給付違約金等
臺灣高等法院(民事),重上字,97年度,445號
TPHV,97,重上,445,20090318,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 97年度重上字第445號
上　訴　人
即被上訴人　俊江企業有限公司
法定代理人　戊○○
上　訴　人
即被上訴人　千富企業有限公司
法定代理人　丙○○
共　　　同
訴訟代理人　呂理胡律師
　　　　　　唐永洪律師
被　上訴人
即上 訴 人　東平橡膠工業股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　周威良律師
　　　　　　陳怡欣律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，兩造對於中華民國97 年7
月29日臺灣臺北地方法院96年度重訴字第1300號第一審判決提起
上訴，經本院於98年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回俊江企業有限公司、千富企業有限公司後開第二、三項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。
東平橡膠工業股份有限公司應再給付俊江企業有限公司新台幣參拾壹萬零參佰貳拾捌元及自民國九十六年九月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
東平橡膠工業股份有限公司應再給付千富企業有限公司新台幣參佰玖拾玖萬參仟捌佰貳拾貳元及自民國九十六年九月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
俊江企業有限公司、千富企業有限公司其餘上訴駁回。東平橡膠工業股份有限公司之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用關於俊江企業有限公司上訴部分，由東平橡膠工業股份有限公司負擔百分之五，餘由俊江企業有限公司負擔；關於千富企業有限公司上訴部分，由東平橡膠工業股份有限公司負擔百分之三十，餘由千富企業有限公司負擔；關於東平橡膠工業股份有限公司上訴部分，由東平橡膠工業股份有限公司負擔。
本判決第二、三項所命之給付，分別於俊江企業有限公司以新台幣拾萬肆仟元供擔保、千富企業有限公司以新台幣壹佰參拾參萬貳仟元供擔保後得假執行；但東平橡膠工業股份有限公司如以新台幣參拾壹萬零參佰貳拾捌元為俊江企業有限公司預供擔保、以



新台幣參佰玖拾玖萬參仟捌佰貳拾貳元為千富企業有限公司預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人俊江企業有限公司（下稱俊江公司）、千 富企業有限公司（下稱千富公司）主張：
㈠伊二人於民國（下同）94 年12月7日分別與被上訴人即上訴 人東平橡膠工業股份有限公司（下稱東平公司）簽訂土地買 賣契約書，購買東平公司所有坐落台北縣新莊市○○段 897 之4地號土地（嗣後進行土地分割，俊江公司取得897之8 地 號；千富公司取得897之9地號)，及同段897之6 地號土地（ 嗣後進行土地分割，俊江公司取得897之12 地號；千富公司 取得897之13地號），依土地買賣契約書第7條、第9 條約定 ，東平公司應於95 年3月15日伊二人交付尾款前，負責處理 台北縣新莊市○○段897之4、897之6地號土地（以下稱系爭 土地）上承租人所有地上物與工作物全部騰空完竣點交予伊 二人，惟東平公司一再拖延無法處理，迨至95 年3月22日兩 造再訂立買賣契約補充協議書（下稱補充協議書），約定東 平公司應於3 個月內解決系爭土地之地上物拆遷問題並點交 土地，然迄95 年6月22日期間屆至時，東平公司仍未依約履 行，經伊二人屢催，雙方乃再於95年11月24日簽立協議書（ 下稱系爭協議書），約定東平公司應於95年12月12日前騰空 系爭土地，並交由伊二人圍籬占有以履行點交義務，前者主 要為改定清償期為95 年6月22日，後者僅針對點交方法等義 務之改定，原土地買賣契約書第9 條（保證土地之完整）、 第10條第3、4款（違約罰款）之約定並未變更，自非屬契約 之變更。
