臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第2205號
原 告 私立輔仁大學
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○即文德商行
丁○○即鴻廚團膳企業社
日耀興業有限公司
上 一 人
法定代理人 乙○○
上 三 人
訴訟代理人 鄭丹逢律師
上列當事人間請求給付價金等事件，經本院於民國98年3 月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣參拾肆萬貳仟玖佰柒拾玖元，及其中新臺幣伍萬參仟貳佰零參元自民國九十七年六月二十八日起，其中新臺幣肆萬伍仟零貳拾伍元自民國九十七年七月十六日起，其中新臺幣貳拾肆萬肆仟柒佰伍拾壹元自民國九十七年十二月二十三日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假行。但被告如以新臺幣參拾肆萬貳仟玖佰柒拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被 告同意或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限」， 民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 款、第3 款分別定有明 文。茲本件原告起訴時主張對於遲延利息之請求僅係泛稱「 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算 之利息」（本院卷第3 頁），嗣後迭次具狀或於言詞辯論期 日數度更易其有關遲延利息之請求，最後係如附表2 所載（ 本院卷第178 至183 、236 至238 、240 至241 頁），乃其 前揭行為，僅不過係屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，復 經被告同意，應無不合，先予敘明。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條著有明文可參 。查本件原告起訴原係主張「被告應連帶給付原告新臺幣五 十萬八千四百二十三元及自民國九十七年七月十三日起至遷
讓返還坐落坐落台北縣新莊市○○段851 地號土地上之第83 1 建號，即門牌號碼台北縣新莊市○○路510 號輔仁大學文 德學苑地下一層如附圖所示部分房屋予原告之日止，按月連 帶給付原告新臺幣玖萬伍仟元」，嗣因原告主張本件被告丙 ○○即文德商行（以下簡稱被告丙○○）業於民國97年12月 1 日言詞辯論期日當庭交付前述建物之鑰匙予原告，並表明 拋棄留置於建物內之動產所有權，其無權占有之行為已於是 日消滅，故依此計算後認被告應行連帶給付之金額為969,04 8 元及如附表1 所述（本院卷第178 至179 、183 頁）。核 原告此部分不過僅屬補充、更正其於起訴時所為相當於不當 得利請求數額之陳述，自非為訴之變更或追加無疑，是其此 部分主張，即無不合，附此說明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告與被告丙○○於95年8 月7 日簽訂「輔仁大學校舍餐廳 使用合約」（以下簡稱合約），約定由原告將其所有坐落於 臺北縣新莊市○○段85 1地號土地上之第831 建號建物，即 門牌號碼臺北縣新莊市○○路510 號輔仁大學文德學苑地下 一層如起訴狀附圖標記所示之建物（以下簡稱系爭建物）， 提供予被告丙○○經營文德餐廳。依兩造所訂合約第3 、4 條，被告應按月於每月15日前給付原告95,000元之場地維護 費，並應按月依原告核算之金額繳交水費及電費。詎被告丙 ○○自97年3 月份起，即未依約給付場地維護費及水、電費 予原告，嗣經原告多次催繳，均未獲置理。原告乃於97年6 月26日以存證信函通知被告終止上開場地使用合約，請求被 告於15日內將場地回復原狀，並遷讓返還系爭建物予原告。 該通知於97年6 月27日送達被告，故兩造間之合約業已於當 日合法終止，被告丙○○依約應於15日（即97年7 月12日） 內遷出。