臺灣臺南地方法院民事判決 97年度訴字第1681號
原 告 甲○○
訴訟代理人 陳培芬律師
被 告 統穩建設開發股份有限公司
法定代理人 丙○○
被 告 乙○○
上 二 人
訴訟代理人 洪梅芬律師
李季錦律師
涂欣成律師
呂蘭蓉律師
上列當事人間請求解除買賣契約等事件，經本院於民國98年3月3
0日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告經由訴外人住商不動產永大加盟店即富鑫不動產仲介 經紀有限公司（下稱富鑫公司）蔡官岭主任之仲介，於民 國97年3月8日與被告統穩建設開發股份有限公司（下稱統 穩公司）、被告乙○○等二人簽訂不動產買賣契約書（下 稱系爭買賣契約），以總價新台幣（下同）585萬元買受 被告統穩公司所有坐落台南縣永康市○○○段6120建號即 門牌號碼台南縣永康市○○街71號房屋（下稱系爭房屋） 及被告乙○○所有坐落同段731-10地號土地（下稱系爭土 地），兩造於97年3月28日辦理系爭房屋及土地所有權移 轉登記完畢，原告並於97年4月2日付清房價尾款6萬元， 惟被告統穩公司於買賣房屋簽約過程中不但隱匿系爭房屋 全屋1至4樓有多處嚴重漏水之瑕疵，且被告統穩公司及乙 ○○等二人委託富鑫公司所簽訂之專任委託銷售契約書及 製作之房地產標的現況說明書有特別註明：「請委託人就 持有本房地時間內，所瞭解之屋況確實填寫，告知買方。 」，惟被告於房地產標的現況說明書第3項卻虛偽勾選無 滲漏水情形，欺瞞原告購入系爭房地。嗣後，原告在未被 告知房屋有瑕疵之情形下，兩造於97年3月28日辦理系爭 房屋及土地所有權移轉登記完畢。
（二）事實上被告統穩公司及乙○○等二人委託富鑫公司所簽訂 之上開專任委託銷售契約書及製作之房地產標的現況說明 書等二份文件，被告及仲介公司於兩造簽訂系爭買賣契約
之際，並未提示上開重要交易訊息文件予原告知悉。原告 因房屋過戶後發現嚴重漏水向消保官提出申訴後，係消保 官要求仲介公司提出上開二項文件予原告，原告始知買賣 房屋時賣方有提出房地產標的現況說明書予買方之義務。 本件被告及仲介公司為隱瞞系爭房屋之漏水瑕疵問題而故 意不提出上開文件，被告及仲介公司經消保官要求提出上 開文件後，又發現在上開房地產標的現況說明書蓄意勾選 房屋未滲漏水之不實內容，意圖證明本件買賣標的物沒有 漏水瑕疵之問題。因此本件被告在兩造簽訂系爭買賣契約 之時，早已有詐欺原告之意圖。
（三）97年4月2日，原告與被告統穩公司之關係企業即致穩建設 開發股份有限公司完成系爭房屋交屋手續。詎原告旋於97 年4月21日發現系爭房屋存在漏水問題，原告依民法第356 條及第365條規定於法定期間內通知被告統穩公司處理房 屋漏水瑕疵問題，原告並於97年4月28日拍攝房屋各處漏 水狀況。原告於97年6月16日以新化中山路郵局第44號存 證信函通知房屋仲介商住商不動產永康永大加盟店告知系 爭房屋嚴重漏水問題。被告統穩公司受通知後，雖多次進 場修繕原告反應之系爭房屋漏水問題，惟因房屋原始建築 存在重大瑕疵因素，被告均無法徹底改善系爭房屋漏水情 況。原告警覺事情嚴重，遂請隔壁歡天喜地工地之工地主 任黃癸卯先生至系爭房屋查看，協助鑑定房屋漏水問題所 在。黃癸卯先生表示系爭房屋在出賣予原告之前，建商（ 即被告）自己早已發現房屋漏水，且已使用防水針做過漏 水修繕且房屋外牆有裂痕，由防水針生鏽程度判斷，該漏 水修繕工程應係早在原告購買系爭房屋之前。由上開事實 證明被告早在原告購買系爭房屋之前即發現系爭房屋存在 漏水問題，卻惡意隱瞞此重大交易訊息未告知原告，被告 有以詐欺手段騙取原告購入系爭房地之事實，至為明顯。（四）原告事後就房屋瑕疵問題向台南縣政府消保官提出申訴， 97年8月28日經台南縣政府消費爭議調解委員會就系爭房 屋漏水問題調解，被告統穩公司承認系爭房屋有高達14項 漏水之瑕疵，並承諾於97年9月30日前就系爭房屋下列瑕 疵完成修復，有關被告承認高達14項房屋漏水瑕疵之項目 如下：