㈡嗣伊二人於95 年12月8日約同東平公司、地政人員等人員在 系爭土地上進行鑑界及圍籬，以實現系爭協議書之騰空點交 之約定，卻遭土地承租人阻攔，始知東平公司迄未與承租人 商妥騰空交地事宜，且承租人己○○、王阿甘並當場與東平 公司負責人甲○○等人發生肢體衝突，並至警局製作筆錄互 控傷害，由台灣板橋地方法院檢察署（下稱板橋地檢署）96 年度偵字第6108號偵辦處理，惟當時系爭土地上尚有貨櫃屋 、鐵皮屋等地上物並未騰空，當日傍晚仍有大批流動攤販進 入擺攤，伊二人於95年12月15日再委請律師發函向東平公司 澄清前述情形。嗣後雖欲與東平公司洽商解決點交系爭土地 ，但東平公司無限期拖延，為免造成更大損失，代書乙○○ 於徵詢過甲○○後與陳振宗市民代表邀承租人己○○、王阿 甘協商，伊二人與其他亦向東平公司買受土地之買受人為早 日取得土地之占有使用， 不得已先代東平公司墊支付1,350



萬元拆遷交地補償費，其中上訴人負責部分為俊江公司3,19 0,869元、千富公司3,993,822元，此有雙方於95年12月30日 所訂立之協議書及收據可憑。承租人己○○、王阿甘乃於96 年1月6日拆遷地上物，交出系爭土地，被上訴人並積極要求 伊二人先支付土地第4 期款，才願配合辦理土地移轉登記事 項，嗣由代書乙○○於96年2月7日將系爭土地所有權移轉登 記與伊二人，而甲○○、周小慧、己○○等人也向板橋地檢 署撤回傷害之告訴。
㈢關於請求返還代墊款部份：
1、 依據兩造所簽訂之土地買賣契約書第9 條「賣方應保證本 買賣土地之產權完整無任何瑕疵，如有出租、設定他項權 利或來歷不明發生糾紛等情，除本買賣契約另有約定外， 應由賣方負責清理與買方無涉。」；95 年3月22日另簽訂 之補充協議書第2條「賣方應於本協議書簽訂日起3個月內 ，解決該土地承租人拆遷等情事…」；95 年11 月24日所 簽之協議書第2條「賣方於95 年12月12日以前，就買賣標 的物土地，報請政府相關單位，以期依約騰空點交予買方 ，並自行負擔所有之費用。」之約定，足見東平公司依土 地買賣契約所負之權利瑕疵擔保責任，不僅是權利無瑕疵 之擔保，更包括清空地上物之債務（即對地上物承租人等 行使終止租約權及請求承租人搬離），東平公司雖已聲明 終止租約，惟系爭土地仍由承租人己○○等人現實占有使 用，東平公司對此依土地買賣契約仍負有全部騰空之義務 ，伊二人仍可請求違約不履行之損害賠償。
2、又縱認東平公司無受有終止租約使債務消滅之利益，然伊 二人支付補償費之行為，東平公司仍受有「給付遲延之債 務不履行損害賠償責任因提早點交而消滅」之利益，因而 使伊二人受有損害，且東平公司受有利益無法律上原因， 伊二人自得依民法第179 條規定請求返還代墊補償拆遷款 。
3、代書乙○○確實受有委託處理代墊款事，縱認其非系爭買 賣契約之範圍，亦可認係民法上之無名契約，傾向於適用 委任之規定而可請求債務不履行之損害賠償（見本院卷第 204頁反面、205頁、211頁）。
㈣關於請求給付違約金部分：
1、依據土地買賣契約之相關規定，東平公司負有騰空並點交 系爭土地予伊二人之義務，而點交之最後期限應為95 年6 月22日（非95年12月12日）。
2、另依土地買賣契約書第10條第2 款「賣方如有違約不賣或 不履行契約義務致買方不能取得土地時，即視為賣方違約



