臺灣高雄地方法院民事判決 97年度重訴字第185號
原 告 華達企管有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 蔡文彬律師
被 告 甲○○
上當事人間返還租金等事件，本院於民國98年3月26日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾貳萬壹仟元，及自民國九十七年五月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
被告應將附表編號3 至6 號四張支票返還原告，如不能返還，應給付原告同額之票面金額。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾貳萬壹仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、原告主張：原告前向被告承租門牌高雄市苓雅區○○○路 468 號房屋（下稱系爭房屋）做為餐廳營業使用，租期自民 國94 年10 月1 日起至99年9 月30日止（下稱系爭租約）。 系爭房屋之真正所有權人為訴外人臺灣土地銀行（土銀）， 被告僅係與土銀訂有租約之承租人，租期至97年3 月31 日 止。嗣因土銀表示租約到期不再與被告續約，並於97年4 月 7 日將系爭房屋出售他人，致被告有給付不能之事由，原告 遂於97年4 月25日發函終止系爭租約。因被告自97年4 月1 日起已無法履行出租人之義務，且為可歸責於被告之事由， 是被告自應返還押租金新臺幣（下同）108 萬元，並將原告 用以預付97年4 月1 日起至97年9 月30日止各期租金，其中 如附表所列編號1 、2 號已兌領票款各37萬8,000 元，及編 號3 至6 號之支票（下稱系爭支票）返還原告，如系爭支票 無法返還，被告應給付同額之票面金額。為此，爰依不當得 利之法律關係提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告183 萬 6,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5 計算之利息。㈡被告應將系爭支票返還原告，如無 法返還時，應給付原告同額之票面金額。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告於言辯論期日未到庭，依其先前陳述，則以：原告於簽 訂系爭租約時已知悉被告向土銀系爭房屋多年之事實，並因 被告與土銀有不得轉租之約定，故兩造另虛偽簽訂合夥契約 以規避土銀之追究。嗣因土銀之租賃政策改變，不再續租系 爭房屋，致被告無法繼續履約，此乃屬不可預知之事由，不 可歸責於被告，是原告終止系爭租約並不合法。又系爭房屋 雖經土銀出售他人，惟與土銀間之租賃關係尚未消滅，已成 為不定期租約，效力仍及於後手。且原告於97年4 月25日表 示終止系爭租約後，仍繼續使用系爭房屋，並無何損失可言 ，是原告仍應依約繳納租金等語，資為抗辯，並聲明：㈠駁 回原告之訴。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
四、本件系爭房屋係被告向土銀承租後轉租原告供作餐廳使用， 兩造並簽訂系爭租約，租期自94年10月1 日起至99年9 月30 日止，被告已收受押租金108 萬元，並已兌現原告用以支付 租金如附表所列編號1 、2 號支票款75萬6,000 元，及仍持 有系爭支票。嗣被告與土銀間租賃契約存續期間屆滿，系爭 房屋於97年4 月7 日經土銀標售，由原告法定代理人乙○○ 之父黃屘承買取得後，原告迄今仍使用系爭房屋。原告發函 向被告表示終止系爭租約，被告於97年4 月25日收受終止系 爭租約存證信函等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋租賃 契約、土銀拍賣系爭房屋之公告、土銀拍賣系爭房屋結果之 網路資料、系爭房屋買賣移轉契約書、系爭房屋建物登記謄 本、黃屘之戶籍謄本、該存證信函及回執在卷可參，均堪認 屬實。兩造爭點，在於：㈠被告與土銀間就系爭房屋之租約 是否已於97年3 月31日屆期而消滅？被告主張已成為不定期 租賃是否有據？㈡系爭房屋之出售是否致被告有給付不能之 情形？被告有無可歸責之事由？㈢原告終止系爭租約是否合 法有據？其請求被告返還押租金、溢領之租金及系爭支票有 無理由？
五、本院之判斷：
（一）被告與土銀間就系爭房屋之租約是否已於97年3 月31日屆 期而消滅？被告主張已成為不定期租賃是否有據？ 查被告與土銀間就系爭房屋原訂有租賃契約，其中第2 條 明訂：「租賃期間自96年10月1 日起至97年3 月31日止， 計6 個月，本契約租期屆滿時，租賃關係即行銷滅，甲方 （即土銀）不另通知，乙方（即被告）如有意繼續租用， 應於租期屆滿2 個月前，自動向甲方提出申請，經甲方同 意後另訂租約，否則甲方視為無意續租。租期屆滿後，乙