被告丙○○於上開合約終止後，仍無權占有系爭建 物，未付代價而使用之，即受有相當於每月應繳場地維護費 之利益，致原告受有損害，並故意不法侵害原告本於所有權 而生之占有、管理、使用及支配系爭建物之權利，是原告自 得依民法關於不當得利、侵權行為等規定，請求被告丙○○ 自97年7 月13日起至遷讓返還系爭建物予原告之日止，按月 給付相當於場地維護費（95,000元）之不當得利或損害賠償 責任。復依上開校舍餐廳使用合約第14條之約定：「乙方應 覓妥殷實舖保二家為連帶保證人，乙方如有違反本合約規定 之任何條款時，乙方之連帶保證人應負連帶責任。」本件被 告丁○○（即鴻廚團膳企業社）及日耀興業有限公司，既同 意於上開合約簽章擔任乙方（即被告丙○○）之連帶保證人
，渠等就被告丙○○因本合約所生之債務及損害賠償，自應 負擔連帶清償及賠償之責任。又依上開合約第4 條所載「乙 方每月應照甲方所核算之金額繳交水電費。」，故原告於合 約期間內，得依據合約之法律關係，向被告請求自97年4 月 28日起至應遷出之日（即97年7 月12日）止所積欠之水電費 ；又被告丙○○於契約終止、應搬遷之日後仍無權占有系爭 建物，繼續使用原告所有之水、電設備，致原告須額外支出 水、電費用，係無法律上之原因而受利益，致他人受損害， 是原告自亦得依民法第179 條不當得利之規定，請求被告連 帶給付自97年7 月13日起至同年12月1 日即遷讓返還系爭建 物予原告之日止所使用之水、電費。
㈡土地法第98條及第99條規定之適用範圍，僅以供住宅使用之 房屋租賃為限，並不包括供營業用之房屋。系爭建物既係供 被告丙○○營業之用，自無土地法第98條及第99條規定之適 用，故被告主張得以保證金抵付應繳之場地維護費及水、電 費云云，顯屬無據。又被告雖抗辯系爭建物並無「商圈之特 殊利益」云云。惟查所稱「商圈之商業利益」，乃最高法院 用以例示承租人得藉此獲取營業利潤，非謂除此特殊利益之 外，承租人即無獲取營業利潤之可能性。被告所租用之系爭 房屋，乃位於原告校園內，原告之教職員工（約2 千8 百人 ）及學生（約2 萬7 千人）合計將近3 萬人，其人數並不亞 於校外之一般商圈，且校內員工及師生為求方便，亦多在校 內餐廳用餐，故原告校園應已自成一校內商圈，被告當可藉 此獲取特殊利益。退步言之，縱認本件有土地法第99條規定 之適用，然依同條第2 項之規定，如有超額之擔保金，亦僅 得抵付房租，而不能抵付其他費用。查本件被告除積欠場地 維護費外，尚積欠原告先行墊付之水電費，故原告亦可依合 約第9 條之約定終止合約。
㈢被告丙○○自簽約以來，曾多次遲付場地維護費及水、電費 ，原告念及雙方商誼，屢次予以展延履約期限。詎被告食髓 知味，一再託詞拒付相關費用；原告乃於97年6 月26日發函 終止兩造間之場地使用合約，請求被告於15日內將場地回復 原狀，並遷讓返還系爭房屋予原告。此外，原告於合約終止 後，亦曾多次口頭要求被告儘速遷讓返還房屋，並於被告訴 訟代理人到校協商時，請求其代為轉達被告儘速遷出。而被 告雖辯稱原告故意取消被告之車輛通行證，禁止被告進出原 告校園，並阻撓被告搬遷云云，然被告原先持有之車輛通行 證，乃原告基於兩造間之合約關係而發給之廠商車輛通行證 ，兩造間之合約關係既經合法終止，原告基於校園車輛管理 之需求，自得請被告繳回該車輛通行證。且被告繳回廠商車
輛通行證後，仍可自行於校門口警衛室換證進出原告校區， 並無被告所稱原告禁止其進出校區之情事；復原告為維護校 園安全，於校門口警衛室設有檢查哨，凡運出物品之車輛， 均須經檢查及登記，此乃維護校園安全，避免財產失竊之合 理措施，原告實無被告所稱阻撓搬遷之情事。
㈣被告訴訟代理人於97年12月1 日庭訊時陳稱：「被告已於11 月27日將其擁有所有權之全部機具、設備遷離原告校區，並 欲於11月28日下午將系爭房屋鑰匙交還原告總務處人員」云 云。惟查，被告並未於11月27日將系爭房屋騰空，實則，被 告人員張桂明於97年11月28日下午1 時10分、同日下午7 時 40分，及11月29日中午12時10分，仍分別自原告校區遷出其 所有之器具三批，足見被告於庭訊時所言，並非屬實。 ㈤被告應連帶給付之費用如下：
