臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事簡易判決
原 告 和興公寓大廈管理維護有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 大豪景花園廣場管理委員會
號
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國九十八年二月二十
五日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳仟柒佰陸拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張兩造於民國 (下同)96 年間簽訂管理服務合約 ，依系爭合約第3條第1項約定，管理服務期間自96年10月31 日起至97年10月31日止，為期1年，合約期滿前1個月，被告 得以書面通知原告是否續約，否則視同合約延續1年，嗣後 亦同，而在合約有效期間，兩造均不得無正當理由片面終止 契約，否則應賠償他方3個月之管理服務費用。嗣兩造間上 開合約期限屆滿前，被告並未以書面通知原告不再續約，上 開合約即視同延續至98年10月31日止。詎被告於上開合約有 效期間內，未經原告同意，於97年11月17日發函通知原告終 止契約，原告乃依被告要求於97年12月31日撤哨移交。原告 認為被告無正當理由片面終止合約，已違反合約第3條第1項 約定，原告自得請求被告賠償按3個月管理服務費計算之違 約金新台幣 (下同)252000 元等情。並聲明：被告應給付原 告252000元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百 分之5計算之利息。
二、被告方面：
(一)原告公司提出之合約書係1份不公平、不合理之合約，僅 保障原告公司之利益，而未兼顧被告之權益，依內政部發 布「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約」範本 第7條第3款對於各項管理維護配合防範事項，原告應對被 告盡告知說明之義務，尤其被告之管理委員會不同於一般 公司，不適用一般制式定型化契約，且被告之管理委員1 年1任，每年必須改選，很多新委員並未參與上屆管理委 員會簽訂之合約，故依慣例，原告應於合約到期前1個月 提出新合約供新管理委員會審閱，但原告未於合約到期前 1個月告知新管理委員會及提出新合約，讓管理委員審閱
是否續約，反而於契約到期後之97年11月12日始提出新合 約，原告已嚴重失職，讓被告受有嚴重損害，已達解約之 要件。又被告於97年11月14日召開管理委員會議，經全體 委員討論後，認為原告公司管理人員調度有疏失，代班人 員不能確實執行業務，人員異動頻繁無法熟悉社區周邊環 境，且與被告管理委員會間聯繫不佳，協調滿通不良，原 告復無視被告管理委員會曾多次召開會議要求確實改善缺 失，甚至發生原告公司幹部在被告社區內發生鬥毆事件， 嚴重損害原告公司形象，被告認為原告已無法提供社區內 全體住戶良好之生活品質及安全保障，故決議更換管理公 司，並於97年11月17日發函通知原告於97年10月31日合約 到期後續約2個月，於97年12月31日合約到期後不再續約 ，從而兩造間系爭合約無法延續，乃屬可歸責於原告之事 由，被告並非無正當理由而片面終止契約甚明。 (二)兩造簽訂系爭合約，乃原告單方面提出之定型化契約，被 告僅能依據原告提供之制式條款訂立契約，並無磋商之空 間，而系爭合約第3條第1項後段約定：「雙方不得藉故、 脅迫或以其他理由為名要求解約，違約者須付3個月服務 費總金額違約金」，依該條款之文義解釋，被告於締約後 無論是否存有正當理由，均不得要求解約，無異剝奪被告 行使權利之管道，違反平等互惠原則，足認顯失公平，依 民法第247條第1項第3款規定及最高法院93年度台上字第 710號判決意旨，該條款違反平等互惠原則應為無效，被 告自不受該條款之拘束，故原告請求被告給付違約金，於 法無據。
(三)退步言之，倘鈞院認為被告上開抗辯為無理由，則依系爭 合約第7條第1款，明列原告合約報價僅為單純管理顧問費 用，第4條第1款約定管理顧問費用為4000元，另80000元 係代收支現場管理人員薪資，並非原告之管理服務費，且 原告開具管理服務費之發票金額亦僅4000元，故原告得請 求3個月管理服務費之違約金應為12000元，要非原告主張 之252000元。
