臺灣新竹地方法院民事判決 98年度訴字第25號
原 告 甲○○
乙○○
上二人共同
訴訟代理人 李文傑律師
複 代理人 丙○○
被 告 丁○○
上列當事人間給付租金事件，本院於民國98年2 月27日辯論終結
，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新竹市○○街一三七號房屋之二樓及三樓遷讓返還原告甲○○。
被告應將門牌號碼新竹市○○街一三九號及一四一號房屋之二樓及三樓遷讓返還原告乙○○。
被告應給付原告甲○○新臺幣肆拾捌萬元，及依附表三所載之違約金。
被告應給付原告甲○○自民國九十八年一月十三日起，至返還新竹市○○街一三七號房屋之二樓及三樓之日止，按月給付原告甲○○新臺幣捌萬元。
被告應給付原告乙○○新臺幣伍拾柒萬元，及依附表四所載之違約金。
被告應給付原告乙○○自民國九十八年一月十三日起，至返還新竹市○○街一三九號及一四一號房屋之二樓及三樓之日止，按月給付原告乙○○新臺幣壹拾叁萬元。
本判決第三項於原告甲○○以新臺幣壹拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第四項於每屆滿壹個月，原告甲○○以新臺幣貳萬柒仟元供擔保後，就該月得請求之金額得假執行。
本判決第五項於原告乙○○以新臺幣壹拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第六項於每屆滿壹個月，原告以新臺幣肆萬叁仟元供擔保後，就該月得請求之金額得假執行。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣原告甲○○、乙○○分別於民國95年7 月17日及96年 6 月28日與被告簽訂租賃契約二紙（下稱系爭租賃契約）， 分別出租新竹市○○街137 、139 、141 號房屋2 、3 樓 （下稱系爭房屋）予被告，租期分別自95年7 月1 日、96 年7 月1 日起，至98年6 月30日止，押金依序為新臺幣（ 下同）250,000 元、450,000 元，每月租金分別為80,000 元、130,000 元，租金以每年1 次簽發12張支票給付原告 ，而被告係於系爭房屋經營騎兵音樂西餐廳。
（二）又被告係將上開二筆租金合併給付即每月210,000 元，並 交付其配偶高國富所開立之支票用以憑付每月租金，惟被 告所交付用以支付97年7 月至12月共1,260,000 元租金之 6 紙支票，經原告為付款提示，均遭退票，原告曾先後於 97年10月14日以新竹英明街郵局第1417號存證信函、97年 11月24日以97新院民認國字第1726號認證函，通知被告給 付所欠租金並終止租約，均無法送達，而被告雖曾於97年 10月23日、12月1 日及12月26日各給付70,000元予原告乙 ○○，仍負欠原告甲○○480,000元、原告乙○○570,000 元 (13萬元×6－7萬元×3＝57萬元)之租金。茲被告積欠 之租金已達6 個月，原告自得依民法第439 條、第440 條 第1 項及第455 條之規定，以起訴狀繕本之送達為終止租 約之意思表示，並請求被告遷讓返還系爭房屋及清償所欠 租金、違約金。再者，兩造間之租賃關係既經原告為終止 ，被告即無權繼續使用系爭房屋，而於被告遷讓返還系爭 房屋之前，原告併得依民法第179 條及第184 條第1 項前 段之規定，訴請被告按月給付相當於租金之不當得利及損 害賠償。
（三）為此爰聲明：
⒈被告應將門牌號碼新竹市○○街137 號房屋之2 樓及3 樓 遷讓返還原告甲○○。
⒉被告應將門牌號碼新竹市○○街139 號及141 號房屋之 2 樓及3 樓遷讓返還原告乙○○。
⒊被告應給付原告甲○○480,000 元，及依附表一所載之違 約金，暨自起訴狀繕本送達翌日起，至被告履行聲明第1 項之日止，按月給付原告甲○○80,000元。 ⒋被告應給付原告乙○○570,000 元，及依附表二所載之違 約金，暨自起訴狀繕本送達翌日起，至被告履行聲明第2 項之日止，按月給付原告乙○○130,000 元。 ⒌訴訟費用由被告負擔。
⒍原告願就聲明第3 、4 項供擔保，請求准予宣告假執行。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出何
書狀作任何陳述或聲明。