⒈場地維護費：自97年3 月1 日起至合約終止日即97年6 月27 日止，按月以95,000元計算場地維護費，共370,500 元。 ⒉水、電費：自97年4 月28日起至97年7 月28日止，按被告使 用之水表及電表計算之水、電費，共127,665元（計算式： 69608+45025+13032 ＝127665）。另自97年7 月29日起至97 年12月1 日止，被告應給付原告之水、電費為29,593元（以 97年7 月29日至12月1 日之電費平均單價計算）。上述水電 費總計157,258元。
⒊自97年7 月13日起至被告丙○○遷讓返還系爭房屋予原告之 日即97年12月1 日止，按月以95,000元計算之不當得利或侵 權行為損害賠償，共441,290 元（計算式：95000 ×4 ＋95 000 ×20/31 ＝441290）。
㈥並聲明：⒈被告應連帶給付原告969,048 元及附表2 所示遲 延利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告丙○○為期解決自96年以來，物價指數波動幅度大，全 球原物料價格在短時間內迅速攀升，影響餐飲業至鉅之問題 ，並為免犧牲師生權益，堅持不調漲餐廳售價，以致加深被 告經營之艱難之問題，於97年1 月17日曾主動發函原告，嗣 再於97年6 月間發函告知原告系爭建物之相關事項，內容提 及被告已不再續租系爭建物，且預計在同年7 月間處理撤場 之相關事宜，而對於系爭建物之租金，因經營上財務出現狀 況，欲以先前給予原告之保證金扣抵租金。非如原告所陳稱 「多次催繳、未獲置理」。而被告所繳交給原告之保證金50 萬元，扣除二個月租金190,000 元後所餘之擔保金額310,00 0 元，依土地法第98條、第99條之規定，尚足扣抵97年3 月 、4 月及5 月之三個月租金，且扣抵後還剩餘25,000元，因
此被告即於97年6 月間通知原告以保證金扣抵租金之意思， 被告並無違約情事，因此原告所主張終止系爭合約之權利基 礎即不存在。
㈡原告雖稱土地法第99條所稱「房屋」應不包括營業用房屋云 云，顯有誤解。土地法第99條並未將營業用之房屋排除在外 ，且擔保金之本質僅係擔保租金之給付及契約債務之履行， 對於弱勢之「承租人」而言，擔保金之給付均屬一種「經濟 上之負擔」，此不因所承租者為住宅或營業用房屋而有所不 同。故本件系爭營業用房屋自得依土地法第99條，將擔保金 超過二個月之部分抵付房屋租金。
㈢原告雖稱「至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供 居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形 成商圈之商業利益」，惟系爭房屋並無「營業房屋所形成商 圈之商業利益」，因所謂「商圈之特殊利益」有其判斷條件 ，如人潮匯聚、交通便捷、百業林立及工商繁榮等項目，於 綜合評估後才得以架構出特殊商業利益之商圈，而系爭房屋 位處文德學生宿舍之地下一樓，校外人士無法任意進入，尚 難謂其擁有營業商圈之特殊利益，故原告所引實務意見所指 「商圈之商業利益」與本件系爭場地之基礎事實並不相同。 ㈣按系爭合約既然未經合法終止，則依據合約第1 條第1 項及 第5 條之規定，系爭合約於97年7 月31日期間屆滿，被告並 於同年8 月15日前應遷還系爭建物予原告，因此被告於同年 8 月5 日即雇請搬遷人員及車輛著手處理撤場事宜，惟原告 之事務組人員陳淑華卻告知被告須於原告之人員清點系爭場 地中屬於校方之財產完畢後，始得搬遷，因此當日被告僅搬 離部份雙方無爭議之機具設備。嗣後校方人員說詞反覆，起 初聲稱系爭合約已終止，被告逾越自合約終止日起算之搬遷 期限，因此留置於系爭建物之任何財物皆歸屬校方，並取消 被告之校內通行證，禁止被告進出輔大校園；後又翻稱已清 點部分財產設備，要求被告先撤離部份設備，故被告僅得於 原告同意之情況下，在97年9 月24日再度搬遷部分機具設備 。被告確實有處理遷還系爭建物之意願與動作，惟原告卻以 清點財產事宜及聲稱設備全部歸屬校方等理由，禁止被告搬 遷設備，使被告原先之撤場行程無法如期進行，故原告所稱 系爭建物尚未歸還原告乙事，並非可歸責於被告之原因所造 成，其所請求相當於租金之損害洵屬無據。