(四)並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於96年間簽訂系爭合約，依系爭合約第3條第1項約定 ，管理服務期間自96年10月31日起至97年10月31日止，為 期1年，雙方若不續約應於合約期滿前1個月以書面通知， 未通知視同合約繼續有效1年，不另訂新約，違約者須付 對方3個月服務費總金額違約金。
(二)被告於97年11月17日發函通知原告，系爭合約展期2個月
，於97年12月31日到期後不再續約。
(三)原告確依被告要求於97年12月31日撤哨及完成移交。四、兩造爭執事項：
(一)系爭合約之有效期間為何？
(二)系爭合約第3條第1項後段約定：「雙方不得藉故、脅迫或 以其他理由為名要求解約，違約者須付3個月服務費總金 額違約金」，是否違反民法第247條之1第3款規定而應屬 無效？
(三)系爭合約第3條第1項後段所謂：「違約者須付3個月服務 費總金額違約金」，該違約金金額究為252000元或12000 元？
五、法院之判斷：
(一)兩造於96年10月26日簽訂系爭合約，依系爭合約第3條第1 項前段約定，管理服務期間自96年10月31日19時起至97年 10月31日19時止，為期1年，雙方若不續約應於合約到期1 個月以前以書面通知，未通知視同合約繼續有效1年，不 再另訂新約，而兩造均未於97年10月31日前1個月即97年9 月30日以前通知對方不再續約之事實，已據原告陳明在卷 ，並提出系爭合約書影本1件在卷為憑，核屬相符，亦為 被告不爭執，則兩造間於96年10月26日簽訂之系爭合約自 97年10月31日起以相同條件繼續延長1年，毋庸另訂新約 ，此乃系爭合約第3條第1項前段上開約定之當然文義解釋 。至被告雖抗辯稱管理委員會委員須每年改選，成員不盡 相同，原告應於每年合約到期前1個月提出新合約供新任 管理委員審閱，決定是否續約云云，然被告之管理委員會 既依公寓大廈管理條例相關規定報備成立，管理委員會成 員即使因改選而多次更迭，但管理委員會之主體仍為同一 ，管理委員會執行區分所有權人會議之決議事項具有延續 性，不因管理委員改選而有差異，從而系爭合約第3條第1 項前段既有上開約定，新一屆管理委員會成員仍需遵守， 否則後屆管理委員會成員得隨時推翻前屆管理委員會應執 行事項，即有妨害交易安全之虞，對交易對象毫無保障可 言？況依被告提出內政部發布「公寓大廈管理維護公司受 任管理維護業務契約」範本第4條第2項亦有相同之規定 ( 本約屆滿前1個月，一方未以書面通知他方不再續約者， 視為本約展期1年，嗣後亦同)，可見系爭合約第3條第1項 前段之約定，尚稱合理公平。從而縱令原告確於97年11月 12 日始將新合約送交被告，但不影響兩造間就系爭合約 已自動延續1年至98年10月31日19時之事實，故被告此部 分之抗辯不足採信。
(二)按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約 ，為使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利，或其他於 他方當事人有重大不利益之約定，按其情形顯失公平者， 該部分約定無效，民法第247條之1第3款、第4款分別定有 明文。又定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方 之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否 則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以 排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一 方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受 該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互 惠原則。是該法條第1款所謂：「免除或減輕預定契約條 款之當事人之責任者」，及第3款所謂：「使他方當事人 拋棄權利或限制其行使權利者」，應係指一方預定之該契 約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地，始足當之 。而該法條所稱「按其情形顯失公平者」，則係指依契約 本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷， 有顯失公平之情形而言(參見最高法院96年度台上字第168 號及同年度字第1246號等判決意旨)。