臺灣臺南地方法院民事判決 97年度訴字第1622號
原 告 乙○○
訴訟代理人 莊美貴律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 張文嘉律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國98年3月3日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾陸萬元，及自民國九十七年十二月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬零捌佰玖拾陸元，由被告負擔新臺幣壹萬貳仟柒佰貳拾肆元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣肆拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹佰貳拾陸萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張略以：
㈠、門牌號碼臺南縣永康市○○○路349巷87號房屋（下稱系爭 房屋）為原告所有，被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自 民國（下同）93年7月10日起，至94年7月9日止，期間共計 一年，每月租金為新臺幣（下同）36000元，有房屋租賃契 約書一份可憑。惟兩造所訂租賃契約期間於94年7月9日屆滿 ，租賃期間屆滿後被告拒絕再與原告訂立新的租賃契約，惟 卻繼續占用系爭房屋，拒不交還房屋，原告向鈞院提起請求 遷讓房屋之訴，業經鈞院新市簡易庭94年度新訴字第3號判 決被告應將系爭房屋全部騰空交還原告，並於97年7月4日執 行完畢，有鈞院94年度新訴字第3號判決、97年執字第35164 號民事執行處通知可為憑。
㈡、被告自94年7月9日租賃期限屆滿後，無繼續占有系爭房屋之 合法權源，依兩造所簽定之房屋租賃契約第6條「乙方（即 被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外 ，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞 推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月 得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙 方及連帶保證人丙方，絕無異議」之約定，被告應給付原告 按照租金四倍計算之違約金504萬元（計算方式：36000元× 35×4＝504萬元）。
㈢、按「法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張
或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果， 除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判 斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴 訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源 於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反 覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束 力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許。」有最高 法院81年臺上字第625號、96年臺上字第2569號判決要旨足 資參照。
１、就被告所提出以買賣價金之餘款600萬元抵扣租金、租賃關 係、租賃期間等抗辯，業經兩造於鈞院94年度新訴字第3號 、臺灣高等法院臺南分院97年度上易字第89號遷讓房屋案件 列為重要爭點，並於言詞辯論程序中經過充分辯論，法院並 於判決理由中就此重要爭點作出判斷結果，故依前揭最高法 院見解，被告再為以買賣價金抵扣租金、兩造係不定期租賃 等語置辯，即無可採。
２、關於被告聲請將租賃契約送鑑定部份，被告於鈞院94年度新 訴字第3號案件審理時亦提出此項聲請，鈞院依被告聲請將 租賃契約送請法務部調查局鑑定，惟該局函覆因資料不足歉 難鑑定，有法務部調查局96年9月6日調科貳字第0960038964 0號函附94年度新訴字第3號卷可憑，且臺南高分院97年度上 易字第89號判決理由亦認定毋庸送鑑，故被告再為送鑑定之 聲請，實屬無理由。
３、被告又以被告於94年5月間向原告終止租約，雙方之租賃關 係早於94年5月間即已終止等語置辯。然查，原告否認兩造 租約於94年5月已終止之事實，被告就此並未提出任何證據 以明其說，故其主張實無可採，又被告所為94年5月間終止 租約之主張亦與被告於前所為兩造間是不定期租賃關係之抗 辯，已有前後矛盾，故被告所辯更不足採信。
４、綜上所述，被告所為抗辯理由業經臺南高分院97年度上易字 第89號確定判決認定在案，被告並未提出新訴訟資料足以推 翻臺南高分院97年度上易字第89號確定判決，故依最高法院 裁判見解，被告於本件訴訟再以上開理由為抗辯，實屬無理 由。