方未經辦理換約續租仍為使用者，不得以繼續使用或已繳 付租金為理由，主張租賃關係繼續存在，並不得主張民法 第451 條之適用及其他異議」，此觀之卷附該租賃契約即 明（卷第13頁）。而被告亦自陳於96年10月1 日起至97年 3 月31日止均有交付租金與土銀，但自97年4 月起因土銀 未收取租金，所以未給付等語（卷第44頁），則被告既未 依約於租期屆滿前申請續租，亦無繳付租金經土銀收受之 事實，該租賃契約業因租期屆滿而歸於消滅，自無疑義。 被告辯稱自96年10月1 日起與土銀之租約變成不定期租賃 ，效力及於後手云云（卷第44頁），不知所憑，殊非可取 。
（二）系爭房屋之出售是否致被告有給付不能之情形？被告有無 可歸責之事由？
1、被告與土銀間之租賃契約期限屆至前之97年3 月14日，土 銀已先將系爭房屋連同坐落土地公告拍賣，並於97年4 月 7 日開標日由黃屘標得一情，有97年3 月14日土銀公告函 、系爭房屋拍賣結果資料、登記謄本及所有權買賣移轉契 約書等在卷可按（卷第14-20 、78-82 頁），復為被告所 不爭，應信為真。據此，兩造系爭租約租期係自94年10月 1 日起至99年9 月30日止，於租賃期間因系爭房屋遭土銀 拍賣出售他人，被告客觀上已不能提供系爭房屋與原告使 用收益，而有給付不能之情，已無可疑。可爭執者，乃該 給付不能之情形是否可歸責於被告？
2、被告辯稱因被告與土銀有不得轉租之約定，故兩造曾虛偽 簽訂合夥契約以規避土銀之追究，故原告對被告與土銀間 租賃契約之租期，確實知悉。嗣因土銀之租賃政策改變， 不再續租系爭房屋，致被告無法繼續履約，此乃屬不可預 知之事由，不可歸責於被告云云，並提出兩造入股協議書 為其佐證（卷第116-117 頁）。然查，兩造訂有系爭租約 ，原告均按月給付被告租金，被告於97年3 月31日前亦提 供租賃物供原告使用、收益，雙方就系爭房屋成立租賃之 法律關係，並無疑義。而原告承租系爭房屋後，將其裝潢 供為餐廳營業使用，原告並同意被告入股投資，核係雙方 如何為商業上合作之另一問題，此觀之該入股協議書內容 均係有關入股資金、營運負責、經營督導、利潤分配等事 宜而為約定，毫無涉及被告所稱虛偽簽訂及規避違約轉租 等情節自明。何況該入股協議書係94年10月5 日簽訂，然 被告於同年月15日旋即退股，此有原告提出之退股協議書 附卷足據（卷第138 之1 頁）。是被告執該入股協議書， 辯稱係虛偽合夥，為規避違約轉租而簽訂，故原告知悉被
告與土銀間之租賃期間限制云云，顯不可信。從而，原告 承租系爭房屋時，並非知悉被告與土銀間之租賃契約另有 租期之限制，嗣被告與土銀間因租賃期限屆至，未能續租 ，被告不能再合法提供系爭房屋供原告使用、收益，係可 歸責於被告之事由所致，洵堪認定。
（三）原告終止系爭租約是否合法有據？其請求被告返還押租金 、溢領之租金及系爭支票有無理由？
1、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人 ，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀 態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給 付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的 或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者 ，即與債之本旨不符。茲原告因系爭房屋遭土銀公告拍賣 ，不能依系爭租約繼續使用、收益，乃寄發存證信函對被 告終止系爭租約，並經被告於97年4 月25日收受一節，有 該存證信函及掛號郵件收件回執附卷可查（卷第22-24 頁 ），其終止系爭租約自屬合法有效。
