臺北高等行政法院判決
97年度訴字第2485號
原 告 甲○○
被 告 行政院公平交易委員會
代 表 人 湯金全（主任委員）
訴訟代理人 丙○
乙○○
上列當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國97年
7 月25日院臺訴字第0970088299號訴願決定，提起行政訴訟。本
院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、事實概要：
原告於民國( 下同)96 年3 月20日以宏泰企業機構【即宏泰 建設股份有限公司、宏永建設股份有限公司（下稱宏永公司 ）、宏昇建設股份有限公司（下稱宏昇公司）、宏偉建設股 份有限公司】之「法國小鎮」建案廣告不實，違反公平交易 法第21條規定云云，向被告提出檢舉。經被告調查結果，以 本件依現有事證，難認有違反公平交易法第21條規定情事， 以97年4 月9 日公參字第0970002957號函（下稱原處分）復 原告。原告不服，提起訴願，經遭駁回，遂向本院提起行政 訴訟。
貳、兩造聲明：
一、原告聲明：
(一)訴願決定及原處分均撤銷。
(二)被告就宏泰企業機構即宏泰建設股份有限公司、宏永公司、 宏昇公司、宏偉建設股份有限公司「法國小鎮」預售建案廣 告不實，應認定有違反公平交易法第21條之規定並依同法第 41條處以罰鍰。
二、被告聲明：
原告之訴駁回。
參、兩造之陳述：
一、原告主張之理由：
(一)因「法國小鎮」廣告不實，於95年5 月18日舉辦協調會，該 機構代表宋東明主張在預售現場之模型屋、樣品屋分別是建 物外觀及內部空間設計展示之用，與約定建材設備無關，另 「無檯度落地長窗」加橫格是經建築師及專業廠商考量，因
林口風大且台灣地區地震頻繁，基於抗風、耐震及整體協調 設計美觀，依約也有更改的權利，本件雖有廣告不實，基於 安全事後追加橫格，未圖利，尚難認定有違反公平交易法第 21條之情事云云。依宋東明所稱預售現場之模型屋、樣品屋 只是作為「參考」，並無依廣告交付之意，因此預售現場之 模型屋、樣品屋應標示或告知消費者為展示之用，與事後交 付之成屋無關，為隱瞞重大信息，使消費者為錯誤之認知或 決定，違反公平交易法第21條規定。
(二)預售案應依「行政院公平交易委員會對於不動產廣告案件之 處理原則」4 、（預售屋廣告之判斷）預售屋廣告是否虛偽 不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時，已預知或可得知 其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或 引人錯誤。所稱客觀狀況，係指廣告主日後給付之能力、法 令之規定、建材之供給等。
(三)本件因中途變更設計，原設計廣告有否利用不實廣告致消費 者為錯誤之認知或決定：
１、無檯度落地長窗加裝橫格：
(1)、宏泰企業機構認同原設計玻璃之厚度及鋁門窗框支撐強度 不足，為使產品無安全之顧慮而修正。在預售期間推出之樣 品屋、模型屋及海報、報紙廣告，如以原設計之玻璃尺寸及 鋁門窗框支撐架施作，屬設計上有危險之建築物，違反消費 者保護法第7 條第1 項及公平交易法第21條第1 項規定。在 預售現場及海報、報紙隱瞞「無檯度落地長窗」為危險物（ 因林口地區風大且台灣地震頻繁，無法抗風及耐震）之訊息 ，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。
(2)、原設計之「無檯度落地長窗」安全玻璃之厚度及鋁門窗框 支撐強度不足，致承包商建議追加橫格，並經建築師及專業 廠商確認。為何在發包時由承包商發現，是李祖原建築師設 計能力不足（應注意而未注意）或建商為降低成本在發包時 將原設計安全玻璃之厚度及鋁門窗框支撐強度降低。廣告不 實之原因，與事後之補救無關，除非安裝廣告所示之無檯度 落地觀景長窗能確保安全。該機構真正補救之方法即將安全 玻璃之厚度及鋁門窗支撐框之強度增加，而不是在上下增加 橫格造成廣告不實。
(3)、宏永公司只針對3 、4 樓落地觀景窗加裝1 道橫格，不影 響落地觀景窗之觀景功能說明，而對1 樓落地觀景窗（佔全 部落地觀景窗面積之65.58%）隻字不提，被告現場勘查只針 對3 、4 樓，可知1 樓之落地觀景窗加裝上下2 道橫格後之 觀景視野功能影響鉅大。為何原設計無檯度落地長窗會讓承 包商考量林口當地風壓，而對玻璃厚度及鋁門窗框支撐強度
不足建議在落地窗加裝橫格，宏永公司稱原設計無檯度落地 長窗報價相較於加裝橫格後落地長窗報價為低，可知建築師 原設計落地長窗之玻璃厚度及鋁門窗框支撐強度故意減少， 讓承包商考量林口當地風壓而建議加裝橫格，表面是為安全 ，實際是為減低營建成本，建築師在考量林口當地風壓，設 計適合無檯度落地長窗之玻璃厚度及鋁門窗框支撐強度，則 無承包商考量林口當地風壓，為促銷而推出之無檯度落地長 窗廣告，而隱瞞事後會加裝橫格，違反公平交易法第21條規 定。
２、凡爾賽會館外觀與廣告圖面不同：
(1)、宏泰企業機構主力推薦綠園道會館之重要性及休閒功能， 原告因有綠園道會館之設施才決定購買。會館雖屬宏昇公司 所有，但預售現場社區平面圖、模型照片、海報等皆以會館 為銷售重點，介紹住戶使用休閒設施，使購屋者認為為全體 住戶可使用之公共設施，會館之良莠對房價及交易秩序影響 甚大。建商有依報紙、海報內容給付（會館各樓層之平面圖 ）之義務。
