臺灣高雄地方法院民事判決 98年度訴字第647號
原 告 乙○○
訴訟代理人 洪世崇律師
許惠珠律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 張永昌律師
上列當事人間確認買賣關係不存在等事件，經本院於民國99年4
月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告就坐落高雄市○○區○○段一八八四地號土地，及其上五三六建號即門牌號碼高雄市○○區○○路五十五巷十四號建物於民國九十七年七月二日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人即原告之媳婦陳若涵於民國97年6 月間， 向原告佯稱其經營之咖啡廳需房地所有權狀及印鑑等證明文 件，以辦理營利事業登記證事宜，原告誤信為真，乃交付所 有坐落高雄市○○區○○段1884地號土地，及其上536 建號 即門牌號碼高雄市○○區○○路55巷14號建物（下稱系爭房 地）之所有權權狀、印鑑證明、印鑑章及身份證明文件予陳 若涵，詎陳若涵未經原告之同意及授權，竟偽以原告之代理 人身分而與被告簽訂買賣契約，並持上開資料於97年7 月2 日以買賣原因移轉登記於被告名下，且將所有權狀予以彩色 影印後交還該影本予原告，致原告未察覺有異，惟因原告並 無移轉系爭房地之真意，並已對陳若涵提起刑事告訴，故兩 造間之買賣契約因缺乏意思表示應屬無效而不存在，而陳若 涵所為之無權代理買賣行為對原告亦不生效力，另陳若涵向 原告表示係因被告要求製造資金流向，方會將買賣款項匯入 陳若涵指定帳戶後再由之領出而由被告指派之人取走等情， 且陳若涵於刑事案件偵查時亦陳述其係依甲○○之指示方將 系爭房地之相關文件交付予甲○○，買賣契約簽訂並未經原 告之同意，並無實際價款之交付，系爭買賣契約係屬虛偽等 情，而被告又係自真正所有權人之原告名下移轉系爭房地而 受讓，並非自無處分權之登記名義人受讓土地，並無善意受 讓之適用，被告亦非善意之第三人；另不能單憑陳若涵持有 印鑑證明及所有權狀即認定原告應負表見代理之責，且本件 買賣契約屬假買賣之不法行為，亦無表見代理之適用，而被 告因此之所有權移轉登記係妨害原告所有權之行使，原告自 得依民法第767 條規定提起本件訴訟請求除去，並聲明：被
告就系爭房地於97年7 月2 日以買賣為原因所為之所有權移 轉登記，應予塗銷。
二、被告則以：伊係振泰當鋪的會計，訴外人甲○○係該當鋪的 經理亦係實際負責人，伊與訴外人陳若涵原不認識，係因陳 若涵原要以二間咖啡廳之器具向當鋪借款新台幣（下同）28 0 萬元，經當鋪評估認為擔保不足，陳若涵即表示系爭房地 係其所有而登記在其婆婆即原告名下，要以該房地作買賣以 取得價金，甲○○乃與陳若涵接洽房屋買賣，伊並未與之接 洽房屋買賣事宜，又伊等因信賴陳若涵為原告之媳婦，並持 有原告之授權書、所有權狀、印鑑證明、印鑑章及身份證明 文件，及表明係原告之代理人，且買賣價金復無低於一般之 市價行情，故依甲○○指示由伊於97年6 月24日與之簽訂系 爭房地之買賣契約，並依指示匯付價金至陳若涵指定之帳戶 後，辦理所有權移轉登記完畢，伊為善意受讓之人，原告自 應負授權人之責；縱認陳若涵係無權代理，惟原告將移轉房 地所需之相關文件交付予陳若涵，陳若涵並出具蓋有原告印 鑑章之授權書代理原告與被告為不動產買賣，已足認原告有 由其自己之行為表示以代理權授與他人之情形，亦有民法第 169 條表見代理之適用，是系爭房地之買賣行為及物權行為 皆屬有效等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。三、兩造不爭執事項：
㈠訴外人陳若涵係原告之媳婦，其於97年6 月24日以原告代理 人名義與被告就系爭房地以總價280 萬元成立買賣契約，並 於97年7 月2 日移轉登記予被告。
