臺灣士林地方法院民事判決 97年度重訴字第348號
原 告 謝博志
黃英豪
共 同
訴訟代理人 張曼隆律師
複 代理人 鄭三川律師
被 告 楊天佑
楊天明
楊天福
楊燕婉
楊宗源
陳素月
莊建發
楊宗勳（原名楊崑輝）
楊儒灶
楊塑華
胡巧蓉
上11人共同
訴訟代理人 駱文翰律師
被 告 曹郁妙
上 1 人
訴訟代理人 郭芳宜律師
上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國98年3 月
5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳拾柒萬玖仟肆佰叁拾貳元由原告負擔。 事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時，原聲明請求判決：「㈠確 認原告謝博志、黃英豪與被告楊天佑、楊天明、楊天福、楊 儒灶、楊燕婉（下稱被告楊天佑等5 人）間就坐落臺北市○ ○區○○段0 ○段000000○000000○000000地號（以下各稱 1019、1019-1、1019-2地號土地），面積分別為406 、33、 65平方公尺之土地，應有部分6/22即137.45平方公尺之優先 購買權存在。㈡被告曹郁妙就第1 項1019號、1019-2地號土 地於民國96年2 月14日以買賣為原因而為之所有權移轉登記 應予塗銷。㈢被告李佩蓉就第1 項1019-1地號土地於96年4
月12日以買賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。㈣被 告等5 人應將第1 項所示之土地應有部分6/22與原告訂立以 每平方公尺新臺幣（下同）22萬855 元出賣與原告之書面買 賣契約，並將該土地移轉登記予原告所有。」。嗣於本院97 年12月30日言詞辯論時，經被告李佩蓉同意，而經原告撤回 前開第3 項聲明，並於言詞辯論終結前，改聲明為：「㈠確 認原告謝博志、黃英豪就被告楊塑華、楊宗源、陳素月、莊 建發、楊天明、楊崑輝、胡巧蓉（下稱被告楊塑華等7 人） 共有1019地號，地目建，面積406 平方公尺，其中58平方公 尺，如附圖所示B 部分面積58平方公尺土地所有權有優先購 買權存在；被告曹郁妙應就前開土地於96年3 月13日所為所 有權移轉登記塗銷。㈡確認原告謝博志、黃英豪就被告楊天 佑、楊天福、楊燕婉、楊天明、楊儒灶、胡巧蓉（下稱被告 楊天佑等6 人）所共有1019-2地號，地目建，如附圖所示A 部分面積65平方公尺土地所有權有優先購買權存在；被告曹 郁妙應就前開土地於96年3 月13日所為所有權移轉登記塗銷 。㈢被告楊塑華、楊宗源應將1019地號土地權利範圍各7/77 0 ，被告陳素月、莊建發、楊天明、楊崑輝權利範圍各22/7 70，被告胡巧蓉權利範圍8/770 之如附圖所示B 部分共有之 面積合計58平方公尺，於被告曹郁妙塗銷上開土地最高限額 新臺幣2 億8,800 萬元之抵押權登記（登記日期：96年7 月 23日，南港字第089070號，下稱系爭抵押權登記）及地上權 （登記日期：96年7 月23日，南港字第089080號，下稱系爭 地上權登記）後，以每平方公尺22萬855 元之價格與原告謝 博志、黃英豪訂立書面買賣契約，並將該土地所有權移轉登 記予原告所有。㈣被告楊天佑應將上開同段1019-2地號土地 權利範圍7/55，楊天福、楊燕婉、楊天明、楊儒灶、權利範 圍各11/55 ，胡巧蓉權利範圍4/55之如附圖所示A 部分共有 之面積65平方公尺，於被告曹郁妙塗銷上開土地系爭抵押權 登記及地上權登記後，以每平方公尺22萬2,000 元之價格與 原告謝博志、黃英豪訂立書面買賣契約，並將該土地所有權 移轉登記予原告所有。」。經核原告所為要屬訴之追加及更 正，其中更正部分不涉追加、變更，而所為訴之追加，則係 本於同一之基礎事實，主張因渠等主張具優先購買權之土地 ，分別為被告楊塑華等7 人及被告楊天佑等6 人等所共有之 物而追加被告被告，揆之首揭規定，應認於法尚無不合。二、次按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判 決之法律上利益者，不得提起之，此為民事訴訟法第247 條 前段所明定。本件原告主張依法就如附圖所示A 部分面積65 平方公尺之土地及B 部分面積58平方公尺之土地（下稱系爭
土地），依法應有優先購買權，然為被告所否認，則原告優 先購買權之存否並不明確，致其在私法上之地位即有受侵害 之危險，而該危險得以法院之判決除去，自屬有即受確認判 決之法律上利益，揆之前揭規定，其提起訴訟請求確認，亦 無不合。