，買方得限期催告履行契約或表示解除契約…。」、同條 第3款「前2款違約之一方經他方催告而於催告期間履行者 ，仍應按每日以未付價款千分之五支付遲延違約金。」、 補充協議書第3條「賣方如未於本協議書簽訂日起3個月內 點交土地交予買方使用，賣方即應負違約責任，買方得依 買賣契約主張權利。」，東平公司迄至95 年6月22日為止 ，仍未將系爭土地點交與伊等，遲至96年1月6日完成系爭 土地之點交，遲延期間共計198 日，依約東平公司應給付 違約金，而當時「未付價款」依土地買賣契約書第4條第4 款所載，俊江公司為39,200,000元、千富企業為53,900,0 00元，伊二人自願縮減違約金請求數額，改按每日千分之 一計算請求，故東平公司應給付俊江公司7,761,600 元、 給付千富公司10,672,200元（起訴狀誤書為10,762,200元 ，上訴後已更正）。
3、按此違約金核其性質為損害賠償預定性違約金，代墊款亦 包含在內，如代墊款數額超過違約金數額，就超過部分之 代墊款應另依無名契約及不得當利請求。
㈤綜上所述，東平公司應給付俊江公司代墊款3,190,869 元、 違約金7,761,600元，合計10,952,469 元，扣除俊江公司尚 欠東平公司之土地尾款2,880,541 元，主張抵銷外，東平公 司應給付俊江公司8,071,928 元；又東平公司應給付千富公 司代墊款3,993,822元、違約金10,672,200元，合計14,666, 022元（起訴狀誤書為14,756,022 元，上訴後已更正），爰 依民法第179條第1項、第250 條及債務不履行、權利瑕疵擔 保責任等規定，聲明請求①東平公司應給付俊江公司8,071, 928 元及自起訴狀繕本送達東平公司之翌日起至清償日止， 按年利率5％計算之利息；②東平公司應給付千富公司14,66 6, 022元及自起訴狀繕本送達東平公司之翌日起至清償日止 ，按年利率5 ％計算之利息。
（按原審判決東平公司應分別給付俊江公司940,800元、千富 公司1,293,600元，及均自96年9月30日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息；而駁回俊江公司、千富公司其餘之 請求）。
俊江公司、千富公司就其敗訴部分提起上訴，其上訴聲明： 1.原判決不利於上訴人部分廢棄。
2.上開廢棄部分，東平公司應再給付俊江公司7,131,128 元 、千富公司13,372,422元，及均自96 年9月30日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。
3.願供擔保請准宣告假執行。
答辯聲明：駁回東平公司之上訴。




二、東平公司則以：
㈠關於系爭協議書效力：
兩造於94年12月7日所簽訂土地買賣契約書，其中關於第3、 4 期買賣價金交付之時點、伊將系爭土地騰空交付之時點， 及伊未依約點交土地之違約處理等具體約定內容，業已經兩 造於95 年3月22日簽訂之補充協議書而變更。而補充協議書 中關於上開事項之規定，復因兩造於95年11月24日簽訂系爭 協議書再為變更，其中關於違約處理變更為「伊如未於95年 12月12日前點交土地予俊江公司、千富公司使用，伊即應負 違約責任」，並重行約定俊江公司、千富公司有自行完成圍 籬等義務（第1條）、伊之點交期限（第2條）、伊移轉登記 之期限（第3 條）及俊江公司、千富公司就第4期款保留5％ 尾款之給付數額暨期限（第3條、第4條），而上開內容皆屬 買賣契約中之主給付義務，已涉及整體契約之變更，並非僅 為點交方式之變更，參以系爭協議書約定俊江公司、千富公 司應如數給付第4 期價金，並無扣減伊因遲延所應償付之違 約金，及兩造最初訂立之土地買賣契約書就價金給付並無系 爭協議書第3條「保留本件買賣契約總價款5％」之約定，俊 江公司、千富公司並已依系爭協議書保留買賣契約總價款 5 ％後支付第4 期價款，足見已承認系爭協議書之效力，且補 充協議書中關於第4 期買賣價金交付之時點、伊將系爭土地 騰空交付之時點及伊未依約點交土地時違約處理之具體約定 內容，業已因系爭協議書之訂立而變更。又系爭協議書中未 有任何停止條件之用語，俊江公司、千富公司所稱點交完成 為系爭協議書之生效要件，與契約文義顯不相符，洵無所據 。此外，伊早於96 年1月15日前即將系爭土地所有權狀及相 關資料交付代書乙○○憑以辦理所有權移轉登記事宜，俊江 公司、千富公司於96 年2月13日系爭土地所有權移轉登記完 成日之後，分別匯款支付第4 期款予伊，足見伊已依約騰空 點交，並移轉系爭土地所有權，俊江、千富公司竟空言泛稱 係於「協議補償完成後」、「為辦理土地移轉登記之故」， 方支付第4期價款；甚或千富公司交付5％之尾款，係因伊扣 留土地權狀云云，委無可採。
