臺灣板橋地方法院民事判決 97年度重訴字第213號
原 告 甲○○
訴訟代理人 湯明亮律師
複代理人 周明榮律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 黃德賢律師
上列當事人間請求交付房屋等事件，經本院於民國98年2 月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北縣新莊市○○街七之三號九樓房屋權利範圍全部（含共同使用部分坐落臺北縣新莊市○○段一一○一地號土地其上同段五二六七建號、權利範圍十萬分之一○六六，五二七一建號、權利範圍十萬分之一六八○，五二七四建號、權利範圍十萬分之四七九○，五二七六建號、權利範圍十萬分之二○八六）暨上開房屋地下第三層編號十一號停車位騰空交付原告，並自民國九十六年十月十七日起至騰空交付上開建物及停車位之日止，按日給付原告新臺幣叁仟肆佰伍拾元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰叁拾肆萬柒仟柒佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國96年7 月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭 買賣契約），由原告以新臺幣（下同）1150萬元購買被告所 有坐落臺北縣新莊市○○段1101地號土地，面積1670.43 平 方公尺，權利範圍100000分之1076，暨其上同段5215建號即 門牌號碼為臺北縣新莊市○○街7 之3 號9 樓房屋，權利範 圍全部（主建物及附屬建物合計面積為124.72平方公尺，另 含共用使用部分5267建號、權利範圍100000分之1066，5271 建號、權利範圍100000分之1680，5274建號、權利範圍1000 00分之4790，5276建號、權利範圍100000分之2086，下稱系 爭不動產）及地下第3 層停車位編號11停車位，原告並於簽 約當日給付簽約款270 萬元。系爭買賣契約第2 條第2 項付 款方式雖約定：「【第四期：尾款】產權移轉登記完成七日 內，買方應支付尾款新台幣捌佰捌拾萬元整。尾款支付後， 賣方應即辦理交屋。」，惟上揭尾款支付之方式，業經兩造 在系爭買賣契約第13條其他特別約定第2 項另行約定：「買 賣雙方之約定事項載於附件」，依附件第1 條約定：「立約 日本約所載標的正限制登記中為買方所明知，買方支付之款
項全額保管於房屋公司為買賣雙方同意，除為清償賣方之債 務（包括民間設定）所動用前述保管金，買賣雙方任何一方 不得以任何原由要求取回或動用前述保管金。但若買賣雙方 合意或依本約所載條項解除買賣契約則由買方無息取回前述 保管金。」，因此，被告將買賣標的物於96年8 月14日移轉 登記予原告後，原告即依系爭買賣契約第13條特別約定之附 件約定，於96年10月11日將買賣價金代被告清償被告之抵押 債務完畢，並於96年10月16日將餘款匯至豪廣房屋仲介有限 公司，是原告已履行交付尾款義務，被告自96年10月17日起 即應履行交付房屋及編號11停車位予原告之出賣人義務，詎 原告一再催促被告履行交付房屋及編號11停車位之義務，並 委請律師寄發存證信函予被告，被告皆置之不理，是原告自 得依買賣契約之法律關係訴請被告應將臺北縣新莊市○○街 7 之3 號9 樓房屋暨其共同使用部分之地下第3 層編號11號 停車位交付原告。又依系爭買賣契約第7 條違約責任第4 項 約定：「賣方若有遲延交屋之情形，應賠償買方每日按買賣 總價款千分之零點三違約金。」，併訴請被告自96年10月17 日起，應按日給付原告3,450 元（計算式：11,500,000元x3 /10000=3,450元）之違約金。
