臺灣嘉義地方法院民事判決 97年度重訴字第103號
原 告 丙○○
訴訟代理人 何永福律師
被 告 佑餘股份有限公司
法定代理人 甲○○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求分割共有物等事件，本院於民國98年3月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落嘉義市○○段○○段一一０號土地，面積四十平方公尺及坐落同段一０九號土地分割出如附圖B所示，面積一二四平方公尺之土地所有權移轉登記與原告。
被告應將坐落嘉義市○○段○○段一一０號土地上如附圖C建物，面積三十四平方公尺；坐落附圖B所示如附圖D示建物，面積一二四平方公尺拆除，並將所占用之土地交付原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆佰陸拾貳萬叁仟元為被告預供擔保後，得假執行。
事實及理由
原告主張：兩造於民國97年1月24日簽立不動產買賣契約書（ 下稱系爭契約），原告以新臺幣（下同）15,580,000元，向被 告購買其所有坐落嘉義市○○段○○段110號土地面積40平方公 尺（下稱110號土地）、109號土地（下稱109號土地）面積335 平方公尺權利範圍335分之123，實際面積以地政機關分割測量 ，即以110號土地與111號土地地籍線往南延長至109號土地與1 08號土地地籍線，亦即嘉義市地政事務所（下稱嘉義地政）97 年10月31日函覆成果圖（下稱附圖）如B所示，面積124平方公 尺。原告已依約給付簽約款2,000,000元，依系爭契約第3條第 1項、第7條第2項約定，被告應於97年2月4日將有關產權移轉 登記所需一切證件備妥交予雙方委託之代書，並應負責將土地 上之地上物即附圖C、D建物拆除，並於97年3月10日前完成土 地分割及鑑界，被告均未依約完成，原告自得依系爭契約約定 ，提起先位之訴。又被告給付遲延，如上開土地於訴訟中，因 他人聲請強制執行，致被告給付不能時，依系爭契約第6條第2 項約定，應賠償原告4,000,000元違約金，爰提起備位之訴。 先位聲明：㈠被告應將109號土地如附圖B所示面積124平方公 尺之土地分割移轉登記予原告。㈡被告應將110號土地移轉登 記予原告。㈢被告應將附圖所示C建物面積34平方公尺、D建物 面積124平方公尺拆除，將土地交付原告。㈣請准供擔保，宣 告假執行。備位聲明：被告應給付原告4,000,000元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息 ，並請准供擔保，宣告假執行。
被告則以：因被告公司股東意見分歧，致發生不能出賣房屋之 情事，被告於97年3月17日以存證信函向原告表示本件房屋買 賣未獲股東同意，致無法如期辦理後續買賣事宜，被告願歸還 所收取之買賣簽約金2,000,000元及補償利息予原告，並委託 友人與原告商談和解，未獲原告同意。依系爭契約第6條第2項 約定，解除契約，已無法履行交付買賣標的物，被告願返還價 金，毋庸加倍賠償之方案和解等語置辯。
下列事項為兩造所不爭執（見本院卷第70頁、第71頁），應堪 採認：
㈠兩造簽立系爭契約，原告交付價金2,000,000元予被告，買賣 標的物為110號土地及109號土地上如附圖B所示土地。㈡附圖C、D建物係被告所有。
兩造爭執事項：
㈠被告主張解除契約，有無理由？
㈡原告請求被告移轉登記110號土地以及分割移轉登記109號土地 如附圖標示B位置之所有權與原告，有無理由？㈢原告請求被告拆除C、D建物，將占用之土地交付原告，有無理 由？
㈣原告請求被告給付4,000,000元有無理由？本院就上開爭執事項，論述如下：
㈠被告主張解除契約，有無理由？
⒈兩造簽立系爭契約，原告向被告買受110號土地及109號土地上 如附圖B所示土地之事實，為兩造所不爭執。至被告雖辯稱： 被告依系爭契約第6條第2項約定解除契約乙節，則為原告所否 認，並主張系爭契約第6條第2項並非保留解除權之約定，係約 定一方違約應如何處罰等語。