三、原告起訴主張：分割前臺北市○○區○○段0 ○段0000地號 土地即重測前臺北縣○○鎮○○○○○段000 地號土地（下 稱分割前1019地號土地）原為訴外人周員及楊建坤母子共有 ，應有部分各為1/2 。嗣周員於36年11月9 日死亡，楊建坤 未就其母應有部分辦理繼承登記，即於37年8 月1 日將分割 前1019地號土地應有部分6/22出賣予訴外人蘇熱，並經蘇熱 在分割前1019號土地上，建造臺北市○○區○○路00巷0 號 及7 號（門牌號碼重編前分別為臺北市○○區○○路000 號 及104 號）等2 間建物（下稱系爭房屋）。楊建坤於68年5 月2 日死亡後，被告楊天佑等5 人始辦理周員及楊建坤2 人 之繼承登記，嗣系爭土地經分割為1019、1019-1、1019-2地 號等3 宗土地，其中1019地號土地分割後，由被告楊塑華等 7 人所共有，1019-2地號土地分割後，則由被告楊天佑等6 人所共有，並均於96年3 月3 日以買賣為由，將1019、1019 -2地號土地所有權移轉登記予被告曹郁妙，被告曹郁妙嗣於 96年7 月23日就該2 宗土地設定系爭抵押權予華泰商業銀行 股份有限公司（下稱華泰銀行），原告2 人因前已輾轉買受 該土地所有權應有部分6/22及系爭房屋，應適用或類推適用 土地法第104 條或民法第425 條之1 規定及最高法院48年台 上字第1457號判例，堪認對現占用如附圖標示A 、B 所示之 土地有優先購買權，故被告曹郁妙應將其所有權登記及所設 定之系爭地上權予以塗銷，其餘被告應與原告訂立買賣契約 ，並將土地所有權移轉登記予原告。為此，提起本件訴訟等 語，並聲明求為判決：㈠確認原告謝博志、黃英豪就被告楊 塑華等7 人共有1019地號，地目建，面積406 平方公尺，其 中如附圖所示B 部分面積58平方公尺土地所有權有優先購買 權存在；被告曹郁妙應就前開土地於96年3 月13日所為所有 權移轉登記塗銷。㈡確認原告謝博志、黃英豪就被告楊天佑 等6 人所共有1019-2地號，地目建，如附圖所示A 部分面積 65平方公尺土地所有權有優先購買權存在；被告曹郁妙應就 前開土地於96年3 月13日所為所有權移轉登記塗銷。㈢被告 楊塑華、楊宗源應將1019地號土地權利範圍各7/770 ，被告 陳素月、莊建發、楊天明、楊崑輝權利範圍各22/770，被告 胡巧蓉權利範圍8/770 ，如附圖所示B 部分共有之面積合計 58平方公尺，於被告曹郁妙塗銷系爭抵押權登記及地上權後
，以每平方公尺22萬855 元之價格與原告謝博志、黃英豪訂 立書面買賣契約，並將該土地所有權移轉登記予原告所有。 ㈣被告楊天佑應將1019-2地號土地權利範圍7/55，楊天福、 楊燕婉、楊天明、楊儒灶權利範圍各11/55 ，胡巧蓉權利範 圍4/55之如附圖所示A 部分共有之面積65平方公尺，於被告 曹郁妙塗銷系爭抵押權登記及地上權登記後，以每平方公尺 22萬2,000 元之價格與原告謝博志、黃英豪訂立書面買賣契 約，並將該土地所有權移轉登記予原告所有。
四、被告則均以：被告曹郁妙購買系爭土地時並不知原告與其餘 被告間之產權糾紛，且原告買受1019地號土地時，其上並無 任何建築物，嗣原告謝博志始擅自於該地施作鐵絲圍籬，故 系爭房屋應僅坐落在1019-2地號土地上。再原告於96年11月 前，即已知悉被告曹郁妙買受1019、1019-2地號土地，然並 未提出原告合法使用系爭土地之事實及依據，亦未向被告主 張行使優先購買權。而原告自稱有分擔系爭土地之地價稅， 亦非以承租人之意思占用土地，顯見原告非系爭土地之地上 權人、典權人或承租人，無土地法第104 條或民法第425 條 之1 規定適用之餘地，是就該土地自無優先購買權存在等語 ，資為抗辯，並均聲明求為判決如主文第1 項所示。五、經查：
㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈楊建坤前於37年8 月間，將分割前1019地號土地所有權應有 部分3/22出賣予蘇熱，而經蘇熱則在分割前1019地號土地上 建造系爭房屋，嗣原告2 人輾轉買受該土地所有權應有部分 6/22及系爭房屋，惟並未取得該土地之所有權。 ⒉分割前1019地號土地經分割而為1019、1019-1、1019-2地號 等3 宗土地，其中1019地號土地由被告楊塑華等7 人所共有 ，其中被告楊塑華、楊宗源之所有權應有部分權利範圍均為 7/770 ，被告陳素月、莊建發、楊天明、楊崑輝權利範圍均 為22/770，被告胡巧蓉權利範圍則為8/770 ，另1019-2地號 土地則為被告楊天佑等6 人所共有，被告楊天佑之所有權應 有部分權利範圍為7/55，楊天福、楊燕婉、楊天明、楊儒灶 權利範圍各為11/55 ，胡巧蓉權利範圍為4/55，並均於96年 3 月3 日以買賣為由，將渠等就1019、1019-2地號土地之上 開所有權應有部分移轉登記予被告曹郁妙。
⒊被告曹郁妙於96年7 月23日就將1019、1019-2地號土地設定 系爭抵押權及地上權予華泰銀行。
⒋系爭房屋占用1019-2地號土地全部即如附圖標示A 部分所示 。
⒌原告自85年至96年均向法院提存依分割前1019地號土地應有
