臺灣高等法院民事判決 97年度重上字第511號
上 訴 人 鴻達開發投資顧問有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 鄒孟昇律師
被 上訴 人 己 ○
乙○○
丁○○
戊○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 張仁興律師
蔡宜真律師
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國97年8月
22日台灣板橋地方法院96年度重訴字第341號第一審判決提起上
訴，本院於98年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
坐落台北縣新莊市○○段第85地號土地（下稱系爭土地）原 係被上訴人所共有，被上訴人授權訴外人吳玉卿、紀美香於 民國96年1 月31日與上訴人簽訂委託銷售契約書（下稱系爭 契約），委託上訴人仲介銷售系爭土地，委託銷售價格新台 幣（下同）3億元，委託銷售期間自96年1月31日起至同年2 月7 日止。上訴人於簽約後經人介紹覓得訴外人程茂建設股 份有限公司（下稱程茂公司）有意購買系爭土地，即派員陪 同程茂公司之代表人及介紹人一同前往被上訴人住處協商買 賣價格，雙方第1次見面因程茂公司代表出價280,000,000元 ，然被上訴人堅持3 億元而未能達成共識。嗣程茂公司同意 出價3 億元，上訴人隨即通知被上訴人買賣成交之事，並相 約簽訂正式買賣契約事宜，惟被上訴人表示須稍待數日再行 相約，上訴人不疑有他，迨數日後再與被上訴人聯絡，已無 音訊。之後上訴人發現被上訴人於96年3 月間已將系爭土地 出售予程茂公司，並將土地移轉登記予訴外人吳榮圳、吳清 陽、吳清霖、吳清誌及吳清良名下，依系爭契約第12條第3 款：「委託期間內或委託期間屆滿或契約終止後2 個月內， 甲方（即被上訴人）將委託標的出售予乙方（即上訴人）曾 經仲介之客戶者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方應給付 委託總價額4%與乙方。」之約定，被上訴人自應給付委託總
價額4%即1,200萬元之服務報酬予上訴人 ，爰依上開約定， 請求被上訴人給付上訴人1,200 萬元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴。）
並於本院聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人1,200萬元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則抗辯如下：
（一）系爭契約乃定型化契約，上訴人未依法給予被上訴人合理 審閱期間，其所載條款對被上訴人不生效力：
被上訴人並非土地買賣經營相關業者，先前並未有買賣土 地之經驗，對系爭契約條款內容本即不了解，且系爭契約 係上訴人店長林鴻銘、林建岳於96年1 月31日在被上訴人 住處當場簽訂，並未給予被上訴人3 日以上之審閱期間， 無法讓被上訴人充分審閱及瞭解契約內容，顯違消費者保 護法（下稱消保法）第11條之1 之規定，故系爭契約第12 條之定型化契約條款，不構成契約之內容，對被上訴人不 生效力。
（二）上訴人並未在契約期限內履行契約義務，縱在契約期限後 有帶領客戶與被上訴人洽商，亦非系爭契約效力所及，被 上訴人不受拘束：
１、退步言之，系爭契約之效力僅7天，即自96年1月31日至 同年2月7日，在系爭契約期限內，上訴人並未帶領客戶 與被上訴人洽商，契約已因期限屆滿而失其效力。嗣於 96年2 月13日，上訴人店長林鴻銘帶兩位不知名人士向 紀美香及尹美玲表示有買方出價280,000,000元 ，惟因 此時期限已過，且年關將至，亦未達被上訴人擬出售之 價金3億元，遂為拒絕。同年2月27日下午，上訴人之店 長林鴻銘表示其遭強迫而希望與被上訴人當面洽商，遂 於當天晚上與7、8名不明人士前來被上訴人住處3 樓洽 談，然因買賣條件未達成一致，故未談成。上訴人店長 林鴻銘並未介紹前來洽商之買方為何人，亦未交換名片 ，被上訴人根本不知上訴人於逾期後所洽商之買方為何 人。