㈤原告所受之損害僅係被告所積欠之4 個月房屋租金，綜合整 體客觀情事，原告並無其他經濟上之損失。故被告若如期履 行契約之債務時，原告所得享受之利益僅為租金之收益，故 原告應獲得之利益僅為被告所積欠4 個月之房屋租金。不論
從原告所應獲得之利益，或是所遭受之損失看來，皆僅估算 出被告所積欠4 個月之房屋租金應給付予原告，且系爭之擔 保金為50萬元，相較於每月租金95,000元，擔保金額高達將 近半年之租金，倘擔保金50萬元全數視為違約金，則被告除 應返還原告其所積欠之租金外，尚須給付原告違約金50萬元 ，如此原告將因被告給付高額違約金，而獲得額外之利益， 顯失相當。故退萬步言之，縱認為被告有違約情事，仍請鈞 院酌減違約金至零，庶符公平。
㈥並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益 之判決，願供擔保，請求宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（本院卷第173至176、221至222頁）： ㈠原告與被告丙○○於95年8 月7 日締結輔仁大學校舍餐廳使 用合約，並由被告丁○○即鴻廚團膳企業社、日耀興業有限 公司擔任上開合約之連帶保證人，依合約第14條約定，上開 連帶保證人應對被告丙○○違反合約所負賠償責任與之負連 帶給付之責。
㈡被告丙○○於訂結上開合約後，曾依合約第2 條繳付保證金 50萬元由原告收受。又合約除約定被告丙○○需每月給付之 場地維護費為95,000元外，其第3 條亦約定：場地維護費一 年收費8 個月，1 月、2 月、7 月、8 月不另繳場地維護費 ；合約第9 條則約定：乙方有任何違約之情事，甲方得不經 催告進行終止合約，乙方並負有將場地回復原狀之義務。應 於15日內將其所有之器具及設備遷出... 被告如有違約之情 事，原告得沒收全部之履約保證金。
㈢原告曾於97年6 月6 日（輔仁大學郵局存證信函第60號）及 26日（輔仁大學郵局存證信函第67號）二度寄交存證信函予 被告，並均經各被告收受，其中輔仁大學郵局存證信函第67 號內曾表明，函到之日原告終止兩造合約，被告並應於終止 之日起15日內將設備及器具遷出原告校區，並將場地回復原 狀返還原告，否則原告將依合約第5 條規定處理。而被告丙 ○○係於97年6 月27日收受上開輔仁大學郵局存證信函第67 號。
㈣被告丙○○曾於97年6 月25日交付原告受雇人陳淑華書函乙 件，其內載有「... 多餘之保證金抵繳三月、四月、五月房 租...」等文字（本院卷第225頁）。
㈤被告丙○○於97年12月1 日騰空返還系爭場地並交付鑰匙予 原告（按上開被告僅辯稱其於合約原約定之租期屆滿之日【 按即97年7 月31日】雖未遷移設備及器具並騰空交還原告上 開場地，但其原因並非可歸責於伊所致）。
㈥被告丙○○自97年3 月份起，即未給付場地維護費予原告。
㈦被告丙○○尚未給付97年4 月28日起迄至同年12月1 日有關 系爭建物之水、電費予原告。
四、本件兩造爭執事實如下（本院卷第175 至176 、218 頁參照 ，本院並為適當之調整）：
㈠系爭「輔仁大學校舍餐廳使用合約」，其終止時間，係如原 告主張：已於97年6 月27日存證信函送達被告丙○○即文德 商行之際終止；或如被告抗辯：係在97年7 月31日期滿時方 才終止？亦即，原告於97年6 月27日存證信函終止上開合約 ，是否合法？
㈡被告辯稱：被告丙○○即文德商行所有之器具設備於上開合 約終止後仍放置於合約約定場所之原因，係因不可歸責於被 告所致，故對原告無庸負擔不當得利或侵權行為之賠償責任 ，是否可採？
㈢本件違約金之性質？原告將被告丙○○即文德商行所給付之 保證金50萬元作為違約金而全數沒收，其違約金之約定有無 過高？
㈣倘若上開違約金之約定確屬過高而應予酌減，則被告可否以 酌減後所剩餘之保證金藉以抵銷原告所請求之場地維護費、 水電費等請求？
五、茲就兩造爭執事項分別析述如後：