本件原告主張被告 於97年11月17日發函終止契約，違反系爭合約第3條第1項 後段約定：「雙方不得藉故、脅迫或以其他理由為名要求 解約，違約者須付對方3個月服務費總金額違約金」，而 據此請求被告給付違約金云云，而被告則以系爭合約為定 型化契約，系爭合約第3條第1項後段之約定違反民法第 247條之1第3款之平等互惠原則，應屬無效為抗辯，本院 審酌兩造簽訂之系爭合約全文，發現系爭合約簽訂後之有 效期間內，僅合約第3條第3項設有「委任期間非經雙方同 意或違反第3條第2款 (原告公司派駐人員侵占公款經被告 書面通知時，原告應於3日內以書面提出改善措施及將侵 占費用補足)、第4條第2款 (被告未於約定付款日給付管 理服務費，經原告催告後超過7日仍未付款，視為中途毀 約，原告得終止合約)之相關規定，雙方均不得以任何理 由終止本合約，以維護雙方合約書聘僱關係之精神」規定 外，別無其他條文敘及倘一方違反應盡責任或義務時，他 方得終止合約之事項，且依系爭合約第3條第3項約定，必 須「原告公司派駐人員侵占公款，經被告書面通知時要求 改善，原告仍不改善時」，被告始得主張該「唯一事由」 而終止合約，若原告已經改善及補回侵占之款項時，被告 仍不得主張終止合約，即使發生原告派駐人員怠忽職守情 節嚴重，已危及被告社區全體住戶生活品質及生命安全之 虞等違約情事時，被告僅得書面通知要求改善，卻不得主
張終止合約 (因合約內無任何條文約定被告得據此終止合 約)，而且兩造任何一方發生違約情事時，依系爭合約第5 條第7項約定，「雙方無法達成協議解決時，應依『法定 程序公平處理』，在司法單位確定責任歸屬前，被告不得 單向決議先行扣抵原告合約請款費用」，亦即兩造若因違 約情事發生爭議無法協調解決時，必須循訴訟程序處理， 在法院判決確定前，被告對原告之請領管理服務費等相關 費用時仍應給付，不得先行扣留，若被告扣留拒不付款， 則回歸系爭合約第4條第2項、第3條第3項及第3條第1項約 定，原告即得主張終止合約及請求給付3個月服務費總金 額之違約金，本院認為系爭合約上開各條文約定事項，均 充分保障原告之權益，原告有權無責 (原告派駐人員有工 作疏失等違約情事，被告僅能要求改善、再改善，若原告 拒不改善或改善情形仍令被告社區住戶不滿意，被告必須 忍耐等待合約期滿不續約，卻無法提前終止合約)，而且 限制被告必要時得行使終止合約之權利，並致被告受有重 大不利益之情形，此與公寓大廈管理維護業務契約應兼顧 管理公司與社區全體住戶之共同利益，藉以提高社區住戶 生活品質，管理公司並得在該社區永續經營之平等互惠精 神即有不符，上開情事對被告顯然有失公平甚明，故依首 揭法條規定及最高法院判決意旨，本院認為系爭合約第3 條第1項後段之約定確實違反民法第247條之1第3款、第4 款之規定，應屬無效，被告自無受該項約定拘束之必要。 (三)本院既認為系爭合約第3條第1項後段之約定確實違反民法 第247條之1第3款、第4款之規定，應屬無效，已如前述， 而法律行為之無效，乃確定、當然、自始無效，兩造均無 受該項無效法律行為約束之餘地，原告自不得依據該項無 效之約定請求被告給付違約金。從而兩造系爭合約第3條 第1項後段所謂：「違約者須付3個月服務費總金額違約金 」，該違約金金額究為252000元或12000元，本院即無再 予審究論述之必要。
六、綜上所述，原告依據系爭合約第3條第1項後段之約定請求被 告給付3個月服務費總額之違約金252000元，因該項約定經 本院認定違反契約當事人之平等互惠原則，對被告確有顯失 公平之處，應屬無效，故原告提起本件訴訟已乏依據，應予 駁回。
七、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與本判決所 得之心證及結果不生影響，毋庸逐一論述，附此說明。八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 11 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林金灶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內向本院提出上訴狀，表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 11 日 書記官
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