臺灣臺南地方法院民事判決 97年度訴字第906號
原 告 台灣金聯資產管理股份有限公司
法定代理人 辛○○
訴訟代理人 戊○○
1、1
被 告 甲○○
訴訟代理人 楊偉聖 律師
被 告 己○○
庚○○
樓（新營市戶政事務所）
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國98年3月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告甲○○應將門牌號碼台南縣新營市○○街六十一號七樓、六十一號七樓之一房屋騰空遷讓交還原告，並給付原告新臺幣叁拾肆萬陸仟捌佰肆拾元，及自民國九十七年七月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十七年六月二十四日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟捌佰零陸元。
被告己○○應將門牌號碼台南縣新營市○○街六十一號房屋騰空遷讓交還原告，並給付原告新臺幣壹拾玖萬零捌佰貳拾貳元，及自民國九十七年九月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十七年六月二十四日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟肆佰玖拾玖元。被告庚○○應將門牌號碼台南縣新營市○○街六十一之三號、六十一之十號房屋騰空遷讓交還原告，並給付原告新臺幣壹萬柒仟玖佰伍拾元，及自民國九十七年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十七年六月二十四日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零壹佰陸拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾伍萬肆仟壹佰叁拾貳元，其中新臺幣肆萬柒仟貳佰柒拾壹元由被告甲○○負擔，其中新臺幣貳萬柒仟捌佰捌拾伍元由被告己○○負擔，其中新臺幣肆萬柒仟貳佰柒拾壹元由被告庚○○負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告分別以新臺幣壹佰陸拾伍萬為被告甲○○，以新臺幣玖拾柒萬叁仟肆佰元為被告己○○，以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為被告庚○○供擔保後各得假執行，但被告甲○○以新臺幣肆佰玖拾伍萬元為原告預供擔保後得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告庚○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，就被 告庚○○部分由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告 同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防 禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第 1、3、7款定有明文。原告起訴主張如附表一編號1之房屋由 丙○○、乙○○共同無權占用，附表一編號2之房屋由丙○ ○及被告甲○○共同無權占用，附表一編號3之富強街61 之 3號房屋由丙○○無權占用，附表一編號3之富強街61之10號 房屋則由丙○○、丁○○共同無權占用，並聲明請求：「一 、被告丙○○、乙○○應將門牌號碼臺南縣新營市○○街61 號房屋騰空遷讓返還原告，並：㈠給付原告新臺幣 (下同)2 07,930元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率 百分之5計算之利息。㈡自民國97年6月11日起按月給付原告 7,170元。二、被告丙○○、乙○○應將門牌號碼臺南縣新 營市○○街63號房屋騰空遷讓返還原告，並：㈠給付原告23 6,495元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率 百分之5計算之利息。㈡自97年6月11日起按月給付原告8,15 5元。三、被告丙○○、甲○○應將門牌號碼臺南縣新營市 ○○街61號7樓房屋騰空遷讓返還原告，並：㈠給付原告214 ,194 元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率 百分之5計算之利息。㈡自97年6月11日起按月給付原告7,38 6元。四、被告丙○○、甲○○應將門牌號碼臺南縣新營市 ○○街61號7樓之1房屋騰空遷讓返還原告，並：㈠給付原告 192,560元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利 率百分之5計算之利息。