臺灣高等法院民事判決 97年度上易字第800號
上 訴 人 丁○○
訴訟代理人 盧之耘律師
複代理人 甲○○
被上訴人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國97年7
月31日臺灣士林地方法院96年度重訴字第262號第一審民事判決
提起上訴，上訴人並為訴之追加，本院於98年3月18日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原判決除確定部分外關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣肆萬捌仟元，及自民國九十七年六月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一審訴訟費用（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之九十一，餘由被上訴人負擔。追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實與理由
甲、程序方面：
一、於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但 請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決之事項者，不 在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、 第3款分別定有明文。
二、經查：
㈠上訴人於第一審就備位之訴部分原係依民法第359條、第 360條規定為請求，嗣於本院準備程序時追加依民法第179 條（僅704室之修補費用部分）、第227條規定法律關係為 請求（見本院卷第31頁、第36頁背面、第42頁）。因其前 後所主張者，均為被上訴人出售其所有門牌號碼臺北市士 林區○○○路283巷1弄5號地下1樓房屋（下稱系爭房屋） 暨坐落之臺北市○○區○○段1小段548地號土地應有部分 萬分之171，而系爭房屋有滲漏水，致上訴人受有損害等 情。是其請求之基礎事實均屬同一，所為訴之追加，應予 准許。
㈡上訴人主張因系爭房屋有滲漏水之瑕疵而受有租金損害部 分，就701室部分原主張每月租金為新台幣（下同）8,500 元，計算6個月結果為51,000元，嗣於本院準備程序時主 張上開房間每月租金僅為8,000元，計算6個月結果僅為
48,000元，誤算3,000元，故將原請求被上訴人應再給付 520,596元之上訴聲明，變更為517,596元（見本院卷第10 頁、第70頁），係減縮應受判決事項之聲明，亦應予准許 。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：
㈠兩造於民國（下同）96年1月12日簽訂不動產買賣契約書 ，約定由上訴人以11,900,000元，購買被上訴人所有之系 爭房屋及坐落之基地，並辦理所有權移轉登記，且於96年 3月21日完成交屋及給付全部價金。詎交屋後數日，上訴 人發現系爭房屋之廁所天花板及房間牆壁均有嚴重滲漏水 情形，有無法安全居住之重大瑕疵，惟被上訴人卻以裝璜 掩飾，仍將系爭房屋售予上訴人，經上訴人多次向被上訴 人為解除買賣契約之表示，但被上訴人表示僅願負擔部分 修繕費用，上訴人為避免損害擴大，僅得先行雇工施作修 補704室之瑕疵，為此支出共計282,000元。因系爭房屋上 開漏水現象已構成買賣標的物瑕疵，且迄今無法完全修復 ，仍有滲漏情形，致其遮風避雨、安全居住之通常效用減 少，爰依民法第359條、第259條第1款、第2款規定，第 260條、第227條、第259條第5款規定，提起本件訴訟（上 訴人在原審就此部分係提起先位之訴，請求被上訴人返還 價款11,900,000元本息，以及給付修繕款282,000元本息 。原審以修繕費用核計為227,604元，認上訴人得依民法 第359條請求減少價金之數額為227,604元，判命被上訴人 給付前開金額及法定遲延利息，而駁回上訴人其餘請求， 兩造均未聲明不服，故以下不再贅述，附此敘明）。 ㈡又因上訴人購買系爭房屋之目的，在於出租他人使用，獲 取租金之投資利益，但被上訴人故意隱瞞系爭房屋瑕疵而 出賣予上訴人，致上訴人無法將系爭房屋出租，受有租金 之損失，是依民法第359條、第360條之規定，上訴人得不 解除買賣契約而請求債務不履行之損害賠償，即包含為修 補第704室而支出之282,000元、預計將來修補應支出之修 補費235,200元（701室之修補費用為110,250元、504室之 修補費用為124,950元），以及系爭房屋無法出租、提前 終止租約之損害231,000元（包含704室96年4至7月租金損 失30,000元、701室97年1月至6月租金損失51,000元、504 室96年4月至97年6月之租金損失150,000元），合計共為 748,200元，而提起備位之訴，請求被上訴人應給付上開 金額（原審就上訴人備位之訴部分，為上訴人敗訴之判決 ，上訴人以原審已判命被上訴人給付227,604元，故僅就
其餘之520,596元部分提起上訴，並追加依民法第179條－ 僅704室修補費用部分、第227條規定請求，且將701室之 租金損失由51,000元減縮為48,000元，故請求之金額減縮 為517,596元）。並上訴聲明：①原判決不利於上訴人在 第一審備位聲明部分應予廢棄；②上開廢棄部分，被上訴 人應再給付上訴人517,596元，及自97年6月12日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息；③第一、二審訴訟費 用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：
㈠系爭房屋於96年3月份交屋時經上訴人確認無瑕疵後始支 付尾款，是系爭房屋之品質係符合上訴人之要求。又依契 約約定，被上訴人僅需依房屋現況交付，交屋後有滲漏情 形即與被上訴人無涉，被上訴人並無承諾有任何漏水之保 固，自無須就交屋後始發生之漏水現象負瑕疵擔保責任。 而系爭房屋牆面牆角漏水部分，因系爭房屋屋齡已達30年 以上，又位居地下1樓之樓層，地勢低漥，本即容易受潮 ，所以交屋後之受潮漏水現象，應是上訴人自身保管不當 所致，而非被上訴人所能預防。另天花板漏水部分，係於 交屋後，因樓上住戶搬家造成水管破裂而滲水至地下1樓 之天花板，此亦已由仲介公司負責修繕，被上訴人並願分 擔費用，有訴外人即上訴人胞妹劉彩華所代理簽署之同意 書在卷可稽。又系爭房屋之潮濕與氣味是交屋前即已存在 ，上訴人既同意現況交屋，就不能事後要求要另外施工予 以補強，使氣味及濕氣減少。
㈡系爭房屋為地下室一樓，本來就不適合人居住，故登記為 「辦公室」而非「住家」，上訴人將房屋出租予人居住， 為其預期之租金利益，並非修繕賠償範圍，房客居住地下 室不習慣而退租之投資風險，不可將責任推給被上訴人。 本件應以原審判決為準等語置辯。併為答辯聲明：上訴駁 回。
三、本件兩造於96年1月12日訂立不動產買賣契約，由上訴人向 被上訴人買受系爭房屋及坐落基地，上訴人已依約於96年3 月21日給付全部價金11,900,000元予被上訴人，被上訴人亦 已於同日將系爭房屋及坐落之基地移轉登記予上訴人之事實 ，為兩造所不爭執，並有上訴人提出之不動產買賣契約書影 本1份附卷可稽（見原審卷第12頁、第46頁），堪信為真實 。至上訴人請求系爭房屋之修補費用及不能出租之損害等節 ，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件應審究之事 項為㈠上訴人得否請求系爭房屋之修補費用？若可請求則金 額為何？㈡上訴人因系爭房屋上開瑕疵致不能出租所受之損
害金額為何？茲分項析述如下：
㈠上訴人得否請求系爭房屋之修補費用？若可請求則金額為 何？
⒈上訴人得否請求系爭房屋之修補費用？