㈡魔豆咖啡店係陳若涵之夫嚴孝一所獨資經營，惟陳若涵於97 年6 月25日與甲○○共同至民間公證人黃庭和事務所簽立公 證書、上開咖啡店生財器具之買賣合約書，該買賣合約書之 立約當事人為甲○○及陳若涵。
㈢被告係振泰當舖的會計，該當舖之實際負責人為甲○○。 ㈣被告係依甲○○之指示而與陳若涵簽立系爭買賣契約書，並 依甲○○之指示將款項匯入陳若涵指定之帳戶。 ㈤被告及甲○○均未親自與原告洽談買賣契約。 ㈥刑事案件偵查時所勘驗陳若涵確有於97年6月24日、97年7月 16日、97年7 月17日提領匯入的款項給身旁之劉正和等人士 ，並有於97年8 月1 日、8 日、11日前往臺灣銀行前鎮分行 之情，有勘驗筆錄及照片附卷可稽（見臺灣高雄地方法院檢 察署97年度偵字第37205 號卷第19頁以下），而甲○○於刑 事案件審理時對上開勘驗筆錄、照片及勘驗結果不爭執。四、本院之判斷：
原告主張訴外人陳若涵偽以其代理人名義而與被告簽訂之買
賣契約，惟陳若涵所為無權代理之行為對其不生效力，且據 陳若涵表示系爭買賣並無實際價款支付而屬虛偽，則此買賣 契約亦因缺乏意思表示而無表見代理之適用，故被告之所有 權移轉登記妨害其所有權之行使，自得依法請求除去等語， 惟此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點為 原告有無授權陳若涵與被告訂立系爭房地之買賣契約？若無 ，原告交付系爭房地之印鑑章、印鑑證明等移轉登記文件予 陳若涵，是否構成民法第169 條之表見代理？被告有無善意 受讓之適用？原告提起本件之訴訟，有無理由？茲分別論述 如下：
㈠系爭房地前經陳若涵以原告代理人名義而與被告於97年6 月 24日以總價280 萬元成立買賣契約，並於同年7 月2 日辦理 移轉登記予被告乙節，固有系爭房地不動產買賣契約書、高 雄市政府新興地政事務所函附辦理所有權移轉登記之文件資 料在卷可參，並為兩造不爭執，惟原告否認有授權陳若涵為 代理人簽立買賣契約之情，且否認有於卷附系爭買賣契約及 授權書上親自簽名，並提出已對陳若涵提出告訴及陳若涵與 甲○○所為之買賣行為係屬虛偽之起訴書、不起訴處分書各 1 份為證，而據證人陳若涵於該刑事案件偵查時證稱：97年 6 月24日早上甲○○跟我說要我拿權狀給他，他就匯款給我 ，他說我婆婆（即原告）房子名下沒有貸款，才可以印證這 個假買賣，他當天有匯款37萬及83萬至匯豐銀行，當天我就 領出來給劉正和及另一名不詳男子，後來8 月底才知道房子 遭過戶到丙○○（即被告）名下，甲○○說先匯錢進來，我 再領出來給他，這樣別人會以為房子已經賣給他，他說要取 信於其他地下錢莊等語（見97年度偵字第34025 卷第5 頁） ，又於本院審理時證稱：甲○○因要幫忙解決我於6 月23日 被搶的事情，所以叫我去他當鋪把我婆婆的權狀等相關資料 帶給他看，以查知是否有被動過手腳，他叫我先簽授權書， 說要比照我們咖啡店器具的假買賣程序來做，因為有匯款可 以證明東西已經賣給他，這是因為怕被討債騷擾，當時沒有 仔細看內容，甲○○叫我簽什麼我就簽什麼，簽完後就放他 那邊並未帶走，除了放私契、授權書外，還有原告權狀正本 ，印章、公司存摺正本、印章、原告身分證影本、咖啡店合 約等文件，我不是系爭房地所有權人，在簽買賣契約時並沒 有先問過原告，事後也沒有跟她講，因為不知房子會過戶掉 ，但不是我去辦過戶，移轉過戶資料之代理人陳若涵不是我 簽的，因為字跡不同，系爭買賣計6 筆匯款，每次都有人陪 同我去領款，甲○○在外面等，領完後就由劉正和和黃僑勝 將錢拿走，契約卷附授權書及不動產契約書上的陳若涵係我