（１）4樓天花板漏水。
（２）4樓鐵門門板漏水、下方左方漏水。
（３）4樓變電箱開關與右方面牆壁漏水、變電箱因漏水生鏽。（４）3樓變電箱上方漏水與右側滴水痕、變電箱因漏水生鏽。（５）3樓樓梯側邊多處漏水。
（６）3樓前房間下方漏水、後房間窗台與上方多處漏水。（７）3樓前房間靠近馬桶間側方漏水、後房間淋浴間漏水。（８）3樓陽台漏水至二樓天花板、3樓水龍頭漏水。（９）2樓前房間天花板多處漏水、下方多處漏水。（）2樓後房間天花板漏水、窗台下方漏水多處。（）2樓對講機下方漏水。
（）1樓外牆瓷磚裂痕。
（）2樓浴缸漏水至1樓天花板。
（）3樓淋浴間門板2處施工門板損害。
（五）嗣後，被告統穩公司雖有依上開調解書（下稱系爭調解書 ）內容進行修繕，但97年9月28日薔蜜颱風來襲後，系爭 房屋4樓天花板、樓梯間、3樓天花板前房間、3樓後房間 、2樓主臥室仍有漏水、滲水情況，原告於97年10月7日寄 發新化中山路郵局第68號存證信函通知被告統穩公司後， 被告統穩公司人員陳志倫於97年10月11日至系爭房屋查看 並保證一定親自監工完善，惟至97年10月23日止，仍未有 修繕人員前往系爭房屋修繕。原告遂於97年10月23日再次 寄發新化中山路郵局第89號存證信函通知被告統穩公司系 爭房屋仍有漏水及因施工多處破損之狀況。又97年11月冬 季期間下雨，系爭房屋多處又發生漏水情形，顯見系爭房 屋漏水瑕疵嚴重，被告已無能力修繕。更可證明系爭房屋 在冬季缺水期仍會漏水之情況下，不難想像夏季雨量豐沛 期房屋漏水之嚴重程度。
（六）有關被告統穩公司建築系爭房屋之防水工程及後續漏水修 繕，均係委任郁晉工程行之陳護方先生，據陳護方先生表 示，被告統穩公司施工之初因未做好全面之完善防水，僅 施作樓層部分，導致房屋完工後發生漏水問題。（七）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而 出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分 別定有明文。上開法條為物之瑕疵擔保責任及效力之規定 。經查，系爭房屋於96年3月8日建築完成，原告於97年3 月8日買受時僅為屋齡1年之新屋，依通常房屋交易之觀念 ，應具有不滲漏之品質，且若有滲漏情形將影響其交易之 價值，又系爭房屋歷經半年修繕仍有多處漏水、滲水，每 遇下大雨或颱風過境，漏水情況更加嚴重，顯然系爭房屋
已無法提供正常居住使用之功能。因此，本件買賣標的物 顯然有嚴重滅失或減少其價值、通常效用及契約預定效用 之瑕疵，被告統穩公司、乙○○等二人自應負物之瑕疵擔 保責任。故原告爰依民法第359條規定，以本起訴狀繕本 之送達為解除系爭買賣契約之意思表示通知，並依民法第 259條之規定請求被告二人返還買賣價款585萬元。（八）次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為 意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。當事人之資 格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思 表示內容之錯誤。又因被詐欺或被脅迫而為意思表示者， 表意人得撤銷其意思表示，民法第88條及第92條分別定有 明文。