臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第1474號
原 告 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 陳雅珍律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於98年3 月13日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：原告於民國97年8 月22日與第三人東龍國際 開發股份有限公司（下稱東龍公司）簽立「買賣議價委託書 」，約定原告欲以新臺幣（下同）2,750 萬元向被告購買坐 落臺北市○○區○○段4 小段30地號，門牌號碼臺北市○○ 區○○路132 號1 、2 樓房屋（下稱系爭不動產），並開立 面額100 萬元之支票1 紙（下稱系爭支票）交予東龍公司作 為議價保證之用，被告復於買賣議價委託書中「賣方同意出 售確認欄」簽名確認。而按買賣議價委託書第4 條第3 項約 定，議價成功，則保證金轉為購屋定金之一部，另被告與東 龍公司簽定之「專任委託銷售契約書」第8 條第3 項亦約定 ，於委託人簽認同意出售，並通知到達買方時，買賣契約即 為有效成立，議價保證金轉為購屋定金。惟被告於準備簽定 不動產買賣契約書時，竟無故離席不簽約，原告並多次聯繫 均未獲置理。原告僅得於97年9 月1 日，以存證信函，依民 法第258 條第1 項規定解除買賣契約，並依買賣議價委託書 第4 條第1 項、專任委託書第8 條第4 項，請求被告應給付 原告100 萬元，作為懲罰性違約金。而被告雖辯稱買賣契約 自始未成立，然兩造間既已就買賣標的物及價金之意思表示 互相一致，買賣契約即已成立，另東龍公司於97年8 月22日 以「售出通知書」通知被告並經其簽收，且被告於簽約當日 亦如期前往，足見被告對買賣契約成立並無異議。而專任委 託銷售契約書第17條，僅係指買賣契約成立後，相關債權人 必須於簽約時到場，協同處理解除設定等事宜，而非指需渠 等同意買賣契約始生效力。另有關買賣議價委託書之契約審 閱權，係指原告之契約審閱權益，非被告可主張之。並聲明 ：㈠被告應給付原告100 萬元，及自支付命令繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告 假執行。
二、被告則以：被告就專任委託銷售契約書未有3 日以上合理審
閱期間，依消費者保護法11條之1 之規定，被告得主張第4 條第1 項之規定不構成契約內容之一部。且被告於原告願出 價2,750 萬元購買系爭不動產時，並未收受原告所簽發之系 爭支票，而原告亦表明系爭支票為斡旋金，若賣方於有效期 限內不接受買方之承購條件，斡旋金即於期滿失其效力。又 縱兩造已就買賣標的物及價金已予擬定，然依專任委託銷售 契約書第1 條第4 款約定「交屋時間再議」、第3 條付款方 式約定為「依雙方協定」；依買賣議價委託書第3 條付款條 件約定為「依雙方協議」，顯見兩造對買賣契約之付款方式 等細節，仍保留磋商協議之權利，自難認買賣契約已成立。 另專任委託銷售契約書之契約當事人為被告與東龍公司，原 告並非契約當事人，無所謂簽約預定之可言。且依專任委託 銷售契約書第17條所載：「本筆買賣成交，屋主及相關債權 人必須於簽約時到場，並協同處理解除設定及買賣過戶簽約 事宜。」顯然為一附停止條件約定，於條件未成就前，買賣 契約並未成立，且約定共同到場期日亦僅為買賣契約之其他 相關事項進行協商，非預定協商日即為買賣契約成立之日， 故本件買賣契約尚未成立，原告主張自屬無據。又縱認買賣 契約成立，原告主張之違約金亦屬過高等語，資為抗辯。並 聲明：㈠判決駁回原告之訴。㈡如受不利益判決，願供擔保 請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠東龍公司與原告於97年8 月22日簽立買賣議價委託書（本院 卷第11頁），原告委託東龍公司向被告代為議價欲購買系爭 不動產，原告購買總價為2,750 萬元，買賣議價委託書第4 條第1 款約明「若議價成功，賣方違約不賣或不依約履行， 則保證金由賣方加倍返還買方，契約解除。」其上並經被告 於「賣方同意出售確認」欄位親自簽名。
