臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第2170號
原 告 丁○○
訴訟代理人 甲○○律師
林佳妙律師
被 告 戊○○
訴訟代理人 詹漢山律師
謝英吉律師
當事人間給付仲介費事件，本院於98年3月26日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告係不動產土地買賣仲介者，曾多次居間 提供被告與他人進行不動產之買賣，並從中獲取買賣雙方給 付之仲介費用。原告於民國93年3月間居間介紹訴外人即出 賣人臺灣年豐資產管理有限公司（下簡稱年豐公司）將其所 有坐落南投縣南投市○○段南崗小段26、27、29、30、31、 32、34、35、36地號等9筆土地（土地重測後編為南投縣南 投市○○段107地號等，下稱系爭土地）售予被告買受，並 於93年11月29日完成土地移轉登記，將系爭土地移轉登記予 被告所指定之登記名義人陳海山名下。年豐公司業已依約定 給付百分之1之仲介費新臺幣（下同）200萬元予原告，惟被 告迄未給付之，原告自得依兩造間之居間契約及民法第566 條、第568條第1項及第570條之規定，請求被告給付仲介費 。並聲明：被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日（即97年9月9日）起，至清償日止按年息百分之5計算 之利息，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地之原所有人光男企業股份有限公司（下 稱光男公司）因遭法院宣告破產，是系爭土地於89年間業已 經債權人即交通銀行股份有限公司（下稱交通銀行）聲請臺 灣南投地方法院強制執行在案，並經多次公開拍賣，而遭流 標，嗣交通銀行於91年12月16日將其對光男公司之不良債權 讓售予年豐公司，並於同日刊登公告於「台灣新生報」廣告 1版，是上開資訊為眾所週知之事實，有意購買系爭土地者 ，均可透過上開公告與年豐公司洽詢，故原告稱有向被告報 告此一訂約機會云云，顯屬無稽。且被告與年豐公司於93年 3月12日所訂立者，實係價金19,500萬元債權讓與契約（下 稱系爭債權契約），並非單純之系爭土地買賣契約，與原告 所指買賣標的及價金皆不同；又該債權買賣之實際仲介者，
乃訴外人乙○○，因被告與年豐公司簽訂債權讓與契約後， 曾向乙○○借款支付第二期價金，是以乙○○曾簽發支票予 被告以為支付價金，然其後被告仍無法取得銀行之八成貸款 ，無法支付價金，因被告已支付部分價款，為減少損失，遂 央請乙○○另行尋找買主，嗣乙○○覓得大眾國際租賃股份 有限公司（下稱大眾公司）願依原契約條件購買上開債權， 因而於93年6月1日被告則與年豐公司解除原債權買賣契約， 同日年豐公司則另與大眾公司簽訂債權買賣合約，惟原債權 買賣契約第二期價金之支票發票人為乙○○，由乙○○之名 義向年豐公司請求支付仲介費恐難通過，遂由被告向具有「 不動產營業員合格證書」資格之原告借用其名義請領仲介費 ，原告於領取200萬元之仲介費後，竟拒不交付被告轉交乙 ○○，更提起本件訴訟，是兩造間從無成立居間契約，原告 亦無何報告居間之行為等語。並聲明：原告之訴駁回，如受 不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠被告於93年3月12日與年豐公司簽訂「債權讓與合約書」， 由年豐公司將其依金融機構合併法自交通銀行股份有限公司 受讓其對債務人光男企業股份有限公司之不良債權（包含系 爭土地），以19,500萬元售予被告（下稱系爭債權契約）。 ㈡乙○○曾簽發發票日為93年3月29日、票面金額為1,950萬元 、受款人為年豐公司、付款人為台北國際商業銀行和平分行 之劃線暨禁止背書轉讓支票乙紙。
㈢年豐公司與被告於93年6月1日解除系爭債權契約，同日年豐 公司以系爭債權契約之同一條件、內容另與大眾公司簽定之 「債權讓售合約書」，年豐公司並於93年6月30日向臺灣南 投地方法院聲明由大眾公司承受該院92年度執字第4492號執 行程序。
