臺灣臺北地方法院民事判決 97年度簡上字第160號
上 訴 人 甲○○
被上訴人 乙○
訴訟代理人 李幸恩律師
上列當事人間請求確認租金數額事件，上訴人對於中華民國97年
1月31日本院臺北簡易庭96年度北簡字第44118號第一審判決提起
上訴，本院於98年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
（一）上訴人於民國77年8月間，向訴外人洪劍平購買坐落臺 北縣萬里鄉○○里○○段龜吼小段323-3地號土地（下 稱系爭土地）及其上門牌號碼為臺北縣萬里鄉○○○路 5號之預售屋（下稱系爭房屋），系爭土地部分已於79 年2月19日移轉登記為上訴人所有，系爭房屋部分，因 訴外人洪劍平將上開房屋買賣契約之權利義務移轉於訴 外人黃詠慈（原名黃淑玲）承受，由訴外人黃詠慈自洪 劍平繼受上開房屋買賣契約之出賣人地位，並以起造人 名義取得系爭房屋所有權。嗣上訴人訴請訴外人黃詠慈 就系爭房屋之所有權移轉登記事件，取得勝訴判決確定 ，系爭房屋所有權登記名義人固為訴外人黃詠慈，惟實 質上應為上訴人所有，僅因未辦理所有權移轉登記，致 名實不符。
（二）訴外人黃詠慈前曾以系爭房屋設定最高限額抵押權予訴 外人萬眾，訴外人萬眾於92年間，以其債權屆期未受清 償為由，聲請拍賣系爭房屋，並依法聲明承受而取得系 爭房屋之所有權，復於96年3月28日將系爭房屋出售予 被上訴人，故系爭房地之所有權人分別為被上訴人及上 訴人，上訴人雖於本件訴訟中陳稱其係分別向訴外人林 志昇、黃詠慈買受系爭土地、房屋，惟其於另案訴訟（ 臺灣高等法院94年度上字第419號、96年度上更㈠字第 28號）中既自認其係於77年8月16日向訴外人洪劍平買 受系爭房地，自應認系爭房地曾同屬一人所有，而系爭 房地係位於「比佛利山莊」社區內，由天府建設公司統 籌規劃、開發、銷售、建造等一切事宜，該公司基於貸 款、節稅等目的，分別以訴外人林志昇、黃詠慈名義登 記為系爭土地所有權人及系爭房屋之原始起造人，系爭 房地事實上原均為天府建設公司所有，系爭房屋就系爭
土地係有合法之占用權源，嗣天府建設公司間因故未辦 理房屋所有權移轉登記，上訴人乃提起所有權移轉登記 訴訟，業經臺灣高等法院83年度上更㈠字第181號判決 上訴人勝訴確定，上訴人雖未辦理所有權移轉登記，惟 並不影響上訴人取得系爭房屋所有權人之地位，是系爭 房地事後亦同屬上訴人所有，嗣訴外人萬眾聲請拍賣系 爭房屋，並聲明承受取得系爭房屋所有權時，依民法第 425條之1第1項規定，應推定上訴人與訴外人萬眾間， 在系爭房屋得使用期限內有租賃關係，故訴外人萬眾將 系爭房屋讓與被上訴人，被上訴人亦得主張兩造間就系 爭土地與房屋，應成立土地租賃關係。
（三）退步言，縱認上訴人因係分別向訴外人洪劍平及林志昇 購買系爭房地，並無民法第425條之1規定之適用，惟查 ，訴外人林志昇於78年3月1日出具土地使用權同意書， 同意訴外人洪劍平使用系爭土地建造房屋，足見系爭房 屋已取得原地主之同意建造，而有基地使用權，上訴人 於訴外人林志昇購買系爭土地時，即已知悉系爭土地係 供系爭房屋建築使用，而系爭房屋興建完成後既輾轉由 被上訴人合法取得所有權，自應類推適用民法第425條 之1規定之相同法理，應推定上訴人同意被上訴人繼續 使用系爭土地，並在系爭房屋得使用之期間內存在租賃 關係，以維護社會經濟秩序及保障交易安全。為此，爰 依民法第425條之1及民事訴訟法第247條第1項前段之規 定訴請確認租金數額等語。
二、上訴人則以：
（一）系爭房屋與土地係上訴人分別與訴外人林志昇、黃詠慈 簽訂買賣契約買受，系爭房屋與土地從未屬同一人所有 ，系爭房屋係由訴外人黃詠慈起造而原始取得，並設定 最高限額抵押權予訴外人萬眾，上訴人雖取得移轉房屋 所有權勝訴確定判決，惟因其上設定抵押權故遲未辦理 移轉登記，嗣訴外人萬眾就系爭房屋實行抵押權，並依 法聲明承受而取得系爭房屋所有權，復於96年3月28 日 將系爭房屋出售予被上訴人，系爭土地及房屋之所有權 既從未同屬一人所有，自無民法第425條之1第1項規定 之適用。
（二）上訴人於77年8月間與訴外人洪劍平簽訂房屋預定買賣 契約書，雙方之真意乃由訴外人洪劍平或黃詠慈在系爭 土地上興建系爭房屋，並將系爭房屋交付予上訴人使用 ，而無默許訴外人洪劍平或黃詠慈興建房屋，並繼續使 用土地之意，上訴人與訴外人洪劍平或黃詠慈間顯無民
法第425條之1第1項規定之租賃關係，又訴外人萬眾於 法院拍賣程序中雖聲明承受系爭房屋之所有權，惟上訴 人並非出賣人，嗣訴外人萬眾將系爭房屋出售予被上訴 人，出賣人亦非上訴人，自難認上訴人有默許訴外人萬 眾或被上訴人繼續使用系爭土地之權限，本件事實顯與 民法第425條之1第1項之規定不相類同，自不應類推適 用該規定。
（三）倘鈞院認被上訴人之主張為有理由，則系爭房屋鄰近市 場、風景區等，附近之公共設施計有農會、風景站、公 園等，有特定公車行經於此，可通往市區各地，交通便 利性佳，生活機能及居住品質均甚良好，隨著住戶增多 ，房地產日趨熱絡，各項機能均大幅提升，故原審以系 爭土地申報地價7％計算租用系爭土地之租金明顯偏低 ，應按年息8％以上計算為適當等語置辯。