部分6/22之比例所應負擔之地價稅。
㈡上開事實，且有系爭房屋買賣契約書2 份（見本院卷一第11 頁至第16頁）、85年至96年提存書（見本院卷一第43頁至第 66頁）、1019、1019-1、1019-2地號土地謄本（見本院卷一 第68頁至第70頁）、門牌整編證明書（見本院卷一第86頁至 第87頁）、臺北市松山地政事務所97年10月31日北市松地一 字第09731550800 號函及其所附土地所有權移轉登記資料（ 見本院卷一第91頁至第117 頁）、臺北市松山地政事務所97 年11月18日複丈成果圖1 份（見本院卷二第8-1 頁），在卷 可佐，並經本院調取本院80年度訴字第329 號、臺灣高等法 院81年度上字第570 號、最高法院82年度台上字第449 號、 臺灣高等法院82年度上更㈠字第95號及最高法院83年度台上 字第366 號拆屋還地訴訟事件卷宗查核無誤，均堪認為真實 。
六、茲原告主張就系爭土地有優先購買權，而訴請確認及塗銷所 有權、地上權、抵押權登記與簽訂買賣契約書面並移轉所有 權，被告則以前開情詞置辯。本院判斷如下：
㈠按土地法第104 條第1 項前段規定：「基地出賣時，地上權 人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」。參照 該條項規定係列在土地法第三章房屋及地基使用，是該項規 定之適用，必以房屋所有人與基地所有人間，具有地上權、 典權或租地建屋關係為前提要件。至土地法第104 條於64年 7 月24日修正時之立法理由第3 點：「為配合憲法第142 條 及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權 人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益， 爰參照司法院之建議，將土地法第104 條修正如上。」之說 明，揆之修正後土地法第104 第1 項並未有「其他合法使用 權人」或類此之概括性規定文字，足見立法意旨欲將該規定 之適用，限定於條文列舉之地上權人、典權人或基地承租人 ，其餘對基地得主張其他權利者，因未經立法列入，顯見係 立法者有意加以排除，自無上開條文適用之餘地，亦不能任 許創設法律規定所無之此等具有物權化性質之優先承買權利 ，此參照司法院院解字第3324號解釋意旨亦明。 ㈡第按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的， 房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋 必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房 屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性 ，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調 和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平 。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分
開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解 釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷 土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種房屋所有人 與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，最 高法院著有48年台上字第1457號判例可資參照。嗣為杜爭議 並期明確，89年5 月5 日施行之民法第425 之1 乃參照上開 見解予以明文規定，且前開規定，係原來法律漏未規範，實 務上為解決土地房屋原屬同一人所有，後為不同所有之困境 ，乃闡釋解決之道，而於修法時予以明文化，是增訂之民法 第425 條之1 不僅為立法者意志之表現，亦與最高法院48年 台上字第1457號判例意旨相同，而經此修正後，法律已無違 反法律規範計劃、意旨之不完整性，即無法律漏洞之情形， 自不能任意再加以擴大解釋，擅認其他情形亦可類推適用民 法第425 條之1 規定。