㈡關於請求返還代墊款：
1、伊於94 年12月7日簽訂土地買賣契約書後，即於同年月12 日以台北仁愛路（24支）郵局存證信函第943 號，通知土 地承租人終止租約，並向台北縣政府違章建築拆除大隊（ 下簡稱拆除大隊）申請拆除系爭土地之地上物，經拆除大 隊於95年11月15日進行強制拆除，清空系爭土地上之所有 地上物。95 年12月8日伊會同俊江公司、千富公司及其他



買受人，並依系爭協議書第2 條約定，報請台北縣新莊地 政事務所（下稱地政事務所）派員就系爭土地分割之 897 之9地號土地與承租人承租897之10地號土地相鄰處鑑界， 而鑑界目的為確認買賣標的物與承租標的物之界線，以確 認買賣標的範圍後完成點交，顯見伊確已於95年12 月8日 騰空系爭土地進行點交，俊江公司、千富公司始於系爭土 地所有權移轉登記後之96年2月13日依系爭協議書第3條約 定，除保留總價款之5％外，就第4期款項全數為給付。 2、伊與承租人己○○、王阿甘所簽訂之土地租賃契約書第 2 條及第5條約定，自94 年4月1日起，若伊出售土地時，無 須支付任何承租人在系爭土地上所投資之設備費用，惟須 有1個月時間通知承租人終止租賃契約，準此，伊於94 年 12月12日以存證信函通知承租人自95 年2月28日起終止租 約，請求承租人將地上物拆除搬離，已定有1 個月以上期 間通知承租人，本無須支付承租人任何補償拆遷款，俊江 公司、千富公司行使代位權，毫無必要。故俊江公司、千 富公司主張伊受有「給付遲延之債務不履行損害賠償責任 得因而提早點交而消滅」之利益，顯屬誤會。縱令俊江公 司、千富公司確有支付承租人搬遷補償費而受有損害，但 受利益者為承租人己○○、王阿甘，與俊江公司、千富公 司所主張伊受有「給付遲延之債務不履行損害賠償責任因 提早點交而消滅」之利益，二者之原因事實非屬同一，無 直接因果關係存在，其請求返還該不當得利，自無可採。 3、依俊江公司、千富公司所提與系爭土地承租人間95年12月 30日協議書上「代東平公司補償」字樣均已遭刪除，其主 張係代伊支付補償拆遷款，顯然無據。
4、俊江公司、千富公司所稱代為拆除之「貨櫃屋、鐵皮屋」 係座落於新莊市○○段897之10 地號土地上，與系爭土地 無涉。其請求之代墊補償拆遷款竟高達7,000,000 元，究 竟支出明細為何，究竟有無支付搬遷補償費，均未見其舉 證以實其說。
5、至俊江公司、千富公司所稱因伊與承租人間尚有租賃紛爭 未解決，致彼等買受人受有權利瑕疵損害云云，惟伊與承 租人間之租約既已終止，地上物並經伊請求台北縣政府違 章建築拆除大隊強制拆除，伊自無負權利瑕疵擔保之損害 賠償責任可言。
㈢關於請求給付違約金部分：
兩造於95年11月24日簽訂系爭協議書，就各自給付義務及清 償期重行約定，並將違約處理變更為「伊如未於95年12月12 日前點交土地予俊江公司、千富公司使用，伊即應負違約責



任」，已如前述，而伊已於95 年12月8日完成系爭土地之點 交，自無所謂「給付遲延之債務不履行損害賠償責任」。至 於俊江公司、千富公司主張以95 年12月8日伊負責人甲○○ 等人與承租人己○○、王阿甘發生肢體衝突，並經板橋地檢 署96年度偵字第6108號為不起訴處分之事實，可證伊並未於 當日完成系爭土地之點交云云，惟查衝突係因俊江公司、千 富公司於非買賣標的物之新莊市○○段897之10 地號土地進 行圍籬，與系爭土地分割後之897-8、879-9、897-12、897- 13之點交是否完成點交無涉。