㈠系爭「輔仁大學校舍餐廳使用合約」，其終止時間，係如原 告主張：已於97年6 月27日存證信函送達被告丙○○即文德 商行之際終止；或如被告抗辯：係在97年7 月31日期滿時方 才終止？亦即，原告於97年6 月27日存證信函終止上開合約 ，是否合法？
⒈原告主張被告丙○○因自97年3 月間起，即積欠原告場地維 護費予原告，以及自同年4 月28日起亦未給付水、電費予原 告，原告除先於97年6 月6 日催告被告於函到5 日內繳納上 開費用外，繼因被告並未繳納，原告遂於同年月26日再以存 證信函通知被告終止前述合約等情，為兩造所不爭執，且有 新莊輔仁大學郵局第60號、第67號存證信函及回執在卷足佐 （本院卷第10至13、51頁），自堪信為真實。是以原告依前 揭合約第3 條：被告丙○○「需按月給付甲方（按即原告， 下同）場地維護費新臺幣玖萬伍仟元，並於每月十五日前繳 入本校總務處出納組，不得以任何理由拒繳、短繳或遲繳， 否則視為違約... 」、第4 條：「乙方（按即被告丙○○， 下同）每月應照甲方所合算之金額繳交水電費」等約定明文 ，主張被告已有違約情事，故以前述97年6 月26日存證信函 之送達（按即97年6 月27日）作為終止合約之意思表示，即 無不合。
⒉被告雖辯稱彼於97年6 月間已以信函通知原告謂以所繳納之 保證金50萬元於扣除二個月之租金總額190,000 元後，餘額 抵償所積欠之97年3 月、4 月及5 月之三個月租金總和仍有 剩餘，故被告並無如原告所述未繳納場地維護費之情形，原 告不得以此為由提前於97年7 月31日以前終止系爭合約云云 。然查，揆之原告與被告丙○○締結前述使用合約其目的， 係「為提昇甲方教職員工生之餐飲及生活品質，特將部分校 舍提供乙方營業... 」，且「... 於合約有效期間內，甲方 同意文德餐廳部分場地（文德餐廳）面積620 平方公尺『供 乙方經營餐飲』」乙節，此參上開使用合約前言及第1 條第 1 項所載即明（本院卷第7 頁），足認被告丙○○使用上開 場地，當係供為營業，並非係供住居之用途無疑。而土地法 第97條第1 項所規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價年息百分之十為限，同法第98條、第99條 規範以現金為房屋租賃之擔保者，分別明定其現金利息視為 租金之一部，其利率之計算，與97條租金所由算定之利率相 等；且擔保金額，不得超過二個月房屋租金之總額，已交付 之擔保金超過者，承租人得以超過部分抵付房租等強制規定 ，係法律管制住宅之租賃，調和住宅所有人與使用人間之權 利義務關係，保障住宅使用之公平與效益，以國家公權力指 導住宅之合理利用，貫徹保護承租人住居安定之住宅立法政 策，均屬契約自由原則之例外，此觀同法第94條第1 項及第 96條規定意旨即明，故其適用範圍應以供「住宅」使用之房 屋租賃為限，亦即城市地方供「營業用」之房屋，原非土地 法住宅政策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商業上之 特殊利益，亦非一般供住宅用之房屋可比，就其所約定之租 金與擔保金，自無以上開規定加以限制之必要（最高法院95 年度台上字第1907號判決意旨參照）。換言之，本件被告丙 ○○使用上開場地既係供以營業用途，則彼所繳付原告之保 證金50萬元數額雖超逾系爭合約所約定之二個月之場地維護 費總額190,000 元（計算方式：95,000×2 ＝190,000）， 然應無上開土地法規定之適用，不得以其超過部分用以抵償 被告丙○○原應依約繳付之場地維護費、水電費無疑。 ⒊乃被告丙○○既有積欠97年3 、4 、5 月份場地維護費之違 約情事，又不得以所繳付之保證金就超逾二個月之場地維護 費數額之部分抵償上開欠租，則原告於同年6 月6 日先行催 告給付，嗣在被告丙○○收受通知仍未清償上開所欠租後， 復於同年6 月26日去函通知以存證信函之送達（即97年6 月 27日）作為終止契約之意思表示，參酌兩造合約第9 條約定 ，即無不合。因此被告辯稱：原告終止契約之行為並不合法
，系爭合約係在97年7 月31日期滿時方才終止云云，即屬無 據，難以採取。