所簽，其上之「乙○○」並非原告所簽，不知何人所簽，沒 有與甲○○就系爭房地有買賣之合意等語（見本院卷第190 頁至第201 頁），此核與證人甲○○於上開刑事案件偵查時 及本院中所陳：我曾經跟黃僑勝陪陳若涵去銀行領過一兩次 ，一開始是陳若涵說要用兩間店的器具和加盟金跟我們借 300 萬元，後來說要用其名下的房子，但其因信用不好而登 記在老公母親名下，我請陳若涵將文件帶來，用買賣方式以 280 萬元跟陳若涵買房子，陳若涵前往銀行領取價款時係由 當鋪之人員陪同領款等情大致相符（見98年度偵字第6475號 卷第85頁、本院卷第187 頁、第188 頁），並由97年6 月24 日及7 月16、17日計有6 筆匯款係由被告或被告之代理人黃 僑勝、羅吉明將款項匯入陳若涵或其指定之瓊斯咖啡館帳戶 後，隨即於同日由陳若涵將之匯回被告帳戶或予以領出，有 匯款申請書及存摺明細可稽（見98年度警聲搜字第364 號卷 第73 頁 至第77頁），繼由臺灣高雄地方法院檢察署偵查時 勘驗陳若涵確分別於上開日期提領匯入款項予身旁之劉正和 等人士等情，有卷附勘驗筆錄及照片可參，而甲○○於刑事 審理時及被告於本院時對此勘驗筆錄及勘驗結果亦均不爭執 ，足見陳若涵證述當時係依甲○○之指示乃偽作資金流向而 無實際價款交付之情，以及其並未告知原告有代理出售系爭 房地乙情應屬可信，則原告主張其並未授權陳若涵為系爭房 地之買賣乙情應非子虛。又由原告親自申請印鑑證明之申請 書所簽「乙○○」之運勢、筆劃，核與系爭買賣契約及授權 書上之「乙○○」均不相同（見本院卷第210 頁、第65頁、 第57頁），而證人陳若涵既證述其僅在買賣契約書及授權書 上簽署其姓名，其餘簽名及蓋印則非其或原告所為，又證人 甲○○於本院中就上開契約書或授權書上之買受人「乙○○ 」係何人所簽復始終證述不一，或稱買賣契約上之「乙○○ 」為陳若涵當場所簽，或稱係陳若涵於該日連同授權書帶回 給原告乙○○簽名（見本院卷第188 頁、第189 頁）云云， 已難信其所證屬實，而被告自陳其不知上開文件上之「乙○ ○」之簽名為何人所簽等語（見本院卷第174 頁），復僅能 舉甲○○不一之證述為證，而無法舉證證明原告確有簽名及 蓋印於授權書及買賣契約書上，及原告有授權由陳若涵代理 為買賣之意思表示，被告抗辯原告有授權為系爭買賣行為， 尚無足採。
㈡按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承 認，對於本人不生效力。民法第170條第1項定有明文。被告 雖提出授權書、買賣契約書、印鑑證明等資料以證係經原告 授與代理權而簽立系爭買賣契約等情，惟陳若涵並無欲與甲
○○成立真正買賣契約，且無實際價金之支付，原告亦未授 權已如前述，則陳若涵縱有持原告之授權書並交付甲○○， 然此買賣契約既因欠缺買賣之真正意思表示，已難謂有效而 得由原告再為追認，且原告對陳若涵所為之無權代理亦不同 意追認，依前開規定亦難以對原告發生效力，故原告以陳若 涵未經其同意而為系爭房地買賣對其不生效力應屬可採，被 告抗辯原告有授權陳若涵簽立買賣契約，系爭買賣之債權及 物權行為係屬合法云云自屬無據。
㈢又被告既自承係聽從甲○○之指示擔任借名登記為所有權人 而匯付價款，其並無受讓系爭房地之意思表示（見本院卷第 126 頁至第129 頁），以及其於偵查時稱：「（這一筆錢是 借款還是買屋的錢？）應該是公司借的，這是甲○○跟陳若 涵接洽的…」等語（見98年度偵字第6475號卷第83頁），足 見其應知所為匯付款項並非實際用以支付買屋之價款，且由 系爭房地並無實際價金之交付而屬虛偽買賣已如前述，故甲 ○○及其指定登記之被告自均非屬系爭買賣之善意買受人應 堪認定，況系爭房地係自所有權人乙○○名下而為移轉，非 自無處分權之登記名義人受讓移轉房地，亦無土地法第43條 善意受讓之適用，被告抗辯其係善意受讓人並有善意取得之 適用云云亦屬無據。