㈡自97年6月11日起按月給付原告6, 640元。五、被告丙○○、丁○○應將門牌號碼臺南縣新營 市○○街61之10號房屋騰空遷讓返還原告，並：㈠給付原告 173,884元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利 率百分之5計算之利息。㈡自97年6月11日起按月給付原告5, 996元。六、被告丙○○應將門牌號碼臺南縣新營市○○街 61之3號房屋騰空遷讓返還原告，並：㈠給付原告173,884元 及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5 計算之利息。㈡自97年6月11日起按月給付原告5,996元。」 嗣原告撤回對被告丙○○、乙○○、丁○○之訴訟，並追加 己○○、庚○○為被告，復將聲明變更為：「一、被告己○ ○應將門牌號碼臺南縣新營市○○街61號及63號房屋騰空遷 讓返還原告，並：㈠給付原告444，425元及自本起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息。㈡自9 7年6月24日起按月給付原告15,325元。二、被告甲○○應將 門牌號碼臺南縣新營市○○街61號7樓、7樓之1房屋騰空遷 讓返還原告，並：㈠給付原告406,75 4元及自本起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息。㈡自9 7年6月24日起按月給付原告14,026元。三、被告庚○○應將 門牌號碼臺南縣新營市○○街61之3號及61之10號房屋騰空 遷讓返還原告，並：㈠給付原告347,76 8元及自本起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息。㈡ 自97年6月24日起按月給付原告11,992元。」就被告己○○ 、庚○○部分為訴之追加，被告甲○○、己○○對此無意見 ，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，另對被告甲○○部分關 於請求相當於租金之不當得利部分，則屬擴張應受判決事項 之聲明，揆之前揭說明，本院自應准許，併予審理，合先說 明。
三、原告起訴主張：
㈠原告於94年10月31日經本院拍賣得標買受門牌號碼台南縣新 營市○○街61號、63號、61號7樓、61號7樓之1、61之3號及 61之10號之房屋（均坐落台南縣新營市○○段589地號上， 下簡稱系爭房屋），95年1月23日領得本院核發不動產權利 移轉證書。然查，被告甲○○占用原告所有台南縣新營市○ ○街61號7樓、61號7樓之1之房屋，被告己○○占用原告所 有台南縣新營市○○街61號、63號之房屋，被告庚○○占用 原告所有台南縣新營市○○街61之3號、61之10號之房屋。 被告等人所稱占有上開房屋之權源，均係對於該執行事件之 債務人永強建設股份有限公司（下簡稱永強公司）有債務糾 紛而占有，渠等占用人對於現時所有權人即原告公司並無合 法占有之權源存在，依民法第767條規定，請求被告應遷移 並將房屋交還予原告。
㈡又被告無權占用系爭房屋獲有利益，致原告受有損害，爰依 民法第179條及土地法第97條之規定，以土地及其建築物申 報總價年息10%計算損害金，則被告應給付原告自取得所有 權之日起計算至提起本件訴訟之當月份 (即95年1月24日至 97年6月23日止，共29個月)之損害金，另自97年6月24日起 至遷讓返還房屋之日止，按月計算相當於月租金之損害 ( 詳如附表一)。
㈢至被告甲○○主張其係基於與訴外人永強公司間之租賃關係 占有台南縣新營市○○街61號7樓、61號7樓之1之房屋，然 其所謂以紅利抵租等情均為原告否認，被告應負舉證責任； 縱假設被告甲○○與訴外人永強公司租賃關係成立，則屬一
不定期租賃契約，原告預先以97年9月18日民事更正訴之聲 明狀繕本之送達，依民法第450條第2項、第3項規定為終止 租賃契約之通知。
㈣並聲明：1.被告己○○應將門牌號碼台南縣新營市○○街61 號及63號房屋騰空遷讓返還原告，並：⑴給付原告444,425 元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算 之利息。⑵自97年6月24日起按月給付原告15,325元。2.被 告甲○○應將門牌號碼台南縣新營市○○街61號7樓、7樓之 1房屋騰空遷讓返還原告，並：⑴給付原告406,754元及自本 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。 ⑵自97年6月24日起按月給付原告14,026元。3.被告庚○○ 應將門牌號碼台南縣新營市○○街61之3號及61之10號房屋 騰空遷讓返還原告，並：⑴給付原告347,768元及自本訴狀 繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。⑵自97 年6月24日起按月給付原告11,992元。4.願供擔保請准宣告 假執行。