經查，系爭房屋於出賣前已因嚴重漏水無法修復而 無法提供原告正常居住使用之功能，故本件買賣交易已嚴 重影響原告之財產權。依誠信原則及交易習慣，被告於訂 約前或訂約時應有誠實告知房屋現況之義務，然被告於簽 約過程中並未主動告知系爭房屋有漏水問題，且於房地產 標的現況說明書勾選無滲漏水情形來取信原告，被告顯然 違背告知義務，惡意隱瞞交易上之重大訊息，致使原告陷 於錯誤而簽訂系爭買賣契約，且構成民法被詐欺而為意思 表示之規定，原告得於訂約1年內之期限依民法第88條及 第92條主張撤銷系爭買賣契約及房地過戶登記之意思表示 。兩造買賣契約既已撤銷，原告並依民法第179條不當得 利之規定請求被告二人返還買賣價款585萬元。因此原告 亦以本件起訴狀繕本送達被告時撤銷被詐欺之買賣契約債 權行為之意思表示及過戶登記物權行為之意思表示。（九）有關本件原告備位聲明之主張，係假如鈞院認為原告依民 法第359條規定解除買賣契約顯失公平，或原告不得依民 法第88條撤銷錯誤之意思表示及第92條撤銷被詐欺之系爭 買賣契約意思表示時，則原告爰另本於民法第359條之規 定請求減少買賣價金300萬元，故原告依備位聲明請求被 告應連帶給付原告300萬元。
（十）有關原告與被告統穩公司及訴外人住商不動產永康永大加 盟店等三人於97年8月28日在台南縣政府消費爭議調解委 員會就系爭房屋漏水問題簽署調解書，依上開調解書內容 第1項記載：「相對人（統穩公司）同意於97年9月30日前 就系爭房屋台南縣永康市○○街71號瑕疵部分（項目詳如 附表）完成修復，並就此部分自修復完成起算延長保固5 年。」。又依上開調解書第3項約定: 「申請人因此爭議 所衍生之其餘請求權均拋棄」。因此依上開調解書調解內 容全文觀之，第1項與第3項之間互有條件關係，亦即被告
統穩公司必須在97年9月30日前將系爭房屋瑕疵部分全部 完成修復，並且保證自修復完成起算保固5年，被告統穩 公司確有完全履行上開承諾，原告就本件房屋瑕疵爭議所 衍生之請求才拋棄，否則原告權利自始未因簽署本件協議 書而消滅。更何況，被告統穩公司故意隱匿系爭房屋瑕疵 之事實，將有滲漏水之房屋出售予原告，原告得另依民法 第88條主張意思表示錯誤及依民法第92條被詐欺而為之意 思表示主張撤銷兩造之買賣契約及過戶登記之權利，亦與 兩造是否簽訂上開調解書無關。
（）有關原告依民法第88條及第92條依錯誤及被詐欺而主張撤 銷兩造買賣契約及過戶登記之另一事實，係原告向被告購 買系爭房地之前，被告銷售代理人即住商不動產永康永大 加盟店業務員蔡官岭為促成系爭房地之買賣交易，誇大不 實系爭房屋基地之使用面積，蔡官岭向原告偽稱緊鄰系爭 房屋牆壁旁之狹長空地通道亦屬系爭土地所有權範圍，原 告如購買系爭房屋將來可將牆壁打通通行該狹長空地通道 充當防火巷或其他用途使用。原告聽信仲介業務員蔡官岭 之言，因此才下決定購買系爭房地。詎原告購買系爭房地 並辦理過戶手續後，請地政事務所到場鑑界，才發現被蔡 官岭所騙，因為緊鄰系爭房屋之狹小空地土地所有權非屬 原告所有。原告對於住商不動產業務員蔡官岭上開土地灌 水不實之行為，向消保官提出申訴，因此消保官要求住商 不動產必須將仲介費退還予原告，消保官一併在上揭調解 書第二項處理，調解書第二項有約定：「相對人（住商實 業股份有限公司永康永大加盟店）同意於97年9月10日前 退還新台幣10萬元整予申請人，雙方就系爭房屋仲介契約 不再互相主張其他權利」。由上開事實，原告就被告統穩 公司代理人銷售系爭房地為虛偽不實之行為，依民法第88 條及第92條規定主張撤銷系爭買賣契約，於法有據。（）並聲明：
（１）先位聲明：被告應連帶給付原告585萬元，及自97年4月3 日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。被告於給付 第1項金額予原告後，原告應將系爭房地所有權移轉登記 予被告2人。第1項聲明原告願供擔保，請准予宣告假執行 。