㈣另按自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理 人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但 第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第16 9 條定有明文。又我國人民將自己印章交付他人，委託該他 人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受 託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為 ，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛，最高法 院70年台上字第657 號亦著有判例。是以本人應負表見代理 之責任，必須於該當法律行為發生前或後，有表見之事實存 在，且該第三人係善意無過失者，始足當之。本件被告固抗 辯縱若陳若涵所為買賣行為係屬無權代理，惟其出具蓋有原 告印鑑章之授權書而代理原告為此買賣，有表見代理之適用 云云。然查陳若涵持有原告印鑑章、身分證件及不動產所有 權狀、印鑑證明等資料之原因多端，本難僅憑陳若涵持有原 告之上開證件資料，即遽認原告應就系爭買賣負表見代理之 授權人責任。又被告業自承其係受甲○○指示而為簽立買賣 契約之人，並未與原告或陳若涵洽談過買賣契約，以其僅係 借名登記之受雇人，理應未曾判斷原告是否有由其自己之行 為表示以代理權授與他人之情而有表見代理之適用；再證人 陳若涵並無意代理原告出售系爭房地予甲○○或被告，其簽
立系爭房地買賣契約與匯付款項均係依甲○○指示而為，以 避免遭他人騷擾或討債已如前述，而證人甲○○並證述係因 陳若涵表示其係系爭房地之所有人而該房地登記於原告名下 而與之交易等語，足見證人甲○○係與自稱為系爭房地之所 有權人之陳若涵成立買賣契約，並非因信賴原告出具有印鑑 章、印鑑證明等相關文件認其係所有權人而委由陳若涵代理 與之成立買賣契約，況本件買賣並無實際價金交付已如前述 ，足見甲○○與陳若涵間之交易應意在借貸或處理其他討債 之動機而成立虛偽買賣，則依上開最高法院70年度台上字第 657 號判例要旨，其等交易之過程在客觀上亦尚不足以認原 告有將代理權授與陳若涵代理其出售系爭房地予被告之意， 自難徒憑陳若涵持有原告之印鑑章、印鑑證明及所有權狀即 遽謂原告應就系爭房地之買賣負表見代理之授權人之責。 ㈤至於被告雖聲請傳訊代書翁靖惠到庭以證系爭買賣之契約行 為及物權行為均屬有效，惟證人甲○○既已證述翁靖惠代書 因認陳若涵之行為有異而不願再受委任（見本院卷第186 頁 ），且系爭買賣契約上亦載明已撤回簽約代書之委任，故本 院認翁靖惠既未受委任而全程參與本件買賣契約，自無從證 述本件買賣之債權及物權行是否有效成立而無傳訊之必要， 亦併指明。
五、綜上所述，本件系爭房地之買賣及移轉過戶行為均未經原告 授權而係陳若涵無權代理所為，而原告對此無權代理行為復 不予追認，且本件並無表見代理之適用已如前述，則此買賣 及移轉行為自均對原告不生效力，而被告以買賣原因而為所 有權移轉登記之行為既係妨害原告所有權之行使，則原告依 民法第767 條規定提起本件訴訟，訴請被告就系爭房地於97 年7 月2 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷 ，自屬有理由，應予准許。
六、兩造其餘攻擊防禦，與本件終局判決不生影響，爰不予一一 論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78 條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 28 日
民事第四庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 楊淑儀
法 官 楊淑珍
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 4 月 28 日
書記官 吳良美