四、被告則辯稱：
㈠被告甲○○部分：
1.被告己○○向被告甲○○借錢投資永強公司，惟嗣後被告己 ○○無法依承諾按時分紅，被告己○○自83年間起即提供門 牌號碼台南縣新營市○○街61號7樓、7樓之1及6樓之1房屋 供被告甲○○充跆拳道館使用，並以租金抵充被告己○○應 給被告甲○○之紅利，上開租賃關係未訂書面租約，租賃期 間是以被告己○○將投資款150萬元返還被告甲○○始為契 約終止日，因被告己○○同時為永強公司董事長，永強公司 亦未對此表示反對。嗣原有道館不敷使用，被告甲○○於89 年9月1日再向被告己○○承租坐落台南縣新營市○○街61號 6 樓之2房屋，並簽訂書面租約。從而，被告甲○○占有台 南縣新營市○○街61號7樓、7樓之1房屋係基於與執行債務 人永強公司之租賃關係，並自83年間占有。被告甲○○與訴 外人永強公司之租賃關係已如前述，該租賃關係於執行程序 中並未影響執行債權之受償，執行法院亦未依職權或聲請將 執行標的物之租賃權除去後拍賣，則原告雖於拍定後並取得 權利移轉證書，該租賃關係應對原告繼續存續，被告占有使 用台南縣新營市○○街61號7樓、7樓之1房屋，不能認係無 權占有，原告既依不當得利法律關係請求，應就不當得利要 件事實負舉證責任。
2.原告主張被告甲○○與己○○間之租賃為不定期租賃，並依 民法第450條規定為終止之先期通知，惟被告甲○○占有使 用台南縣新營市○○街61號7樓、7樓之1房屋與被告己○○
免給付投資紅利間具有對價關係，自應成立租賃關係，並租 賃期限係約定以被告己○○清償投資款150萬元時為契約終 止日，至於己○○何時能清償投資款，涉及租賃期限有無民 法第449條規定適用問題，自不能認係不定期限租賃，得由 出租人隨時終止，故原告主張依民法第450條規定終止租約 ，不生終止之效力。另原告自領得台南縣新營市○○街61號 7樓、7樓之1房屋移轉權利證書之日起，從未對被告甲○○ 請求給付租金，而被告甲○○與己○○間之租賃關係依民法 第425條規定，對原告仍繼續存在，被告甲○○雖有給付租 金義務，然原告以房屋、土地申報總價年息百分之10之法定 最高額計算租金，未慮及台南縣新營市○○街61號7樓、7樓 之1房屋非在新營市○○地段，周邊亦無完善公共設施及文 教、金融機關，其計算標準顯然過高，應以年息百分之2為 適當。
3.並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判 決願供擔保免假執行。
㈡被告己○○部分：
1.台南縣新營市○○街63號房屋原有出租，但於拍賣過程中已 無人使用，而61號房屋自落成後為被告己○○使用，63 號 房屋被告己○○願返還予原告，61號房屋則希望能向原告承 租。
2.並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告庚○○部分：
被告庚○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何 聲明或陳述。
五、原告與甲○○、己○○經本院依民事訴訟法第271條之1準用 第270條之1第1項第3款規定曉諭闡明後，整理並協議簡化爭 點如下：
㈠不爭執事項：
1.原告於94年10月31日經本院93年度執字第26356號強制執行 事件拍賣得標買受系爭房屋，並於95年1月23日取得本院所 核發之不動產權利移轉證書。
2.門牌號碼台南縣新營市○○街61號之房屋為被告己○○自95 年1月10日前即開始占有使用迄今、門牌號碼台南縣新營市 ○○街61號7樓、7樓之1房屋為被告甲○○自95年1月10日拍 定前即占有使用迄今、門牌號碼台南縣新營市○○街61之3 號、61之10號房屋為被告庚○○占有使用。 3.原告所有坐落台南縣新營市○○段589地號、應有部分14680 0分之39280土地，95年土地申報地價為每平方公尺3,120元 ，96、97年土地申報地價為每平方公尺3,200元。
4.原告所有門牌號碼台南縣新營市○○街61號之房屋課稅現值 為95年度為767,400元、96年度為757,000元、97年度為746, 500元，63號房屋課稅現值95年度為874,700元、96年度為86 3,000元、97 年度為851,300元，61號7樓房屋課稅現值95年 度為748,900元、96年度為738,700元、97年度為728,50 0元 ，61號7樓之1 房屋課稅現值95年度為676,800元、96年度為 667,200元、97 年度為657,800元，61之3號房屋課稅現值95 年度為594,200 元、96年度為587,700元、97年度為580,800 元，61之10號房屋課稅現值95年度為594,200 元、96年度為 587,700元、97年度為580,800元。 ㈡兩造爭執事項：