㈢本件原告係基於買賣關係而取得分割前1019地號土地中66平 方公尺土地之占用，此已經本院80年度訴字第329 號、臺灣 高等法院81年度上字第570 號、最高法院82年度台上字第44 9 號、臺灣高等法院82年度上更㈠字第95號及最高法院83年 度台上字第366 號民事判決認定無誤，而原告於本件訴訟中 ，主張占用分割後1019地號土地之面積為58平方公尺，占用 分割後1019-2地號土地之面積為65平方公尺，合計達123 平 方公尺，顯逾原占用之面積，且原告於另案本院97年度重訴 字第305 號拆屋還地事件法官履勘現場時，主張如附圖標示 B 部分原為廚房建物，79年間經挖土地推倒後未曾改變迄今 等語（本院卷二第20頁背面），則究係何部分為原告因買賣 而取得前手交付占有及原建物坐落基地之範圍，已非無疑， 其此主張就占用土地全部有優先承買權，本嫌失據。況姑不 論原告有權取得占有之範圍為何，其既係本於買賣契約關係 而經出賣人交付占用，則當係以行使所有權之意思而自主占 用土地，且未經登記為地上權人、典權人，即僅係依債之關 係而占有，與土地法第104 條所定係針對地上權、典權等物 權或物權化之租賃關係加以規範之情形有間，即與該條規範 之要件不合，已難認有此優先購買權之存在。
㈣又原告歷年均本於土地共有人之意思而分擔部分地價稅，甚 且於被告曹郁妙取得系爭土地所有權後，於96年11月30日以 存證信函檢送票載金額為6 萬元之支票予被告曹郁妙，表示 係為支付地價稅等語，有存證信函及支票影本（本院卷一第 140 頁、第142 頁），附卷可佐，益顯其非出於承租人之意 思而占有土地，足認原告自始即無承租系爭土地之意思，即 以系爭房屋建築基地之附圖標示A 部分而言，該建物之原始
建築人為蘇熱，並未曾取得坐落基地之所有權，該建物之事 實上處分權雖經輾轉讓與原告，亦未有土地及建物同屬一人 所有之情事存在，此有土地異動索引（本院卷一第137 頁以 下），附卷可憑，自更無民法第425 條之1 規定或最高法院 48年台上字第1457號判例之適用，故原告主張因適用上開規 定及判例之結果，應認兩造間就系爭土地有租賃契約關係存 在，洵非可取，其憑此進而推認可適用土地法第104 條規定 而有優先購買權存在，同非有據。
㈤再地上權人及基地所有權人，無論依土地法第104 條第1 項 規定或最高法院48年台上字第1457號判例意旨行使優先購買 權，均須表明願依基地及房屋出賣時之同樣條件購買，始得 優先購買，如該優先購買權人僅表示願以較低之價格購買， 自難認已合法行使優先購買權。而被告間就系爭土地之買賣 ，業據被告提出不動產買賣契約書（本院卷二第39頁以下） 、存款往來對帳單（本院卷二第）、支票（本院卷二第97頁 以下）、土地增值稅繳款書（本院卷二第116 頁以下）等為 證，依記載為被告間於96年1 月19日簽訂之不動產買賣契約 書所示，其中1019地號土地面積406 平方公尺，價金為1 億 5,351 萬8,750 元，另1019-2地號土地面積65平方公尺，價 金為2,457 萬8,125 元，換算每平方公尺價格均為37萬8,12 5 元。原告雖主張其有優先承買權存在而於茲行使，然未證 明被告間買賣確實價格若干，徒以本院受理本件訴訟後，為 核定訴訟費用而選任中華徵信所不動產估價師聯合事務所鑑 價，認定97年11月24日時，經扣除系爭土地上所設負擔後， 價值為零元，推論被告間買賣價格應按公告現值，即1019地 號土地每平方公尺22萬855 元、1019-2地號土地每平方公尺 22萬2,000 元計算云云，而表明按此行使優先承買權，進而 請求被告楊天佑、楊天福、楊燕婉、楊天明、楊儒灶、楊塑 華、楊宗源、陳素月、莊建發、楊崑輝、胡巧蓉等人以上開 公告現值為買賣價格，與原告簽訂買賣契約並移轉所有權， 參照上開說明，即認有優先購買權存在，亦難認已經合法行 使，故其請求上述被告11人締約簽訂土地買賣契約書面及移 轉土地所有權應有部分，並請求被告曹郁妙塗銷系爭土地上 現有抵押權及地上權之設定，均難認有據。
㈥況原告訴請塗銷系爭抵押權及地上權，為固有必要共同訴訟 ，其僅以被告曹郁妙為被告而請求，未併以抵押權人及地上 權人為被告，於法亦屬當事人不適格，是其此部分之訴，本 此亦應予駁回。
七、從而，原告主張依據土地法第104 條規定有優先承買權，而 對除被告曹郁妙以外之被告11人訴請確認，並請求被告曹郁
妙將所有權移轉登記及地上權、抵押權登記塗銷，被告楊天 佑、楊天福、楊燕婉、楊天明、楊儒灶、楊塑華、楊宗源、 陳素月、莊建發、楊崑輝、胡巧蓉應與原告簽訂買賣契約書 面及移轉土地所有權應有部分，而聲明求為判決如前述訴之 聲明所示，應認均為無理由，當予駁回之。
八、兩造其餘之攻擊、防禦方法及訴訟資料，經本院悉予審酌後 ，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85 條第1 項前段、第87條第1 項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 3 月 20 日
民事第一庭 法 官 蕭錫証
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 3 月 30 日
書記官 林立原