㈡東龍公司與被告於97年8 月22日簽立專任委託銷售契約書（ 本院卷第54、55頁），專任委託銷售契約書第8 條第3 款約 定「買方簽署買賣議價委託書（或要約書），於委託人簽認 同意出售，並通知到達買方時，買賣契約即有效成立，議價 保證金轉為購屋定金。但委託人未同意出售前，買方保有隨 時撤回議價之權利。」同條第4 款約定「買賣契約已有效成 立後如因可歸責於委託人之事由，致無法完成買賣者，委託 人應加倍返還買方已支付之定金。但因可歸責於買方事由， 買方已支付之定金不得請求返還。」並於第17條其他約定事 項約定：「⒈本筆買賣，房子及土地一併過戶。⒉本筆買賣 若成立，屋主及相關債權人必需於簽約時到場，並協同處理 解除設定及買賣過戶簽約事宜。」，由被告簽名於委託人欄
。
㈢東龍公司於97年8 月22日交付售出通知書（本院卷第57頁） 給被告之子己○○，己○○代乙○○收受。
㈣東龍公司與兩造約定於97年8 月25日簽定買賣契約書，惟當 日未完成買賣契約之簽訂。
㈤原告所簽發面額100 萬元，發票日為97年8 月25日，付款人 為臺北富邦銀行南港分行，受款人為乙○○之支票乙紙（本 院卷第12頁），於97年8 月22日交付東龍公司之業務丁○○ ，97年8 月27日返還予原告。
㈥原告於97年9 月1 日以南港郵局第367 號存證信函（本院卷 第13頁），向被告為解除買賣契約之意思表示。四、本院應審究者為㈠兩造就系爭不動產有無成立買賣契約？買 賣契約是否附有停止條件？㈡被告有無加倍返還定金之義務 ？茲論述如下：
㈠民法第345 條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財 產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價 金互相同意時，買賣契約即為成立。」被告於97年8 月22日 簽署專任委託銷售契約書，委託東龍公司委託仲介銷售系爭 不動產，願意出售之總價格為2,750 萬元，委託銷售期間自 民國97年8 月22日起至97年8 月29日止。而原告於同日簽署 買賣議價委託書，購買總價為2,750 萬元，交付100 萬元之 記名支票給東龍公司之經紀營業員丁○○，同日被告於買賣 議價委託書上賣方同意出售確認欄位上親自簽名，確認出售 ，有上開不爭執事項可參，復有證人丁○○之證詞可憑（98 年2 月20日言詞辯論筆錄）。原告授權東龍公司代為議價， 代向被告為買賣不動產之要約，並交付定金支票，而東龍公 司將要約通知被告，經被告於買賣議價委託書上簽名確認同 意出售，則兩造間對於買賣價金、標的意思表示已達一致。 是被告雖辯稱有關不動產交付時間、所有權移轉登記時期、 價金之給付方式等，均未約定，故兩造買賣契約尚未成立云 云。然查，兩造既已就買賣標的物及價金互相同意，亦即對 於買賣必要之點意思表示一致（民法第345 條第2 項參照） ，則兩造間就前開房屋之買賣契約自屬已成立。至於付款方 式、過戶程序、標的物之交付等，均非屬買賣契約之必要之 點，兩造若無特別約定，自應依法律規定為之，不能因此而 謂買賣尚未成立（最高法院77年度台上字第2479號判決意旨 參照）。
㈡惟按買賣契約附有停止條件者，於條件成就時，始生效力， 若條件已屬不能成就，則該項契約自無法律上效力之可言， 最高法院22年上字第1130號判例可資參照。被告辯稱簽署之