㈡對被告抗辯之陳述：原告為被告代償系爭房屋原有之貸款及 民間貸款後，於96年10月16日將餘款2,561,631 元匯至雙方 約定之豪廣房屋仲介公司帳戶保管，同時請仲介公司通知被 告領取尾款。系爭買賣契約之標的不包括編號10停車位，原 告同意塗銷編號10停車位之抵押權設立登記，但因為車位需 移轉登記給區分所有權人，但被告一直未指定受移轉登記之 區分所有權人，故無法辦理移轉登記。
㈢聲明：如主文所示。
二、被告則以：
㈠按依系爭買賣契約第2 條第2 項付款方式之第四期尾款支付 約定，產權移轉登記完成7 日內，買方應支付尾款880 萬元 ，尾款支付後，賣方即應即辦理交屋。被告已於96年8 月14 日辦理系爭不動產及編號第11號停車位，連同非買賣標的但 無法獨立移轉所有權之編號第10號停車位之所有權移轉登記 予原告，此有建物及土地登記謄本。依買賣契約第13條之附 件特別約定第2 條雖載明「立約日本約所載標的正限制登記 中，為買方所明知，買方支付之款項全額保管於房屋公司為 買賣雙方同意，除為清償賣方之債務（包括民間設定），所 動用前述保管金，買賣雙方任何一方不得以任何理由要求取 回或動用前述保管金…」。惟系爭買賣契約第8 條貸款約定 第1 項亦約定「買方如需申辦貸款作為尾款時，應於完稅前
完成對保及開戶，最遲於土地增值稅單核下二週完成銀行撥 款等手續，並負責於抵押權登記完畢三日內撥款代清償賣方 原有銀行貸款，否則買方應負遲延責任」，查原告亦不否認 於96年10月11日代被告清償原有之抵押債務完訖，並於96年 10月16日將餘款匯至豪廣房屋仲介有限公司，則系爭不動產 既已無「限制登記事由」，扣除被告原有抵押貸款債務後， 尾款應「支付予被告後」，被告始「應即辦理交屋」。茲上 開扣除抵押債務後之尾款，僅由原告將餘款匯至房屋仲介公 司，既未交付被告或同意由被告領取，被告以存証信函通知 原告，原告即有先為給付之義務，被告依契約規定當不負交 屋之義務甚明。尤有進者，依系爭買賣契約第13條特別約定 第2 項附件第5 條載明，僅11號車位併同出售予買方，另一 車位（即編號10停車位）之登記名義人由賣方指定，移轉費 用亦由前述登記名義人支付，足見編號第10號車位僅暫時登 記於原告名下，復為原告委請至遠法律事務所之律師函中所 自陳明確，依雙方原約定，應就第10號車位以設定債權額14 0 萬元之抵押權予被告或移轉予被告所指定之人，詎原告竟 將上開第10號車位連同11號車位及系爭不動產一併設定最高 限額948 萬元之抵押債權予華南商業銀行，此有建物登記簿 謄本可參，是原告因可歸責於己之事由致無法將第10號車位 之「完整產權」移轉登記予被告指定之人，則其未履行此一 義務前，亦無權請求被告交屋甚明，要言之，此部分被告自 得行使同時履行抗辯權，而無先為給付交付之義務。 ㈡依系爭買賣契約第8 條規定，原告需於申辦抵押貸款作為尾 款時，應負責於抵押權登記完畢3 日內撥款代清償賣方所原 有銀行貸款及第2 條第2 項付款方式第4 期尾款之「尾款支 付後，賣方應即辦理交屋」。顯見原告有先行給付尾款之義 務，故扣除抵押貸款後之其餘尾款未支付前，被告自不負交 屋遲延之責任。此外，原告將被告所有編號第10之車位設定 抵押予華南商業銀行，致無法以完整之產權移轉登記予被告 指定之人，被告自得行使同時履行抗辯，拒絕交付系爭房屋 。
㈢聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於96年7 月16日簽訂系爭買賣契約，由原告以總價1150 萬元購買被告所有坐落臺北縣新莊市○○段1101地號土地， 面積1670.43 平方公尺，權利範圍100000分之1076，暨其上 同段5215建號即門牌號碼為臺北縣新莊市○○街7 之3 號9 樓房屋，權利範圍全部（主建物及附屬建物合計面積為124.