２、本件之買方，係先委由訴外人李余典議員及徐長安居間 仲介出售系爭土地，徐長安再經由王紹華仲介李慶發， 並由李慶發簽發斡旋金支票200萬元 ，被上訴人受通知 前往簽約，而與被上訴人簽訂契約者，係訴外人吳榮圳
等個人，並非程茂公司，被上訴人亦非與所謂「同一客 戶」簽約，故被上訴人並未有何違約情事。
並於本院聲明：
㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地原係被上訴人所共有，被上訴人授權訴外人吳玉 卿、紀美香於96年1 月31日與上訴人簽訂系爭契約，委託 上訴人仲介銷售系爭土地，委託銷售價格3 億元，委託銷 售期間自96年1 月31日起至同年2月7日止。訴外人吳玉卿 及紀美香於當天即與上訴人完成簽約，並未攜回契約審閱 。
（二）系爭契約書第1頁開頭聲明欄記載：「委託人簽定本契約 書前，已確實將本契約書攜回審閱3日以上，並已充分了 解本契約書及其附件所有內容無誤。」訴外人吳玉卿、紀 美香均於聲明下方簽名蓋章。
（三）系爭契約第4條約定之付款方式為：第1期10﹪、第2期10 ﹪、第3期10﹪、第4期70﹪；第12條第3款約定：「委託 期間內或委託期間屆滿或契約終止後2個月內，甲方（即 被上訴人）將委託標的出售予乙方（即上訴人）曾經仲介 之客戶者，甲方應給付委託總價額4﹪與乙方。」（四）兩造簽訂系爭契約，上訴人店長林鴻銘、經紀營業員林建 宏曾兩次帶領客戶與被上訴人洽商，第一次因未及買賣總 價3 億元、第二次因賣方不接受「1117」之付款方式而均 未談成。
（五）被上訴人嗣後將系爭土地出售登記予訴外人吳榮圳、吳清 陽、吳清霖、吳清誌、吳清良等5 人名下，其中吳清陽、 吳清霖為程茂公司董事，吳清誌為其監察人，吳榮圳、吳 清良為其股東。
四、兩造之爭點及論斷：
上訴人主張其於系爭契約期間內已仲介訴外人程茂公司欲買 受系爭土地，嗣被上訴人於96年3 月間自行將系爭土地出售 予程茂公司，自應依系爭契約第12條第3 款之約定，給付委 託總價額4% 即1,200萬元之服務報酬予上訴人等語。惟為被 上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點為： (一)系爭定型化契約未給予被上訴人審閱期間，是否違反消保 法第11條之1規定？
(二)上訴人帶領客戶與被上訴人協調之時，兩造間是否已無委 託銷售契約關係存在？亦即上訴人是否於兩造委託銷售期 間經過後，始帶領客戶與被上訴人協調？上訴人是否曾經
告知被上訴人其所仲介客戶為程茂公司？
(三)被上訴人事後與吳榮圳等人簽訂買賣契約，是否違反系爭 契約第12條規定？亦即吳榮圳等人是否為上訴人曾經仲介 之同一客戶？
茲分別論述如下：
(一)關於系爭定型化契約是否違反消保法第11條之1 規定之爭 點：
１、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項 規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該 條款仍構成契約之內容，消保法第11條之1第1項、第2 項定有明文。審閱期間之立法意旨，在於保障消費者於 簽約前有充分時間瞭解定型化契約內容，蓋所謂定型化 契約條款，依消保法第2條第7款及第9款規定 ，係指企 業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所 提出預先擬定之契約條款，凡以定型化契約條款作為契 約內容之契約，均屬定型化契約。此種契約之特色，在 消費者只能按其契約條款與企業經營者訂約，且因此種 契約之訂立，消費者並未就契約內容與企業經營者為個 別磋商，只能對企業經營者所提供之定型化契約條款予 以附合，而無討價還價之餘地，故為保護消費者之權益 ，特於消保法第11條之1 規定審閱期間。