最高法院民事判決 九十一年度台上字第一０六四號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 劉灼熙律師
王昧爽律師
被 上訴 人 戊○○
乙○○
丁○○
丙○○
右 一 人
訴訟代理人 陳政鍠
右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十九年七月三十一日台灣高等法院
第二審判決（八十八年度上字第一五四三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人對於命其返還土地予被上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由
本件被上訴人主張：坐落台北縣板橋市○○段三八之一、三八之二、三八之四地號田地原為伊之被繼承人徐風楷所有，出租予上訴人耕作使用。上開土地於民國八十三年間，經台北縣政府公告變更其土地使用分區為新板橋車站特定專用區之廣場兼停車場及道路預定地，均變更為非耕地使用。徐風楷已於八十六年六月三十日依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定，以郵局存證信函通知上訴人終止耕地租約。嗣徐風楷於八十七年一月二十一日死亡，系爭土地由伊共同繼承，上訴人拒不返還系爭土地，經調解、調處不成立等情。求為確認兩造就系爭土地之耕地租賃關係不存在；及命上訴人返還系爭土地予伊之判決。
上訴人則以：系爭土地在市地重劃區內，正實施重劃作業中，系爭耕地租約，應依平均地權條例第六十三條規定處理，無耕地三七五減租條例第十七條之適用；且徐風楷僅為共同出租人中之一人，無權單獨終止租約；又系爭土地已由需用土地機關交通部台北市區地○○路工程處先行使用，被上訴人不得請求伊返還等語，資為抗辯。原審以：系爭土地原為徐風楷之被繼承人徐朝鳳所有，出租予上訴人耕作使用，徐朝鳳於五十六年二月十八日死亡，其繼承人協議分割遺產，系爭土地分歸徐風楷取得，於七十一年間辦理繼承登記完畢，有土地登記簿謄本、私有耕地租約及繼承權拋棄書、繼承系統表、遺產分割繼承契約書、分割繼承登記申請書可稽。系爭租約出租人之權利義務自應由徐風楷承受。上訴人辯稱：系爭土地之出租人為徐朝鳳之繼承人全體云云，並非可採。按耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款定有明文。耕地經變更為建築以外非耕地使用時，得否終止租約，平均地權條例未予規定，自應適用耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定，其程序、補償、爭議處理等事項，均應依同條例規定辦理。查系爭土地業經台北縣政府於八十三年九月六日以北府工都字第三一一四四八號公告
列入新板橋車站特定專用區，其土地使用分區，三八之二地號土地為廣場兼停車場，三八之一及三八之四地號土地為道路預定地，有台北縣政府工務局八十八年六月二十二日八八北工都字第一｜四四二三號函及台北縣板橋市公所八十六年一月七日北縣板工都證字第００七四號簡便行文表可憑，足見系爭土地確已依法變更為非耕地使用。徐風楷於八十六年六月三十日，依上開規定，以郵局存證信函向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人於同年七月九日覆函表示不同意，有各該信函可考。足徵徐風楷所為終止租約之意思表示已到達上訴人，系爭耕地租約業經其合法終止。上訴人辯稱：系爭土地在市地重劃區內，其租約得否終止，應依平均地權條例規定處理，無耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之適用云云，並非可採。徐風楷於八十七年一月二十一日死亡，被上訴人為其繼承人，有戶籍謄本、繼承系統表可稽，上訴人對於系爭租約已否終止，既有爭執，上訴人請求確認兩造就系爭土地之租賃關係不存在，自有即受確認判決之法律上利益。至於系爭土地雖由需用土地機關交通部台北市區地○○路工程處先行使用，惟市地重劃尚未完成，系爭土地未經政府徵收，被上訴人仍係所有權人，自得本於原出租人繼承人之地位請求返還租賃物。從而，被上訴人請求確認兩造就系爭土地之耕地租賃關係不存在；及請求上訴人返還系爭土地予伊，洵屬正當，應予准許。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。關於廢棄發回部分：
原審認定系爭土地在新板橋車站特定專用區範圍內，為廣場兼停車場及道路預定地，市地重劃尚未完成，已由需用土地機關交通部台北市區地○○路工程處先行使用。果爾，上訴人是否仍為系爭土地之占有人，能否將系爭土地返還予被上訴人，自待澄清。原審就此未詳加調查審認，對於被上訴人請求上訴人返還系爭土地部分，遽為上訴人不利之判決，尚嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
關於駁回上訴部分：
按出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受。惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第四百二十五條第一項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在。系爭土地原為徐朝鳳所有，出租予上訴人耕作，徐朝鳳死亡後，其繼承人已協議分割遺產，將系爭土地分歸徐風楷取得，辦理繼承登記完畢，自應由其承受出租人之地位。次按平均地權條例第六十三條及其施行細則第八十九條、第九十條規定，並非耕地三七五減租條例之特別規定，不因有該規定而排除後者之適用，是耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人自得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約。系爭土地已變更為非耕地使用，徐風楷依上開規定終止租約，要非無據。原審就被上訴人請求確認兩造間之系爭耕地租賃關係不存在部分，為上訴人敗訴之判決，經核於法洵無違誤。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 六 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎
法官 李 彥 文
法官 陳 重 瑜
法官 黃 秀 得
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十九 日
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