臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第6641號
原 告 甲○○
訴訟代理人 陳啟昌律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 林詮勝律師
王雅婷律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國98年3 月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將附表所示房屋遷讓返還原告；並應自民國九十七年十月十五日起至遷讓返還上開房屋之日止，按年給付原告新臺幣陸拾萬柒仟貳佰壹拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之一，餘由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳佰萬元供擔保後，得假執行；被告如以新臺幣肆佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段3 小段249 、249-1 地 號土地上之927 、933 建號房屋（門牌號碼各為臺北市中山 區○○○路○ 段83巷9 號7 樓及7 樓之6 ，下稱系爭房屋） ，原為訴外人建裕實業股份有限公司（下稱建裕公司）所有 ，並由建裕公司無償借予被告使用多年，惟建裕公司業已依 法終止與被告間之使用借貸關係，復將系爭房屋出賣並移轉 登記予原告，詎被告拒絕遷讓系爭房屋，已構成無權占有， 依民法第767 條規定，原告自得請求被告騰空遷讓返還系爭 房屋。又被告無權占用系爭房屋，侵害原告對該房屋之所有 權，並受有相當於租金之利益，致原告受有損害，應依民法 第184 條規定賠償之，或依同法第179 條規定返還所受利益 。系爭房屋之基地民國96年1 月申報地價均為每平方公尺新 臺幣（下同）57,904元，面積各為1349平方公尺、1 平方公 尺，原告對該2 筆土地之應有部分均為34120/624336，以申 報地價年息10% 計算為42萬7,216 元；又系爭房屋課稅現值 各為20萬2,700 元、159 萬7,400 元，以年息10% 計算為18 萬100 元，被告每年受有相當於租金之不當得利數額為60萬 7,316 元。爰提起本訴，並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出 ，並將該房屋騰空返還予原告；㈡被告應自97年10月15日起 至遷讓返還前項所示房屋之日止，按年給付原告60萬7,316 元；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：建裕公司與被告間就系爭房屋成立無償使用借貸
關係已逾34年，被告之戶籍地、居所地均未變更，並無遷移 新址不明情形，建裕公司以被告遷移新址不明為由，聲請本 院將其終止使用借貸關係之存證信函為公示送達，自不生合 法終止之效力。況建裕公司於上開存證信函指稱委託律師清 查公司不動產，有收回必要云云，亦不符民法第472 條列舉 之終止使用借貸關係事由，難謂已生終止契約之效力。被告 依使用借貸關係繼續占有系爭房屋，具有正當權源，並非無 權占有。又原告與建裕公司間就系爭房屋之買賣及移轉所有 權行為係通謀虛偽而為，應屬無效，系爭房屋所有權人仍為 建裕公司，原告無權依所有權人之身分請求被告遷讓房屋及 給付賠償金。縱建裕公司將系爭房屋轉讓予原告，惟原告既 知悉建裕公司與被告間存有使用借貸關係，其於受讓系爭房 屋後行使物上請求權之行為，亦有違誠信原則等語，資為抗 辯。並聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判 決，願供擔保請准免為假執行。
三、查系爭房屋原為建裕公司所有，無償借予原告使用多年，現 仍由被告占有使用中；又建裕公司於97年9 月1 日發函終止 與被告間就系爭房屋之使用借貸關係，被告並未收受該存證 信函，建裕公司嗣以被告遷移新址不明為由，聲請本院將前 揭存證信函為公示送達，經本院於97年9 月25日以97年度審 聲字第519 號裁定准許並行公示送達程序；另建裕公司於97 年10月1 日以買賣為原因，將系爭房屋所有權移轉登記予原 告，並於同年10月15日辦妥所有權移轉登記等事實，業據原 告提出土地及建物登記謄本、本院97年度審聲字第519 號裁 定、臺北雙連郵局第3929號存證信函為證（見本院卷第5 頁 至第11頁），且為被告所不爭，並經本院調取上揭審聲字卷 宗核閱屬實，堪信為真正。
四、被告雖辯稱原告與建裕公司在97年間針對系爭房屋所締結之 買賣契約及移轉所有權之物權行為，均係通謀虛偽而為應屬 無效，原告並非系爭房屋所有權人，被告與建裕公司間就系 爭房屋之使用借貸契約亦未經合法終止，原告不得請求被告 遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利損害金云云 。惟為原告所否認。按當事人主張有利於己之事實，就其事 實負有舉證之責，民事訴訟法第277 條定有明文。被告辯稱 原告與建裕公司通謀虛偽締結買賣契約及移轉系爭房屋所有 權，自有先就此項事實舉證之義務。被告雖以：㈠原告與建 裕公司所定系爭房屋買賣契約第三、四、五條規定，系爭房 屋買賣總價款高達1,708 萬元，原告僅僅給付頭期款100 萬 元，即取得系爭房屋之所有權，顯與一般常情不符；㈡其中 第四條第二、三項約定：「甲方（原告）於經由司法或其他