㈣、並聲明：
１、被告應給付原告504萬元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息。
２、原告願供擔保，請宣告准為假執行。
二、被告則略以：
㈠、被告未與原告簽訂系爭租賃契約，該份租賃契約書係原告所
偽造，被告請求鈞院將該份租賃契約書送請刑事警察局或其 他單位鑑定，以証明該份租賃契約書非為真正。㈡、原告於79年5月6日以1250萬元向被告購買系爭房屋，訂約時 支付訂金500萬元，79年5月15日再支付150萬元，餘款600 萬元，原告應於所有權移轉登記完畢取得所有權狀後一次付 清，系爭房屋連同土地已於79年6月4日移轉登記予原告，但 原告無力支付餘款600萬元，被告為確保權益乃於79年6月8 日與原告簽訂房屋租賃契約由被告向原告承租系爭房屋，因 原告本應支付被告600萬元而遲延付款，如依民間習慣按月 息一分計息，則原告一個月應支付被告6萬元利息，而原告 允諾於半年後能夠向被告付清600萬，故雙方遂於79年6月8 日簽訂以半年為期之租賃契約，租期79年6月9日起至79年12 月8日止，每月被告應支付原告5000元租金一分計算，而如 將原告遲延支付餘款600萬元每月應付被告按月息6萬元之利 息包含在內，則被告每月付給原告之租金應為6萬5千元，此 一價位顯合乎價值1250萬元之系爭房屋應有之出租行情，然 79年12月8日半年租期屆滿後原告仍未按原先承諾向被告付 清600萬元購屋尾款，雙方乃口頭合意以繼續原租約之方式 解決原告未付尾款爭房屋及每月支付600萬元之問題，亦即 被告仍繼續向原告承租系爭房屋及每月支付5000元租金，至 於原告遲延未付尾款600萬元則無須向被告支付利息，由是 可知從79年12月9日（即原租約屆滿翌日）起被告係依不定 期租賃契約而原告所提出之租賃契約向原告承租系爭房屋， 故原告根據系爭租賃契約第6條約定請求被告給付違約金， 實非有理。
㈢、系爭房屋於94年2月5日中午12時47分許由於隔壁長鴻針織廠 廠房內電線走火原因，導致失火燒毀，被告放置其內之生產 營運機器亦遭全數燒毀，由於原告不肯斥資修繕系爭房屋， 亦拒絕賠償被告，使得被告無法使用營業，連續數月沒有收 入，被告因而拒將燒毀之機器搬離，並以已燒毀機器占用系 爭房屋之不當得利與原告應賠償被告之金額抵銷，則原告尚 應賠償被告所受損失，並於94年5月間向原告終止租約，故 雙方間不定租賃關係早於94年5月間即已終止。㈣、系爭房屋燒毀非被告所致，亦非被告所能防範，尚且系爭房 屋被燒成廢墟後被告之生產營業機器亦同遭此命運，當然付 不出租金，惟原告毫無同情心，如此廢墟之廠房竟還要求被 告每月須支付36000元租金加租金五倍之「違約金」共18萬 元，實無道理。再者，鈞院94年度新訴字第3號判決判決被 告須負擔三分之二之賠償另三分之一由訴外人神湧公司負擔 ，而非原告所要求之被告須負全部責任。尚且，系爭房屋業
已燒毀，原租賃契約並無特約約定持續有效故理當作廢，原 告當不能以每月36000元計算租金，更甚違約金五倍罰款之 部分。
㈤、並聲明：１、原告之訴駁回。２、如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、得心證理由：
㈠、按「法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張 或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果， 除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判 斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴 訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源 於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反 覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束 力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許」（最高法 院81年臺上字第625號、96年臺上字第2569號判決參照）。１、兩造間就遷讓系爭房屋之訴訟事件，業經本院94年度新訴字 第3號、臺灣高等法院臺南分院97年度上易字第89號判決確 定，此為兩造形式上所不爭執，並有原告提出之判決書為證 ，復經本院依職權調閱上開卷審核無誤，自足認定。２、就被告所提出以買賣價金之餘款600萬元抵扣租金、租賃關 係、租賃期間等抗辯，業經兩造於鈞院94年度新訴字第3號 、臺灣高等法院臺南分院97年度上易字第89號遷讓房屋案件 列為重要爭點，並於言詞辯論程序中經過充分辯論，法院並 於判決理由中就此重要爭點作出判斷結果，故依前揭最高法 院見解，被告再為以買賣價金抵扣租金、兩造係不定期租賃 等語置辯，即無可採。