⒋承上，本件則原告所為終止合約之行為既屬有據，則原告進 而依據上開合約第3 條、第4 條等約定，請求被告給付合約 終止前之97年3 、4 、5 月份及同年6 月1 日至27日之場地 維護費（如附表1 編號1 至4） ，以及被告依約應行搬遷日 之前之97年4 月28日至同年7 月12日前之水電費（如附表1 編號5 、6 、7） ，為有理由，應可採取。
㈡被告丙○○於系爭合約終止後，仍將所有之器具設備放置於 合約約定場所之原因，是否係因可歸責於被告所致？又被告 對此情節是否需負不當得利或侵權行為之賠償責任？ ⒈被告丙○○辯稱伊於系爭合約終止後之同年8 月5 日曾雇請 搬遷人員及車輛著手處理撤場所屬機具設備遷離使用於其他 場地，並請原告盡速完成全部財產之清點，然因原告取消被 告之校內通行證禁止進出輔大校園，復以清點財產事宜及聲 稱設備全部歸屬校方等理由禁止被告搬遷設備，使被告之撤 場行程無法如期進行，故原告不得對被告要求系爭合約終止 後之不當得利或損害賠償云云。原告雖不否認確有取消被告 丙○○校內通行證之情事，惟稱此因原告已經終止系爭合約 ，故基於校園車輛管理所需，故請被告繳回前揭證件，但被 告此後仍得於校門口警衛室換證進出原告校區，並無阻礙被 告搬遷所屬物品等語。經查：
⑴原告所述於系爭合約終止後取消被告車輛之校內通行證乙 節，係為兩造所不爭，是此部分情節自可信屬真正。然此 後被告如有進入原告校園以行後續搬遷器具、設備之需要 ，衡諸情理，自可於校門警衛室逕為換證甚或要求原告協 助均屬方法，是被告如僅以通行證被取消為由作為無從搬 遷系爭建物內物品之辯解，即難令人信服。
⑵被告雖辯稱原告曾謂前揭場地內之設備全部歸屬校方等理 由，禁止被告搬遷設備，使被告之撤場行程無法如期進行 云云，然原告對此既堅決否認，乃依民事訴訟法第277 條 規定，被告自需對此利己情節舉證證明。然被告對此已表 明別無其他事證可資證明（本院卷第220 頁），甚至雖經 本院闡明詢其是否就此部分聲請訊問伊於答辯狀內所稱曾 告之前揭「須於原告之人員清點系爭場地中屬於校方之財 產完畢後，始得搬遷」等言語之原告受雇人員陳淑華（本 院卷第69、231 頁），然被告具狀表明並無聲請詢問上開 人員之請求（本院卷第235 頁），是以被告前揭抗辯，洵 屬無稽，難以採信。
⑶何況細繹兩造系爭合約第2 條第2 項、第5 條、第9 條既
已分別載明「... 合約期限屆滿，乙方履行滿約手續支付 費用及賠償損害無誤『並將器具、設備全部遷出本校範圍 後，乙方始得向甲方無息領回即期支票』」、第5 條「本 約期限屆滿或終止後... 乙方應無條件於十五日內將其所 有之器具及設備全部遷出本校範圍，不得以任何理由推辭 及要求賠償，否則視為違約... 」、「... 本約如經終止 ... 乙方負有將場地回復原狀之義務，應於十五日內將其 所有之器具及設備遷出... 」等節清楚，可知被告為於上 開場地經營餐飲，自需在上開場地架設有相當之器具、設 備，且此情節亦為原告所知悉，兩造始會於契約內約明上 述事項，是系爭合約既經原告行文終止，衡情其自無在其 後阻止被告遷出器具、設備之必要，況以被告既在收受原 告於97年6 月6 日寄發之存證信函後既尚知擬具書函交付 原告受雇人告以欲藉繳付之保證金抵償積欠之場地維護費 以圖維護一己之權利（本院卷第72、221 至222 頁）；而 且原告又曾與被告丙○○前於91年間因同上建物之類似使 用經營合約終止情節意見相左致於本院涉訟，僅因兩造其 後於訴訟外達成和解，而經本院以起訴程序不合法為由裁 定駁回上開訴訟（以下簡稱前訴訟事件），此有上開事件 之合約書、存證信函、起訴狀以及本院93年度訴字第1696 號裁定等影本各1 件存卷足參（本院卷第200 至213 頁） ，且為兩造所不爭（本院卷第176 頁），復經本院調閱上 開卷宗查對無訛（影卷外附），揆諸前訴訟事件所依憑之 合約書內容亦同樣約明有被告丙○○需於該契約終止後搬 遷所自行購置之設備及器具，否則被告即因此需負一定之 賠償責任（本院卷第207 至208 頁），足見被告丙○○對 於伊在情節類似之本件合約終止後，即需儘速遷離自己所 有之器具、設備乙情，當然清楚，是其於合約終止後，如 見原告有阻擾伊取回設備、器具之情形，致影響自己依約 應負之義務以及使用上開物件之權利、甚至承擔額外之責 任，豈會毫無書面異議存證以避將來爭端之理？