72平方公尺，並含共用使用部分5267建號、權利範圍100000 分 之1066，5271建號、權利範圍100000分之1680，5274建 號、權利範圍100000分之4790，5276建號、權利範圍100000 分之2086，下稱系爭不動產）及地下第3 層編號11號停車位 ，原告並於簽約當日給付簽約款270 萬元（見本院卷第6-8 頁系爭買賣契約書、第13、14頁土地及建物登記謄本）。 ㈡系爭買賣契約第2 條第2 項付款方式約定：「【第四期：尾 款】產權移轉登記完成七日內，買方應支付尾款新臺幣捌佰 捌拾萬元整。尾款支付後，賣方應即辦理交屋。」；系爭買 賣契約第13條其他特別約定第2 項約定：「買賣雙方之約定 事項載於附件」，依附件第1 條約定：「立約日本約所載標 的正限制登記中為買方所明知，買方支付之款項全額保管於 房屋公司為買賣雙方同意，除為清償賣方之債務（包括民間 設定）所動用前述保管金，買賣雙方任何一方不得以任何原 由要求取回或動用前述保管金。但若買賣雙方合意或依本約 所載條項解除買賣契約則由買方無息取回前述保管金。」（ 見本院卷第6-8 頁系爭買賣契約書）。
㈢被告於96年8 月14日將系爭不動產及上開編號10、11號停車 位所有權移轉登記予原告（見本院卷第第13、14頁土地及建 物登記謄本）。
㈣原告於96年10月16日將系爭買賣契約之尾款880 萬元，扣除 代被告清償系爭不動產原有之抵押債務及被告之民間借款後 ，將餘款2,561,631 元匯至豪廣房屋仲介公司之帳戶保管（ 見本院卷第87、88頁）。
㈤原告於96年9 月14日將系爭不動產及上開編號第10、11號停 車位設定最高限額抵押權948 萬元予華南商業銀行股份有限 公司（第13、40、41頁）。
四、心證之理由：
㈠本件原告主張：原告已依系爭買賣契約第13條第2 項及附件 第1 條約定之付款方式，將尾款扣除代被告清償系爭不動產 原有之抵押債務及被告之民間借款後，將餘款2,561,631 元 匯至豪廣房屋仲介公司帳戶保管，被告自應交付系爭房屋及 編號11號停車位予原告，並依系爭買賣契約第7 條第4 項給 付違約金等情。被告則抗辯：依系爭買賣契約第2 條第2項 付款方式，原告有先行交付尾款予被告之義務，系爭買賣契 約附件第1 條非付款方式之約定，且依附件第5 條之約定， 原告有將編號10號停車位移轉登記予被告指定之人之義務， 原告未將編號10號停車位之抵押權塗銷並移轉登記予被告指 定之人，被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕交付系爭房屋 ，亦無違約責任等語。是本件所應審究者，乃在於：⒈原告
是否已依系爭買賣契約之約定給付尾款？⒉依系爭買賣契約 之約定，原告未將編號10號停車位之抵押權塗銷並移轉登記 予被告指定之人，被告是否得行使同時履行抗辯權？被告應 否交付系爭房屋及上開編號第11號停車位予原告？被告應否 給付違約金予原告？
㈡經查：
⒈原告是否已依系爭買賣契約之約定給付尾款？ 關於尾款之給付方式，系爭買賣契約第2 條第2 項約定：「 【第四期：尾款】產權移轉登記完成七日內，買方應支付尾 款新臺幣捌佰捌拾萬元整。尾款支付後，賣方應即辦理交屋 。」；惟系爭買賣契約第13條其他特別約定第2 項另約定： 「買賣雙方之約定事項載於附件」，而依附件第1 條約定： 「立約日本約所載標的正限制登記中為買方所明知，買方支 付之款項全額保管於房屋公司為買賣雙方同意，除為清償賣 方之債務（包括民間設定）所動用前述保管金，買賣雙方任 何一方不得以任何原由要求取回或動用前述保管金。但若買 賣雙方合意或依本約所載條項解除買賣契約則由買方無息取 回前述保管金。」，有系爭買賣契約影本1 份在卷可憑（見 本院卷第6-8 頁）。是依上開契約約定之文義，原告應將買 賣價金全額交付房屋公司保管，且該買賣價金須先用於清償 賣方即被告之債務。因此原告於96年10月16日將系爭買賣契 約之尾款880 萬元，扣除代被告清償系爭不動產原有之抵押 債務及被告之民間借款後，將餘款2,561,631 元匯至豪廣房 屋仲介公司之帳戶保管，即已依上開約定給付尾款，堪以認 定。
