臺灣高等法院高雄分院民事判決 九十年度重上字第一二○號
上 訴 人 己○○○
被 上訴人 丙○○
丁○○
訴訟代理人 甲○○
被 上訴人 戊○○
訴訟代理人 乙○○
右當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國九十年十一月八日臺灣屏東地
方法院八十九年度重訴字第二一八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除未聲明不服部分外廢棄。
兩造共有坐落屏東縣麟洛鄉○○段一六三七地號，面積五千二百六十九點七二平方公尺土地，分割為如附圖㈠所示編號：Ａ部分面積四百廿九點九九平方公尺分歸被上訴人乙○○所有、Ｂ部分面積四百廿九點九九平方公尺分歸被上訴人丙○○與丁○○按應有部分各二分之一共同取得、Ｃ部分面積四百廿九點九九平方公尺分歸被上訴人甲○○所有、Ｄ部分面積四百廿九點九九平方公尺分歸被上訴人戊○○所有、Ｅ部分面積三千五百四十九點七六平方公尺分歸上訴人所有。第一、二審訴訟費用（除未聲明不服部分外）由被上訴人乙○○、甲○○、戊○○各負擔五五一五分之四五０，被上訴人丙○○、丁○○各負擔五五一五分之二二五，餘由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人起訴主張：坐落於屏東縣麟洛鄉○○段一六三七地號面積五千二百六十九 點七二平方公尺之土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，伊之應有部分為五五一 五分之三七一五，被上訴人乙○○、甲○○、戊○○應有部分各為五五一五分之 四五○，被上訴人丙○○、丁○○之應有部分各為五五一五分之二二五。兩造就 系爭土地，無不予分割之約定，又無不能分割之情形，而各共有人對分割方法因 無法一致，致無從為分割之協議，爰起訴請求：㈠兩造共有坐落屏東縣麟洛鄉○ ○段一六三七地號面積五千二百六十九點七二平方公尺土地分割為如附圖㈡所示 。㈡被上訴人應就上開分割結果協同上訴人辦理分割登記。二、被上訴人則以：同意判決分割系爭土地，惟應依照附圖㈢之方案分割，且被上訴 人丙○○、丁○○願於分割後繼續保持共有。
三、原審判決：㈠兩造共有系爭土地分割方法如附圖㈣所示。㈡其餘之訴駁回。上訴 人對原審分割方法部分之判決聲明不服，求為：㈠原判決除未聲明不服部分外廢 棄。㈡兩造共有系爭土地分割方法如附圖㈠所示。被上訴人則請求駁回上訴。四、按各共有人，得隨時請求分割共有物；其分割之方法，不能協議決定者，法院得 因任何共有人之聲請，命為以原物分配於各共有人，民法第八百二十三條第一項 前段、第八百二十四條第二項第一款定有明文。系爭土地地目為田，現為兩造共 有（原審八、九頁），且為中華民國八十九年一月四日農業發展條例修正施行前 之共有耕地，依同條例第十六條第四款規定，得分割為單獨所有。又系爭土地依 其使用目的，並無不能分割之情形。兩造就系爭土地亦無不為分割之約定，復不
能以協議定分割之方法，兩造係對分割方法有爭執，故上訴人請求法院判決分割 ，應予准許。
五、按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力 。民法第七百五十八條定有明文。而民法上之法律行為，有債權行為與物權行為 ，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法 使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為 公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件， 以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約 內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。又共有關係係物權關係，共有物之分 割，目的即在消滅此種物權關係。