追加之訴駁回。㈡訴訟費用由上 訴人負擔。
二、陳述：
（一）按房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事 人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他 人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此 與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因， 最高法院著有79年臺上字第2678號判例足參。本件被上訴 人將房屋一部分出租予追加被告使用，與單純之基地轉租 有別，參諸上揭最高法院判例意旨，上訴人自不得以被上 訴人將部分房屋轉租予追加被告使用為由，對被上訴人終 止租約。
（二）被上訴人均按期給付租金予出租人，且依上訴人指示按月 給付租金予上訴人，追加被告亦按月給付租金予被上訴人 ，況自追加被告承租系爭房屋以來，未有任何人向其主張 權利，追加被告係因租賃關係而取得占有使用系爭房屋之 權，且系爭房屋係被上訴人承租土地所建蓋，參諸上揭判 例意旨，上訴人請求追加被告將檳榔攤占用部分返還上訴 人及其他共有人，實無理由，應予駁回。
丁、本院依職權履勘現場。
理 由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但 請求之基礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第446條第1項 前段、第255 條第1項第2款定有明文。又房屋之拆除，為一 種事實上之處分行為，須有事實上處分權之人始得拆除。本 件被上訴人將其所有坐落系爭土地上之建物，部分出租予追 加被告甲○○經營大凍腳檳榔城之檳榔攤，上訴人上訴本院 追加甲○○為被告，此追加被告部分，與原請求之基礎事實 同一，且被上訴人復無異議，而為本案之言詞辯論，自應視 為同意上訴人訴之追加，而應予准許。又追加被告經合法通 知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款 所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，均 合先敘明。
二、上訴人起訴主張：系爭土地為上訴人與訴外人黃嘉興、黃嘉 進、黃嘉發、黃嘉成、黃嘉生及黃麗錡所共有，權利範圍各 如土地登記謄本所載，共有人間未曾協議分管共有物，且兩 造間並無租賃或使用借貸之法律關係，被上訴人竟未經全體
共有人之同意，無權占有使用系爭土地，並興建如附圖所示 甲部分之地上物，復將部分土地再轉租予追加被告經營大凍 腳檳榔城之檳榔攤，謀取暴利，而影響全體共有人對系爭土 地之整體開發利用，爰本於系爭土地之共有人地位，依民法 第767條、第821條規定，請求上訴人及追加被告拆除地上物 ，並將土地交還上訴人及其他共有人等語。
三、被上訴人則以：系爭土地原登記黃溪水配偶黃王千金名下， 惟平日均由黃溪水管理，62年3 月間被上訴人向黃溪水承租 系爭土地經營修車廠，並約定租賃期間至系爭土地被政府徵 收時為止，且於政府徵收時黃溪水不補償被上訴人搭建鐵皮 屋費用，租金則自每月4,000 元陸續調整為每月15,000元， 給付方式92年以前均由上訴人丁○○代表收取租金，92年11 月10日起，由上訴人戊○○先收，次由上訴人丙○○、乙○ ○、丁○○依序按月收取租金，迄97年3 月上訴人始未再向 被上訴人收取租金。又系爭土地於黃王千金去世後，由其繼 承人繼受系爭租賃契約並收取租金，此有所有權之一黃嘉興 及被上訴人之配偶鐘張碧娥為證，再參之被上訴人之配偶鐘 張碧娥通知丁○○太太收取租金之錄音譯文、被上訴人請丁 ○○與其兄弟商量調整租金之錄話譯文、被上訴人請戊○○ 與其叔叔商量調整租金之對話譯文、及中華電信股份有限公 司通話明細表等件，可知兩造間確有租約關係存在至明。另 被上訴人僅將少部分房屋轉租他人，該房屋轉租亦為上訴人 多年已知之事實，且上訴人對部分房屋轉租復未為反對約定 ，被上訴人自得將房屋部分轉租他人。況上訴人於97年3 月 前均按期向被上訴人收取租金，容忍被上訴人長期使用系爭 土地，是上訴人主張被上訴人為無權占有系爭土地，顯無理 由等語，資為抗辯。追加被告則以：追加被告係因租賃關係 而取得占有使用系爭房屋之權，且自承租系爭房屋以來，未 有任何人向其主張權利，況被上訴人均按期給付租金予上訴 人，且依上訴人指示按月給付租金，追加被告亦按月給付租 金予被上訴人，是被上訴人將房屋一部分出租予追加被告使 用，與單純之基地轉租有別，依最高法院79年臺上字第2678 號判例，上訴人自不得以被上訴人將部分房屋轉租予追加被 告使用為由，對被上訴人終止租約，上訴人請求追加被告將 檳榔攤占用部分，返還上訴人及其他共有人實無理由等語， 資為抗辯。