三、本院之判斷：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得 終止契約；又按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約 定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始 得終止契約，為民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明 文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法 第455 條前段亦有明文。查本件原告等二人主張以其等所 有之系爭房屋與被告簽立系爭租賃契約，約定被告應於每 個月繳付租金予原告，而被告自97年7 月起至今已欠負6 個月租金未繳，惟被告僅分別於97年10月23日、12月1日 、12月26日給付原告乙○○各70,000元等語，業據其提出 與所述相符之公證書、租賃契約、支票及其退票理由單、 存證信函、認證函、信封回執、房屋稅繳款書、綜合存款 存摺、土地及建物登記謄本等件為證，而被告迄未到場爭 執，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據，以供本 院審酌，自堪信原告之前開主張為真實。是原告既於被告 遲延給付租金逾2 個月後，以存證信函催告原告給付租金 等情，有存證信函在卷可按，且原告亦於本院辯論期日當 庭主張起訴狀所附被告交付用以支付租金發票日期97 年9 月1 日、97年9 月16日、97年10月1 日以及97年10月16日 等4 紙支票，係於被告遲延給付租金之後，由被告另行交 付，經提示仍遭退票。又被告僅分別於97年10月23日、12 月1 日、12月26日給付原告乙○○各70,000元等情以觀， 可認定原告已催告承租人即被告支付租金，被告仍未給付 完全之租金，是原告主張以本件起訴狀繕本送達被告作為 其終止系爭租約之意思表示送達，核與上開規定無悖，則 原告主張其已合法終止系爭租賃契約等情，亦堪採信。又 系爭租賃契約關係既已終止，則原告本於租賃物返還請求 權，請求被告返還所占用之系爭房屋，為有理由，應予准 許。
（二）復按，承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前 段定有明文。再按，無權占有他人之建物，可能獲得相當 於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字 第1695號判例要旨參照）。本件被告於兩造系爭租賃契約 終止前尚欠負原告等二人共6 個月之房屋租金，惟被告僅 分別於97年10月23日、12月1 日、12月26日分別給付原告 乙○○各70,000元，已如前述，而被告於系爭租賃契約終
止後迄未返還系爭房屋之行為，致原告所受不能使用、收 益房屋之損害間，顯有因果關係，故原告依兩造系爭租賃 契約、不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告給付原 告所欠負之租金、無權占有系爭房屋所獲得相當於租金之 利益及致原告所受之損害，即屬有據。準此，原告依租賃 契約關係，請求被告給付分別如主文第3 項前段、第5 項 前段所示480,000 元【計算式：80,000（元）6 （月） ＝480,000 】及570,000 元【計算式：130,000 （元） 6 （月）－3 70,000（元）＝570000】之租金及依不當 得利、侵權行為之法律關係，請求被告按月給付分別如主 文第4 項、第6 項所示，自租賃契約終止翌日（即98年1 月13日）起至被告遷讓返還系爭房屋止，按月給付相當於 租金之不當得利及損害賠償80,000元及130,000 元，均屬 有據，應予准許。
（三）再按，違約金之種類可分為賠償額預定性違約金與懲罰性 違約金。所謂賠償額預定性違約金，係指以違約金作為債 務不履行所生損害額之賠償總額，債務人一有不履行情事 者，不問債權人是否受有損害，亦不待債權人舉證證明其 所受害係因債務不履行所致及損害額之多寡，即得請求債 務人支付約定之違約金。惟該違約金既為損害賠償總額之 預定，故債權人所受損害縱使超過約定之違約金數額，亦 僅得請求違約金，不得另請求債務不履行之損害賠償。至 於懲罰性違約金，係指以強制債務之履行為目的，確保債 權效力所定之強制罰，亦即當事人約定，債務人有不履行 契約義務時，除支付違約金外，尚應負損害賠償責任，其 成立解釋上應限於當事人間明示之約定。當事人約定之違 約金究屬何種性質，應依當事人之意思定之，倘當事人間 之意思不明，依民法第250 條第2 項規定則視為係預定債 務不履行之損害賠償總額。查本件原告起訴時另主張被告 因遲延繳交97年7 月至12月之租金，而依系爭租賃契約請 求被告分別給付原告如附表一、二所載之違約金，並主張 該違約金性質屬懲罰性違約金，惟本件兩造所訂系爭租賃 契約書第五條第一項前段約定：「乙方（即被告）應按月 給付租金，如有遲延，應按日依租額2%計算之違約金給付 甲方，…」，並未明示該違約金為懲罰性違約金，亦未記 載該違約金之請求無礙債務不履行損害賠償之請求，是應 認為該違約金為預定債務不履行之損害賠償總額之性質， 除此違約金之外，不得另行請求損害賠償，是原告主張該 違約金為懲罰性違約金，並不可採。次按當事人得約定債 務人不履行債務時，應支付違約金；約定之違約金過高者