３、關於被告聲請將租賃契約送鑑定部份，被告於本院94年度新 訴字第3號案件審理時亦提出此項聲請，業經送請法務部調 查局鑑定，並以資料不足無法鑑定，此亦有法務部調查局96 年9月6日調科貳字第09600389640號函附94年度新訴字第3號 卷可憑，且臺南高分院97年度上易字第89號判決理由亦認定 毋庸送鑑，故被告聲請再為鑑定，為無理由。
４、被告又以被告於94年5月間向原告終止租約，雙方之租賃關 係早於94年5月間即已終止等語置辯。然查，原告否認兩造 租約於於94年5月已終止之事實，被告就此並未提出任何證 據以明其說，故其主張實無可採，又被告所為94年5月間終 止租約之主張亦與被告於前所為兩造間是不定期租賃關係之 抗辯，已有前後矛盾，故被告所辯更不足採信。５、綜上所述，被告所為抗辯理由業經臺南高分院97年度上易字 第89號確定判決認定在案，被告並未提出新訴訟資料足以推
翻臺南高分院97年度上易字第89號確定判決，故依最高法院 裁判見解，被告於本件訴訟再以上開理由為抗辯，實屬無理 由。
６、又兩造所涉系爭房屋之上開案件，業經認定被告係無權占有 ，且被告甲○○應將系爭房屋即台南縣永康市○○○路349 巷87號房屋全部騰空交還原告，此亦有判決書在卷可按。又 原告主張系爭房屋於97年7月4日經本院97年度執正字第3516 4號執行遷讓交屋之事實，此有原告提出之本院執行處通知 可按，被告亦不爭執，原告此部分之主張，自足採信。㈡、按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務 外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所 生損害之賠償總額」，民法第250條定有明文。次按「違約 金係於債務不履行時，由債務人支付之金錢或其他給付，以 確保債務履行為目的，其性質有屬於懲罰性違約金或屬賠償 金額預定性違約金。前者於債務人不履行時，債權人除得請 求支付違約金外，並得請求履行債務或債務不履行之損害賠 償；後者則以違約為債務不履行所生之損害賠償總額，當事 人約定之違約金究屬何性質，應依當事人訂約旨意審認之， 如當事人未另為訂定，依民法第250條第2項前段規定，視為 損害賠償總額預定性之違約金」、再按「民法第250條就違 約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性 違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定 ，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明 其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約 定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時， 不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保 債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債 務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時 ，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償」（最高法院90 年度台上字第1754號、83年台上字第2879號判決參照）。經 查：
１、原告主張被告向伊承租本件系爭房屋，租賃期間自93年7月1 0日起，至94年7月9日止，期間共計一年，每月租金為3600 0元，租賃期間屆滿後兩造並未訂立新的租賃契約，被告繼 續占用系爭房屋之主張，業據提出租賃契約一紙、本院新市 簡易庭94年度新訴字第3號及臺南高分院97年度上易字第89 號判決為證，亦已發生前開㈠所述之爭點效效力。２、又系爭房屋業經本院95年度易字第251號刑事判決認定「一
、柯亮禎係設於臺南縣永康市○○○路349巷87號長鴻針織 廠之實際負責人，並無水電工執照，自民國92年間由柯亮禎 向【甲○○】分租其向屋主乙○○承租之上開處所後，即由 柯亮禎在該廠房外後方防火巷設置抽水馬達1個，平日均在 長鴻針織廠內從事針織布之代工，柯亮禎平時應注意工廠用 電安全，小心電力負荷上限及對電器設備負有定期安檢維修 義務，以防止引發火災之發生，且依當時情況並無不能注意 情事，竟疏未注意廠區之電器設備安檢維修或電線有絕緣老 化現象及不可堆置易燃物於電器用品旁，於94年2月5日中午 12 時10分許，因該廠房外後方防火巷之抽水馬達年久失修 ，該馬達之電線短路等電氣因素而引起火苗，引燃堆置在旁 之混紡紗及紙箱等易燃物品，柯亮禎初時有看到後門那邊有 一些煙，覺有異狀遂到廠內後面及二樓巡視，隔5分鐘復巡 視1次，均未查覺有異，且疏未至屋後巡視，嗣經人告知後 方有火災，先撲滅廠內後方近隔鄰89號牆上方天花板火勢， 復打開後門，始發現無法控制火勢，致火勢燒燬其承租之上 開廠房二樓，並波及現有人使用之同路349巷89號神湧企業 有限公司甲○○及85號長慶塑膠有限公司李美惠所使用之廠 房，致該二間廠房部分燒燬。案經【甲○○】及李美惠訴由 臺南縣警察局永康分局報請臺灣臺南地方法院檢察署檢察官 偵查起訴」，此經本院依職權調閱上開刑事卷審核無誤，從 上刑事認定之事實，足證係被告甲○○分租予長鴻針織廠柯 亮禎，被告甲○○又為該案件之告訴人，自不得謂為不知。 因之，原告主張依據系爭契約第11條之約定「乙方（指被告 ）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗 拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償責任 」，系爭房屋既係於租賃期間內，由被告甲○○再轉出租予 第三人，因第三人之因肇致系爭房屋毀損，自應由被告負損 害賠償責任（民法第433條參照），是原告上開主張自屬有 據。被告抗辯原告應賠償被告機器之損害並以之抵銷，自屬 無據。
