臺灣桃園地方法院民事簡易判決 97年度桃簡字第1169號
原 告 壬○○○
訴訟代理人 陳鼎正律師
複代理人 吳恩篤律師
被 告 綠景御墅社區管理委員會
兼上一人
法定代理人 未○○
被 告 辰○○
癸○○
卯○○
午○○
戊○○
己○○
巳○○
丙○○
乙○○
辛○○
子○○
丑○○
寅○○
庚○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 周春櫻律師
上列當事人間請求確認停車位專用權存在事件，本院於中華民國
98年2月24日言 詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。又 該條所謂「即受確認判決之法律上利益」，乃係指因法律關 係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險， 而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。反之， 若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認 有受確認判決之法律上利益，最高法院先後闡釋著有42年臺 上字第1031號及52年臺上字第1240號判例意旨，可資參照。 本件原告主張對於座落桃園縣桃園市○○段埔子小段13135
建號建物地下一層編號1 號停車位乙個（如附圖粉紅色部分 所示，下稱系爭車位）有約定專用使用權存在，既為原告以 外之其他區分所有權人即該建物之區分共有人所否認，且亦 為被告綠景御墅社區管理委員會所否認，是兩造就原告是否 有系爭車位之專用權顯有爭執，且系爭車位專用權之存否， 攸關原告對於系爭車位是否有單獨之管理權，則原告在私法 上之地位因被告之主張而有受侵害之危險，而此項危險得以 對於被告之確認判決除去，故應認本件原告有即受確認判決 之法律上利益，合先敘明。
㈡次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請 求之基礎事實同一者，不在此限。又原告於判決確定前，得 撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得 其同意。民事訴訟法第1 項第2 款、第262 條第1 項定有明 文。本件原告起訴誤以被告丁○○為座落桃園縣桃園市○○ 段埔子小段建號13122 號建物之區分所有權人，嗣原告於審 理中經被告丁○○同意，撤回對被告丁○○之起訴，並追加 該建物之區分所有人巳○○及同小段13125 建號建物之共有 人子○○為被告，揆諸前揭規定，核無不合，先予敘明二、原告主張：
㈠原告於民國95年9 月3 日向訴外人喜寶建設有限公司（下稱 喜寶公司）買受坐落桃園縣桃園市○○路867 號之建物（即 建號為桃園縣桃園市○○段埔子小段第13134 號）及共用部 分（下稱系爭建物，即桃園縣桃園市○○段埔子小段第1313 5 建號建物）應有部分萬分之425 ，含系爭車位，以及上開 建物基地即坐落桃園縣桃園市○○段埔子小段第1367 號 地 號土地（下稱系爭基地）應有部分萬分之425 ，詎被告等竟 否認原告有使用系爭車位之專用權利，而認為系爭車位係公 共設施，應容許其他住戶使用云云，惟喜寶公司表示渠於被 告社區預售屋時，均已將地下室各劃定停車位之分管情形告 知各承買人，於95年12月25日召開被告社區區分所有權人會 議及成立管理委員會時，再向各住戶報告系爭車位乃合法專 有停車位，各區分所有權人就系爭車位已約定為原告專用乙 情，即已知之甚詳，而無異議，縱喜寶公司與各共有人間就 系爭車位未有明示之分管契約，亦已成立默示之分管協議， 各區分所有權人即應受拘束，爰提起本訴請求確認原告就系 爭車位之專用使用權存在。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈訴外人喜寶公司於售屋前確有就系爭車位之專用權與各住 戶成立協議，原告自得繼受其權利：
⑴依喜寶公司與被告己○○等之房屋預定買賣契約書第9
條約定，房屋施工及交屋之依據，係依工務局最後核准 之建築執照工程圖樣施工，並依使用執照竣工圖為交屋 依據，則系爭建物之建照、竣工圖均已標示系爭車位， 且使用執照亦載明車位數為18個，即含系爭車位在內， 是以被告等如以預售屋買賣取得系爭建物區分共有權者 ，既已與喜寶公司約明交屋範圍以使用執照為履行依據 ，自有係與之就系爭車位為保留專用權之約定，原告自 得繼受取得系爭車位之專用權。
⑵喜寶公司與被告未○○等雖係以成屋簽訂買賣契約，然 均係於使用執照核發後即95年3 月31日訂約，交屋前喜 寶公司已完成系爭車位之標示，且其位於電錶等公共設 施下方，依其等與喜寶公司間不動產買賣契約書第10條 ，言明以維持現狀全部為準，是訂約與點交時之現況， 均已設置系爭車位，應認喜寶公司與住戶間已有保留系 爭車位專用權之合意甚明。
⑶喜寶公司於95年12月25日召開區分所有權人會議時，出 席人數13人已逾區分所有權人總數三分之二，當時喜寶 公司重申系爭車位為合法專有停車位，在場無人異議， 足證被告等於議約及交屋時，就系爭車位約定專用乙節 ，知之甚詳，並經被告綠景御墅社區管理委員會與喜寶 公司就公共設施詳為點交。