（２）備位聲明：被告應連帶給付原告300萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。原 告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告統穩公司與乙○○交付與原告之系爭房屋，依雙方約
定以簽約時之狀況為準，故原告所指稱之漏水瑕疵是否屬 民法第354條之瑕疵，誠屬疑問：
（１）系爭房屋雙方買賣時是已興建滿1年之成屋，並非預售屋 。原告從年初即開始看屋、交涉買賣房屋事宜，查看系爭 買賣房屋之期間從年初至3月8日長達3個月，其中亦經歷 梅雨季節等潮濕多雨之天候。故系爭房屋於買賣成交時之 狀況（屋頂天花板、地板之水漬痕跡、是否有漏水、是否 嚴重），原告應知之甚明。
（２）系爭買賣契約第6條第3項規定「點交之買賣標的應以簽約 時之現狀與本約之約定為準」，故被告統穩公司與乙○○ 已依兩造之約定，點交簽約時現狀之房屋與原告，並未違 反兩造之買賣契約約定。
（３）被告統穩公司與乙○○並無隱匿漏水瑕疵或有詐欺原告之 情事：被告統穩公司委託富鑫公司銷售系爭房屋時所填寫 之「房地產標的現狀說明書」是就被告統穩公司持有系爭 房屋時間內，就所瞭解之屋況所做之確實填寫，就被告統 穩公司所瞭解，系爭房屋於被告持有之一年時間內，並無 滲漏水情形。且該「房地產標的現狀說明書」由被告交付 富鑫公司並非交給原告。
（二）縱使鈞院認為系爭房屋漏水問題屬瑕疵，解除契約亦顯失 公平：
（１）按民法第359條規定可知，出賣標的物有瑕疵時，買方依 法僅有解除契約或請求減少價金二種權利。而解除契約顯 失公平時，僅得請求減少價金。「系爭外牆色差影響美觀 、混凝土強度不足、建物不均勻沈陷、牆壁龜裂、地下室 漏水、室內面積減少、公共設施多項未開發等瑕疵，．． ．，被上訴人雖主張解除買賣契約，然系爭房屋已經建築 完成並交付被上訴人使用，僅因若干瑕疵即解除契約，對 出賣人顯失公平，不應准許，其僅得請求減少價金。」， 最高法院86年台上1029號判決參照。故目前法院實務見解 於買賣房屋發現漏水、色差、牆壁龜裂、室內面積減少等 ，認為不應解除房屋買賣契約。
（２）本件被告統穩公司接獲原告對於房屋漏水之反應，8月、9 月、10月一直持續派員前往原告住處作防水施工、牆壁清 理、清洗、油漆補修等，且完全承受該等工程之費用，修 復完也有蓄水測試，沒有再滲水頭，且有施工工程之郁晉 工程行開出防水工程完成暨保固切結書。被告統穩公司為 善盡保固維修之責，均有持續作現勘，並向原告表示，若 有新增之疑似漏水現象，被告公司會立即派員進行修繕， 惟原告不願配合讓被告進行修繕，被告統穩公司在接獲原
告通知後，則寄出存證信函懇請原告配合被告派員進行修 繕，原告均不願配合，旋即提起本件解除買賣契約之訴訟 。
（３）被告統穩公司與乙○○自始自終對於系爭買賣契約均展現 誠意，即使契約約定買賣標的是成屋且以簽約時之現狀為 準，但原告有漏水不滿意之反應，被告統穩公司仍免費派 員進行修繕原告所指之處。惟原告仍欲藉漏水問題堅持要 解除買賣契約取回買賣價金，實造成被告統穩公司與乙○ ○很大困擾。查台南市房價自三月後，至今呈現跌幅現象 ，原告極可能是因房市不如預期上漲，欲解除契約取回買 賣價金，且查原告買受系爭房屋至今家具均未搬入，顯見 原告買受系爭房屋可能非要自住，可能原告期待漲價再脫 售，但不意金融風暴造成房價下跌，原告可能因此對當初 自己簽訂買賣後悔，欲借題發揮解除房屋買賣契約。（三）被告統穩公司與乙○○並無詐欺之意思表示，故原告依民 法第92條撤銷不動產買賣契約並無理由：被告統穩公司與 乙○○並無隱匿漏水瑕疵或有詐欺原告之情事，且查被告 統穩公司持有系爭房屋之一年時間內並無滲漏水情形。被 告統穩公司與乙○○已依誠信原則及交易習慣，將系爭房 屋點交並以簽約時之現狀完整交付，並無任何詐欺行為。 請原告舉證被告統穩公司與乙○○有虛偽詐騙原告之意圖 及行為。