３、依上所述，本件系爭契約第6條之約定，自屬懲罰性質之違 約金，原告請求被告給付違約金，自屬有據。
㈢、按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民 法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般 客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定 標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減 少其數額。」、次按「債務已為一部履行者，法院得比照債 權人因一部履行所受之利益減少違約金，為民法第251條所 明定，又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，
同法第252條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償 之預定，均有其適用」（最高法院49年臺上字第807號判例 、70年度臺上字第3796號判決參照）。經查：１、本院斟酌系爭房屋係於94年2月5日中午12時10分許，發生失 火致不能依正常狀況使用，業據本院調閱本院94年度新訴字 第3號及臺南高分院97年度上易字第89號民事卷、本院95年 度易字第251號刑事卷確認無誤（原租賃期間自93年7月10日 起，至94年7月9日止，期間計一年）。而前開民事判決係認 定被告甲○○係無權占有，且應將系爭房屋即台南縣永康市 ○○○路349巷87號房屋全部騰空交還原告，亦如前述，被 告係於97年7月4日經本院97年度執正字第35164號執行遷讓 交屋，此亦經原告提出之本院執行處通知可按，期間被告則 在系爭房屋使用，原告請求被告給付違約金504萬元（36000 ×35×4＝0000000），固非無據。
２、至於酌減之數額是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀 況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時， 債權人可享受之一切利益為衡量標準。本院考量系爭房屋雖 於94年2月5日已失火燒毀部分（辦公室仍續使用，廠房部分 屋頂已燒毀，如原94年度新訴字第3號卷二第156頁至第165 頁照片所示及第195頁使用現況圖，至於損害賠償責任係另 一課題），然被告於契約屆期後仍無權繼續占用系爭房屋使 用，依契約簽訂當時狀況條件，暨當事人所受之一切消極損 害，即可享受之預期利益及積極損害，而為審酌，違約金實 有過高，故本院依民法第252條並參酌前揭因素，酌減違約 金為126萬元（36000×35＝0000000）。㈣、綜上所述，原告依據系爭租賃契約第6條之約定，請求被告 給付126萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即97年12月2日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為 有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回 。又兩造均陳明願供擔保及反擔保，聲請宣告假執行及免為 假執行，就勝訴部分爰分別酌定金額准許之。又原告其餘假 執行之聲請，則因訴之駁回而失所依附，併予駁回。五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌 量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負 擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件訴 訟費用為50896元，由被告負擔12724元，餘由原告負擔。六、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法， 核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第78條、第87條第1項，第390條第2項、第392條第2項，判
決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 17 日
民事第一庭 法 官 曾鴻銘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 3 月 17 日
書記官 盧昱蓁
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