2、系爭租約因可歸責於被告之事由致給付不能，並因原告合 法終止而失其效力，原告自無繼續支付租金之義務。被告 受領原告預繳之租金及交付被告之支票，及用以擔保租金 之給付及租賃債務之履行之押租金，即屬欠缺法律上之原 因，自應負返還之責。查被告基於系爭租約，已收受原告 支付之押租金108 萬元，並已兌現原告用以預付租金如附 表編號1 、2 號之支票款75萬6,000 元，及仍持有預繳租 金所用之系爭支票一情，為被告自承在卷，本應如數返還 。惟關於租金部分原告係於97年4 月25日始合法終止系爭 租約，於終止前仍繼續使用系爭房屋，此為原告所不爭， 則原告於97年4 月1 日至同年月25日仍有繳付租金之義務 ，自不待言。是原告預付97年4 月份租金37萬8,000 元之 支票雖遭被告兌領，但僅得請求被告返還其中97年4 月26 日至4 月30日之租金，經按比例計算結果，金額為6 萬 3,000 元【計算式：378000÷30×5 ＝63000 】。從而， 原告起訴請求被告給付押租金108 萬元及溢繳租金44萬 1000 元 ，合計152 萬1,000 元【計算式：0000000 ＋ 378000 ＋63000＝0000000 】，及返還系爭支票，如該支 票不能返還，應給付同額之票面金額，為有理由，應予准 許，其逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。 3、被告雖另辯稱上開押租金有轉付給土銀作為租金云云，然 此係被告與土銀間之另一法律關係，不得混為一事，所辯 自無可取。至被告於言詞辯論期日經合法通知未到場，本
院經一造辯論而審理終結，被告嗣則狀請再開辯論，惟所 爭執者，乃有關原告請求之裝潢費用認有再事調查之必要 。茲因此部分請求業經原告減縮聲明而不再主張，其餘爭 執則經被告為充分之防禦並經本院審認如上，是無再開辯 論之必要，均附此敘明。
六、綜上所述，本件原告本於不當得利之法律關係，請求被告給 付152 萬1,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即97年5 月 30 日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並返還 系爭支票4 張，如不能返還，應給付同額支票面額，為有理 由，應予准許。至逾此部分所為之請求，核屬無據，應予駁 回。
七、兩造陳明願供擔保，各聲請宣告假執行及免為假執行，核無 不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告之訴遭駁回部 分，其假執行之聲請既已失依附，自應併予駁回。八、本件事證已明，兩造其餘訴訟上攻防，均與判決結論不生影 響，無庸逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由一部無理由，依民事 訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，第390 條第2 項、第 392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 9 日 民事第三庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 陳宛榆
法 官 李嘉益
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實）；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 4 月 9 日 書記官 陳瓊芳
附表：
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│編號│ 發票人 │支票號碼 │到期日 │支票面額 │備註 │
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│ 1 │華達企業有限公司│QL0000000 │97/4/1 │37萬8,000 │ 禁止背書轉讓 │
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│ 2 │同上 │QL0000000 │97/5/1 │37萬8,000 │ 禁止背書轉讓 │
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│ 3 │同上 │QL0000000 │97/6/1 │37萬8,000 │ 禁止背書轉讓 │
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│ 4 │同上 │QL0000000 │97/8/1 │37萬8,000 │ 禁止背書轉讓 │
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│ 5 │同上 │QL0000000 │97/9/1 │37萬8,000 │ 禁止背書轉讓 │
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│ 6 │同上 │QL0000000 │97/10/ │37萬8,000 │ 禁止背書轉讓 │
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