（四）原告主張備位聲明請求減少價金300萬元，惟查該漏水工 程全部修復至多不超過20萬元，原告請求減少價金300萬 元並無理由。
（五）兩造就系爭房屋漏水事件已於台南縣政府消費爭議調解委 員會成立調解，且做成之調解書經鈞院核定在案，核該調 解協議與民事確定判決有同一效力；因此依該調解書之內 容「三、申請人（即原告）因此爭議所衍生之其餘請求權 均拋棄」，原告已不得就系爭房屋漏水主張解除買賣契約 或請求減少價金，僅得在被告於97年9月30日前未依調解 書附件內容就系爭房屋瑕疵部分完成修復時，請求鈞院依 調解書內容對被告為強制執行，始為適法。
（六）兩造與訴外人住商不動產永康永大加盟店等三人於97年8 月28日所簽署之系爭調解書，其第1項與第3項並無條件關 係：
（１）該調解書並未載明第1項為第3項之停止條件，故第3項顯 然非附停止條件之法律行為。
（２）經法院認可之調解均係以解決紛爭為目的，故都記載「因 爭議所衍生之其餘請求權均拋棄」，司法實務上未曾將此
單純之記載解釋為附停止條件之法律行為。
（３）按系爭調解書係經法院核定之調解，依其附註欄之說明「 調解經法院核定後，雙方當事人就該事件不得再行起訴、 告訴或自訴」、「經法院核定之民事調解，與民事確定判 決有同一之效力」，若被告有未履行調解書內容之情事， 原告依法應以之聲請強制執行一途解決，而非曲解該調解 書內容另行起訴。
（４）被告是否故意隱匿瑕疵，是在調解成立前所發生之事實， 縱使原告依法得行使撤銷權，惟撤銷權行使後回復原狀之 不當得利請求權亦係請求權之一種，與民法第359條請求 減少買賣價金請求權均係調解書第3項之「因此爭議所衍 生之其餘請求權」所規範之範圍，故在法院成立之訴訟上 和解，為止息紛爭亦均只記載「原告其餘請求拋棄」，而 不另再為「撤銷權亦拋棄」之約定的原因。故依系爭調解 書內容，原告所拋棄者，亦應包括行使撤銷權之後的不當 得利請求權。
（七）原告指稱「永康永大加盟店業務員蔡官岭為促成系爭房地 之買賣交易，誇大不實系爭房屋牆壁旁之狹長空地通道亦 屬系爭所有權範圍」：
（１）查系爭土地之土地登記謄本並未登載「狹長空地通道」為 系爭土地所有權範圍，故「狹長空地通道」與本件買賣契 約無關。
（２）系爭調解書第2項約定「退還新台幣10萬元整予申請人」 係房屋仲介為達成解決房屋漏水紛爭之目的所為之讓步， 依系爭調解書之記載自明。原告竟引為被告銷售房屋有虛 偽不實行為之賠償，顯無理由。
（八）97年10月初經原告通知於薔蜜颱風來襲後有部分滲水現象 情事，被告統穩公司基於誠意即派工務吳維修副理現勘， 但遭原告拒絕現勘。經原告統穩公司寄出存證信函懇請配 合修繕，並由陳志倫總經理帶領廠商進行防水施作工程， 至97年11月26日永康調解委員會時，被告統穩公司均未再 接擭原告需要修繕系爭房屋之通知等語，資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假 執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告經由訴外人住商不動產永大加盟店即富鑫公司蔡官岭 主任之仲介，於97年3月8日與被告統穩公司、被告乙○○ 等二人簽訂系爭買賣契約，以總價585萬元買受被告統穩 公司所有系爭房屋及被告乙○○所有系爭土地。兩造於97 年3月28日辦理系爭房屋及土地所有權移轉登記完畢，原