可見其迄 今均未能提出相關利己事證供參，顯為原告自本件合約終 止後迨至本件訴訟繫屬之前，均無如被告所述阻擋、干擾 取回前開場地內屬於被告之器具、設備之舉措甚明。 ⑶要之，被告丙○○於系爭合約終止後，既無正當理由仍將 所有之器具設備放置於合約約定場所，是其於合約終止後 未能遷離之舉止，即具可歸責於己之事由甚明。是以被告 空言爭辯原告曾有前述阻擾情節，顯為無稽，難以採取。 ⒉查兩造系爭合約業於97年6 月27日已經原告依約終止有如前 述，則依同前合約第9 條約定，被告丙○○至遲即需在上開
日期經過之15日內，亦即97年7 月12日前即需將場地回復原 狀並在遷出所有之器具及設備。然兩造並不爭執被告丙○○ 係迨至同年12月1 日始騰空返還前述建物有如前述，是自97 年7 月13日起至同年12月1 日止，被告丙○○即屬無權占有 上開場地無疑，原告既為前揭建物之所有權人，則其依據不 當得利之法律關係，請求被告丙○○給付自97年7 月13日起 至同年12月1 日（即被告丙○○遷讓返還系爭建物之日）止 ，包括占用系爭建物及使用其內水電費所生之不當得利，自 為可採。查最高法院61年台上字第1695號判例明載：「依不 當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利 益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應 以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無 權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之 觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當 於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」參之被告使用系 爭建物得以享受於輔仁大學校區內商業上之特殊利益，是其 應付場地維護費等不僅為使用場地之對價，且包括此項特殊 之商業利益之對價在內，自非普通之租賃房屋兼土地之承租 可比，可見前述合約第3 條、第4 條所約定系爭建物之維護 費用每月9 萬5000元，以及「乙方每月應照甲方所核算之金 額繳交水電費」，實係考量被告占有並如使用系爭場地所可 獲得前揭各項利益等因素。惟事實上被告丙○○自97年7 月 13 日 起確已未在上址營商，僅仍放置器具、設備於其內， 甚至汽車出入證件又遭原告收回均如前述，已無可能繼續享 有前揭於輔仁大學校區內營商之特殊利益甚明，是被告丙○ ○於系爭合約終止之15日（即97年7 月13日）起至遷出其內 機具、設備之日（即97年12月1 日）止，縱其假藉上開物品 占有場地，然其所受利益僅應以按月依47,500元（即原場地 維護費之半數），並加計各上開時間經原告所核算之水電費 1/2 ，即分別如附表1 編號10及7 及8 、9 所示較為妥適。 ⒊又原告請求被告給付提起本件訴訟請求自97年7 月13日起之 場地維護費之給付部分，主張之訴訟標的有不當得利、侵權 行為等法律關係，本院既依不當得利之法律關係而為原告有 理由之判決，自無庸就侵權行為之法律關係另為審理，附此 敘明。
㈢系爭保證金50萬元之違約金約定是否過高而應予酌減？如可 予以酌減，被告可否以酌減後所剩餘之數額藉以抵銷原告之 請求？
⒈究竟前揭保證金之性質係屬損害賠償預定額或懲罰性違約金 ？兩造雖有不同意見，惟按「解釋意思表示，應探求當事人
之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第98條定有明文。 揆諸系爭合約第9 條既約明「... 乙方有違約之情事者，甲 方得沒收全部之履約保證金，終止本合約並請求損害賠償」 等情，可見前述履約保證金之約定，顯為兩造合意有別於原 告所受損害賠償數額以外之特約，自屬懲罰性之違約金約定 無疑。
⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條亦有明文，而是否相當，其標準應依一般客觀事實， 社會經濟狀況、及當事人實際所受損害情形，以為斟酌。且 債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額 ，且此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院 核減。最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第1612號 判例及86年度台上字第1620號判決意旨均言之甚明。且違約 金之核減，如係懲罰性違約金，應依一般客觀事實、社會經 濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院87 年度台上字第2563號判決意旨參照）。查本院參酌系爭場地 之用途係供為餐廳使用，以及原告與被告丙○○之經濟狀況 （兩造提出之資料，參本院卷第196 至199 、228 至229 頁 ），以及原告主張本件請求之種類及所受損害等情形，認兩 造於系爭合約內所約定之懲罰性違約金50萬元尚難謂合於情 理，是本院考量兩造於系爭合約第2 條、第9 條等已約明前 述懲罰性違約金係為確保契約履行之目的，認本件懲罰性違 約金應以核減為11萬元較為適當。
⒊按上開違約金之主要目的在於擔保被告丙○○履行系爭合約 債務，故於系爭合約關係消滅後，參照兩造合約第2 條之約 定，被告如有積欠場地維護費或其他債務不履行時，其所交 付之上開違約金經酌減後之餘額，發生當然抵充之效力，而 於抵充後，猶有餘額，始生返還保證金之問題（最高法院87 年度臺上字第1631號判決要旨參照）。至於被告所為抵銷抗 辯有無理由，詳後說明。
㈣總計原告得以請求被告給付積欠之場地維護費、水電費、不 當得利有如附表1 編號1 至10所示，金額共計為729,884 元 。而被告丙○○得以請求原告返還之履約保證金則為39萬元 （計算式：50萬元－11萬元＝39萬元）。六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時，負遲延責任 ；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任，民法第229 條 第2 項定有明文。本件關於原告請求如附表1 編號1 至4 之 97年3 至6 月之場地維護費部分，依前述合約第3 條明訂「 乙方應按月給付甲方場地維護費新臺幣玖萬伍仟元整，並於
每月十五日前繳入本校總務處.. 」 ，即屬給付有確定期限 ，自應以如附表編號1 至4 「遲延利息起算日」欄所載之期 限屆滿時，始負遲延責任，故原告此部分之請求即有依據。 又有關原告請求如附表5 、6 、7 等水電費請求，因前述合 約第4 條未如前揭第3 條所載確有約定該等請求被告應於每 月何日給付，則依民法第121 條規定，本應以各水電費給付 請求時間之每月之末日為被告該部分之給付期，因此原告就 附表5 、6 、7 等部分之主張所為「遲延利息起算日」欄之 減縮請求（其等時間均在各筆水電費支出月份之末日之後） ，亦無不當。另原告請求被告給付如附表編號8 至10之相當 於水電費、場地維護費等不當得利請求部分，因兩造並未約 定給付期，應從原告催告被告給付翌日起算，是原告請求自 其97年12月22日變更聲明狀繕本送達之翌日（即97年12月23 日）起算法定遲延利息（送達證書，見本院卷第234 頁）， 也有理由。
七、被告主張抵銷之意思表示是否對原告發生效力？ ㈠按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。抵銷，應以意思表 示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得抵銷時， 按照抵銷數額而消滅，民法第334 條第1 項前段、第335 條
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