①兩造於不動產買賣契約第5條第3項約定：「除不動產 買賣契約書已載明者外，本買賣標的物如有未能於簽 約時發現確認之既存瑕疵（如設備損壞、滲漏水等） ，應由乙方（即被上訴人）依民法瑕疵擔保之相關規 定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。惟若經檢測 確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準 者，甲（即上訴人）乙方同意無條件解除契約。甲乙 雙方另有約定者，從其約定」；於第7條關於「房地 點交」之第4項復約定：「乙方保證依本契約之『房 屋現況確認』內容，將房地產點交甲方驗收，交屋時 如發現與『房屋現況確認』內容不符，乙方應負責修 復或換新」（見原審卷第1宗第13頁、第14頁）。又 依證人即系爭房屋之仲介人鄧智豪所提出之「不動產 標的現況說明書」，其中項次11「建築改良物是否有 滲漏水之情形」乙項，被上訴人所勾選者為「否」（ 見原審卷第1宗第89頁）。故綜合上開約定條款及契 約附件之「不動產標的現況說明書」，應認被上訴人 已就系爭房屋於交付時房屋現況具有「不漏水」之品 質為保證。況且，房屋以居住使用為目的，滲漏水之 結果必影響居住使用之目的，且減低房屋之價值，是 被上訴人就系爭房屋滲漏水之事實，自應依法負瑕疵 擔保責任，被上訴人抗辯依系爭契約約定，其僅需依 房屋現況交付，其亦無承諾有任何漏水之保固云云， 與約定內容不符，應無可採。
②次查，本件經原審囑託臺灣營建防水技術協進會鑑定 結果，認系爭房屋滲漏水之原因，係因地震、荷重等 造成結構體產生裂縫，加上原設計之空間遭致變更使 用之用途增加室內之隔間及更改管線，其原設計為辦 公室內部只有一道隔間牆，恐因此造成結構體產生裂 縫，致使下雨時土壤水分增加，水份滲入結構體內沿 裂縫滲流造成滲漏水及結構體內含水量增加，這些水 分進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形 成氫氧化物，由濕氣水分帶出與空氣中之二氧化碳反 應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體。天花板部位局 部鋼筋因結構體裂縫滲水造成鋼筋長期處於潮濕狀態 ，以致於產生鏽蝕造成混凝土裂開。依漏水現象並無
法判斷發生至今約有多久之時間，惟依其現況研判發 生之時間應長達半年以上（見原審卷第99頁、第100 頁）。又除裂縫外，原有外牆防水層老化、破損同時 為造成漏水之原因，亦據鑑定人吳俊仁於原審言詞辯 論期日時結證屬實（見原審卷第1宗第145頁）。是依 上開鑑定報告觀之，系爭房屋之漏水原因，包括地震 、荷重、變更室內設計致裂縫之產生、防水層老化破 損等項，衡情應係長時間累積之結果。參以依證人鄧 志豪所證，系爭房屋於96年3月21日交屋後2星期左右 ，上訴人即反應稱有漏水之問題，及上訴人於96年7 月26日第1次起訴時所附照片即有混凝土裂縫、結晶 之情形（見原審96年度士簡字第1062號卷第14頁、第 15頁），與鑑定人所研判發生已有半年以上之現況（ 鑑定人係於96年12月19日勘查現況）相去不遠，堪信 被上訴人交付系爭房屋時，即存有裂縫、防水層老化 等導致漏水之因素，而非係系爭房屋交付上訴人後之 2週內因上訴人之行為所致。
③再依鑑定報告所提意見，系爭房屋業經天花板及壁紙 、木櫃等材料覆蓋，因此其滲漏水之情形不是通常使 用即可發現，須於滲漏水情形嚴重時才易發現（如颱 風、下大雨過後）或經較長時間才易發現（見原審卷 第1宗第100頁），則被上訴人抗辯交付時並無漏水現 象，有相當可能係當時未發現漏水現象而非漏水現象 不存在；再查，「漏水」僅係房屋品質、效用減損之 現象，惟所謂「瑕疵」，應係物之本身導致品質、效 用減損現象之結構或組成，是系爭房屋之瑕疵，應係 房屋之「裂縫」、「防水層老化」等導致有滲漏水之 虞之結構，「漏水」應係物之瑕疵所造成之損害結果 ，而非瑕疵本身。是縱依被上訴人所抗辯，系爭房屋 於民法第373條因交付而移轉危險負擔時縱無漏水之 現象，亦僅得謂交付「時」無瑕疵造成之損害結果， 而非瑕疵不存在。
④綜上所述，上訴人主張系爭房屋有滲漏水現象，缺少 被上訴人所保證之品質，被上訴人依法應負瑕疵擔保 責任，即屬可採。
⒉上訴人得請求系爭房屋之修補費用為何？
