臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 九十一年度員簡字第九七號
原 告 甲○○
訴訟代理人 楊錫楨律師
被 告 頂鋒有限公司
法定代理人 劉羅桂筍住彰化
訴訟代理人 劉仁演
右當事人間遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落門牌號彰化縣溪湖鎮○○里○○路○段四二二號如附圖所示面積壹零柒壹點伍伍平方公尺之鋼架造有牆廠房遷讓交還原告。被告應給付原告新台幣壹拾伍萬元，及自民國九十一年一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自九十一年一月二十二日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣伍萬元。
訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹拾伍萬元供擔保後，免為假執行。
事實及理由
一、原告訴之聲明：如主文所示。
二、事實摘要：
（一）原告主張被告與原告於民國八十八年十二月五日，就坐落門牌號彰化縣溪湖鎮 ○○里○○路○段四二二號如附圖所示面積一０七一點五五平方公尺之鋼架造 有牆廠房（下稱系爭廠房）成立租賃契約，約定租金每月新台幣（下同）五萬 元，並於每月五日前繳付，押租金為二十萬元，租賃期間自八十八年十二月五 日起至九十一年十二月四日止。不料被告自九十年四月份起迄同年七月份止共 四個月租金未繳納，原告乃發函通知被告，除就二十萬元押租金抵付前開四個 月份之租金，並要求原告如欲續租，需依約繳付租金，否則將終止租約收回房 屋，然被告又僅繳納九十年八、九月份租金，對同年十月及十一月以後之租金 未為繳納，原告乃再發函要求被告應於函到一個月內繳納欠租，惟迄今被告仍 拒繳。茲因被告遲付租金之總額已達二個月之租額，且遲延給付已逾二個月， 故原告依法終止本件租賃契約，並以本件起訴狀繕本之送達，作為終止本件租 約之意思表示，又雙方租約既已終止，原告自得請求被告返還租賃物，並請求 被告給付終止租約前積欠之九十年十、十一、十二月份之租金。又被告於租約 終止後若拒不遷讓，無權占用系爭廠房，妨害原告之使用收益，應賠償原告按 每月租金額五萬元計算之損害金。
對被告抗辯之陳述：
被告辯稱原告有斷電及換鎖不讓被告使用租賃物云云，顯屬不實，蓋要進入系 爭廠房時先有一大門，進入大門要再進入被告租賃廠房時又有一鐵門，此二門 均為自動裝置開啟，即以遙控器控制鐵門之開閉，無需另以鑰匙開啟，另控制 二門之電源開關之電箱，亦未另需以鑰匙開啟，故被告所謂原告換鎖之稱，顯 非屬實，且至目前為止，被告隨時可持原告當初交付之遙控器開啟二門。又系
爭租賃物用電量，從九十年六月起至同年十二月份止，每二個月之電費均在一 千元上下，果原告有斷電，何以十二月份用電仍有三百六十度，顯然原告並未 斷電，被告亦有使用租賃物營業。
（二）被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到場稱，請求駁回原告之訴，如受 不利判決，願供擔保請求免為假執行，並陳述： ⑴程序方面：被告事務所所在地為台北市信義區○○○路○段三四一巷一號七 樓之七，本案顯有管轄錯誤之情事；又被告不同意原告於起訴狀送達後復為 訴之變更。
⑵實體方面：原告於終止租約前，即九十年十二月五日私將系爭廠房斷電、換 鎖，不讓被告進入使用。又系爭廠房被告雖欠繳租金，係因被告受景氣影響 ，非惡意拒繳，被告於收受原告存證信函，即予補繳部分租金。本件原告既 拒不讓被告使用系爭廠房從事營業，使被告租賃目的無法達成，除造成被告 住大損失，後續租金被告亦無支付之義務，要無由被告賠償之理。三、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條 各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。四、法院之判斷：
甲、程序方面：
（一）查本件被告之事務所所在地，依卷附被告公司登記表所示，固係設在台北市 信義區○○○路○段三四一巷一號七樓之七，惟本件原告主張兩造簽定之租 賃契約，租賃標的坐落彰化縣溪湖鎮○○里○○路○段四二二號，被告亦陳 稱每月租金乃開立支票或匯款至原告設於台中商業銀行溪湖分行之帳戶或直 接以現金交付原告，兩造顯有定租賃物所在地之彰化縣為債務履行地之合意 ，參諸民事訴訟法第十二條之規定，本院自有管轄權，合先陳明。 （二）次查原告於起訴狀中所為訴之聲明第一項「被告應將坐落彰化縣溪湖鎮○○ 里○○路○段四二二號除二樓及二樓位置所在之一樓以外房屋遷讓交還原告 」，乃本於兩造租賃關係於契約終止後之租賃物返還請求權，嗣經本院勘測 現場後，原告為求明確，乃依勘測所得更正原本聲明第一項為「被告應將坐 落門牌號彰化縣溪湖鎮○○里○○路○段四二二號如附圖所示面積一０七一 點五五平方公尺之鋼架造有牆廠房遷讓交還原告」猶未於同一請求權而為主 張，並未涉及訴之變更，被告謂原告為訴之變更云云容有誤會，併此說明。 乙、實體方面：
（一）原告主張兩造於八十八年十二月五日，就坐落門牌號彰化縣溪湖鎮○○里○ ○路○段四二二號如附圖所示面積一０七一點五五平方公尺之鋼架造有牆廠 房成立租賃契約，約定租金每月五萬元，並於每月五日前繳付，押租金為二 十萬元，租賃期間自八十八年十二月五日起至九十一年十二月四日止。不料 被告自九十年四月份起迄同年七月份止共四個月租金未繳納，原告乃發函通 知被告，除就二十萬元押租金抵付前開四個月份之租金，並要求原告如欲續 租，需依約繳付租金，否則將終止租約收回房屋，然被告又僅繳納九十年八 、九月份租金，對同年十月及十一月以後之租金未為繳納，原告乃再發函要 求被告應於函到一個月內繳納欠租，惟迄今被告仍拒繳之事實，業據其提出