(2)、完工後會館外觀建材、設色與海報模型差距太大，報紙之 廣告海報之繪製及預售屋現場之模型屋、樣品屋、配置圖模 型，外觀之繪製一般人一看可知為二丁掛、丁掛磚等棕色之 磁磚，並非粉刷石頭漆之灰色外牆。
３、凡爾賽會館1樓未依廣告圖面施作：
(1)、1 樓機車停車位被告調查指稱暫劃為機車停車位，惟由使 用執照可知1 樓機車停車位為永久機車停車位，非臨時機車 停車位。
(2)、被告認定該機構雖有廣告不實但因該會館產權屬宏昇公司 所有，無法依公平交易法第21條規定處罰。在預售現場所繪 製會館平面圖、模型照片、海報等含蓋全社區，以會館為重 點之廣告訴求吸引消費者購買，如因會館為建商所有，在推 出廣告後有權更改外觀材質及配置，該廣告顯然欺瞞消費者 ，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，違反公平交易法第 21條之規定。
二、被告主張之理由：
(一)公平交易法第21條第1 項規定：「事業不得在商品或其廣告 上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、 品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、 用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛 偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」，所稱「虛偽不實」係 指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相 關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者；所稱「引
人錯誤」係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相 當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。按廣告主在 使用廣告時，已預知或可得而知其日後給付之內容無法與廣 告相符，而利用不實廣告致使消費者為錯誤之認知或決定者 ，始須論以違反公平交易法第21條規定。倘建商於刊登廣告 後，因情事變更或事實需要合理變更施作細節，客觀上並無 嚴重影響買受人依廣告所得之期待利益者，尚難僅以完工後 之建物與原廣告內容稍有差異，逕均認有違反公平交易法第 21條規定。至於是否涉有民事瑕疵給付或消費爭議問題，應 另循其他法律途徑解決，尚與公平交易法無涉。(二)有關原告訴稱「無檯度落地長窗」變更設計涉有違反公平交 易法第21條規定乙節：
１、系爭建案實際交屋後，1 樓邊之落地外牆玻璃加裝2 道橫格 ，3 、4 樓之落地觀景窗亦多加1 道橫格乙情，據宏永公司 表示，係承包商於施作時考慮林口地區風壓問題及臺灣地區 地震頻繁，為避免鋁門窗框支撐變形而產生危險，故在上述 落地窗加裝橫格，但不致影響景觀視野。被告現場勘查，系 爭建物3 、4 樓之落地觀景窗雖於下方加裝1 道橫格，尚不 致影響落地觀景窗之觀景功能。原設計之無檯度落地長窗報 價較於加裝橫格後之落地長窗報價為低，即宏永公司並未因 變更設計加裝橫格後而圖利，尚難認系爭廣告有引人錯誤之 意圖。縱落地窗施作情形與廣告未盡相符，然依據現有事證 ，觀景功能並未受影響，且出於強化鋁門窗整體構造抗風、 耐震功能之考量，難認系爭廣告關於「無檯度落地長窗」之 表示與表徵有違反公平交易法第21條規定情事。２、況建商於刊登廣告後，因事實需要合理變更施作細節，客觀 上若不致影響消費者依廣告所得之期待利益，尚非公平交易 法第21條規範範疇。系爭建物1 、3 、4 樓之部分落地長窗 是否加裝橫格尚非影響相當數量之一般或相關大眾決定交易 行為之重要依據，即難因上開設計樣式之差異，課以建商有 不實廣告之責。倘原告主張產品與原設計、廣告應相符之權 益應受保障，可另循民事瑕疵給付或消費者保護法等法律途 徑救濟，尚與公平交易法無涉。
(三)有關原告訴稱「凡爾賽會館」建材外觀、設色及1 樓平面配 置涉有廣告不實乙節：
１、會館產權屬宏泰企業機構所有，占系爭建案基地面積不足百 分之二，尚無扮演出入門面建物之角色，其外觀設色尚非影 響相當數量之一般或相關大眾決定購買社區其他建物之重要 依據，進而可影響社區住戶實質權益。系爭廣告海報均未載 明會館之建材，原告稱會館外觀設色與系爭廣告之差異太大
乙節，係屬原告之主觀感受，尚與公平交易法無涉，若原告 權益受損，得循消費者保護法或其他法律途徑救濟。２、會館非屬於全體住戶共有之社區公共設施，其1 樓之配置設 計對於社區住戶之權益影響應屬輕微，尚不致影響交易秩序 ，關於會館1 樓許願池外區域劃設機車停車位乙節，依現有 事證亦難認定有違反公平交易法。
(四)被告業依行政程序調查，並赴現場勘查，事證已臻完備，並 無原告所稱僅聽信宏泰企業機構之說詞及證物，或未對原告 提供之事證與說詞加以詳查，即逕予認定系爭廣告並無違反 公平交易法第21條規定情事。
理 由
壹、兩造不爭之事實及兩造爭點：