①本件經原審囑託「臺灣營建防水技術協進會」鑑定結 果，認系爭房屋滲漏水現象，以：⑴將天花板及牆面 舊有油漆、壁紙、粉刷層打除或剝除至結構體。⑵素 地面整理抹平。⑶天花板及牆面裂縫鑿Ⅴ型槽或鑽孔
（每隔10-15CM一孔），灌注低壓聚氯基甲酸酯發泡 體，並將表面抹平。⑷天花板鋼筋露出生鏽部位鑿Ⅴ 型槽，鋼筋除鏽塗布防鏽材再以環氧樹脂砂漿填補抹 平。⑸天花板及牆面部位塗布具滲透性、水密性且符 合CNS國家標準、JIS標準或ASTM之標準矽酸質系防水 材（至少兩層）。⑹天花板及牆面部位塗布具高接著 強度、防水性、耐候性，且符合CNS國家標準、JIS標 準或ASTM標準之水和凝固型防水材（至少兩層）。⑺ 牆面部位以1:2水泥砂漿+防水劑粉刷抹平。⑻天花板 及牆面部位補上油漆舖貼壁紙，木作天花板復原。⑼ 環境整理、廢棄物運棄等方式修復，所需費用約為 211,224元（見原審卷第1宗第100頁至第102頁）。 ②上開估價雖已包括已修繕完成的系爭房屋704室，但 並未包含504室、704室壁紙之費用，而系爭房屋504 室面積11平方公尺、704室面積為13平方公尺，據鑑 定人吳俊仁於原審時到庭證述屬實（見原審卷第1宗 第146頁），以壁紙每平方公尺650元之單價計算，加 計5%之營業稅後，504室、704室壁紙所需費用應為 16,380元《計算式如下：（11+ 13）平方公尺×650 元×1.05營業稅=16,380元》。被上訴人雖不爭執系 爭房屋之704室原係壁紙，惟另主張504室原為衣櫥而 未貼壁紙（見原審卷第1宗第146頁至第147頁）。經 斟酌依上開①所述修繕方法，必然拆卸原有衣櫥進行 ，是回復原狀至牆面張貼壁紙而非重製衣櫥，應屬合 理必要，故504室部分仍應計入壁紙之費用始為合理 。
③雖上訴人主張鑑定報告估價與市場行情不符，不足採 信云云。惟因鑑定人吳俊仁於原審時證稱：費用之評 估係參考開業中的3家專業廠商，依「臺灣營建防水 技術協進會」所建議之工法及施工程序所提供之估價 單，進一步分析其材料用量及人工費用所鑑定，依該 會評估與市場行情並無太大差距（本院卷一第146頁 ），而鑑定人所提出具估價單之廠商即臺灣南海股份 有限公司、光德建材工業股份有限公司之承辦人黃宇 萬、蔡麗卿均於原審到庭結證稱鑑定人提出之估價單 確為各該公司所出具，可以該價格接案，係依鑑定報 告所載之修復方法所為估價等語（見原審卷第2宗第 32頁、第33頁）。雖上訴人再質疑到庭證人黃宇萬、 蔡麗卿未到現場，不能證明故價單上價格為合理云云 ，惟查，估價單係廠商名義出具，表明可以承接之合
理價格資料，有其一定之標準作業流程，且已有應塗 刷部分之各項面積數據，應無何不可憑信參考之處， 且鑑定人所委託之3家廠商價格資料出入不大，並經 鑑定機關參酌相關資料核算，自屬可採。上訴人於訴 訟外片面委託施工之單位，所施做者是否屬約定之品 質、項目是否必要，出具者之專業能力等項，均有未 明，尚難以其所提估價資料與鑑定報告之出入，逕認 上訴人所提可採而認鑑定人之意見為不可採。
④綜上所述，上訴人所得請求修繕費用之金額（包含已 修繕完畢之704室及未修繕之701室、504室），僅為 227,604元《計算式如下：211,224元（鑑定人鑑定之 金額）+16,380（壁紙所需費用）=227,604元》。上 訴人逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
㈡上訴人因系爭房屋上開瑕疵致不能出租所受之損害金額為 何？
⒈上訴人主張系爭房屋因上開瑕疵而無法出租或提前終止 租約，致其所受之損害為228,000元（包含704室96年4 至7月租金損失30,000元、701室97年1月至6月租金損失 48,000元、504室96年4月至97年6月之租金損失150,000 元）；被上訴人則抗辯系爭房屋為地下室1樓，本來就 不適合人居住，且因房客居住地下室不習慣而退租之投 資風險，不能推給被上訴人云云。