告並於97年4月2日付清房價尾款6萬元。
（二）被告統穩公司及乙○○等二人與富鑫公司所簽訂之專任委 託銷售契約書及製作之房地產標的現況說明書有特別註明 ：「請委託人就持有本房地時間內，所瞭解之屋況確實填 寫，告知買方。」，被告於房地產標的現況說明書第3項 勾選無滲漏水情形。
（三）原告於97年4月21日發現系爭房屋存在漏水問題，即依民 法第356條及第365條規定於法定期間內通知被告統穩公司 處理房屋漏水瑕疵問題。被告統穩公司受通知後，多次進 場修繕原告反應之系爭房屋漏水問題，因被告統穩公司無 法徹底改善系爭房屋漏水情況，原告遂請隔壁歡天喜地工 地之工地主任黃癸卯先生至系爭房屋查看，黃癸卯先生向 原告表示系爭房屋在出賣予原告之前，建商已使用防水針 做過漏水修繕且房屋外牆有裂痕，原告並於97年7月8日、 同年8月3日拍攝照片2張為證。
（四）原告事後就房屋瑕疵問題向台南縣政府消保官提出申訴， 兩造及富鑫公司於97年8月28日在台南縣政府消費爭議調 解委員會達成調解，調解內容為：（１）被告統穩公司同 意於97年9月30日就系爭房屋瑕疵部分（4樓天花板漏水； 4樓鐵門門板漏水、下方左方漏水；4樓變電箱開關與右方 面牆壁漏水、變電箱因漏水生鏽；3樓變電箱上方漏水與 右側滴水痕、變電箱因漏水生鏽；3樓樓梯側邊多處漏水 ；3樓前房間下方漏水、後房間窗台與上方多處漏水；3 樓前房間靠近馬桶間側方漏水、後房間淋浴間漏水；3樓 陽台漏水至二樓天花板、3樓水龍頭漏水；2樓前房間天花 板多處漏水、下方多處漏水；2樓後房間天花板漏水、窗 台下方漏水多處；2樓對講機下方漏水；1樓外牆瓷磚裂痕 ；2樓浴缸漏水至1樓天花板；3樓淋浴間門板2處施工門板 損害）完成修復，並就此部分自修復完成起算延長保固5 年，（２）住商公司永大加盟店（即富鑫公司）同意於97 年9月10日前退10萬元予原告，雙方就系爭房屋仲介契約 不再互相主張其他權利，（３）原告因此爭議所衍生之其 餘請求權均拋棄。
（五）嗣後，被告統穩公司有依系爭調解書內容委請訴外人郁晉 工程行進行防水施工、牆壁清理、清洗、油漆補修等工程 ，修復完成並有蓄水測試，沒有再滲水頭。但97年9月28 日薔蜜颱風來襲後，系爭房屋4樓天花板、樓梯間、3樓天 花板前房間、3樓後房間、2樓主臥室仍有漏水、滲水情況 。
（六）系爭買賣契約第6條第3項規定「點交之買賣標的應以簽約
時之現狀與本約之約定為準」。
四、得心證之理由：
本案爭執之關鍵在於：兩造於97年8月28日簽立系爭調解書 後，原告可否再依民法第359條之規定請求解除契約、減少 價金，或以意思表示錯誤、被詐欺為由，依民法第88條、第 92條之規定訴請撤銷承買系爭不動產之意思表示？經查，（一）解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以 期不失立約人之真意。解釋意思表示，應探求當事人之真 意，不得拘泥於所用之詞句，民法第98條定有明文。如契 約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得 捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過 去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立 約當時之真意何在之必要（最高法院18年上字第1727號判 例、80年度台上字第1541號裁判參照）。