租賃契約書、門牌證明書、房屋稅繳款書、存證信函及回執等件為證，且經 本院會同彰化縣溪湖地政事務所派員勘測現場屬實，製有勘驗筆錄及複丈成 果圖附卷可稽，並為被告所不爭執，堪信屬實。 （二）按「承租人應依約定期日，支付租金。」民法第四百三十九條前段定有明文 ，被告於租賃期間內，本有按月於五日支付五萬元租金之義務。雖被告辯稱 原告於終止租約前，在九十年十二月五日即將系爭租賃物斷電、換鎖，不讓 被告進入使用云云，且被告僱用之員工即證人黃清致亦到庭證稱，謂其因大 門無法進入，雖其有大門及鐵門之遙控器，然因電源開關設在大門旁守衛室 ，被關掉電源，遙控器無法自外開啟，所以無法進入工作等語，惟為原告所 否認，且查，系爭租賃之廠房，進入前先有一大門，進入大門後旁有一守衛 室，要再進入被告承租之廠房另設有一鐵門，此二門均得以遙控器啟動，而 被告並持有二門之遙控器，並未另需以鑰匙開啟，又二門及系爭廠房內所有 之電源開關，係設於被告承租之系爭廠房及原告未出租部分之中央，電源開 關之電箱並無需以鑰匙開啟，而大門旁守衛室並未有相關之電源裝置，此經 本院勘驗現場查明，有勘驗筆錄附卷可按，則證人黃清致指稱電源開關係設 在守衛室云云，洵非正確，再證人稱其因無法進入告知被告後即未曾再至系 爭廠房內工作，而證人就工作至何時，亦復無法記憶，顯與常情有違，蓋大 門無法開啟原因甚多，證人未經查證何能確知原告將電源關閉，且以目前經 濟景氣不佳，證人僅因無法進入廠房，從此即未在上班，實殊難想像，是其 證言，自與經驗法則有違，即難採信；另系爭廠房被告自承僅設一個電錶， 其每月電費約為一千多元，均由被告自行繳納，而觀諸原告所申請系爭廠房 電費繳費證明，九十年六月份月電為四百度，電費為一千零四十八元，同年 八月份用電五百六十度，電費一千四百五十七元，同年十月份用電五百二十 度，電費一千三百零七元，同年十二月份用電三百六十度，電費八百四十一 元，按原告若於十二月五日即行斷電，被告於原告斷電後即未再使用系爭廠 房，何以用電度數尚能達三百六十度，接近以在用電度數；綜合上情，被告 辯稱原告擅為斷電、換鎖云云，實乏證明，系爭廠房既無不合於約定使用、 收益狀態，被告自不得拒絕租金之給付。 （三）次按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租 金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者， 遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租 金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 」民法第四百四十條第一、二項定有明文。如前所述，本件被告按月應給付 之租金，自九十年十月份起即未依約給付，且遲付租金已超出二個月之租額 ，原告復曾於九十年十二月間，以存證信函催告被告應於一個月內繳納，惟 被告仍未繳納，則原告依法終止兩造之租賃契約，自屬有據。本件原告主張 以起訴狀繕本之送達，作為終止本件租約之意思表示，而起訴狀繕本已於九 十年一月二十一日送達被告之法定理人，是自斯時起，兩造之契約即行終止 。又按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」、「承租人應依約定 日期，支付租金。」、「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲
延責任。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利 率計算之遲延利息。」民法第四百五十五條前段、第四百三十九條前段、第 二百二十九條第一項及第二百三十三條第一向前段亦規定甚明。從而，原告 本於兩造之房屋定期租賃關係，請求被告應將系爭廠房即門牌號彰化縣溪湖 鎮○○里○○路○段四二二號如附圖所示面積一０七一點五五平方公尺之鋼 架造有牆廠房遷讓交還原告，並給付積欠之九十年十月至十二月份租金共十 五萬元，暨自租金部分自起訴狀繕本送達之翌日即九十一年一月二十二日起 至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核屬有據，應予准許。 （四）無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高 法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。被告於原告終止兩造租賃關 係後，猶繼續占有使用系爭廠房，此從本院二次勘驗現場均發現被告所有之 機器設備仍置於現場可證，是被告顯已侵害原告之所有權，妨害原告對系爭 廠房之使用收益，原告自是受有相當於租金額之損害，而原告主張以兩造原 租賃契約所定之每月五萬元租金核算，核屬公允，從而，原告併請求被告應 自起訴狀繕本送達之翌日即契約終止後之九十一年一月二十二日起至遷讓系 爭廠房之日止，按月給付原告五萬元之損害金，為屬正當，亦應准許。五、假執行之宣告：本件原告雖以一訴請求被告遷讓房屋、給付租金及損害金，惟均 屬因房屋定期租賃所生之爭執涉訟，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款 之規定，應依職權宣告假執行。惟被告請求提供擔保免為假執行，亦無不合，併 酌定相當擔保金額准許之。
六、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第三百 八十五條第一項前段、第七十八條、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十 二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 二十五 日 臺灣彰化地方法院員林簡易庭 法 官 王義閔
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。 書記官 楊年雄中 華 民 國 九十一 年 六 月 二十五 日
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