⒉按損害賠償之範圍，應以被害人實際所受損害為衡；且 當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，此觀民法第216條第1項及民事訴訟法第277條之規定 自明。又買賣契約成立時存在之瑕疵，於依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時仍未除去者，出賣人除應 負物之瑕疵擔保責任外，另須依不完全給付之債務不履 行負其責任（最高法院82年度台上字第1285號民事判決 意旨參照）。
⒊經查：
①上訴人主張701室原係出租予訴外人戊○○，租期自 96年8月1日起至97年7月31日止，每月租金8,000元， 因上開瑕疵，致房客戊○○於97年1月2日即退租，故 其受有97年1月至6月之租金損失共48,000元乙節，業 據其提出房屋租賃契約書、終止房屋租賃契約書影本 各1份為證，並經證人即該房間承租人戊○○到庭結 證屬實（見本院卷第51頁至第55頁、第63頁至第64頁 ），故堪信上訴人此部分主張為真正，足認其確受有 上開48,000元之損害。
②至上訴人另主張704室於96年4至7月無法出租，租金 損失為30,000元；504室96年4月至97年6月無法出租 ，租金損失150,000元乙節，雖提出訴外人陳紜玉之 房屋租賃契約書影本1份及上訴人自網路列印之租屋 網資料2份為證（見原審卷第24頁、第25頁、本院卷 第56頁至第57頁）。惟因前開訴外陳紜玉名義之房屋 租賃契約書起迄時間為96年7月13日至97年7月12日， 係在上訴人主張該房間未出租的時間後面，而上開房 間未能出租之原因甚多，亦難據此即認係可歸責於被 上訴人所致；另上訴人提出之租屋網資料，則為被上 訴人所否認，且上訴人亦未再舉證以實其說，故上訴 人此部分主張，即非可採。
③從而，上訴人因系爭房屋上開瑕疵不能出租所受之損 害金額僅為48,000元。上訴人主張逾此金額之部分， 難認有理由。
四、綜上所述，上訴人依民法第360條、第179條、第227條規定 ，得請求被上訴人給付之金額為修補費用227,604元、租金 損害48,000元。惟因前開修補費用227,604元部分，業經原 審判命被上訴人給付，兩造均未聲明不服，故本院自不得再 諭知被上訴人給付。從而，上訴人請求被上訴人給付48,000 元及自其於原審為備位聲明擴張之翌日即97年6月12日起（ 見原審卷第2宗第7頁）至清償日止，按年息5%計算之法定遲 延利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，均為無理由 ，應予駁回。原審就上開應准許之備位聲明部分，為上訴人 敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所 示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之 判決，並駁回假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨 求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉 證，經本院詳加審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一 論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴及追加之訴均為一部有理由，一部無理 由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條前段， 判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 1 日 民事第十四庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 鄭純惠
法 官 邱瑞祥
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 4 月 1 日 書記官 明祖星
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