⒉依系爭買賣契約之約定，原告未將編號10號停車位之抵押權 塗銷並移轉登記予被告指定之人，被告是否得行使同時履行 抗辯權？被告應否交付系爭房屋及上開編號第11號停車位予 原告？被告應否給付違約金予原告？
⑴按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民 法第264 條第1 項定有明文；次按所謂同時履行抗辯，乃基 於雙務契約而發生，倘雙方之債務雖因同一雙務契約而發生 ，縱令事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務 契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互 相對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法 院59年台上字第850 號判例參照）。查依系爭買賣契約第2 條第2 項約定：「【第四期：尾款】產權移轉登記完成七日 內，買方應支付尾款新台幣捌佰捌拾萬元整。尾款支付後， 賣方應即辦理交屋。」，係原告支付尾款880 萬元後，被告
應將房屋交付原告，二者間具有對價關係。本件原告既已依 約給付上開尾款，俱如前述，則被告即應將系爭房屋及編號 第11號停車位交付原告。至於系爭買賣契約附件第5 條約定 ：「本約所載標的併附貳座地下參層編號10及11號，僅11號 車位併同出售予買方，另一車位之登記名義人由賣方指定， 移轉之費用亦由前述登記名義人支付。」，依該約定之文義 ，原告固應將編號10號停車位移轉登記予被告指定之人，惟 上開約定並未載明原告應先將編號10號停車位移轉登記予被 告指定之人，被告始有交付系爭房屋及編號11號停車位之義 務，自不得恣意解釋為二者間具有對價關係，應同時履行。 則被告以前揭情詞置辯，尚無足取。從而，原告請求被告應 將系爭房屋權利範圍全部（含首揭共同使用部分）及編號第 11 號停車位騰空交付原告，為有理由，應予准許。 ⑵關於違約金，系爭買賣契約第7 條第4 項約定：「賣方若有 遲延交屋之情形，應賠償買方每日按買賣總價款千分之零點 三違約金。」。查系爭買賣總價金為1150萬元，原告已於96 年10月16日將系爭買賣契約之尾款880 萬元，扣除代被告清 償系爭不動產原有之抵押債務及被告之民間借款後，將餘款 2,561,631 元匯至豪廣房屋仲介公司之帳戶保管，惟被告迄 未將系爭房屋及編號第11號停車位交付原告等情，為兩造所 不爭執，是原告依上開約定，請求被告應自96年10月17日起 ，按日給付原告3,450 元（計算式：11,500,000元x3/100 00=3,4 50 元）違約金，即屬有據，應予准許。五、綜上所述，原告基於買賣契約之法律關係，請求被告將門牌 號碼臺北縣新莊市○○街7 之3 號9 樓房屋權利範圍全部（ 含共同使用部分坐落臺北縣新莊市○○段1101地號土地其上 同段5267建號、權利範圍10萬分之1066，5271建號、權利範 圍10萬分之1680，5274建號、權利範圍10萬分之4790，5276 建號、權利範圍10萬分之2086）暨上開房屋地下第3 層編號 11號停車位騰空交付原告，並自96年10月17日起至騰空交付 上開建物及停車位之日止，按日給付原告3,450 元，為有理 由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核 尚無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 3 月 13 日 民事第二庭 法 官 張筱琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 3 月 13 日 書記官 連思斐
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