準此，倘企業 經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，由企業 經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，固不構成契 約之內容，惟非謂當事人間之契約關係不成立或無效。 此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩 造間契約之性質，依相關法律規定補充之。又企業經營 者於其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契 約審閱權之條款，按其情形顯失公平者，依民法第247 條之1 第3款、第4款之規定，該條款應屬無效者，仍應 由企業經營者舉證證明已提供消費者合理審閱契約之期 間，否則即應依前開情形處理（最高法院98年度台上字 第168號判決意旨參照）。
２、本件兩造簽訂之系爭契約，除第1條至第4條關於買賣範 圍、委託銷售價格、委託銷售期間、付款方式及應備文 件係由當事人個別磋商後以手寫方式記載外，其餘第5 條至第18條之約定條款，均係上訴人為與不特定多數消 費者訂立同類契約之用，所預先擬定之契約條款，核屬 定型化契約，依上開消保法第11條之1 規定，上訴人與 被上訴人訂立系爭委託銷售契約前，應有30日以內之合
理期間，供被上訴人審閱全部條款內容，違反者，其由 企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成 契約之內容。而系爭契約第1 頁首段「聲明」欄固記載 ：「委託人簽定本契約書前，已確實將本契約書攜回審 閱3 日以上，並已充分了解本契約書及其附件所有內容 無誤。」等語，並由訴外人吳玉卿、紀美香於聲明下方 簽名蓋章；惟其二人係於96年1 月31日當天即與上訴人 完成簽約，事先並未攜回契約審閱之事實，為兩造所不 爭執，自難以上開記載遽認上訴人已提供合理審閱契約 之期間。被上訴人所辯：系爭契約之簽訂違反消保法第 11條之1關於審閱期間之規定等語，即非無據。 ３、至上訴人雖主張訴外人吳玉卿、紀美香既於契約開頭之 聲明欄下方簽名蓋章，足認其二人有拋棄審閱期間之意 思云云。然定型化契約審閱期間之規定，乃法律為保護 消費者所為之特別規定，被上訴人之代理人吳玉卿、紀 美香雖於契約首頁聲明欄下方簽名蓋章，惟既未攜回契 約審閱，且上訴人復未舉證證明該二人於簽約前確已充 分瞭解全部契約約款之權利義務關係，縱認上開定型化 文字之聲明係屬自願拋棄契約審閱權之條款，依其情形 亦屬顯失公平，依上開說明，該條款應屬無效。準此， 上訴人於簽訂系爭契約前，未予被上訴人代理人合理之 審閱期間，固非謂兩造間之契約關係不成立或無效，惟 被上訴人以系爭契約違反消保法第11條之1 規定為由， 抗辯系爭契約第12條由上訴人單方所預先擬定之定型化 契約條款不構成契約之內容，即屬可採。
(二)關於上訴人是否於系爭契約委託期間內曾仲介同一客戶與 被上訴人協調之爭點：
１、兩造簽訂系爭契約，約定委託上訴人之銷售價格為3 億 元，委託銷售期間自96年1 月31日起至同年2月7日止， 而上訴人店長林鴻銘、經紀營業員林建宏曾兩次帶領客 戶與被上訴人洽商，第一次因未及買賣總價3 億元、第 二次因賣方不接受「1117」之付款方式而均未談成，為 兩造所不爭執，已如上述。惟上訴人主張上開二次帶領 客戶與被上訴人洽商，均係在系爭契約委託期間內，且 已向被上訴人介紹買方是訴外人程茂公司等語；則為被 上訴人所否認。則依舉證責任分配之原則，上訴人就此 有關報酬給付請求之權利發生要件事實，自應負舉證之 責任。
２、上訴人就上開主張之事實，則舉證人林鴻銘、林財柱、 許登凱為證。經查：