查兩造及富鑫公 司於97年8月28日在台南縣政府消費爭議調解委員會達成 調解，調解內容為：（１）被告統穩公司同意於97年9月 30日就系爭房屋瑕疵部分〔瑕疵項目如兩造不爭執事項（ ４）所示〕完成修復，並就此部分自修復完成起算延長保 固5年，（２）住商公司永大加盟店（即富鑫公司）同意 於97年9月10日前退10萬元予原告，雙方就系爭房屋仲介 契約不再互相主張其他權利，（３）原告因此爭議所衍生 之其餘請求權均拋棄等語，從上開調解內容之文義觀之， 就系爭房屋漏水瑕疵問題，兩造合意以被告統穩公司於97 年9月30日就系爭房屋瑕疵部分完成修復，並就此部分自 修復完成起算延長保固5年，原告則拋棄因此爭議所衍生 之其餘請求權之方式解決爭端，且證人即台南縣政府消保 官趙秋媚於本院審理時亦證稱：（調解內容第3項所謂其 餘請求均拋棄是何意？）當初我們的看法是認為原告在申 請調解的時候，所主張系爭房屋瑕疵的部分，要在這次調 解的時候一併解決，以後不能再主張其他的權利等語（98 年2月23日言詞辯論筆錄），足見就系爭房屋漏水瑕疵問 題，兩造於簽立系爭調解書時，確合意以被告統穩公司於 97年9月30日就系爭房屋瑕疵部分完成修復，並就此部分 自修復完成起算延長保固5年，原告則拋棄因此爭議所衍 生之其餘請求權之方式解決。
（二）原告雖主張：系爭調解書第1項與第3項之間互有條件關係 ，亦即被告統穩公司必須在97年9月30日前將系爭房屋瑕 疵部分全部完成修復，並且保證自修復完成起算保固5年 ，原告就系爭房屋瑕疵爭議所衍生之請求才拋棄，否則原 告之權利自始未因簽署系爭協議書而消滅云云，然為被告
所否認。經查，從系爭調解書之文義觀之，系爭調解書並 無第1項與第3項之間互有條件關係之記載，且證人趙秋媚 於本院審理時亦證稱：當初爭執的重點在於房子漏水要如 何處理，當時並沒有談到如果被告公司無法在97年9月30 日之前修復房屋，系爭調解是否變為無效。（當初原告有 無提到如果被告公司無法97年9月30日之前修復房屋，被 告公司應買回系爭房屋？）我現在沒有印象。如果建商有 答應的話，應該會記載調解書內等語（98年2月23日言詞 辯論筆錄），可見兩造簽立系爭調解書時，並未約定被告 統穩公司必須在97年9月30日前將系爭房屋瑕疵部分全部 完成修復，原告始拋棄因系爭房屋瑕疵爭議所衍生之其餘 請求。原告主張：被告統穩公司必須在97年9月30日前將 系爭房屋瑕疵部分全部完成修復，原告始拋棄因系爭房屋 瑕疵爭議所衍生之其餘請求云云，不足採信。
（三）原告主張：被告統穩公司故意隱匿系爭房屋瑕疵之事實， 將有滲漏水之房屋出售予原告，原告得另依民法第88條主 張意思表示錯誤及依民法第92條被詐欺而為意思表示，撤 銷系爭買賣契約及過戶登記之權利云云，被告則以：縱使 原告依法得行使撤銷權，惟撤銷權行使後回復原狀之不當 得利請求權亦係請求權之一種，與民法第359條減少買賣 價金請求權均係系爭調解書第3項之「因此爭議所衍生之 其餘請求權」所規範之範圍等語置辯。經查，就系爭房屋 漏水瑕疵問題，兩造於簽立系爭調解書時，已合意以被告 統穩公司於97年9月30日就系爭房屋瑕疵部分完成修復， 並就此部分自修復完成起算延長保固5年，原告則拋棄因 此爭議所衍生之其餘請求權之方式解決，業如前述，所謂 「原告拋棄因此爭議所衍生之其餘請求權」，解釋上應如 同證人趙秋媚所言：原告在申請調解時所主張系爭房屋瑕 疵的部分，要在該次調解時一併解決，以後不能再主張其 他權利，較為妥適。倘解為原告除可依系爭調解書請求被 告統穩公司修復漏水瑕疵外，尚保留民法第88條、第92條 之撤銷權，豈不認為縱使被告統穩公司已依調解書內容將 系爭房屋漏水瑕疵修復，原告仍可以系爭房屋漏水瑕疵為 由，行使民法第88條、第92條之撤銷權？此種解釋對被告 顯不公平，當非兩造簽立系爭調解書之真意。且原告自承 其於97年7月8日已知悉被告就系爭房屋做過漏水修繕，可 見原告於簽立系爭調解書時（97年8月28日），已知悉被 告就系爭房屋做過漏水修繕，是被告抗辯：系爭調解書第 3項所謂「因此爭議所衍生之其餘請求權」包括原告因系 爭房屋漏水瑕疵得依民法第88條、第92條、第179條主張
