臺灣桃園地方法院民事判決 97年度訴字第1686號
原 告 台灣省石門農田水利會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 彭成青律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 廖忠信律師
複 代理人 吳祝春律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國98年4 月9 日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園縣大溪鎮○○段南興小段六二二地號土地如附圖所示編號A 、B 、C 、D 之地上物（面積分別為壹仟零陸拾陸平方公尺、壹仟捌佰陸拾玖平方公尺、貳佰伍拾肆平方公尺、壹仟陸佰捌拾肆平方公尺）拆除，並將土地返還原告及其他全體共有人。
被告應給付原告新台幣貳拾壹萬壹仟陸佰柒拾元，及自民國九十七年十月一日起至返還土地之日止按月給付原告新台幣叁仟伍佰貳拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。 事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，則不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項第3 款定有明文。經查，原告起訴時聲明為：「 ㈠被告應將坐落桃園縣大溪鎮○○段南興小段622 地號土地 （下稱系爭土地）上如附圖所示面積3,000 平方公尺（以實 測為準）之地上物拆除，並將土地返還原告及全體共有人。 ㈡被告應給付原告新台幣（下同）434,375 元，及自民國97 年9 月29日起至返還前開占用系爭土地之日止，按月給付原 告7,240 元。」，嗣於98年4月9日以書狀變更訴之聲明為「 ㈠被告應將系爭土地上如附圖所示A 面積1,066 平方公尺、 B 面積1,869 平方公尺、C 面積254 平方公尺、D 面積1,68 4 平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告及全體共有人 ；被告應給付原告705,570 元，及自97年9 月29日起至返還 前開占用上開土地之日止，按月給付原告11,759元。」（本 院卷第53頁），經核原告上開更正後之聲明僅屬擴張應受判 決事項之聲明，參照前開規定，應予准許。
二、原告主張：
㈠系爭土地為原告與訴外人謝永我、陳群芳、邱創海所共有， 詎被告於系爭土地上搭建鐵皮鴨舍及建築物，占用如附圖所
示，致原告無法使用、收益，屢經催告，均置之不理。為此 ，爰依民法第767 條、第821 條規定，請求被告返還系爭土 地予原告及全體共有人。又被告無權占用系爭土地，顯屬無 法律上之原因而受有利益，並致原告受有損害，原告自得依 民法第179 條規定，並參酌土地法第97條第1 項、第105 條 規定，請求被告返還起訴前5 年即自92年9 月29日起至97年 9 月28日相當於租金之不當得利705,570 元【計算式：（4, 873 平方公尺×400 元×10% ×5 年）×139/ 192＝705,57 0 元】；及自97年9 月29日起至返還土地之日止，按月給付 原告11,759元【計算式：（4,873 平方公尺×400 元×10% ÷12個月）×139/192 ＝11,759元】。 ㈡依兩造就系爭土地訂立「台灣省石門農田水利會灌溉蓄水池 繳納用水使用費同意書」（下稱系爭同意書）所載，係指被 告僅可以使用池塘內之池水，而不得為加蓋房舍、工作物及 其他設施之行為。惟被告在系爭土地上搭蓋房舍、鐵皮屋， 並飼養家禽，顯已逾越系爭同意書之規定，確屬無權占用。 ㈢如認被告係有權占有，因被告違反系爭同意書第5 條第1 款 、第6款約定，依第9條為終止兩造間契約之意思表示。 ㈣綜上，聲明：被告應將坐落系爭土地上如附圖所示A 面積1, 066 平方公尺、B 面積1,869 平方公尺、C 面積254 平方公 尺、D 面積1,684 平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原 告及全體共有人；被告應給付原告705,570 元，及自97 年9 月29日起至返還前開占用上開土地之日止，按月給付原告 11,759元。
三、被告則辯稱：