⒉縱認原告不能證明喜寶公司與被告間就系爭車位之專用權 ，無明示之合意，亦應認原告與被告間有默示分管合意， 而得拘束被告等人：
⑴系爭建物之使用執照上已標示車位之位置及面積，且交 屋時現場已有車位，各住戶既均有點交公共設施，則系 爭車位係在公共設施電錶下方，且原告占有系爭車位已 逾二年，被告等均未有爭議，自應認有默示分管協議存 在，被告等於交屋二年後始反悔聲稱原告無使用權，顯 違誠信。
⑵再者系爭車位既位於車道出入口，為被告等必經之處， 對原告占有使用系爭車位，無法諉為不知。
⒊地下層停車位如係由全體或部分區分所有權人以共有登記 者，非不得由全體區分所有權人間約定，由特定人就特定 部分取得使用權，現今區分所有建物交易實務上，以預售 方式為房屋買賣者，對於地下室停車空位之取得，通常係 由欲取得停車位使用權人另支付車位買賣價金，建築業者 則在預售屋買賣契約訂立時，同時為分管約定，是喜寶公 司既已就系爭建物地下一樓劃分車位而出售，顯與各區分 所有權人成立分管協議，並經區分所有權人會議確認，被
告等即應受拘束。
㈢並聲明：確認原告對於系爭停車位之專用使用權存在。三、被告則以：
㈠被告等向訴外人喜寶公司購買房屋時，喜寶公司從未與被告 等就該車位約定分管，此由被告等存查之相關買賣契約（參 被告97年10月21日庭提答辯狀證四-2至四-16） 觀之，從無 記載分管13135 建號共用部分編號1 停車位之隻字片語即明 。且被告等人之停車位均位於各人單獨區分所有之主建物內 （參上開答辯狀證四），是本社區顯無由建商於共用部份分 別劃分車位出售情形，並無籍此達成分管之可能。 ㈡又訴外人喜寶公司雖於95年12月25日召開會議成立管理委員 會，惟並未就系爭停車位為分管協議，此觀之證人余尚峰即 喜寶公司職員於98年1 月13日證稱，系爭停車位並未提請表 決，伊亦不知是否有將系爭停車位之使用列入規約中。 ㈢被告等確未於上開會議上聽聞訴外人喜寶公司提及任何車位 專用事項，縱認喜寶公司確曾報告系爭車位由原告專用之事 項，惟此單方報告，顯與共有人全體同意有間，難認已與全 體共有人達成分管協議至明；況且依原證六所示，被告癸○ ○、戊○○、甲○○等四人並未出席該次會議，自無從於該 會議中與訴外人喜寶公司達成任何協議。
㈣被告等非但從未以任何間接方法表示同意原告專用系爭車位 ，且已以「明示」方式表達反對原告未經被告全體同意即占 有使用共有物特定部份之行為，此由原告起訴狀第二頁倒數 第三行載明：「被告等…主張…為公共設施，原告無權占有 使用云云…」等語即明。
㈤再者，系爭建物之使用執照或交屋時現場即有車位標示，僅 足徵依建築管理規定該處得設置停車位，至於該位在公共設 施內之停車位是否業已約定由特定區分共有人所專用，與前 揭建築管理或標示均無關，而應視全體共有人有無特約或分 管協議決定。
㈥並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實：
㈠兩造（被告綠景御墅社區管理委員會除外）所有之主建物房 屋，係坐落於桃園縣桃園市○○段埔子小段1367地號土地上 ，為人車分道透天社區，主建物之建號自桃園縣桃園市○○ 段埔子小段13119 至13134 號，均係有獨立產權四樓透天建 築）。
㈡坐落同小段13135 建號（下稱系爭建物）則係兩造（除被告 綠景御墅社區管理委員會外）主建物之共用部份，為主建物 區分所有權人所分別共有。
㈢系爭停車位係位在系爭建物之地下一層內。
五、是本件爭點在於區分所有權人間，是否已就系爭停車位為分 管契約或協議，換言之，即：
㈠被告17人向訴外人喜寶公司購買房屋時，喜寶公司有無就系 爭停車位與被告等約定分管？
㈡被告17人有無與訴外人喜寶公司或原告就系爭停車位成立默 示分管協議？
六、本院之判斷：
㈠按數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人，又 共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第 817 條第1 項及98年1 月23日修正公布前民法第820 條第1 項分別定有明文。而共有人就共有物之使用、收益或管理方 法訂立之契約即分管契約，其成立僅須由共有人全體共同協 議定之，不以訂立書面為必要，亦不以共有人明示之意思表 示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示 之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推 知其效果意思者而言。倘單純之沉默，依交易上之慣例或特 定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意 思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。又公寓大廈等集 合住宅之買賣，倘建商已與各承購戶為約定，就公寓大廈之 共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定 外，應認共有人間已合意成立分管契約。此亦有最高法院83 年度台上字第1377號、87年度台上字第1359號、97年度台上 字第909 號判決採相同見解。次按，當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段 定有明文。是本件訴外人喜寶公司與被告17人（除被告綠景 御墅社區管理委員會外之被告，以下簡稱被告17人）間之不 動產買賣契約是否已有就系爭車位約定分管、又被告17人與 原告間就系爭車位是否有成立分管之默示之意思表示合致， 均應由原告負舉證責任，核先敘明。