系爭土地於95 年12月8日雖無 鑑界資料，然不影響伊確已將系爭土地騰空點交，且俊江公 司、千富公司既與伊會同點交系爭土地，足認彼等人已取得 系爭土地事實上之管領力，則俊江公司、千富公司以95年12 月8 日並無鑑界資料，主張伊並無點交之事實，委無可採。 此外，依系爭協議書第4 條約定，經兩造確認買賣標的物已 經點交、移轉登記，且無任何瑕疵後，俊江公司、千富公司 即有給付全數尾款與伊之義務，而俊江公司已就其所積欠之 土地尾款2,880,541 元主張抵銷，千富公司則已付清尾款， 足證彼等已同意系爭土地之點交及移轉登記並無瑕疵，主張 伊遲延給付應給付違約金，自屬無據等語置辯。並上訴聲明 ：
1.原判決不利於東平公司部分廢棄。
2.上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請 均駁回。
3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 答辯聲明：
1.上訴人之上訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：（見本院卷第175頁） ㈠兩造於94 年12月7日簽訂土地買賣契約書，由俊江公司、千 富公司等人購買東平公司所有系爭土地，因東平公司無法如 期依土地買賣契約履行騰空點交系爭土地之義務，雙方遂於 95 年3月22日重行簽訂補充協議書，惟東平公司仍未能依補 充協議書約定之期限內點交系爭土地，兩造再於95年11月24 日訂立系爭協議書，約定東平公司應於95年12月12日前騰空 並點交系爭土地，有土地買賣契約書2份、補充協議書2份、 系爭協議書1份足稽（見原審卷第13-28、33-36、67、68 頁 ）。
㈡東平公司於94年12月12日以台北仁愛路（24支）郵局存證信 函第943 號通知系爭土地之承租人己○○、王阿甘，表示要 提前於95 年2月28日終止租約，並要求將系爭土地上之所有



地上物拆遷；又於95 年4月12日通知拆除大隊請求拆除系爭 土地上之地上物，拆除大隊並於95年11月15日至系爭土地上 進行強制拆除作業，而於同年12月26日以結案通知單表示依 法拆除完畢，有台北仁愛路（24支）郵局存證信函第943 號 、台北縣政府違章建築拆除大隊97年3月5日北縣拆字第0970 007154號函檢送台北縣政府違章建築認定通知書、台北縣政 府違章建築勘查紀錄表暨照片2 幀、台北縣政府違章建築拆 除時間通知單、台北縣政府違章建築結案通知單暨照片67幀 足稽（見原審卷第100、101、136-158頁）。 ㈢兩造於95 年12月8日約定進行系爭土地圍籬之相關工作，並 報請當地新莊地政事務所於同日派員進行新莊市○○段 897 之9 地號土地之鑑界工作，惟是日竟遭承租人阻止，導致鑑 界及圍籬等相關工作無法進行，且當場承租人己○○、王阿 甘並與東平公司負責人甲○○等人發生肢體衝突，並互控傷 害，嗣經雙方撤回告訴而獲板橋地檢署檢察官以96年度偵字 第6108號不起訴處分，有95 年12月1日律師函、新莊地政事 務所土地複丈建物測量定期通知書、新莊地政事務所97 年2 月22日北縣莊地測字第09702727號函覆無鑑界紀錄、板橋地 檢署檢察官96年度偵字第6108號不起訴處分書足稽（見原審 卷第75、76、121、129、135頁）。 ㈣系爭土地於96年1月為土地分割，由俊江公司取得897之8、8 97之12地號土地，千富公司取得897之9、897-13地號土地， 並已於96年2月7日辦妥所有權移轉登記，有土地登記謄本足 稽（見原審卷第29-32頁）。
㈤俊江公司已於96年2月13日匯款支付第4期價款37,930,281元 予東平公司，千富公司亦於同日匯款支付第4期價款45,402, 671元予東平公司，而剩餘尾款部分俊江公司尚有2,880,541 元未給付，千富公司則已付清全數土地尾款。