專任委託銷售契約書第17條買賣契約附停止條件，此為原告 所爭執。查，東龍公司之承辦經紀業務員丁○○到庭證稱： 被告拿系爭不動產設定抵押權給三個債權人，伊擔心因為抵 押權問題沒辦法完成本件買賣，有去找過三個債權人，跟他 們提到以買賣價金清償被告之債務後塗銷抵押權設定，債權 人均同意，剛開始被告不同意，後來被告也同意，在簽專任 委託銷售契約書時，有問被告債權人簽約時會不會來，被告 說都會來，原告希望被告之債權人一同處理同意塗銷抵押權 後，才同意購買系爭不動產，但是塗銷抵押權與簽約並沒有 先後關係，債權人同意塗銷的事應由被告處理，簽約當日債 權人都有到等語。證人戊○○證稱：（被告訴訟代理人問： 如果債權人不配合塗銷抵押權，原告是否不願意購買？）我 們有先請被告與債權人確認是否願意塗銷抵押權，他們都同 意，所以約好簽約時間等語（本院98年2 月20日言詞辯論筆 錄）。證人己○○即被告之子證稱：伊父親在簽署專任委託 銷售契約書時伊有在場，因為系爭不動產有三個抵押權人， 怕債權人不同意塗銷，當初有跟仲介講，仲介說他們會想辦 法處理，伊等怕如果債權人不願意塗銷，就沒有辦法完成買 賣，以防爭議，所以專任委託銷售契約書第17條加註的意義 是要仲介幫忙找債權人說他們願意塗銷，就同意給仲介賣， 當初伊父親會簽買賣議價同意書，是因為丁○○跟伊等說已 經和債權人談好了，均同意塗銷抵押權，但是25日要簽約的 時候，只有2 個債權人在場，另外1 個債權人出現，卻沒有 到簽約的現場，丁○○有去跟他講，但是那個債權人，沒有 簽約就走了等語（本院98年3 月13日言詞辯論筆錄）。再查 ，97年8 月間被告所有之系爭不動產有五筆抵押權設定，共 有3 個債權人潘慶城、蔡王月員、侯錦雲，此有臺北市地籍 地價地籍圖資料電傳資訊服務系統可參。丁○○、戊○○雖 稱前開第17條加註之意並非係指債權人同意抵押權塗銷本件 買賣契約始成立云云，惟東龍公司與被告間另有給付居間報 酬之訴訟（本院97年度訴字第1476號案件），本件買賣契約 是否成立，是否附有停止條件以及被告未完成簽約是否係有 可歸責之事由，均攸關東龍公司是否得以主張給付居間報酬 ，是渠等證詞證明力仍有斟酌空間。審視證人丁○○前開證 詞可知，抵押權人同意抵押權塗銷原告才願意購買系爭不動 產，丁○○自承擔心因為抵押權無法塗銷無法完成本件買賣 ，故一再找被告之債權人協商，顯見抵押權人是否同意清償 債務抵押權塗銷為本件買賣契約兩造當事人重視之重要事項 ，因此特別加註於專任委託銷售契約書上，是探求原告、被 告當事人間之真意，本件買賣契約確實附有停止條件亦即被
告之債權人必須於簽約時一同到場，同意塗銷抵押權，買賣 契約始生效力。是兩造間買賣契約確實附有停止條件，惟依 據丁○○、己○○之證詞可知97年8 月25日簽約之日，被告 之3 位債權人中蔡王月員、侯錦雲到簽約現場，潘慶城出現 但並未簽約即離去，是系爭不動產買賣因停止條件尚未成就 而不生效力。又證人潘慶城於本院97年度訴字第1476號訴訟 中證稱；伊知道有人要向被告買土地，東龍公司之仲介吳先 生有來找伊，之前被告兒子打電話給伊說要還600 萬元要塗 銷抵押權，伊不同意，簽約時伊有到但是被告還是說只還 600 萬元，伊不同意，所以伊就離開等語。是系爭不動產買 賣因附有停止條件，因停止條件未成就而不生效力，原告未 能舉證證明被告有違約不賣或不依約履行即可歸責之事由而 致無法完成買賣，是原告自無法依據專任銷售委託契約書或 買賣議價委託書請求被告給付加倍之定金100 萬元。五、綜上，原告請求被告給付100 萬元及遲延利息，並無理由， 應予駁回，又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附 麗，應併予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 後認與訴訟判決結果不生影響，爰不再逐一論述。七、本件訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 3 月 27 日 民事第一庭 法 官 絲鈺雲
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 3 月 31 日 書記官 林玫熹