㈠系爭土地上之鐵皮屋及建築物於原告取得系爭土地所有權前 即已存在，至複丈成果圖所稱之鐵皮屋實為供農用之石棉瓦 棚工作物，並非不動產，自不在73年2 月10日鈞院權利移轉 之標示範圍內，惟該石棉瓦棚於法院辦理不動產權利移轉時 既已存在，是被告亦同時受讓該石棉瓦棚工作物，顯見本件 地上建築物及石棉瓦棚於原告73年1 月14日、同年3 月14日 、同年6 月18日登記為系爭土地所有權人前即已存在。原告 既為系爭土地受讓人，被告為建物受讓人，應可類推適用民 法第425 條之1 第1 項，則房屋受讓人與土地受讓人間，推 定在房屋得使用期限內，有租賃關係，故被告並非無權占有 。
㈡系爭同意書第1 條載明：「…自96年1 月1 日起至98年12月 31日止計3 年，期滿使用關係消滅，使用人不得主張民法第 451 條規定之適用」，顯見兩造之使用關係實係租賃關係， 惟為排除民法第451 條之租賃期滿默示更新之規定，特以明
文加以排除，倘雙方並無租賃關係，即毋須特以明文約定排 除民法第451 條之規定。又該同意書第2 條第2 項載有：「 蓄水池土地為本會所有者，加收15% 之使用費」，顯見原告 已就其所有之土地於被告使用水之必要範圍內，與原告成立 使用關係，且被告亦須就此使用權支付使用費，是被告乃有 權使用，而非無權占有。
㈢兩造訂立該同意書係每2 年換約一次迄今已30餘年，被告在 此從事養鴨事業（現今鴨子有2 千餘隻），均按時繳納用水 使用費從未遲延，而地上物即桃園縣大溪鎮南興里三塊厝18 鄰6 號早年係因法院拍賣，被告輾轉購得亦有30餘年，每年 亦按時繳納房屋稅。
㈣系爭同意書明定：被告使用石門大圳員樹林支渠第員特號池 塘，其含義應已包含池塘土地之使用，否則豈非重複收取2 次費用。綜上，被告占有系爭土地係依據推定或同意書之租 賃關係、使用關係，顯非無占有之正當權源。並聲明：原告 之訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠不爭執事實：
⒈系爭土地為原告與訴外人謝永我、陳群芳、邱創海所共有， 系爭土地上之鐵皮鴨舍及建築物（如附圖所示）現為被告 占有使用中。
⒉兩造就系爭土地有系爭同意書。
⒊被告在系爭土地及其上之灌溉蓄水池內飼養鴨隻。 ㈡原告主張被告無權占有系爭土地，被告則辯稱原告為系爭土 地受讓人，被告為建物受讓人，則房屋受讓人與土地受讓人 間，應可類推適用民法第425 條之1 第1 項，推定在房屋得 使用期限內，有租賃關係，且兩造間訂有系爭同意書，被告 並非無權占有等語。經查：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第 425 條之1 第1 項定有明文。本條適用之條件為土地及其 上之房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後轉讓 之情形而言，因於此種情形，原土地及房屋既同屬一人所 有，則土地上之房屋原本自有合法占有土地之權源，土地 受讓人於取得土地時，對此種情形自應知悉，而仍願購買 土地，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓 人繼續使用土地，惟應支付相當代價，然倘土地及房屋並
非同屬一人所有，則房屋原先即未必具有合法占有土地之 權源，二者情形既不相同，自無類推適用之可言。故被告 辯稱本件可類推適用民法第425 條之1 第1 項，自無理由 。
⒉按「水為天然資源，屬於國家所有，不因人民取得土地所 有權而受影響」；「主管機關得視地方區域之需要，核准 設立農田水利會，秉承政府推行農田灌溉事業」，水利法 第2 條、第12條第1 項定有明文。經查，依系爭同意書開 頭約定：「立同意書人使用石門大圳員樹林支渠第員林2 號池塘（坐落大溪鎮○○段南興小段622 號面積2.5253公 頃）儲蓄之池水，願依貴會灌溉蓄水池使用要點規定履行 左列事項」（本院卷第19頁），顯見兩造間所訂定之契約 為原告同意被告使用灌溉蓄水池水源之契約，與周邊土地 之使用無涉，至於系爭同意書第2 條第2 款約定：「用水 使用費計算方式如左：2 、蓄水池土地為本會所有者，加 收15% 之使用費」，係因依前揭水利法規定，水係國家所 有，於地方上之農田灌溉事業上為農田水利會所管理，因 灌溉蓄水池可能位於他人之土地上，故為此約定，並非約 定使用人得使用灌溉蓄水池周圍土地之意，系爭同意書第 12條約定：「使用人若非池塘土地所有人，或池塘土地非 貴會（指原告）所有者，使用人與土地所有人或共有人之 糾葛或要求對價，均與貴會無涉」（本院卷第20頁背面） 亦同此意旨。
⒊被告就其占用如附圖所示之系爭土地係有正當權源乙節， 並未能舉證以實其說，原告主張被告占有如附圖所示之系 爭土地為無權占有，即屬可採。