四、本件經本院依民事訴訟法第463 條準用第270條之1第1項第3 款規定，協議兩造簡化爭點，兩造同意援用原審法院所整理 之爭點為爭執事項（見本院卷第175 頁）：
㈠兩造於95 年3月22日、95年11月24日分別訂立之補充協議書 及系爭協議書之性質為何？
㈡東平公司是否於95年12月8日完成系爭土地之點交？ ㈢東平公司有無遲延交付系爭土地，如有，俊江公司、千富公 司得請求之遲延違約金數額為何？
㈣東平公司是否應給付俊江公司、千富公司代墊之拆遷補償款 ？
五、法院之判斷：
㈠兩造於95 年3月22日、95年11月24日分別訂立之補充協議書



、系爭協議書之性質係屬契約之變更：
1、就系爭協議書及補充協議書之性質：
查兩造於94 年12月7日簽訂土地買賣契約，本約定東平公 司應於95 年3月15日於買方交付尾款前，負責處理系爭土 地之地上物與工作物全部騰空點交予買方，嗣因東平公司 未如期履行點交之義務，兩造於95 年3月22日重行簽訂買 賣補充協議書，約定東平公司應於3 個月內解決地上物拆 遷並點交土地，然於95 年6月22日期限屆至，東平公司仍 未履行，雙方再於95年11月24日訂立系爭協議書，約定東 平公司應於95年12月12日前騰空並點交由買方圍籬占有， 此為兩造所不爭執。即不論是補充協議書之簽訂，或系爭 協議書之訂定，均係源於東平公司違約未按時點交系爭土 地於俊江公司及千富公司，是兩造再行就契約之內容為協 議，就常理而言，兩造願就原契約已存在之事項再為協議 ，應係有意以後約定取代前約定，亦即透過契約變更之方 式更改原契約之內容，若俊江公司及千富公司得逕以原買 賣契約為依據，對於東平公司之違約行為主張權利，何需 大費周章就契約之內容再行協議，此觀兩造並未於補充協 議書及系爭協議書中約定如東平公司屆期不履行時，仍應 依原買賣契約所約定之點交期限負給付遲延之責，即足證 明。應認兩造間之補充協議書與系爭協議書，均係對原買 賣契約之修改，原契約內容因兩造之再為協議而變更，且 東平公司原本之逾期違約行為，亦因契約之變更而補正。 故俊江公司及千富公司主張其原取得之違約金請求權不受 影響，東平公司之違約應自95 年3月22日起算，實不足採 。
2、再者，依補充協議書第2條「賣方應於本協議書簽訂日起3 個月內，解決該土地承租人拆遷等情事，俟土地騰空交付 買方時…」（見原審卷第33、35 頁）及系爭協議書第2條 「賣方於95 年12月12日以前，就買賣標的物土地，報請政 府相關單位，以期依約騰空點交與買方，並自行負擔所有 之費用。」（見原審卷第67頁），此二約定從形式文義上 觀察，並無太大之出入，規範模式之相似度極高，而若探 求其實質約定意義，均係為解決東平公司無法如期點交系 爭土地之問題，規範目的亦屬相同，俊江公司及千富公司 主張系爭協議書及補充協議書僅為點交方法之約定，尚非 可採。則依據兩造間補充協議書及系爭協議書之約定，原 買賣契約之內容已行更改，東平公司騰空點交義務之履行 期限已由95年3月22日，變更為95年12月12日。 3、就系爭協議書附條件部分：




俊江公司及千富公司雖主張系爭協議書係附有「東平公司 應於95年12月12日前騰空點交系爭土地與俊江公司、千富 公司」，及「東平公司應於96 年1月15日前將系爭土地移 轉登記與俊江公司、千富公司」之解除條件，需此將來客 觀不確定之事實不成就，系爭協議書始可確定有效云云， 惟綜觀系爭協議書之全部條文內容，並無任何提及解除條 件用語之文字，亦無任何可將上述二者解釋為左右契約有 效與否之文句，故與契約之文義顯不相符，此部分其主張 洵無所據。況且，依系爭協議書第3條「賣方履行第2條後 ，同意於96 年1月15日前，就買賣標的物土地，完成移轉 登記予買方；同時，買方就本件契約之第4 期款，除保留 本件買賣契約總價款5 ％外，應一次全數給付賣方。」