㈡次按，按區分所有建物，依土地登記規則第81條第1 款：「 同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區 分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各 相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共 用部分者，得予除外。」之規定可知，公寓大廈之停車位與 其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有 ，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位 享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由 建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者 ，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管
契約當事人之效力。亦有最高法院96年度台上字第1152號判 決採此一見解。
㈢經查，依被告17人與訴外人喜寶公司購買房屋時之不動產買 賣契約觀之（除被告卯○○、被告午○○未提出契約書外， 餘參見被告97年10月21日庭提答辯狀證四-2至四-16） ，喜 寶公司從未與被告等就該車位約定分管，且依原告與訴外人 喜寶公司間之不動產買賣契約觀之，亦無系爭車位已由訴外 人喜寶公司與其他住戶為分管約定之記載，被告抗辯被告17 人向訴外人喜寶公司購買房屋時，與喜寶公司就系爭停車位 未有分管約定之事實，堪信屬實。
㈣次查，依兩造所在綠景御墅社區之社區生活管理管理規約及 組織章程以及建物共同使用部分分管協議書（參見被告97年 10月21日庭提答辯狀附件），並無有關於系爭車位管理、使 用之相關約定，是原告與被告17人間並未就系爭車位為分管 約定甚明。至系爭建物之使用執照上固已標示車位之位置及 面積，均經各住戶點交公共設施，且系爭車位位於車道出入 口，惟系爭建物之標示，僅足徵依建築管理規定該處得設置 停車位，至於是否業已約定專用，與該標示無關，應視全體 共有人有無特約或分管協議決定。原告雖公然和平占有共有 物（即系爭車位），然不能以此推論其他共有人即有與之為 分管之默示合意存在，若非如此認定，則無異鼓勵共有人先 行無權占有，致其他共有人權利受侵奪而無從回復。是被告 17人固有於點交時為單純沉默、或為對公共事務之漠不關心 ，但均無足以導致有成立默示意思表示之合意。而原告既未 向被告17人為其就系爭車位有專用之管理權之意思表示，則 被告17人之沉默，即無因此而與之有默示意思表示合致之可 能。況且倘原告主張被告單純之沉默，於交易上之慣例或特 定人間之特別情事，在一般社會之通念，而可認為有一定之 意思表示者，原告亦未盡其負舉證之責，尚難認定兩造間就 系爭車位有為分管之默示意思表示。
㈤再查，除被告辛○○與子○○共有同小段13125 建號而就系 爭基地應有部分各為萬分之316 外，其餘15位被告就系爭基 地之應有部分，均多於原告應有部分萬分之425 ，原告並未 因其購買車位，而購買較多之應有部分，則系爭車位既由區 分所有權人全體共有，自難認原告得對該特定之車位享有專 用之管理權。
㈥末查，訴外人喜寶公司固於95年12月25日召開區分所有權人 會議時，且出席人數13人已逾區分所有權人總數三分之二， 惟觀之原告起訴狀證二之會議記錄係記載「報告事項：地下 室車道出入口，由外入內右邊有一停車位，是屬C1合法專有
停車位，再此告知各區分所有權人。」並非將該事項列為決 議事項，訴外人喜寶公司既無單獨決定系爭車位分管之權利 ，其報告事項亦無拘束其他區分共有人之效力。且關於上開 C1系爭停車位，訴外人喜寶公司總經理僅向原告點交，並未 向其他住戶特別提到，且未提請表決，業經證人余尚峰結證 在卷，堪信屬實，原告之主張，洵無可採。
㈦綜上，兩造間就系爭車位既未有明示或默示之分管合意，從 而，原告起訴主張確認其就系爭車位有專用使用權存在，即 無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 3 月 10 日 桃園簡易庭 法 官 黃立昌
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 10 日 書記官 許瑞鴻
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