㈢按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之」；「各共有人對於第三人，得就共有 物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得 為共有人全體之利益為之」，民法第767 條、第821 條分別 定有明文。被告稱如附圖所示之系爭土地上之地上物（桃園 縣大溪鎮南興里三塊厝18鄰6 號、石棉瓦棚工作物等）早年 係因法院拍賣，經被告輾轉購得等語（本院卷第17、58頁） ，故被告對該地上物有事實上之處分權，足堪認定。而被告 就其占用如附圖所示之系爭土地及其上地上物，既未能提出 合法權源，則原告提起本件訴訟，請求被告返還占用之系爭 土地，並拆除其上之地上物，自屬有據。
㈣按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條第1 項前段，又按無權占有他人之土地
，可能獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例參照），本件被告無權占有原告所 有之系爭土地，為無法律上之原因而受利益，原告不能使用 土地以獲取利益因此受有損害，原告主張依不當得利之法律 關係請求被告返還相當於租金之利益，應屬可取。復按「城 市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息 百分之十為限」；「第97條第99條及第101 條之規定，於租 用基地建築房屋均準用之」，為土地法第97條、第105 條分 別所明定。而土地法第97條所稱之城市地方係指市縣行政區 域而言，凡在市縣行政區域內者，即有其適用（最高法院54 年度第1 次民、刑庭總會會議決議參照）。又按法定地價， 依土地法第148 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之 地價。上開計收租金限制之規定，非不得據為計算本件相當 租金利益之標準。而租金之數額，除可以基地申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較， 以為決定。經查：
⒈系爭土地為水利用地，使用分區為特定農業區，於96年1 月之當期申報地為每平方公尺400 元，此有土地登記第二 類謄本附卷可稽（本院卷第7 頁）。又系爭土地前方有一 無名之產業道路，約六公尺寬，距離國道三號大溪交流道 約2 公里等情，有本院前述勘驗筆錄在卷可參（本院卷第 39 頁） 。本院審酌上開各情，認原告請求被告給付相當 於租金之不當得利，應按其無權占有系爭土地面積之申報 總價之年息3%為適當，每年相當於租金之不當得利金額為 58,476元【（1066+1869+254+1684）×400 ×3%=58,476 】，又原告就系爭土地之應有部分為192 分之139 （1/12 +19/32+3/64=139/192） ，故原告每年所得請求之相當於 租金之不當得利金額為42,334元（元以下四捨五入， 58,476 ×139/ 192=42,334）。 ⒉原告請求被告返還起訴前5 年即自92年9 月29日起至97年 9 月28日相當於租金之不當得利705,570 元及自97年9 月 29日起至返還土地之日止，按月給付原告11,759元等語。 經查，本件原告雖係於97年9 月29日撰狀，然係於97年9 月30日始繫屬（本院卷第3 頁），故起訴前5 年應係自92 年10月1 日起至97年9 月30日止，此部分金額被告應給付 原告211,670 元（42,334×5=211,670） 。自97年10月1 日起至返還土地之日止，被告應按月給付原告3,528 元（ 元以下四捨五入，42,334÷12= 3,528） 。逾此部份之請 求，即屬無據，應予駁回。
㈣本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據資料， 經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不再一一論述， 併此敘明。
據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 30 日 民事第二庭 法 官 王耀興
以上正本係按原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 4 月 30 日 書記官 黃盈菁