之撤銷權及不當得利請求權，應可採信。原告主張：系爭 調解書第3項所謂「因此爭議所衍生之其餘請求權」不包 括原告因系爭房屋漏水瑕疵得依民法第88條、第92條、第 179條主張之撤銷權及不當得利請求權云云，不足採信。（四）原告主張：被告銷售代理人即住商不動產永康永大加盟店 業務員蔡官岭為促成系爭不動產之買賣交易，誇大不實系 爭土地之使用面積，向原告偽稱緊鄰系爭房屋牆壁旁之狹 長空地通道亦屬系爭土地所有權範圍，原告亦可依民法第 88條、第92條行使撤銷權云云，然為被告所否認。經查， 原告所言系爭房屋牆壁旁之狹長空地通道是否屬於系爭土 地所有權範圍，原告可申請土地登記謄本及地籍圖謄本比 對查明，況原告所購買之土地面積並未減少，原告主張其 係受業務員蔡官岭之詐騙，始與被告簽訂系爭買賣契約云 云，尚難採信。退步言之，縱認原告係受業務員蔡官岭之 詐騙，誤以為系爭房屋牆壁旁之狹長空地通道屬於系爭土 地所有權範圍，始與被告簽訂系爭買賣契約，然查，原告 自承其對於住商不動產業務員蔡官岭上開土地灌水不實之 行為，向消保官提出申訴，因此消保官要求住商不動產必 須將仲介費退還原告，消保官一併在系爭調解書第2項處 理（住商不動產永康永大加盟店同意於97年9月10日前退 還10萬元予原告，雙方就系爭房屋仲介契約不再互相主張 其他權利），可見原告於簽立系爭調解書時，就其受業務 員蔡官岭之詐騙，誤以為系爭房屋牆壁旁之狹長空地通道 屬於系爭土地所有權範圍，而與被告簽訂系爭買賣契約之 問題，亦一併與被告及住商不動產（即富鑫公司）達成和 解，則依系爭調解書第3項及上開說明，應認原告亦已拋 棄其因受業務員蔡官岭之詐騙，誤以為系爭房屋牆壁旁之 狹長空地通道屬於系爭土地所有權範圍，而與被告簽訂系 爭買賣契約，所得主張民法第88條、第92條之撤銷權及同 法第179條之不當得利請求權。
五、綜上所述，簽立系爭調解書時，兩造既合意以被告統穩公司 於97年9月30日就系爭房屋瑕疵部分完成修復，並就此部分 自修復完成起算延長保固5年；住商不動產永大加盟店（即 富鑫公司）於97年9月10日前退10萬元予原告，雙方就系爭 房屋仲介契約不再互相主張其他權利；原告因此爭議所衍生 之其餘請求權均拋棄之方式，解決兩造因系爭房屋瑕疵所生 之爭議，則原告就其於台南縣政府消費爭議調解委員會所主 張之系爭房屋瑕疵，再起訴主張依民法第359條解除買賣契 約（回復原狀）或減少價金，或行使民法第88條、第92條之 撤銷權、民法第179條之不當得利請求權，並請求判令如原
告訴之聲明所示，均屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回 ，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、兩造其餘之主張及提出之攻擊防禦方法，均不影響本院所為 之前開判斷，自無再予一一審論之必要，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 4 月 13 日 民事第一庭 法 官 蘇正賢
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 4 月 13 日 書記官 陳美萍
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