㈣年豐公司曾給付原告200萬元（扣稅後實際為180萬元），原 告並於93年7月20日開立予年豐公司收據乙紙，其上載「茲 收到台灣年豐資產管理有限公司所支付，就貴公司讓售有關 光男企業股份有限公司不良債權（包含該不良債權之擔保權 益，即光男企業股份有限公司所座落於南投市南崗工業區○ ○○段南崗小段之廠房、土地）乙案，貴我雙方合意之仲介 費用新台幣貳百萬元整，特例此據。」
㈤年豐公司曾開立予原告給付總額為200萬元之各類所得扣繳 暨免扣繳憑單乙紙。
㈥原告曾向本院檢察署以系爭土地買賣之仲介費遭被告侵占提 出告訴，惟經該署檢察官於97年3月30日以97年度偵字第578 號為不起訴處分。
四、本件原告主張：原告於93年3月間，居間介紹年豐公司將其 所有系爭土地售予被告買受，並於93年11月29日完成土地移 轉登記，將系爭土地移轉登記予被告所指定之登記名義人陳 海山名下，被告未依約給付居間報酬200萬元予原告云云， 惟原告上開主張為被告所否認，並以前詞置辯，按稱居間者 ，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之 媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。所謂 「報告訂約之機會」，即居間人受他人之委託，尋覓及指示 其可與之訂約之相對人，而提供訂約之機會，學說上稱之為 報告居間或指示居間；至所謂「訂約之媒介」，乃居間人受 契約當事人雙方之委託，斡旋於雙方當事人之間，促使渠等 訂立契約，學說上稱此為媒介居間；又居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，同法第568條第1項 亦有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。是原告就 兩造間有其主張之居間契約存在，且其對被告有200萬元居 間報酬給付請求權存在之事實，自應負舉證之責任。原告固 提出收據1份，並舉證人丙○○為證，然查：
㈠原告固主張其有介紹被告向年豐公司購買坐落南投縣南投市 ○○段南崗小段26、27、29、30、31、32、34、35、36 地 號等9筆土地，且證人丙○○亦到庭陳稱：「、．．．我跟 丁○○（即原告）都是仲介業的，丁○○接到台北市一間資 產公司要賣南崗工業區那塊土地，丁○○先生找我一起去看 了南崗工業區的土地，看了以後回來原告說要介紹被告買起 來，再請我去賣掉，之後我們就一起去被告的公司，原告就 拿著地籍圖與土地謄本去被告那邊，原告說這塊土地壹萬多 坪才二億元，希望被告買起來，被告就問那個資產公司在那 邊，原告就說是在台北那個地方，被告就說他的公司也在那 間資產公司的附近，被告就說他自己明天要去跟那家資產公 司直接談，原告就直接打電話給台北資產公司的專員，表示 被告要去台北找他們談那塊土地，（法官問：他們是否有談 到報酬其他等事項？）當天沒有再談到其他的事宜，我們仲 介的介紹本來就是一邊1％的服務費。後來原告有再找我， 告訴我被告已經將土地買起來了，要我再幫被告把土地介紹 賣出去，我就跟朋友講就介紹晉燁公司來買這塊土地，晉燁 公司買這塊地的仲介費用，原告跟雙方收回來再分給我們， 晉燁公司與被告簽約的時候我跟原告都有去。」、「（被告 訴訟代理人：你剛才說依照你們以前仲介的習慣兩邊各1 ％ 的意思為何？）證人丙○○答：買賣要成立雙方各給付1％ 的報酬，如果沒有成立買賣契約的話，就不用給付。」、「
（被告訴訟代理人：後來南崗工業區這塊地，你有跟原告一 起去仲介被告與台北這家資產公司簽約購買土地？）證人丙 ○○答：簽約的時候沒有去。」、「（被告訴訟代理人：後 來到底被告有沒有跟台北這家資產公司購買這塊土地？）證 人丙○○答：這個我不知道，這是原告告訴我的。」、「（ 被告訴訟代理人：台北這家資產公司有沒有付給你仲介費？ ）證人丙○○答：跟我沒有關係，這不是我介紹的，因為雙 方面我都不認識不是我仲介的。」、「（被告訴訟代理人你 跟原告去被告辦公室，被告有沒有告訴你這塊土地在南投賣 ，大家都知道？）證人丙○○答：大家都知道要賣，只是原 告講的價格與其他仲介講的不一樣，原告講的是兩億。」、 「（被告訴訟代理人：後來這塊土地你知不知道被告與台北 這家資產公司買了多少錢？）證人丙○○答：我不曉得，但 是被告當時不知道該塊土地是台北那家資產公司的。」、「 （被告訴訟代理人：你們怎麼會知道這塊土地是台北那家資 產公司的？）證人丙○○答：是原告曾先生接到的案子，是 曾先生告訴我是台北年豐公司的。」等語（詳參本院97年12 月15日言詞辯論筆錄），惟查：