三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，上訴人不服，提起本件上 訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回 。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）上訴人於77年8月間向訴外人林志昇、洪劍平分別購買 系爭土地及其上預售屋，訴外人林志昇於79年2月19 日 將系爭土地移轉登記為上訴人所有，訴外人黃詠慈嗣自 訴外人洪劍平繼受系爭房屋之出賣人地位，並於81年1 月13日辦理系爭房屋所有權第1次登記，而取得系爭房 屋之所有權。
（二）上訴人訴請訴外人黃詠慈移轉系爭房屋所有權登記事件 ，經臺灣高等法院83年度上更㈠字第181號判決上訴人 勝訴確定，惟上訴人並未辦理所有權移轉登記，嗣訴外 人萬眾就系爭房屋實行抵押權，並聲明承受取得系爭房 屋之所有權，其後訴外人萬眾於96年4月4日以買賣為原 因，將系爭房屋移轉所有權登記予被上訴人。
五、本件之爭點為：
（一）系爭土地及房屋是否曾同屬一人所有，而有民法第425 條之1規定之適用？
（二）被上訴人主張類推適用民法第425條之1規定，有無理由 ？
（三）如被上訴人之主張為有理由，租金數額若干為合理？六、得心證之理由：
（一）系爭土地及房屋是否曾同屬一人所有，而有民法第425 條之1規定之適用？
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後 讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間 或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限 內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制 ，民法第425條之1第1項定有明文。又土地與房屋為各 別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不 能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該 房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋 分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特 別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之 使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用 土地（最高法院48年臺上字第1457號判例參照）。準此 ，必須土地及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土 地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或 先後讓與相異之人之情形，始有民法第425條之1規定之 適用。
⒉經查，上訴人於77年8月16日購買系爭土地及其上預售 屋時，係分別與訴外人林志昇、洪劍平簽訂土地及房屋 預定買賣契約，嗣訴外人洪劍平因故將上開房屋預定買 賣契約之一切權利義務讓與訴外人黃詠慈概括承受等情 ，有土地及房屋預定買賣契約書、協議備忘錄各乙份在 卷可佐（見本院卷第48至52頁），依上開土地預定買賣 契約書所示，其上載明賣方為「地主代表：林志昇」， 復參酌系爭土地登記簿之記載（見原審卷第109頁）， 訴外人林志昇於76年11月26日即以買賣為原因，受讓取 得系爭土地之所有權，是系爭土地原為訴外人林志昇所 有，訴外人林志昇於79年2月19日以買賣為原因，移轉 登記予上訴人所有。又系爭房屋部分，訴外人黃詠慈自 洪劍平繼受取得上開房屋預定買賣契約之出賣人地位後 ，即於81年1月13日辦理系爭房屋所有權第1次登記，而 取得系爭房屋之所有權，有建築改良物登記簿可參（見 原審卷第106頁），是系爭房屋原為訴外人黃詠慈所有 ，另系爭土地於移轉登記予上訴人所有後，系爭房屋嗣 遭訴外人萬眾實行抵押權，並聲明承受取得系爭房屋之 所有權，其後訴外人萬眾於96年4月4日將系爭房屋以買 賣為原因，移轉所有權登記予被上訴人，此觀諸卷附臺 北縣汐止地政事務所民眾閱覽異動索引可明（見原審卷 第104頁），足見系爭土地及房屋未曾同屬一人所有， 核與民法第425條之1之規定不符，自無該條規定之適用 。至被上訴人另稱：系爭房地曾同屬天府建設公司或洪