⒉經查，系爭契約第6條約定：出賣人不賣或不履行交付買賣標 的物以及中途發生糾葛致不能出賣等情事，應將已收定金、價 金退還外，並以同額加1倍賠償承買人作為違約金。又證人丁 ○○於本院審理時到庭結證稱：系爭契約係會同兩造簽立，伊 清楚系爭契約之內容，伊逐條口述內容給兩造聽，伊陳述第6 條以後，特別向兩造表示買賣契約簽立後，買賣契約就有效成 立，要按照契約內容履行，買方不可以不買，賣方不可以不賣 ，伊也說違約時，如買方違約，包括不買，所繳交之價金會沒 收，賣方違約包括不賣，所收之價金要返還，還有加付1倍價 金，當時伊特別向兩方表示第6條係違約金之約定，當時他們 都同意，也沒有特別表示其他意見，當時伊特別向兩造表示簽 約以後就不能不買或不賣，如果任一方不買或不賣，要對方同
意，而且要依照第6條第2點之約定賠償，第6條第2點並不是任 一方保留解除權之約定等語（見本院卷第112頁至第114頁）， 且兩造對證人丁○○前揭證言均表示無意見（見本院卷第115 頁、第120頁、第121頁），是證人丁○○前揭證詞，應可採信 ，則兩造簽立系爭契約第6條既係約定出賣人不可不賣，如違 約不賣，應返還所收價金，並加付1倍價金，足見此乃賣方違 約不出賣之效力約定，亦即賣方違約不賣時，買方得主張賣方 有不賣之意思，並以賣方所收金額加1倍賠償買方，而非賣方 保留解除權之約定甚明，是被告依此約定，向原告主張解除契 約，自屬無據。
㈡原告請求被告移轉登記110號土地以及分割移轉登記109號土地 如附圖標示B位置之所有權與原告，有無理由？ 按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權 之義務，民法第348條第1項定有明文。本件兩造簽立系爭契約 ，原告向被告購買110號土地及109號土地上如附圖B所示土地 ，為兩造所不爭執，又被告辯稱依系爭契約第6條約定解除系 爭契約並無理由，已如前述，則依前揭規定，被告自負有將11 0 號土地及109號土地分割出如附圖B所示土地，面積124平方 公尺移轉登記予原告之義務。從而，原告依系爭契約，請求被 告移轉登記110號土地以及分割移轉登記109號土地如附圖標示 B面積124平方公尺土地所有權與原告，應屬有據。㈢原告請求被告拆除C、D建物，將占用之土地交付原告，有無理 由？
按物之出賣人，負交付其物於買受人之義務。又系爭契約第7 條第2項約定：被告應負責將土地上之地上物即附圖C、D建物 拆除，有系爭契約在卷可憑。經查，附圖C建物占用110號土地 面積34平方公尺（即0.0034公頃），附圖D建物占用109號土地 上如附圖B所示土地面積124平方公尺（即0.0124公頃）乙節， 業據本院會同嘉義地政測量人員到場勘測無訛，製有勘驗筆錄 、照片、附圖在卷可稽（見本院卷第57頁至第61頁），應堪採 認。則原告依系爭契約，請求被告將C、D建物拆除，並將占用 之土地交付原告，自屬有據。
綜上，原告先位請求被告應將109號土地如附圖B所示面積124 平方公尺之土地分割移轉登記予原告、被告應將110號土地移 轉登記予原告、被告應將附圖所示C建物面積34平方公尺、D建 物面積124平方公尺拆除，將土地交付原告，為有理由，應予 准許。至備位之訴即原告請求被告給付4,000,000元有無理由 ，則毋庸再予審酌，併此敘明。
本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰 酌定相當之擔保金額，併准許之。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院審酌後 ，認與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第390條第 2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 25 日 民事第二庭 法 官 蘇雅慧
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 25 日 書記官 劉昀匊
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