共有土地各共有人之應有部分各為若干，應以 土地登記簿上所記載者為準。共有人與其前手是否成立特定位置之土地買賣並約 定受讓某特定部分，此種特定位置之土地買賣，係買賣雙方間之關係，亦祇係債 權性質，不能據以改變物權關係，應有部分經登記後，關於共有人間就共有土地 之物權關係，仍應此為斷。系爭土地原為訴外人陳德連所有，陳德連於民國四十 五年七月廿九日將應有部份五五一五分之二○○○出售予謝曾喜招，於四十九年 十一月三十日再出售應有部分五五一五分之一七一五予劉葉麟妹，劉葉麟妹於六 十年九月四日出售應有部分予蔡進安，謝曾喜招則於六十四年六月七日出售其應 有部分予廖玉梅，上訴人於六十九年八月二十九日向廖玉梅、蔡進安買二人之應 有部分合計五五一五分之三七一五。又陳德連去世後，其應有部分五五一五分之 一八００由被上訴人乙○○、甲○○、戊○○及訴外人陳文博繼承，應有部分各 為五五一五分之四五○；嗣陳文博去世，其應有部分再由被上訴人丙○○、丁○ ○繼承，並各取得應有部分五五一五分之二二五，有土地登記簿謄本在卷（原審 卷廿六至卅九頁）。被上訴人主張上訴人之前手謝曾喜招、劉葉麟妹向陳德連購 買系爭土地應有部分時，係約定購買上訴人現種植蓮霧樹特定範圍部分之土地， 上訴人亦應受該約定拘束，證人邱連增、陳只生亦附和其主張（原審卷二七０至 二七五頁），惟陳德連與謝曾喜招、劉葉麟妹之約定係債權契約性質，僅於陳德 連與謝曾喜招、劉葉麟妹間發生效力。而上訴人至六十九年間始由謝曾喜招、劉 葉麟妹之後手廖玉梅、蔡進安取得系爭土地應有部分共計五五一五分之三七一五 ，土地登記簿亦只就上訴人取得之應有部分為記載，並無其他約定之附記，被上 訴人復未舉證證明上訴人明知或可得而知陳德連與謝曾喜招、劉葉麟妹間約定之 事實，依上開說明，陳德連與謝曾喜招、劉葉麟妹間之分管契約對於上訴人不生 效力，可堪認定。被上訴人主張應依前開分管契約所特定之區域為分割，尚無理 由。
六、按土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有 部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第一百零四條第 二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不 得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人 出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之 權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共 有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院六十五年台上字
第八五三號判例參照）。本件被上訴人主張訴外人蔡進安出售其系爭土地應有部 分時，未依土地法第三十四條之一規定通知他共有人以同一價格共同或單獨優先 承購等語，依前揭說明，被上訴人僅得對出賣人行使債務不履行之損害賠償請求 權，尚無礙於前開買賣契約及應有部分所有權移轉之效力。又被上訴人主張蔡進 安出賣應有部分予上訴人時未通知伊，亦違反土地法第一百零四條之規定，不得 對抗優先購買權人云云，惟該條所規範之優先購買權人為基地出賣時之地上權人 、典權人或承租人及房屋出賣時之基地所有權人，被上訴人與蔡進安間並無前述 關係存在，被上訴人上開主張，核非可採。