劍平所有，事後亦曾為上訴人所有云云，惟查，系爭房 地於歷次轉賣過程中，並未移轉登記為天府建設公司所 有，又上訴人雖曾訴請訴外人黃詠慈辦理系爭房屋移轉 所有移轉登記，並經法院判決勝訴確定，然其迄未辦理 系爭房屋所有權移轉登記，此為兩造所不爭執，故縱上 訴人係向天府建設公司或洪劍平買受系爭房地，然因天 府建設公司或洪劍平並未登記為系爭房地之所有權人， 皆未取得系爭房地之所有權，且上訴人於取得勝訴確定 判決後，亦未辦理房屋所有權移轉登記，仍未取得系爭 房屋之所有權，尚難認與民法第425條之1所定「土地及 其土地上之房屋同屬一人所有」之要件相符。
（二）被上訴人主張類推適用民法第425條之1規定，有無理由 ？
⒈按民法第425條之1其規定本係源於最高法院48年度臺上 字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議之實務 見解而來，該條第1項規定：「土地及其土地上之房屋 同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人 ，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受 讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓 人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，揆諸 該規定之規範目的旨在調和建築物所有人與基地所有人 間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉 他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之 作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成 不利之影響，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化 之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一 步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響， 藉以調和土地與建物之利用關係。該條項雖係於88年4 月21日始增訂，惟參照前揭判例、決議意旨及立法演進 ，可知在民法第425條之1形諸明文前，為平衡建築物所 有人與基地所有人之利益，保障原存建物不致拆除之社 會公益，應認土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅 將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或 先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與 人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，即應推定在房屋 得使用期限內有租賃關係存在，以維護社會經濟，且此 情形不因受讓人為有償或無償取得而異其結果（最高法 院88年度臺上字
第1034號裁判參照）。
⒉次按民法第425條之1規定之立法理由謂：「僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後 讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推 斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付 相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」，足見出 讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房 屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用 」該房屋所坐落之土地，除別有約定外，縱該房屋所有 權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地 ，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即 無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有 權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將 房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓 與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或 先後讓與相異之人時，亦可類推適用（最高法院93年度 臺上字第1328號判決參照）。又所謂「類推適用」，係 指就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規 定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律 漏洞之方法而言。