（ 見原審卷第67頁），而俊江公司、千富公司係於96年2月1 3 日分別匯款37,930,281元、45,402,671元與東平公司， 用以支付第4 期買賣價款，若稱系爭協議書附有解除條件 ，則於95年12月12日即因東平公司未完成系爭土地之點交 ，解除條件已確定成就，系爭協議書隨之失其效力，則為 何俊江公司與千富公司又依系爭協議書第3 條之約定，於 保留買賣契約總價款5％後，在系爭協議書失效後之95年2 月13 日將第4期款項依約支付予東平公司？又無論係依兩 造最初訂立之買賣契約書之付款約定，或依補充協議書之 約定，根本無所謂「保留5 ％款項」之情形，顯見俊江公 司與千富公司均係依據系爭協議書之內容而為履行，亦與 其所為因解除條件成就而致系爭協議書失效之主張不符， 此部分自不足採。
㈡東平公司並未於95 年12月8日完成系爭土地之點交，構成給 付遲延，俊江公司得請求遲延違約金940,800 元，千富公司 得請求遲延違約金1,293,600元：
1、依據兩造間所簽訂系爭協議書之約定，東平公司於95年12 月12日前負有騰空並點交系爭土地予俊江公司及千富公司 之義務，已如前述。雖東平公司於95 年12月8日曾與俊江 公司、千富公司會同地政事務所所指派之測量人員至系爭 土地現場擬進行鑑界測量及圍籬，惟系爭土地當日仍未騰 空，並遭土地承租人己○○、王阿甘阻止鑑界及圍籬，該 承租人己○○復與東平公司之負責人甲○○姊妹發生肢體 衝突，並互控傷害，致俊江公司、千富公司無法取得系爭 土地之占有使用等情，業據證人即代書乙○○在本院到庭 證稱「（法官問：95 年12月8日因何原因要與地政人員至 現場？答：）我有去現場，因為要分割土地、要鑑界測量 ，但是己○○、王阿甘不讓我們進去測量，從臨化成路的



地方就圍起來，就是在897之4地號面向化成路的部分就圍 起來。雖然臨化成路圍起來的地方不在系爭土地買賣範圍 ，但是系爭土地的出入口在那個地方，圍起來我們就不能 進去了。地政機關要測量的時候都不讓我們進去，而且現 場的東西（貨櫃屋）還蠻多的，…我們進去看就被趕出來 ，我們進去看有看到貨櫃屋、很多鐵的、拆下來的東西， 還有租給人家當停車場，現場有很多車子停在裡面，我目 測至少有停放二、三十部車子」（見本院卷第80頁反面、 81頁）；繼又在另案本院97 年度重上字第490號案中證稱 ：「當天（指95 年12月8日）我有去現場，承租人己○○ 、王阿甘沒有騰空，當天承租人說租約沒有終止，東平公 司沒有賠償一些搬遷費用，租賃關係是否終止，尚有爭執 ，所以阻止東平公司圍籬，也阻止地政事務所人員測量， 所以才會發生互毆」（見本院97年度重上字第490號卷第1 51頁反面至152 頁正面之準備程序筆錄）；復經本院調取 台灣板橋地方法院檢察署96年度偵字第6108號傷害案件卷 宗查明系爭土地承租人己○○於當日在警訊時供稱：「當 時（指95 年12月8日上午）我在現場，該土地為我所租賃 使用，期間自96 年3月底，但是地主（指東平公司）卻在 95 年2月賣給其他人，要求我遷離該處，但是我因利用該 土地為花市（目前改為停車場）營利使用，所以我拒絕遷 離，但是地主周小慧、甲○○等二人就帶人要封我的停車 場出入口，和我引發肢體衝突」；另證人乙○○亦於上開 傷害案件證稱：「我於95年12月8日9時10分許前往系爭土 地準備做土地點交，當時我的當事人周小慧與己○○因土 地糾紛問題而發生爭執，後來我見我的當事人周小慧遭己 ○○及他一名友人以拳頭並手持磚塊及雨傘毆打，故我便 上前勸架，於當時遭丟擲磚塊，我的雙腳便遭該磚塊擊中 」；況東平公司之負責人甲○○亦在上開傷害案件檢察官 偵查中供稱：「系爭土地本來是出租給己○○，自93 年2 月20日起出租到96 年3月31日止，東平公司在94年底把地 賣掉，在合約有約定如公司賣土地，他要搬，結果他不搬 要6000萬元，因那地方本來有違章建築，後來被拆，公司 指派我跟周小慧並配合代書乙○○去把地圍起來，準備要 鑑界，己○○就叫我們滾出去，這是他們的地，我們報警 ，警察來時己○○走掉，警察看一看就走了，警察一走己 ○○又出現，就說我們不能圍地，並打我們二人」（見本 院影印外放之上開偵查卷）；又依兩造於系爭買賣契約書 第4條第4款及第5條之約定，買方應給付東平公司之第4期 款須向台灣中小企業銀行辦理貸款給付（見原審卷第14、