⑴系爭收據系原告簽發予年豐公司之收據，雖足證明年豐公司 有給付收據上之費用予原告，惟此為原告與年豐公司間之關 係，被告非該收據之相對人，未給付任何費用予原告，自不 得以原告與年豐公司間付款事實，即謂原告與被告間就系爭 坐落南投縣南投市○○段南崗小段26、27、29、30、31、32 、34、35、36地號等9筆土地，有居間契約存在。 ⑵又依證人丙○○前述證言「．．．丁○○接到台北市一間資 產公司要賣南崗工業區那塊土地，丁○○先生找我一起去看 了南崗工業區的土地，看了以後回來原告說要介紹被告買起 來，再請我去賣掉．．．（這塊土地是台北那家資產公司的 ？）．．．是曾先生告訴我是台北年豐公司的」等語，證人 丙○○證述原告是介紹被告買受前述地號土地惟上開坐落南 投縣南投市○○段南崗小段26、27、29、30、31、32、34、 35、36地號等9筆土地，本為訴外人光男公司所有，年豐公 司僅為該等土地之抵押權人而非所有權人，有上開9筆土地 登記謄本，在卷可參，顯見系爭坐落南投縣南投市○○段南 崗小段26、27、29、30、31、32、34、35、36地號等9筆土 地，並非係年豐公司所有。上開9筆土地既非年豐公司有， 原告何能介紹被告向年豐公司購買系爭土地？證人丙○○之 證言顯係傳聞於原告之言，並無可採。是原告主張上開系爭 9筆土地，係由原告介紹被告向年豐公司買受，並進而取得 所有權，其與被告就系爭9筆土地，有居間契約存在，即難
採信。
㈡又被告辯稱：系爭土地之原所有人光男公司因遭法院宣告破 產，是系爭土地於89年間業已經債權人交通銀行聲請臺灣南 投地方法院強制執行在案，並經多次公開拍賣，而遭流標， 嗣交通銀行於91年12月16日將其對光男公司之不良債權讓售 予年豐公司，並於同日刊登公告於「台灣新生報」廣告12版 ，是上開資訊皆係眾所週知之事實，有意購買系爭土地者， 均可透過上開公告與年豐公司洽詢等情，業據被告提出臺灣 南投地方法院於91年6月17日89年度民執平字第4282號第三 次拍賣公告1份、91年12月16日「台灣新生報」廣告12版1份 、系爭土地之登記謄本9份、臺灣南投地方法院民事執行處 92年11月9日通知函1份，在卷可稽，是原告主張系爭9筆土 地係光田公司所有且遭債權人聲請強制執行拍賣，一般人得 由公告公開得知該等土地拍賣訊息一節，自非無據。且證人 乙○○到庭證稱：「（本件南投縣南投市這九筆土地是否知 道？）證人乙○○答：知道，系爭九筆土地在民國89年我就 開始注意，到民國91年經過法院拍賣，經過三拍還是流標， 後來我就到現場去做資料的蒐集，調取土地謄本，我就開始 把資料送給被告讓他去評估，（法官問：為何送給被告去評 估？）因為我之前在台北就有跟被告合作過，（法官問：合 作的性質？）我自己去找資料認為案件有利潤，我就會將不 動產的資料讓被告知道，讓被告去評估，案件如果有成交的 話，被告會付給我報酬。」、「（本件你送給被告評估以後 ？）證人乙○○答：被告認為可以做，這個案子是從交通銀 行出來，到臺灣年豐之後，我直接帶被告去年豐找經辦人， 我當時已經把案件交給被告評估了，臺灣年豐我熟，當時被 告這部分不熟，後來我就交給被告自行去處理了。被告談到 壹個程度以後，被告與年豐要簽約，我才出來參與簽約，被 告事後有給我報酬，被告本來跟我說他可以跟年豐要求拿多 少仲介費，本來他們是要講不動產產權，不動產產權的金額 與純粹是債權的金額是不一樣的，他們談到後來變成購買債 權。一般的資產公司不一定付你仲介費，如果價格不好，仲 介的只能根買方拿，本件賣方有給仲介費用，本來是應該要 給我，後來因為簽約當時年豐公司表示第二期買賣價金也要 一併給付，因為被告沒有帶支票，我當時有帶支票，我就借 了壹張支票給被告開，變成我是給付價款的人，所以年豐當 時表示用我的名義去申請仲介費用不方便，當時那個協理就 說是否請被告另外找個人來申請仲介費用，後來變成債權買 賣，與正常的房地產買賣不一樣，債權的買賣時間過程還會 比產權買賣的時間更久，我當時想說能夠申請多少我就拿多