1.被告是否無權占用系爭房屋，自何時起無權占用： ⑴被告甲○○與訴外人永強公司間是否有租賃關係？ ⑵被告甲○○與訴外人永強公司間之租賃契約是否為一不定期 租賃契約？即原告依民法第450條第2項、第3項規定為終止 租賃契約之通知是否有效？
⑶原告是否繼受被告甲○○與訴外人永強建設公司間之租賃關 係？
⑷被告甲○○是否自83年起占用富強街61號7樓、7樓之1房屋 ？
⑸被告己○○有無占用富強街63號房屋？
⑹被告庚○○自何時起無權占用富強街61之3號、61之10號房 屋？
2.被告等應否給付原告相當於租金之不當得利？其金額計算標 準為何？
六、本院之判斷：
㈠被告等是否無權占用系爭房屋：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條定有明文。又請求返還所 有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該 物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，所有人 亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償 損害，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物 (最高 法院29年上字第1061號判例參照)。次按當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條 前段定有明文。故各當事人就其所主張有利於己之事實，均 應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其 主張，即不得不更舉反證 (最高法院19年上字第2345號判例 參照)。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負
舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真 實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有 疵累，亦應駁回原告之請求 (最高法院17年上字第917號判 例參照)，惟以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被 告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權 占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。 被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能 證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字 第1552號判決、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。 2.原告於94年10月31日經本院93年度執字第26356號執行事件 拍賣得標買受系爭房屋，並於95年1月23日取得本院所核發 之不動產權利移轉證書等情，為原告與被告甲○○、己○○ 不爭執之事實，並經本院調取該執行卷核閱屬實，則原告自 取得本院所核發之不動產權利移轉證書之日起，即取得系爭 房屋之所有權 (民法第759條規定、強制執行法第98條第1項 規定參照)，而被告甲○○對其占有富強街61號7樓、61號7 樓之1房屋之事實並不爭執，僅以其非無權占有為抗辯，則 關於其係有權占有該2間房屋之事實，依前述關於舉證責任 分配原則，應由被告甲○○負舉證之責。而被告己○○對其 占有富強街61號房屋之事實並不爭執，但否認自原告取得所 有權後仍繼續占有使用富強街63號房屋之事實，另被告庚○ ○則未到庭抗辯，則關於被告己○○仍無權占有富強街63號 房屋，及被告庚○○無權占用富強街61之3號、61之10號房 屋此有利於原告之事實，揆之上開關於舉證責任分配之說明 ，應由原告先負舉證之責。
3.關於被告等是否無權占用系爭房屋，自何時起無權占用？本 院分述理由如下：
⑴關於被告甲○○部分：
①按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項 規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未 定期限者，不適用之，88年4月21日修正之民法第425條定 有明文。
②查被告甲○○辯稱其係自83年起即占有系爭富強街61號7 樓、7樓之1房屋等情，並未舉證以實其說，雖被告己○○ 附和被告甲○○之抗辯，亦陳稱系爭富強街61號7樓、7樓 之1房屋早於83年即交被告甲○○占有使用云云 (見本院 卷第122頁)。然系爭房屋原為訴外人永強公司所有，經原 告向本院聲請強制執行，由本院93年度執字第26356號執 行事件強制執行時，訴外人丙○○於該執行事件曾具狀表