四、經查系爭土地於92年2 月18日為上訴人與訴外人黃嘉興、黃 嘉進、黃嘉成、黃嘉生及黃麗錡所繼承共有，其應有部分如 土地登記謄本所載，又系爭土地如附圖所示甲部分之建物為 被上訴人所有，且部分建物出租予他人，訴外人黃溪水在世
時，曾收取被上訴人使用系爭土地之費用等情，既為兩造所 不爭執，並有系爭土地登記謄本、現場測量附圖等件，附於 原審卷足稽，自堪信實。惟上訴人另主張被上訴人與訴外人 黃溪水簽訂之租賃契約，效力不及上訴人及其他土地共有人 ，縱曾有租賃契約存在，因該租賃契約為不定期租賃契約， 上訴人亦得隨時終止租約，況被上訴人又將部分房屋轉租他 人使用核屬違約，上訴人亦得終止租約，是被上訴人係無權 占用系爭土地，上訴人自得依無權占有之法律關係，訴請被 上訴人拆屋還地各情，既為被上訴人及追加被告所堅詞否認 ，並以上揭情詞置辯，致兩造互有爭議。是本件所應審究者 ，厥為：㈠被上訴人就系爭土地附圖所示甲部分，是否有合 法占有使用權源？㈡兩造間是否有租約存在？若無是否有使 用借貸關係存在？各節。茲更詳細說明如下：
（一）首據證人即系爭土地所有權人之一黃嘉興，在原審證稱： 「系爭土地原係我祖母黃王千金所有，92年的時候，我們 才繼承。這塊地當時係田地，所以我們都放車子。被上訴 人己○○使用的那塊土地，是我爺爺（黃溪水）與他們接 洽。我小時候住在中正路這邊，但是偶而會去那裡看看， 我知道被上訴人他們於我20歲左右的時候是在修理車子。 我現在已經53歲了。被上訴人他們在我20歲左右時在那裡 修車，而且是與我爺爺接洽的，但修車的費用如何計算我 不清楚。我爺爺在世時，被上訴人使用土地的時候，並無 與我爺爺發生任何糾紛，因我爺爺的個性比較人人好，不 會與人有糾紛。以前有聽過系爭土地租金都是給爺爺，但 是我不知道金額多少，現在我就不清楚了。我爺爺還在世 的時候，我就都有聽過。就我所知，好像是一年10萬元的 租金，是在民國80幾年的時候聽到我爺爺提過。」等語（ 見原審卷第 61-63頁），對照證人即被上訴人之配偶鐘張 碧娥，在原審證稱：「62年 3月份的時候我們向黃溪水承 租系爭土地，沒有租約，係口頭約定，租金也不貴，一開 始我先生都把租金給黃溪水，但是後來都是黃溪水的兒子 丁○○來收租金，也都是丁○○在接洽。92年11月10日之 後是上訴人戊○○來收租金，後來就是上訴人丙○○、乙 ○○、丁○○他們四個輪流來收，每個月15,000元，而且 我們都是以現金交付。」等語（見原審卷第59頁），已見 被上訴人抗辯其有向訴外人黃溪水承租系爭土地之事實， 並非無所憑據，且證人黃嘉興係系爭土地之共有人之一， 與兩造當事人間復無任何恩怨利害關係，衡情應無故為偏 袒被上訴人之必要與可能，致無端捲入兩造紛爭，或招致 受偽證罪追訴處罰之危險，是該二證人之證述，自屬真實
而堪採信。再參諸原審卷附被上訴人之配偶鐘張碧娥通知 上訴人丁○○配偶收取租金之錄音譯文、被上訴人請上訴 人丁○○與其兄弟商量調整租金之對話譯文、被上訴人請 上訴人戊○○與其叔叔商量調整租金之對話譯文，及中華 電信股份有限公司通話明細表等件（見原審卷第 81-86頁 、本院卷第 33-36頁），亦足認上訴人知悉其等之被繼承 人黃溪水、黃王千金生前有收取系爭土地租金之情事，豈 可能於取得繼承財產後未收取租金，而容任被上訴人長期 使用系爭土地之理，是被上訴人抗辯於訴外人黃溪水往生 後，仍有繼續支付租金予上訴人，亦非無據。又系爭土地 現時全部共有人均係於92年 2月18日因繼承而取得，既有 系爭土地謄本在卷可佐，且系爭土地原所有人黃王千金與 黃溪水為配偶關係，復為兩造所不爭執，則被上訴人就系 爭土地之租賃關係，無論係存於黃王千金或黃溪水間，上 訴人或其他系爭土地之共有人，繼承黃王千金或黃溪水之 法律關係後，被上訴人就系爭土地之租賃關係，即由上訴 人與其他土地共有人繼承，是兩造間就系爭土地仍存有租 賃關係，至為灼然。上訴人空言主張被上訴人與黃溪水間 ，未訂有系爭土地租賃契約，縱有該契約其效力亦不及於 上訴人及其他土地共有人云者，尚非的論。至被上訴人於 本院聲請傳訊證人丁○○、李秋香、戊○○，用以證明上 訴人有向被上訴人收取租金，兩造間有租賃關係存在乙節 ，因該待證事實已臻明瞭，核無再傳訊各該證人之必要。（二）次按租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，不得收回 ：㈠契約年限屆滿時。㈡承租人以基地供違反法令之使用 時。㈢承租人轉租基地於他人時。㈣承租人積欠租金額， 除以擔保現金抵償外，達二年以上時。㈤承租人違反租賃 契約時。土地法第103 條定有明文。