少，後來讓被告去找人來申請這筆錢，（法官問：簽約當天 有無談妥仲介費用？）沒有談妥，我本來跟年豐表示要五百 萬元，年豐公司表示價錢不好，沒有辦法，後來我就跟被告 談說年豐給多少我就拿多少，（法官問：後來你有拿到仲介 費？）有拿到，是被告給我的，總共給我二百萬元，但是他 從哪裡拿的我不知道，（法官問：本件的仲介費，買方賣方 都要給你？）不一定，我直接跟被告講說本件本來是產權買 賣變成債權買賣，我就跟被告說你跟年豐拿多少仲介費，我 就拿多少。」、「被告給付給我二百萬元是分三次給我的， 我並不知道年豐把費用付給誰。」等語（詳參本院98年2月 16日言詞辯論筆錄），依證人乙○○所證，系爭土地之拍賣 其早循法院公告得知訊息，核諸前開法院撽賣公告訊價通知 ，及證人所提出系爭土地所在之地籍圖謄本、現場照片，證 人乙○○所證之事實，應屬真實。再參諸卷附被告提出被告 於93年3月12日，與台灣年豐公司簽立債權讓售合約書1份、 年豐公司及大眾公司於93年6月1日簽定之「債權讓售合約書 」、年豐公司93年6月30日債權讓與之陳報暨聲明狀1份、及 存證信函解除合約通知各1份，被告向年豐公司買受而轉手 予大眾公司之標的，為年豐公司對光田公司之債權，而非土 地所有權。至於系爭9筆土地及其建物，事後經法院拍賣， 並由大眾公司拍賣取得之事實，亦有卷附台灣南投地方法院 93年10月28日投院太93執義字第4492號不動產所有權移轉證 書1份，在卷可參，顯見系爭坐落南投縣南投市○○段南崗 小段26、27、29、30、31、32、34、35、36地號等9筆土地 ，係光男公司所有，且由大眾公司事後由法院拍賣取得，更 明原告主張其系爭9筆土地，係由原告居間被告向年豐公購 買取得所有權一節，顯非真實。
五、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。民法第153條第1項定有明文。按稱居間者，謂當 事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介， 他方給付報酬之契約，已如前述，本件原告主張其居間被告 向出公司購買坐落南投縣南投市○○段南崗小段26、27、29 、30、31、32、34 、35、36地號等9筆土地，且被告與年公 司已成立買賣契，惟系爭坐落南投縣南投市○○段南崗小段 26、27、29、30、31、32、34、35、36地號等9筆土地，非 年豐公司所有，被告僅向年豐公司購買債權，而系爭9筆土 地係大眾公司依拍賣而取得所有權，非因原告之報告居間而 成立買賣契約，顯見原告未居間被告向年豐公司買得系爭坐 落南投縣南投市○○段南崗小段26、27、29、30、31、32、 34、35、36地號等9筆土地，應可認定，兩造間既無原告所
主張之居間契約存在，則原告對被告即無報酬給付請求權存 在。從而，原告本於居間報酬給付請求權之法律關係，訴請 被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至 清償日止按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回 。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予 駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提 其餘攻擊防禦方法及舉證，均與前開論斷結果無礙，爰不另 贅論，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 4 月 17 日 民事第二庭 法 官 涂秀玲
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 4 月 17 日 書記官
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