，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條分別 定有明文。而衡量違約金是否過高、是否相當，仍須依一 般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為 酌定標準，最高法院49年度台上字第807 號判例意旨參照 。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債 務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，最高法 院51年度台上字第19號判例意旨參照。查系爭租賃契約書 第五條第一項前段約定之違約金為被告未按月給付租金時 ，就其遲延給付所應賠償原告之損害，應按日依租額2%計 算金額，惟經合計年利率高達730%（2%×365 日＝730%） ，依一般客觀事實、社會經濟狀況暨原告所受損害情形及 被告如能依約履行時，原告可享受之一切利益衡量標準以 觀，應認兩造約定之違約金顯然過高，是依此酌減前開違 約金分別為如主第3 項後段、第5 項後段（即附表三、四 ）所示之違約金方為適當。另由於被告已分別於97年10月 23日、12月1 日及12月26日各給付70,000元予原告乙○○ ，故應認為被告已於97年10月23日、12月1 日給付系爭新 竹市○○街139 、141 號，97年7 月份之租金；另就97年 8 月份之租金亦已於97年12月1 日清償10,000元；以及於 97年12月26日再給付97年8 月份之租金70,000元。是就原 告乙○○請求被告遲延給付租金之損害（即相當系爭租金 之遲延利息）起算點，就97年7 月份之租金部分，應自97 年8 月1 日起算至97年10月22日止，以130,000 元，按年 息百分之五計算；自97年10月23日起至97年12月1 日止， 以60,000元，按年息百分之五計算之違約金。就97年8 月 份之租金部分，自97年9 月1 日起至97年11月30日止，以 130,000 元，按年息百分之五計算；自97年12月1 日起至 97年12月25日止，以120,000 元，按年息百分之五計算； 自97年12月26日起至清償日止，以50,000元，按年息百分 之五計算之違約金，此部份原告請求為有理由，逾此部份 即無理由，應併予駁回，附此指明。
（四）從而，原告等二人請求被告遷讓返還系爭房屋，被告另應 分別給付原告如主第3 項、第5 項所示之租金及（附表三 、四）所示違約金，暨如主文第4 項、第6 項所示自98年 1 月13日起均至被告遷讓返還系爭房屋止，按月分別給付 原告相當於租金之不當得利及損害賠償，核屬有據，應予 准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。（五）假執行之宣告：原告分別陳明願供擔保就起訴狀所載聲明 第3 、4 項部分，聲請宣告假執行，就原告勝訴如主文第 3 、4 、5 、6 項所示之部分，經核均無不合，爰分別酌
定相當擔保金額准許之。
丙、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法 第385 條第1 項前段、第79號、第390 條，判決如主文。中 華 民 國 98 年 3 月 13 日 民事第二庭 法 官 方鴻愷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 3 月 17 日 書記官 鍾佩芳
附表一：
┌─────┬───────┬──────┬──────┬────┐
│期間 │租金（新臺幣）│違約金起算日│違約金截止日│計算方式│
├─────┼───────┼──────┼──────┼────┤
│97年7月份 │80,000元 │97年8月1日 │清償日 │按日依租│
├─────┼───────┼──────┼──────┤額百分之│
│97年8月份 │80,000元 │97年9月1日 │清償日 │二計算 │
├─────┼───────┼──────┼──────┤ │
│97年9月份 │80,000元 │97年10月1日 │清償日 │ │
├─────┼───────┼──────┼──────┤ │
│97年10月份│80,000元 │97年11月1日 │清償日 │ │
├─────┼───────┼──────┼──────┤ │
│97年11月份│80,000元 │97年12月1日 │清償日 │ │
├─────┼───────┼──────┼──────┤ │
│97年12月份│80,000元 │98年1月1日 │清償日 │ │
└─────┴───────┴──────┴──────┴────┘
附表二：
┌─────┬───────┬──────┬──────┬────┐
│期間 │租金（新臺幣）│違約金起算日│違約金截止日│計算方式│
├─────┼───────┼──────┼──────┼────┤
│97年7月份 │130,000元 │97年8月1日 │97年12月1日 │按日依租│