示因被告己○○向其借款80萬元未清償，經雙方協調後同 意以系爭房屋自90年10月6日起由其使用，以抵扣借款之 利息並不得限制丙○○轉租他人或供他人共同使用，而經 永強公司全數股東同意乙情，有訴外人丙○○提出之本票 、借據、契約書、股東同意書附於上開執行卷可稽，而訴 外人丙○○於本院審理則提出答辯狀，陳稱其雖曾與被告 己○○簽訂契約，將富強街61號7樓、7樓之1房屋交其使 用以抵付借款利息，但當時房屋均為他人經營跆拳道館使 用，負責人稱己○○積欠其投資借款無法清償，以該房屋 租用抵償紅利，並曾對伊提出一份89年的租賃契約書等語 (見本院卷第57頁)，而於上開強制執行中本院曾函請警局 查明系爭房屋使用情形，經警員通知被告己○○至警局製 作筆錄時，據被告己○○陳稱系爭富強街61號7樓、7樓之 1房屋是由被告甲○○自88年9月起占有使用等情，有台南 縣警察局新營分局93年10月8日南縣營警三字第093001744 2號函及所附調查筆錄附於上開執行卷可稽，關於被告甲 ○○占有系爭富強街61號7樓、7樓之1房屋之時間，被告 己○○於本院審理中之陳述與其於執行時警詢之陳述前後 不一，所述已非可採，且於執行所述之時間與訴外人丙○ ○所陳道館負責人所提之租賃契約之時間較接近，自應以 被告甲○○係自88年9月以後始占有使用系爭房屋乙節， 較為可信。而被告甲○○占有系爭富強街61號7樓、7樓之 1 之房屋既在88年9月之後，縱如其所辯係以出資盈餘扣 抵租金而成立租賃關係，並以被告己○○返還150萬出資 額為租賃契約之終期，惟其期間既不確定，且在5年以上 ，復未經法院公證，依上開修正後民法第425條之規定， 被告甲○○亦不得以此租賃關係對抗原告。
③次按出租人固不以所有人為限，然被上訴人之將系爭房屋 轉租上訴人，乃本於租賃契約之承租人地位，依民法第42 1條第1項規定，對租賃物有使用收益權而來，如被上訴人 與系爭房屋原出租人間之租約，已經合法終止，則其使用 收益權自不復存在。倘所有人本於所有權主張，黃邱惠美 為無權占有，收回租賃物，依民法第347條準用第349條、 第353條規定，黃邱惠美對被上訴人即非不得依債務不履 行之規定，行使權利，最高法院79年度台上字第2592號判 決參照，依此最高法院判決意旨觀之，若出租人非所有權 人，而於其喪失對租賃房屋之使用收益權後，所有權人自 得本於所有權對承租人主張無權占有。
④被告己○○與訴外人永強公司各別具有法人格，乃不同之 權利主體，被告己○○雖為永強公司董事長，然僅為意思
執行機關，永強公司之意思形成機關乃為董事會，不因被 告己○○擅將永強公司之財產與他人訂立契約，即謂永強 公司亦已同意。而被告甲○○以被告己○○將系爭富強街 61號7樓、7樓之1房屋交予其占有使用，並以被告己○○ 將投資款150萬元返還被告甲○○始為租賃契約終止之日 ，復因被告己○○同時為永強公司董事長，永強公司亦未 對此表示反對，即認租賃契約存在其與訴外人永強公司間 ，除被告甲○○對永強公司未表示反對乙節未提出證據以 明其說外，其無視被告己○○與永強公司為不同權利主體 之推論亦嫌無據，故縱如被告甲○○上開所言，其租賃關 係亦應僅存在於其與被告己○○間，然依上開最高法院判 決意旨，系爭房屋既經本院拍定由原告取得所有權，被告 己○○已無權將系爭富強街61號7樓、7樓之1房屋交予被 告甲○○繼續占有使用，被告甲○○自不得再以上情，對 原告主張其為有權占有。
⑵被告己○○部分：
①原告主張系爭富強街63號房屋為被告己○○占有使用乙節 ，為被告己○○否認在案，而該房屋前經訴外人台灣土地 銀行向本院聲請假扣押查封，經本院90年度執全字第4982 號執行在案，據債權人台灣土地銀行90年12月27日向本院 提出呈報狀，陳報富強街63號房屋目前為空屋等情，業經 本院調取上開假扣押執行卷宗核閱屬實，而被告己○○於 前開本院93年度執字第26356號執行事件經警員通知製作 筆錄時，亦陳稱富強街63號房屋由訴外人乙○○自90年10 月起占有使用等語，核與台南縣警察局新營分局93年10月 8日南縣營警三字第0930017442號函覆執行法院，上開富 強街63號房屋由乙○○居住使用乙節相符，而原告於上開 執行事件強制執行時，亦自行陳報富強街63號房屋均有租 賃關係存在等語，有原告93年9月16日民事陳報狀附於上 開93年度執字第26356號執行卷宗可憑，均非被告己○○ 本人占有使用，雖被告己○○不否認係其出租予乙○○居 住使用，然已主張於拍賣中即已無人居住使用，且經本院 函請台南縣警察局新營分局查明系爭房屋之使用現況，其 中富強街63號房屋現確實為空屋，無人使用等情，亦有該 分局97年8月25日南縣營警偵字第0970013611號函及所附 房屋使用現況調查表可稽 (見本院卷第101至102頁)，亦 未見被告己○○自原告取得權利移轉證書之日起尚有繼續 占有使用上開房屋之情形，是其辯稱富強街63號房屋其已 未占用使用等語，並非無據，再參酌訴外人乙○○提出之 答辯狀陳稱其自94年原告拍定後即未占用系爭房屋 (見本