如事實概要欄所述之事實，業據提出申訴函、「法國小鎮」 廣告、照片、原處分為証，且系爭建物無檯度落地長窗確有 加裝橫格、凡爾賽會館外觀與廣告圖面不同、凡爾賽會館1 樓未依廣告圖面施作等情，為兩造所不爭執，堪信為真，兩 造爭點厥為：系爭建物與廣告不符之情節，是否已構成公平 交易法第21條第1 項規定之「虛偽不實或引人錯誤」？貳、本院之判斷：
一、本件應適用之法條與法理：
公平交易法第21條第1 項規定：「事業不得在商品或其廣告 上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、 品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、 用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛 偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」
二、系爭建物與廣告不符之情節，尚未達公平交易法第21條第1 項規定「虛偽不實或引人錯誤」之程度：
（一）按公平交易法第21條第1 項所謂之「虛偽不實」，係指表 示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關 大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定。所稱「引人 錯誤」，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起 相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定，其目的在 處罰「不正競爭」之狀態，以保護交易秩序，必也廣告主 在使用廣告時，已預知或可得而知其日後給付之內容無法 與廣告相符，卻利用此不實廣告之方式來招攬消費者，以 增加成交之機會或排除同業競爭，方須以違反公平交易法 第21條規定論處。倘完工後之建物與原廣告內容稍有差異 ，但廣告不符之範圍、深度，尚非相當數量之一般或相關 消費者會用以決定交易之重要依據，則該廣告尚未達影響 交易秩序之不正競爭程度，則僅屬個別交易之民事瑕疵給
付或消費爭議問題，不能逕認廣告主均有違反公平交易法 第21條規定情事。
（二）本件系爭建案之凡爾賽會館產權屬宏泰企業機構轄下之宏 昇公司（原處分載為宏永公司）所有，占系爭建案基地面 積尚不足百分之二，且該建物雖位於基地中央位置，但系 爭建案各區域獨立，各擁出入道路，該會館建物並未扮演 出入門面建物之角色，其建材外觀、設色與廣告縱有不符 ，亦難認會對消費者購買社區其他建物之意願有何決定性 影響，進而產生「招攬消費者」、「增交成交意願」或「 排除同業競爭」等影響交易秩序之狀態。何況系爭建案之 廣告、海報均未載明凡爾賽會館之建材，僅提及其餘社區 住戶房屋之建材設備，並繪有該會館各樓層之平面配置圖 ，尚難認定已達違反公平交易法第21條規定之程度。（三）凡爾賽會館1 樓未依廣告施作社區公共設施而改作為機車 停車位一節，因該會館產權屬於宏昇公司，非屬於全體住 戶之社區公共設施，該會館1 樓之配置設計之廣告，對於 消費者購屋意願之影響輕微，尚不致影響交易秩序。至「 系爭建案1 樓邊之落地外牆玻璃加裝2 道橫格，3 、4 樓 之落地景觀亦加1 道橫格」，與廣告不符部分，因「觀景 功能」並未受到太大之影響，相當數量之一般或相關大眾 ，尚不會以之作為決定交易與否之重要依據，難認會影響 消費者購屋意願而達不正競爭之程度。
三、縱認系爭建案「落地外牆玻璃加裝橫格」已達影響交易秩序 之程度，但經被告派員於現場勘查結果，系爭建物原設計之 「無檯度落地長窗」之報價，比「加裝橫格後之落地長窗」 為低，宏永公司並未因變更設計加裝橫格後而獲利，宏永公 司表示「係因其承包商於施作時考慮林口地區風壓問題及臺 灣地區地震頻繁，為避免鋁門窗框支撐變形而產生危險，才 在落地窗加裝橫格」等語，即堪信為真，建商顯係於刊登廣 告後，因情事變更，才會合理變更施作細節，難認其刊登廣 告時有引人錯誤之意圖，故縱完工後之建物與原廣告內容稍 有差異，亦難認廣告主有違反公平交易法第21條之故意或過 失。
四、從而，本件尚未達影響交易秩序之程度，亦難認廣告主有何 故意、過失，原處分認定廣告主並未違反公平交易法第21條 規定，即無違誤，訴願決定予以維持，亦稱正確。原告徒執 前詞，訴請撤銷，並請求認定廣告主違反公平交易法第21條 之規定處以罰鍰，為無理由，應予駁回。至原告主張產品與 廣告不符致其權益受損部分，仍可循民事瑕疵給付或消費者 保護法等法律途徑救濟。
參、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐 一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 12 日 臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官 楊莉莉
法 官 林惠瑜
法 官 畢乃俊
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中 華 民 國 98 年 3 月 12 日 書記官 簡信滇
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