又按房屋所有人與基 地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約 ，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有 人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租 有別，尚難構成終止基地租約之原因，最高法院亦著有79 年臺上字第2678號判例在案。上訴人雖又主張被上訴人將 系爭土地轉租他人，坐收數萬元之不當得利，而長占不還 顯非公平；另被上訴人復未給付租金予全體共有人，且未 經上訴人及其他共有人同意，將房屋之一部轉租予追加被 告經營大凍腳檳榔攤，故縱有租約存在亦已違約而為上訴 人所終止云云。惟兩造間就系爭土地有租賃關係，既有如 上述，且上訴人以外之其他土地共有人，自92年2 月18日 繼承系爭土地起至本件爭議時止，均未就未受領被上訴人
之租金為爭執，堪認上訴人與其他土地共有人就系爭土地 租金之受領，應有協議，是被上訴人抗辯系爭土地全體共 有人有協議輪流向被上訴人收取租金乙節，顯非無據。又 被上訴人依約按期給付租金至97年2月份，自97年3月份起 ，因地主拒絕收受始未繼續繳付，既為上訴人所不否認， 顯見自斯時起亦非被上訴人不給付租金，實係上訴人拒收 租金無疑。另被上訴人將附圖所示甲部分之部分房屋，於 95年5月1 日起至98年4月30日止轉租予追加被告，此有被 上訴人與追加被告間簽訂之房屋租賃契約書在卷足稽（見 本院卷第120- 125頁），而上訴人與其他土地共有人，既 於92年2 月18日繼承系爭土地，並收取被上訴人給付之租 金，顯見被上訴人該轉租行為自屬上訴人多年來已知之事 實，且上訴人對被上訴人將部分房屋轉租復未為反對約定 ，被上訴人自得將房屋之一部分轉租予他人，則依上揭判 例意旨，該部分房屋轉租行為，既係房屋所有人對於地上 房屋使用收益權之行使，與單純之基地轉租有別，非屬終 止基地租約之原因。是上訴人主張被上訴人有未給付租金 及轉租已構成違約云云，亦無足採。又兩造間係就系爭土 地有租賃關係，則不論該租賃契約為定期租賃或不定期租 賃，其契約之終止，均受土地第103 條規定之拘束，即除 有土地法第103 條規定之法定事由外，上訴人不得終止租 賃契約而取回系爭土地。本件上訴人並無上訴人所主張之 違約事由，且亦無土地法第103 條規定之得終止契約之法 定事由，則上訴人主張已於97年9月9日終止契約，自不生 終止租賃契約之效力，兩造間之基地租賃關係仍存續。縱 被上訴人將其部分建物轉租他人，而收取高於原承租之租 金，致有失公允，充其量亦僅屬上訴人得否請求被上訴人 調整租金之問題，非即謂兩造間之租約歸於無效。（三）承上論述，被上訴人就系爭土地，既有租賃關係存在，即 有合法使用權源，其復將部分房屋轉租予追加被告使用， 亦為法之所許，追加被告就轉租之部分房屋，亦有合法使 用權源，則上訴人訴請被上訴人拆除系爭土地如附圖所示 甲部分之建物，及訴請追加被告拆除其所有之檳榔攤，並 將土地返還上訴人及其他土地共有人，洵屬無據，不應准 許。
五、綜上所述，上訴人主張被上訴人無權占用系爭土地，依民法 第767條、第821條規定，請求被上訴人應將坐落系爭土地上 ，如附圖所示甲部分地上物拆除，並將土地返還上訴人及其 他土地共有人，洵屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之 判決，及駁回其假執行之聲請，經核認事用法並無不合。上
訴人上訴意旨，猶執上揭情詞，指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應予駁回。又上訴人於本院追加請求部分 ，亦無理由，應併予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法， 核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，應依民事訴訟 法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 10 日 民事第四庭 審判長法 官 王惠一 法 官 蘇重信 法 官 林永茂上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。依法須繳納裁判費並應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中 華 民 國 98 年 3 月 10 日 書記官 謝素嬿
【附記】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。