途徑排除侵占，並將標的物轉賣他人訂定買賣契約之同時給 付第二次款新台幣貳佰零捌萬元整。甲方於將標的物出賣與 第三人之購買人並移轉及點交完成後付清尾款新台幣壹仟肆 佰萬元」，則不論是買受人即原告未排除侵占，或者買受人 排除侵占後，但未將標的物轉賣他人，任一情況，買受人即 原告均無須給付剩餘的1,608 萬元買賣價金給賣方即建裕公 司。後者之情況，原告甚至可以所有權人身分，繼續自由使 用、收益系爭房屋，甚至以贈與方式移轉登記予第三人，卻 不用再給付建裕公司任何款項，如此不符常情、不利建裕公 司之約定，足見原告與建裕公司間就系爭房屋之買賣及所有 權之移轉登記並非真實；㈢建裕公司全部股權因被告之父親 過世後遭法務部行政執行署拍賣，由全威投資股份有限公司 （下稱全威公司）於97年4 月間參與競拍全數取得，事實上 全威公司實際負責人乃被告兄長穎川建忠，且全部資本為穎 川建忠所有，董監事為所營事業員工，而原告為建裕公司之 董事（代表全威公司），復依土地及建物登記簿謄本之記載 ，系爭房屋買賣之發生日期係97年10月1 日，登記日期為97 年10月15日，而原告提起本件返還房屋訴訟之時間為97年10 月21日等情，足證建裕公司之真正負責人即被告之兄長穎川 建忠，係為收回系爭房屋，而與建裕公司或全威公司之員工 即原告通謀，進行虛偽之買賣及不動產移轉登記等情，據為 原告與建裕公司就系爭房屋所為買賣及移轉系爭房屋所有權 係屬通謀虛偽法律行為之證明。惟查買賣條件如何約定常因 買賣雙方親疏信賴程度不同而變化，非有一定準則。原告為 建裕公司董事與公司關係匪淺，雙方非不能基於系爭房屋必 能處分之信賴據以訂定買賣條件，是以該買賣契約約定如被 告所指之買賣付款條件尚難認於情理必定有違。又潁川建忠 雖為全威公司董事但僅占股份10萬股，持股遠低於其餘董監 事，此觀被告所提該公司登記資料甚明。被告謂穎川建忠為 全威公司實際負責人擁有公司全部資本一節與卷證難認相符 。其據以辯稱穎川建忠為收回系爭房地因而與原告通謀進行 虛偽買賣及移轉產權云云自非可採。至於原告買受系爭房屋 、取得產權移轉及提起本訴之時間固然相近，然此房地既經 被告占有致原告無法使用收益，原告於買受取得房地後隨即 提起本訴請求遷讓返還亦與常情無違。是被告上詞所辯無一 足證系爭房屋之買賣與移轉係屬通謀虛偽之法律行為。而系 爭房屋已於97年10月15日移轉登記為原告所有，有土地暨建 物登記謄本在卷可稽。則被告否認原告為系爭房屋所有人並 非有據。再被告雖經建裕公司無償貸與系爭房屋且未訂期限 ，惟此項債之關係本於債之相對性法則並不能持以對抗原告
。是無論該使用借貸關係是否終止，均無礙原告對被告行使 所有物返還請求權。被告既未能證明其占有系爭房屋有何權 源可資對抗原告，原告依民法第767 條前段「所有人對於無 權占有其所有物者，得請求返還」之規定訴請被告遷讓返還 系爭房屋，即無不合。又無法律上之原因而受利益，致他人 受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所 受之利益外，如本於該利益另有所取得者，並應返還。但依 其利益之性質或其他情形，不能返還者，應償還其價額；再 因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；負 損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定，應回復 他方損害發生前之原狀；不能回復原狀或回復原狀顯有重大 困難者，應以金錢賠償其損害；為民法第179 條、第181 條 、第184 條第1 項前段、第213 條第1 項、第215 條所明定 。被告使用系爭房屋，依社會通念，其所受利益相當於使用 房地之對價，即基地暨建物之租金。且被告無權占用該房屋 ，係對原告所有權之侵害。則原告依上述規定，訴請被告遷 讓交還，並給付原告相當於租金之不當得利損害金，亦無不 合。被告前詞空言否認原告之權利，並無可取。五、按城市房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息 百分之十為限，土地法第97條定有明文。此條文所謂土地價 額係指法定地價即土地所有人依該法規定所申報之地價，建 築物價額則指該管市、縣地政機關估定之價額，此觀土地法 第148 條、土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第 21條之規定自明。但區分所有之建物，計算土地申報現值， 自應斟酌房屋所占基地之比例。本院衡酌系爭房屋位於臺北 市精華地帶之住商混合區，交通便利生活機能完整，認原告 請求按系爭房屋課稅現值加計坐落基地應有部分申報地價之 總價額年息10% 計算被告應返還之不當得利損害金，尚屬適 當。而系爭房屋9 號7 樓、9 號7 樓之6 之課稅現值依序為 159 萬7,400 元、20萬2,700 元，坐落基地249 地號、249 之1 地號之面積、應有部分及96年1 月之申報地價依序各為 1,349 平方公尺、34120/624336、每平方公尺5 萬7,904 元 ；1 平方公尺、34120/624336、每平方公尺5 萬8,080 元， 據此計算，原告得請求之金額為每年607,213 元，計算式為 ：（1,597,400 ＋202,700 ＋1,349 ×34120/624336× 57,904＋1 ×34120/624336×58,080）×10% ＝607,213 。六、從而，原告訴請被告遷讓返還系爭房屋，並自原告取得系爭 房屋及基地所有權之日即97年10月15日起至遷讓返還之日止 ，按年給付原告60萬7,213 元部分，為有理由，應予准許。 逾此範圍之請求核屬原告誤算金額所致，為無理由，應予駁
回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經 核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金 額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據 ，不予准許。
七、依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項， 判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 17 日 民事第三庭 法 官 黃明發
附表－被告應遷讓返還之房屋：
1.臺北市○○區○○段三小段九二七建號即門牌號碼臺北市中山 區○○○路○段八三巷九號七樓房屋。
2.臺北市○○區○○段三小段九三三建號即門牌號碼臺北市中山 區○○○路○段八三巷九號七樓之六房屋。
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 4 月 17 日 書記官 陳怡如
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