⑴證人林鴻銘於原審證稱：「在簽訂委託書後兩、三天有 介紹一組買方給被告，晚上六、七點我們帶買方去賣方 家，買方代表是兩個男生，我有介紹買方是程茂公司的 經理，當場買方出價2億8千萬，賣方說沒有3 億不賣， 當時在場還有林建宏、林財柱，賣方有兩人在場，一個 是紀美香另外一個是他的妯娌，第一次價錢沒談攏，過 了兩、三天，買方願意出3 億，我們就請買賣雙方到紀 美香家談，那天買方代表有兩個男一女，兩男一個是經 理、一個是副總，跟第一次洽談的兩個男生一樣，女生 應該是公司會計，那天公司有我、林建宏、林財柱到場 ，還有買方介紹人許登凱到場，但因付款方式談不攏， 並未談成。」等語在卷（見原審卷頁89）。
⑵證人林財柱於原審則證稱：「簽約後兩、三天，事先並 沒有跟賣方約時間，我先去，然後林鴻銘、林建宏後到 ，買方有三個人來與賣方議價，一個是買方介紹人，另 外兩個是買方代表，我不知道他們姓名，買方出價2億8 千萬，賣方說要3 億，當時有介紹買方與賣方認識，買 方代表拿名片給賣方，名片我沒有看，店長林鴻銘有作 口頭介紹，我有聽他介紹買方，但他怎麼介紹當時我沒 有注意聽，這次沒談成，第二次是簽約後五、六天，林 鴻銘跟我說買方願意出價3 億，第二次也沒有事先跟賣 方約時間，我們就直接去找賣方，因為要爭取時間，第 二次是到紀美香家談，在場人有林鴻銘、我、林建宏， 買方有介紹人還有兩個男的一個女的去，賣方有好幾個 人在場，那天因為賣方不接受一一一七的付款方式所以 沒有談成。」等語在卷（見原審卷頁89-90）。 ⑶證人許登凱於原審證述：「我在場，介紹有前後兩次， 兩次我都有去，第一次大概2月3日，有買方陳俊華經理 及徐總經理（姓名我不知道）到場，還有仲介公司林鴻 銘、林建宏及林財柱三人也有去。當時林鴻銘介紹買方 ，說是買方總經理，有介紹是程茂公司的陳經理及徐總 經理，而且總經理有遞名片給賣方，我不方便近觀這名 片，買方出價2億8，賣方認為價格太低，並沒有談成。 大概相隔兩天後，買方同意賣方的價格，所以我們又去 找賣方談，這次買方也是公司陳經理、徐總經理及會計 去談，這次到賣方的家，這次事先有無跟賣方約我不清 楚，我是聽林鴻銘的指示行動，這次仲介林鴻銘、林建 宏、林財柱都有到，地主全部都到場。」等語（見原審 卷頁91）。
⑷互核以觀，證人林鴻銘係上訴人之店長，許登凱、林財
柱則係為向上訴人介紹買主之介紹人，與上訴人關係密 切利害與共；而證人林財柱、許登凱均證稱第一次介紹 買方是由林鴻銘介紹，並未親見買方所遞名片等語，惟 證人林鴻銘經被上訴人訴訟代理人質之程茂公司經理及 會計之真實姓名時，反稱：「要問許登凱，因為是他介 紹的，我忘記了」云云（參見卷89頁），所述亦有不一 ，是其等上開證詞已難憑採。參以一般仲介交易習慣， 為避免買賣雙方私下交易，仲介公司通常係於買賣雙方 就交易條件已達成合致，於簽約之時，始介紹買賣雙方 見面認識；於此之前則由仲介公司居中協調雙方磋商買 賣條件，上訴人主張第一次即帶領並介紹買方直接與被 上訴人洽談云云，核與一般仲介交易習慣亦屬有違。況 證人林鴻銘、林財柱、許登凱均未明確證述第二次介紹 客戶之時間，另觀之證人林財柱復證稱：「（3月1日你 是否有打電話給吳玉卿的先生說家裡被砸？）有。說我 家外面有人在叫囂，在敲我的鐵門，時間將近晚上十二 點，我猜可能是因為這件土地買賣沒談成的緣故。我之 前沒有仲介過土地的經驗，在外也跟人沒有瓜葛，所以 我只能猜是因為仲介這件土地引起的。」等語（見原審 卷頁90），所述之時間距離系爭契約約定之委託銷售期 限96年2 月7日亦逾2星期之久，益徵上訴人主張有於系 爭契約委託期間內兩次帶領並介紹是程茂公司而與被上 訴人洽商云云，難以遽採。
３、反觀，上訴人先後於96年2 月13日及同月27日兩次帶領 客戶至被上訴人住處與被上訴人洽談土地買賣事宜未成 ，第二次洽談不成，買方離去之時即有人叫囂不滿，被 上訴人住處復於翌日即96年2月28日深夜（ 即3月1日凌 晨）遭不明人士丟擲石頭，同日深夜林財柱住處亦遭不 明人士丟擲石頭，被上訴人與林財柱咸認係因買賣系爭 土地引致糾紛，被上訴人始另委託訴外人李余典議員出 售系爭土地等情，業據證人即被上訴人丙○○之妻紀美 香、被上訴人戊○○之妻尹美玲分別證述在卷（見原審 卷頁78-80 ），互核無異且與證人林財柱上開證述情節 相符（見原審卷頁90）。參以證人即台北縣三重市市民 代表庚○○到庭亦證稱：「96年3月1日早上被上訴人打 電話告訴我，2月28日晚上他家裡被騷擾，我在3 月1日 晚上11、12點有到被上訴人家裡，我們在樓下，當時被 上訴人說他很害怕，我告訴被上訴人隔天去警局備案， 請員警派員加強巡邏。……本來是我先生李余典要陪被 上訴人去備案，因為我先生3月2日要出國，才由我陪同