院卷第58頁)乙節，雖不知訴外人乙○○搬離之確切時間 ，惟被告己○○辯稱自原告拍定後即未再占用系爭富強街 63號房屋乙節，應非虛構，是均無證據足以證明自原告於 95年1月23日取得系爭房屋所有權時起，被告己○○仍有 繼續占用富強街63號房屋之事實，則其依民法第767條規 定，請求其遷讓房屋，即屬無據。
②至富強街61號房屋，被告己○○不否認自房屋興建完成時 起即由其占有使用迄今，而被告己○○又未能提出有權占 用之證明，則原告依民法第767條規定，請求其遷讓交還 富強街61號房屋，即屬有據。
⑶被告庚○○部分：
①系爭富強街61之3號及61之10號之房屋，現由被告庚○○ 占有使用中乙情，業據被告己○○於本院97年9月30日審 理時陳稱：「61之3號、61之10號房屋最近由股東庚○○ 使用了3 、4個月，因他認為當時他是永強建設公司的股 東，而房子是永強公司蓋的，他有權使用，當時房子都沒 上鎖，他問我房子有無人在使用，他沒有房子可住，我跟 他說目前沒有人使用，房子沒有人居住，所以他就去使用 ，房子現由庚○○在使用，張澋濤是庚○○的兒子。」等 語屬實 (見本院卷第120頁)，經本院函請台南縣警察局新 營分局查明上開爭房屋之使用現況，其亦記載使用人為第 三人張澋濤等情，亦有該分局上開97年8月25日南縣營警 偵字第0970013611號函及所附房屋使用現況調查表可稽 ( 見本院卷第104至105頁)，參酌被告己○○所述，系爭富 強街61之3號及61之10號之房屋現應為被告庚○○占有使 用乙節，應堪認定。而被告庚○○既未得原告之同意，亦 無其他權源占有使用系爭富強街61之3號及61之10號之房 屋，自屬無權占用。
②惟於本院90年度執全字第4982號假扣押執行時，據債權人 台灣土地銀行90年12月27日向本院提出呈報狀，陳報乃係 空屋等情，有該呈報狀附於假扣押執行卷可稽，嗣於本院 93 年度執字第26356號執行事件強制執行時，原告亦於93 年9月16日陳報狀陳稱61之3號房屋由訴外人蔡慈容承租中 ，租期自93年8月5日至94年8月4日止等情，均有上開執行 卷可憑，而依前開台南縣警察局新營分局函所附房屋使用 現況調查表，乃載明庚○○開始占用富強街61之3號及61 之10號之房屋為自97年5月起，核與己○○於97年9月30日 本院審理時陳稱被庚○○約於3、4個月前始向其表明欲使 用富強街61之3號及61之10號之房屋之時間相若，則原告 主張被告庚○○自95年1月23日其取得系爭房屋所有權起
，即已占用云云，應非有據，而係應自97年5月起始有無 權占用之情形。
㈡被告等應否給付予原告相當於租金之不當得利？其金額計算 標準為何？
1.按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受 負擔，民法第373條前段固定有明文，惟按債務人之田產於 債權人領得執行法院所發給權利移轉證書而取得所有權後， 仍由債務人出租收取田租者，除有可認債務人為善意占有之 特別情事外，對於債權人固有返還所收田租之義務，惟關於 田租之返還，債權人非另有執行名義，不得聲請強制執行 ( 司法解釋院解字第3514號解釋參照)。又被上訴人與債務人 間之租賃關係，既經執行法院裁定除去後，實施拍賣，由上 訴人拍定取得權利移轉證書，則自是時起被上訴人繼續占有 該房屋，自屬侵害上訴人之房屋所有權，上訴人對於被上訴 人，非不得請求賠償相當於租金之損害金 (最高法院67年台 上字第3622號判例參照)。故執行法院之拍賣，買受人既自 領得權利移轉證書時起取得所有權，其標的之危險及利益， 自應同時移轉於買受人。
2.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179條定有明文。故得請求之範圍，應以對方所受之利益 為限。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為 社會通常觀念 (最高法院61年度台上字第1695號判例參照) 。本件原告係於95年1月23日取得本院核發之權利移轉證書 乙節 (同年月13日寄存送達原告，於同年月23日發生送達效 力，於同年6月15日辦理所有移轉登記完畢)，業經本院調取 本院95年度執字第17235號執行卷宗核閱無訛，並有原告提 出系爭土地之所有權狀乙紙可憑，參照民法第75 9條、強制 執行法第98條第1項規定，原告自95年1月23日起已取得系爭 不動產之所有權，揆之前揭司法院解釋及最高法院判例意旨 ，自其時起關於系爭不動產之使用收益，即歸原告享有。從 而，原告主張被告甲○○、己○○自95年1月24日起繼續占 有系爭富強街61號7樓、7樓之1及61號不動產，被告庚○○ 自97年5月1日起繼續占有系爭富強街61之3號、61之10號不 動產，侵害原告之所有權，而獲有相當於租金之不當利益， 請求被告甲○○、己○○返還自95年1月24起，被告庚○○ 自97年5月1日起至遷讓交還房屋之日止按月給付相當於租金 之不當利益，揆之前揭說明，應屬正當。