⒊經查，系爭土地原為訴外人林志昇所有，其於78年3月1 日出具土地使用權同意書，同意訴外人洪劍平於系爭土 地上興建系爭房屋，有土地使用權同意書乙份在卷可稽 （見本院卷第230頁），足見系爭房屋原有合法使用系 爭土地之權源，又訴外人林志昇嗣於79年2月19 日將系 爭土地移轉登記為上訴人所有，訴外人黃詠慈於81年1 月13日辦理系爭房屋所有權第1次登記，而取得系爭房 屋之所有權，訴外人萬眾於96年3月29日因拍定而自訴 外人黃詠慈取得系爭房屋之所有權，復於同年4月4日以 買賣為原因，將系爭房屋移轉所有權登記予被上訴人， 由被上訴人取得系爭房屋之所有權，此觀諸卷附臺北縣 汐止地政事務所民眾閱覽異動索引即明（見本院卷第 112至114頁），業已合於「將土地及房屋先後讓與相異 之人」之情形，參照前開最高法院93年度臺上字第1328 號判決意旨，系爭土地與系爭房屋之所有權雖未曾同屬 一人所有，惟系爭土地之所有權人既已同意系爭房屋之 起造人在其上興建房屋，衡情應已同意系爭房屋於使用 年限內對系爭土地有使用權源，系爭房屋所有權繼受人 即得繼續「合法使用」系爭土地，是以，被上訴人輾轉 取得系爭房屋之所有權，應可類推適用民法第425條之1 規定，推定其在系爭房屋使用期限內，與系爭土地所有 權人間有租賃關係存在，以維護社會經濟，避免系爭房
屋遭拆除，對房屋所有權人及社會經濟均造成不利之影 響，惟被上訴人仍須支付相當之對價，以平衡系爭房屋 所有權人與系爭土地所有權人之利益。從而，被上訴人 主張本件應類推適用民法第425條之規定，為有理由。 （三）如被上訴人之主張為有理由，租金數額若干為合理？ ⒈按有民法第425條之1第1項之情形，其租金數額當事人 不能協議時，得請求法院定之，為同條第2項所明定。 又租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價額 年息10％為限，土地法第105條準用第97條第1項定有明 文，所謂土地價額，依同法施行細則第25條之規定，係 指法定地價而言，而土地法第148條規定土地所有權人 依土地法所申報之地價為法定地價。另基地租金之數額 ，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置， 工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受 利益等，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院 68年臺上字第3071號判例參照）。
⒉經查，系爭土地於96年1月之申報地價為每平方公尺328 0元、面積470平方公尺，有土地登記謄本附卷可參（見 本院卷第116頁），本院審酌系爭土地坐落於臺北縣萬 里鄉○○里○○段龜吼小段，位於比佛利山莊內，鄰近 市場、風景區，無鄰近學區，附近之公共設施計有農會 、風景站、公園等，生活機能及居住品質尚可，主要之 公車站牌位於玉田路上，有特定路線，公車行經於此， 可通往市區各地，被上訴人使用系爭土地之方式，係作 為透天厝型房屋使用，目前為空屋，並未使用等情，有 臺灣基隆地方法院94年度民執字第8645號委託鄭立倫建 築師事務所於94年12月21日出具之鑑定報告、位置圖及 現場照片在卷可佐（見原審卷第78至81、87至96頁）， 認原審以系爭土地申報地價之年息7％計算租用基地之 租金，尚稱妥適，且對上訴人並無不利之情形，是以， 依此計算被上訴人每年應給付上訴人之租金為10萬7912 元（計算式：470X3280X7％=107912），每月租金則為 8993元（計算式：107912÷12=8993，元以下四捨五入 ），上訴人主張應以系爭土地申報地價年息8％以上計 算租金等語，尚非可採。
七、綜上所述，被上訴人主張類推適用民法第425 條之1 之規定 ，請求法院核定租金，為有理由，應予准許，被上訴人租用 系爭土地之租金應以系爭土地申報地價年息7％計算為適當 ，依此計算被上訴人每年應給付上訴人之租金核定為10萬79 12元，每月應給付之租金則核定為8993元。原審為被上訴人
部分勝訴、部分敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至上訴人所 提之臺灣士林地方法院97年度簡上字第46號民事確定判決， 該案之當事人並無上訴人，與本件之當事人並不相同，基於 既判力相對性原則，上訴人自不受該確定判決之拘束，且該 案之法律見解，亦無拘束本院之效力，併予敘明。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 98 年 3 月 31 日 民事第二庭 審判長法官 朱漢寶
法官 陳雯珊
法官 鍾素鳳
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 3 月 31 日 書記官 林玗倩