被上訴人去備案」等語明確（見本院卷頁78反面）。相 互衡之，被上訴人所辯上訴人係於已逾系爭契約委託銷 售期限之96年2 月27日始第二次帶領客戶與之洽談土地 買賣事宜乙節，衡情非虛而較堪採信。此外，上訴人復 未舉出其他證據證明其已於系爭契約委託期間內向被上 訴人介紹買方程茂公司之事實，應認其就上開主張之事 實未盡舉證之責而難以採信。
(三)關於被上訴人事後與吳榮圳等人簽訂買賣契約是否違反系 爭契約第12條規定之爭點：
１、被上訴人於96年3 月間將系爭土地出售登記予訴外人吳 榮圳、吳清陽、吳清霖、吳清誌、吳清良等5 人名下， 其中吳清陽、吳清霖為程茂公司董事，吳清誌為其監察 人，吳榮圳、吳清良為其股東，固為兩造所不爭執。惟 上訴人並未能證明其介紹買主與被上訴人洽談時，已向 被上訴人表明買主身分為程茂公司，亦如上述，參以證 人李余典於原審具結證稱：因為被上訴人跟伊說之前有 很多人要買系爭土地，有一個晚上被上訴人住家窗戶被 丟石頭，還接到恐嚇電話，他們很慌張，才請伊幫忙處 理，伊經由介紹認識從事土地買賣仲介之徐長安，伊請 徐長安找較可靠信用之買主，隔沒幾天徐長安告知已找 到買主，即與出賣人相約至買主公司簽約等語明確（見 原審卷頁141 ），且證人徐長安亦證述：伊是透過同行 王紹華介紹認識買方李慶發及黃先生，土地價款是李慶 發支付等語（見原審卷頁143 ），由此堪認，被上訴人 係因上訴人仲介買賣系爭土地未成引發糾紛，始另行委 託李余典出售系爭土地，並經由證人徐長安之仲介而覓 得買主，買方代表則為訴外人李慶發，尚非私下自行與 上訴人曾經仲介之買方達成交易。自不能僅因吳榮圳等 人為程茂公司股東，遽認被上訴人知悉上訴人仲介之買 方為程茂公司，而將系爭土地出售與被上訴人曾經仲介 之同一客戶。
２、況被上訴人以系爭契約違反消保法第11條之1 規定為由 ，抗辯系爭契約第12條由上訴人單方所預先擬定之定型 化契約條款不構成契約之內容為可採，既如上述。則上 訴人主張被上訴人事後與吳榮圳等人簽訂買賣契約，應 依系爭契約第12條第3項之約定給付委託總價額4% 之報 酬1,200萬元云云 ，亦屬無據。又依上所述，本件於系 爭契約委託銷售期間內並無被上訴人承諾上訴人所介紹 買方之要約條件，或買方提出之購買總價、付款方式及 其他購屋條件已符合系爭契約委託條件之情事，則上訴
人主張依系爭契約第8條第2項約定被上訴人與上訴人所 介紹之買方買賣契約即為成立，且系爭契約之委託銷售 期間依第3 條但書之規定延至簽訂買賣契約為止云云， 顯乏所據。
五、綜上所述，上訴人依系爭契約之法律關係，請求被上訴人給 付報酬1,200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲 請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及 駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 1 日 民事第十四庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 黃麟倫
法 官 鄭純惠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 98 年 4 月 2 日 書記官 劉麗芬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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