22頁），為兩造所不爭執，而證人即代書乙○○在本院仍 證稱：「因為要向銀行辦理貸款，所以土地必須騰空，銀 行才會核貸撥款，所以我們（指兩造及其他土地買受人） 才在律師事務所作協調，當時他們也知道土地要騰空，銀 行才會撥款」（見本院卷第80頁反面），而訴外人今盈公 司（即其他買受人）申請抵押貸款之台灣中小企業銀行於 據報後，係於96 年1月25日派員至現場實地勘查，發現系 爭土地確已騰空，始作成估價紀錄，並於96 年2月12日撥 款，有該銀行98 年1月12日98化成字第0279800015號覆函 可稽（見本院97年度重上字第490號卷第178 頁、184-185 頁），再經參酌本院另案審理時命東平公司查報台北縣政 府違章拆除大隊拆除系爭土地上違章建築物之主要結構後 ，係僱用何人拆除？東平公司陳稱拆除後之廢棄物應由承 租人己○○及王阿甘負責清除云云（見同上卷第65頁反面 、134 頁反面），東平公司既未僱工清除系爭土地上違章 建築物之廢棄物，而系爭土地原承租人己○○及王阿甘於 95 年12月8日前復拒絕遷讓，已如上述；且東平公司如確 已於95 年12月8日將系爭土地騰空及點交予俊江公司、千 富公司，則俊江公司、千富公司與其他之土地買受人又何 須於同年月30日與系爭土地承租人己○○及王阿甘簽訂協 議書，並共同支付鉅額之搬遷補償費1,350 萬元予上開承 租人。綜上各情，兩造於95年12月8日上午9時許至系爭土 地現場原擬會同地政機關進行鑑界測量及圍籬，然為系爭 土地原承租人己○○及王阿甘所阻止，並將系爭土地臨台 北縣新莊市○○路之入口處圍住，該被圍部分之土地（即 同所897之10 地號土地）雖非屬系爭土地買賣之範圍，惟 該出入口既被圍住，兩造及地政機關所指派之人員即無從 進入系爭土地，其後系爭土地之承租人己○○復與東平公 司之負責人甲○○姊妹發生肢體衝突，並互控傷害，雙方 因而鬧進台北縣政府警察局新莊分局頭前派出所接受警訊 並制作筆錄，顯見東平公司於95 年12月8日當天確未將系 爭土地騰空並點交予俊江公司、千富公司，情至明顯。是 東平公司抗辯伊於是日已完成騰空並點交系爭土地予俊江 公司、千富公司，當日設置圍籬時與承租人己○○發生之 糾紛，係發生於同所897之10 地號土地上，與本件買賣標 的之系爭土地無關云云，殊不足取。
2、雖東平公司抗辯：系爭土地上之違章建築物業經伊報請台 北縣政府違章建築拆除大隊拆除，於95年11月15日拆除完 畢，拆除後之建築材料，按台北縣政府違章建築拆除時間 通知單第三點規定，應由承租人己○○、王阿甘自行清除



；至木造建築物一樓及二樓殘餘部分，因己○○、王阿甘 表明願意自行拆除，亦於是日由彼等自行拆除清理完畢云 云，並有台北縣政府違章建築拆除大隊97年3月5日北縣拆 字第0970007154號函送之拆除紀錄、台北縣政府違章建築 認定通知書、拆除時間通知書、結案通知單、相關相片等 件（見原審卷第136-158 頁），及系爭土地承租人王阿甘 於96年11月14日致東平公司函謂：雙方租約相關義務履行 因遭建管處拆除，致無法使用，並將系爭土地點交返還貴 公司可資佐證（見本院卷第57頁）。惟查台北縣政府違章 建築拆除大隊執行拆除作業僅係拆除該違章建築物之主要 結構部分，並不負責清運廢棄物，此為公眾週知之事實， 並為東平公司所不爭，況系爭土地原承租人己○○及王阿 甘迄至同年12月8日上午9時許，兩造會同至系爭土地擬進 行鑑界測量及圍籬時仍拒絕遷讓，並與東平公司之負責人 甲○○姊妹發生互毆並互控傷害，已如上述。系爭土地原 承租人王阿甘之前開信函既與上開事證不符，顯難據為有 利於東平公司之認定。足見東平公司所為此部分抗辯，殊 不足取。
3、東平公司另抗辯：伊於95 年12月8日前，已將系爭土地騰 空，有同年11月15日及同年12 月8日之現場照片可證（見