├─────┼───────┼──────┼──────┤額百分之│
│97年8月份 │130,000元 │97年9月1日 │清償日 │二計算 │
├─────┼───────┼──────┼──────┤ │
│97年9月份 │130,000元 │97年10月1日 │清償日 │ │
├─────┼───────┼──────┼──────┤ │
│97年10月份│130,000元 │97年11月1日 │清償日 │ │
├─────┼───────┼──────┼──────┤ │
│97年11月份│130,000元 │97年12月1日 │清償日 │ │
├─────┼───────┼──────┼──────┤ │
│97年12月份│130,000元 │98年1月1日 │清償日 │ │
└─────┴───────┴──────┴──────┴────┘
附表三：
┌─────┬────────┬──────┬──────┬────┐
│期間 │月租金（新臺幣）│違約金起算日│違約金截止日│計算方式│
├─────┼────────┼──────┼──────┼────┤
│九十七年七│捌萬元 │九十七年八月│清償日 │均以月租│
│月份 │ │一日 │ │金額按年│
├─────┼────────┼──────┼──────┤息百分之│
│九十七年八│捌萬元 │九十七年九月│清償日 │五計算違│
│月份 │ │一日 │ │約金 │
├─────┼────────┼──────┼──────┤ │
│九十七年九│捌萬元 │九十七年十月│清償日 │ │
│月份 │ │一日 │ │ │
├─────┼────────┼──────┼──────┤ │
│九十七年十│捌萬元 │九十七年十一│清償日 │ │
│月份 │ │月一日 │ │ │
├─────┼────────┼──────┼──────┤ │
│九十七年十│捌萬元 │九十七年十二│清償日 │ │
│一月份 │ │月一日 │ │ │
├─────┼────────┼──────┼──────┤ │
│九十七年十│捌萬元 │九十八年一月│清償日 │ │
│二月份 │ │一日 │ │ │
└─────┴────────┴──────┴──────┴────┘
附表四：
┌─────┬────────┬──────┬──────┬────┐
│期間 │月租金（新臺幣）│違約金起算日│違約金截止日│計算方式│
├─────┼────────┼──────┼──────┼────┤
│九十七年七│壹拾叁萬元（其中│九十七年八月│其中以壹拾叁│ │
│月份 │被告已於九十七年│一日 │萬元，按年息│ │
│ │十月二十三日清償│ │百五計算違約│ │
│ │其中柒萬元；復於│ │金至九十七年│ │
│ │九十七年十二月一│ │十月二十二日│ │
│ │日清償剩餘陸萬元│ │；自九十七年│ │
│ │） │ │十月二十三日│ │
│ │ │ │起至九十七年│ │
│ │ │ │十二月一日止│ │
│ │ │ │，以陸萬元，│ │
│ │ │ │按年息百五計│ │
│ │ │ │算違約金。 │ │
├─────┼────────┼──────┼──────┤ │
│九十七年八│壹拾叁萬元（其中│九十七年九月│其中以壹拾叁│ │
│月份 │被告已於九十七年│一日 │萬元，按年息│ │
│ │十二月一日清償其│ │百五計算違約│ │
│ │中壹萬元；復於九│ │金至九十七年│ │
│ │十七年十二月二十│ │十一月三十日│ │
│ │六日清償其中柒萬│ │；自九十七年│ │
│ │元） │ │十二月一日起│ │
│ │ │ │至九十七年十│ │
│ │ │ │二月二十五日│ │
│ │ │ │止，以壹拾貳│ │
│ │ │ │萬元，按年息│ │
│ │ │ │百五計算違約│ │
│ │ │ │金；自九十七│ │
│ │ │ │年十二月二十│ │
│ │ │ │六日起至清償│ │
│ │ │ │日止，以伍萬│ │
│ │ │ │元，按年息百│ │
│ │ │ │分之五計算之│ │
│ │ │ │違約金。 │ │
├─────┼────────┼──────┼──────┼────┤
│九十七年九│壹拾叁萬元 │九十七年十月│清償日 │均以月租│
│月份 │ │一日 │ │金額按年│
├─────┼────────┼──────┼──────┤息百分之│
│九十七年十│壹拾叁萬元 │九十七年十一│清償日 │五計算違│
│月份 │ │月一日 │ │約金 │
├─────┼────────┼──────┼──────┤ │
│九十七年十│壹拾叁萬元 │九十七年十二│清償日 │ │
│一月份 │ │月一日 │ │ │
├─────┼────────┼──────┼──────┤ │
│九十七年十│壹拾叁萬元 │九十八年一月│清償日 │ │
│二月份 │ │一日 │ │ │
└─────┴────────┴──────┴──────┴────┘