3.再按城市地方房屋租金，以不超過土地及建物申報總價年息 百分之10為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法第97
條第1項、第105條分別定有明文。而土地申報總價額之基準 ，依土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例 第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法 定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以公 告地價百分之80為其申報地價 (最高法院91年度台上字第21 30號判決參照)。次按基地租金之數額，除以基地申報地價 為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租 人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比 較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額 ( 最高法院68年台上字第3071號判例參照)。 4.查系爭土地95年之申報地價為每平方公尺3,120元，96年起 之申報地價為每平方公尺3,200元等情，有台南縣鹽水地政 事務所98年1月19日所價字第0980000463號函可考 (見本院 卷第184頁)。又原告所有門牌號碼台南縣新營市○○街61號 之房屋課稅現值95年度為767,400元、96年度為757,000元、 97年度為746,500元，61號7樓房屋課稅現值95年度為748,90 0元、96年度為738, 700元、97年度為728,500元，61號7樓 之1房屋課稅現值95年度為676,800元、96年度為667,200元 、97年度為657,800元，61之3號房屋課稅現值95年度為594, 200元、96年度為58 7,700元、97年度為580,800元，61之10 號房屋課稅現值95年度為594,200元、96年度為587,700元、 97年度為580,800元等情，亦有臺南縣稅務局98年1月20日南 縣稅房字第0980002783號函及所附房屋稅籍資料查復表1份 可稽 (見本院卷第204、205頁)。再者系爭房屋屬公寓大樓 內之區分所有建物，大樓內多數供住家使用，鄰近新營市○ ○路○段，附近有超市、飯店與新民國小等情狀，有原告提 出之建物照片與位置圖在卷可參 (見本院卷第46、70、71頁 )，惟系爭建物所屬之大樓部分主結構地層下陷、陽台牆面 連接處龜裂，嚴重影響居住安全，若遇地震或大水長期滲入 地下層時，恐有地基掏空之危險性等情，則經本院民事執行 處委請鑑價機關鑑價時查明屬實，有該鑑價報告書附於前開 民事執行卷可憑，並經載明於系爭建物之拍賣公告上乙節， 亦有原告提出之本院拍賣公告可稽 (見本院卷第8至10頁)， 爰審酌前開土地法規及判例意旨，原告請求依土地申報地價 與房屋課稅現值之年息百分之10，計算相當於租金之不當得 利，實嫌過高，認應以年息百分之8計算，始稱允當，逾此 部分之請求，即屬無據，不應准許。
5.依上所述，原告依不當得利法律關係，請求被告返還無權占 用系爭土地所受相當於租金之利益，依前開規定及說明，應 以上開土地 (即各別建物面積比例計算坐落土地之面積)申
報地價加計房屋課稅現值，再乘以年息百分之8，再乘以占 用期間，以此計算不當得利，始為合法。從而，原告得請求 被告甲○○返還95年1月24日起至97年6月23日止共計346,84 0元，及自97年6月24日起至遷讓交還房屋之日止，按月以11 ,806 元計算相當於租金之不當得利，得請求被告己○○返 還95年1月24日起至97年6月23日止共計190,822元，及自97 年6月24日起至遷讓交還房屋之日止，按月以6,499元計算相 當於租金之不當得利，得請求被告庚○○返還97年5月1日起 至97年6月23日止共計17,950元，及自97年6月24日起至遷讓 交還房屋之日止，按月以10,16 0元計算相當於租金之不當 得利【計算式詳如附表二、三、四所示】。
㈢原告就關於97年6月23日前已屆期相當於租金之不當得利部 分得否請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息？
1.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 但約定較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利
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