七、本件系爭土地呈長方形狀，相鄰地區多為田地，東側面寬卅八點五九公尺，長約 一百卅五公尺（長度以成果圖之長度廿七公分與比例尺五百分之一換算），臨路 寬約十五公尺之二線道縣道路屏東縣麟洛鄉○○路，南通屏東縣竹田鄉，北接屏 東縣長治鄉；被上訴人在系爭土地前段（東側）種植檳榔樹等作物，並搭建鐵皮 簡易工寮一座、以水泥蓋設之深井一口，上訴人在系爭土地後段（西側）種植蓮 霧樹，兩造占用位置以鐵絲網圍籬為界，其上立有界樁，上訴人無法經由被上訴 人占用之系爭土地通往中正路，而利用其所有位於系爭土地南側同段一六四○號 土地出入中正路；又一六四○號土地與被上訴人使用系爭土地間，被上訴人以鐵 絲網做成圍籬區隔；至被上訴人亦以中正路為系爭土地之出入道路；系爭土地北 側及西側均與水溝為臨，該二面相鄰土地亦均為田地，現種植檳榔樹等作物等情 ，業經原審及本院勘驗明確，製有勘驗筆錄，並有系爭土地土地登記謄本、現況 成果圖、照片在卷可証（原審卷八、九頁、一二八頁、八四至八五頁、九八至一 ００頁，本院卷一六一至一六三頁、一六九頁）。與系爭土地相鄰之一六四０號 土地雖為上訴人所有，且現為供上訴人使用系爭土地出入中正路之用，但該土地 與系爭土地分屬不同所有人，不能以上訴人現在使用一六四０號土地，即應分得 系爭土地西側，而受不利益。況且，如依被上訴人主張依附圖㈢方案分割，上訴 人之土地即成為袋地，依民法第七百八十九條規定，上訴人須再對被上訴人提起 通行權之訴，無須支付償金通行被上訴人之土地，此非分割共有土地係為結束共 有關係之最佳分割方案。系爭土地之地目雖為田，僅能供作農業使用，惟其東側 所臨為麟洛鄉○○路○○路路寬約十五公尺，為二線之縣道，南通屏東縣竹田鄉 ，北接屏東縣長治鄉，屬該鄉○○○○○道路（原審卷九六頁），亦為系爭土地 與外聯繫之唯一通道；而被上訴人亦陳述系爭土地有朝一日變更為建地，其分得 四公尺寬之土地，於建屋後之廢水等排放會發生問題（本院卷廿頁），故系爭土 地之價值非可單純因目前農地農用判斷，而毫不考慮都市更新之可能問題，如依 附圖㈣留四公尺寬之道路供上訴人使用西側系爭土地通行至中正路之方案分割， 則被上訴人計分得面寬卅四點五九公尺之土地，與被上訴人約持有系爭土地應有 部分百分之卅三，顯不成比例，亦損害約持有系爭土地應有部分百分之六十七之 上訴人之權益。如依附圖㈠方案分割，被上訴人分得土地之面寬各為五公尺，總 計廿公尺，約占有系爭土地面寬卅八點五九公尺之百分之五十二，而上訴人分得 系爭土地面對中正路之面寬為十八點五九公尺，約為系爭土地面對中正路寬度之 百分之四十八，與其持有系爭土地應有部分百分之六十七相較，已減少約百分之 十九，依兩造持有系爭土地應有部分而言，對上訴人較為不利；又依附圖㈠方案
分割固造成被上訴人之土地較其現使用土地為狹長，且需砍拆被上訴人種植之檳 榔樹及上訴人種植之蓮霧樹等地上物等情，但系爭土地本屬長條形，長約一百卅 五公尺，依附圖㈠方案分割後，被上訴人分得之土地，亦有十八點五九公尺之土 地長一百卅五公尺，另長廿公尺之土地位於被上訴人土地之西側，亦需仰賴十八 點五九公尺部分之土地使用及出入；更何況被上訴人現有之工寮，為一簡易工寮 （原審卷八四頁背面相片），拆除所造成之損失不大，上訴人種植之蓮霧樹與被 上訴人種植之檳榔樹雖均需砍除一部分，但此乃選擇兩造損失最小，亦較符合公 平之方式分割。故本院認依附圖㈠方案分割，較能兼顧兩造之利益。九、綜上所述，上訴人主張係附圖㈠方案請求分割系爭土地，為有理由，應予准許。 原審依附圖㈣方案分割，尚有未當。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄，為 有理由，應由本院廢棄改判。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八 十一條第二款、第八十五條第一項後段，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 七 月 十七 日 臺灣高等法院高雄分院民事第六庭
~B1審判長法官 許明進
~B2 法官 謝肅珍
~B3 法官 李炫德
右為正本係照原本作成
被上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。中 華 民 國 九十一 年 七 月 十九 日~B法院書記官 黃玉珠
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。 Ｋ