臺灣彰化地方法院民事判決 97年度訴字第453號
原 告 甲○○
訴訟代理人 黃錦郎律師
被 告 丁○
訴訟代理人 戊○○
被 告 丙○○
號
被 告 乙○○
號
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國98年4月8日言詞辯
論終結，茲判決如下：
主 文
被告丁○應將坐落彰化縣員林鎮○○段316地號土地上如後附彰化縣員林地政事務所97年7月17日複丈成果圖所示F部分面積125平方公尺之加強磚造房屋拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人全體。
被告丙○○應將同上複丈成果圖所示M部分面積199平方公尺土地上之樹木、柏油路面道路除去、N部分面積72平方公尺之磚造平房拆除，並將該各部分土地返還原告及其他共有人全體。被告乙○○應將同上複丈成果圖所示D部分面積94平方公尺之磚造房屋拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人全體。訴訟費用（除撤回部份外）由被告丁○負擔4分之1，由被告丙○○負擔20分之11，餘由被告乙○○負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾貳萬伍仟元、第二項於原告以新台幣貳拾柒萬壹仟元、第三項於原告以新台幣玖萬肆仟元預供擔保，各得假執行；但被告丁○如以新台幣參拾柒萬伍仟元、被告丙○○如以新台幣捌拾壹萬參仟元、被告乙○○如以新台幣貳拾捌萬貳仟元為原告預供擔保後，各得免為假執行。 事 實 及 理 由
一、原告主張：
1、坐落彰化縣員林鎮○○段316地號土地（以下稱系爭土地） 為原告與其他共有人所共有，原告於97年4月間由法院拍賣 而拍定取得系爭土地2980分之246。被告三人未經原告及其 他共有人全體同意，並無正當法律權源，竟於系爭土地搭建 房屋，被告丁○於如後附彰化縣員林地政事務所97年7月17 日複丈成果圖所示F部分面積125平方公尺之土地上興建加強 磚造房，被告丙○○於附圖所示M部分面積199平方公尺土地 上種植樹木、鋪設柏油路面道路、並於N部分面積72平方公 尺土地上搭建磚造平房；被告乙○○於附圖所示D部分面積 94平方公尺之土地上亦有磚造房屋，均屬無權占有系爭土地
。原告爰主張依據民法第767條規定，訴請被告分別拆除前 開建物，被告丙○○並應除去樹木與柏油路面道路，均將各 該部分土地返還予原告及其他共有人全體。
2、對被告抗辯之陳述：被告丁○雖提出承諾書而抗辯係伊父親 向立承諾書人林先生所購買的云云，但該承諾書不能證明立 承諾書人有處分系爭土地的權利。被告縱曾向他人購買系爭 土地，然並未依法取得土地所有權，僅有買賣之債權關係， 而原告已依法拍定登記取得系爭土地權利範圍2980分之246 ，基於債之相對性，被告自不得對抗原告。被告丙○○雖提 出買賣契約書影本向派下員曹賜照購買系爭土地，曹賜照向 祭祀公業的派下員曹迎購買，也有讓渡書，縱然屬實，被告 僅得依法向其前手即出賣人求償，其買賣契約仍不得對抗原 告。縱其父陳正和於67年間經由前地主祭祀公業復德堂管理 人的同意，而於系爭土地上興建建物，且有同意書為証，亦 僅屬土地之使用借貸關係，原告並不繼受此等使用借貸關係 ，故被告與其使用借貸關係亦不得對抗原告。何況契約書上 是沒有寫到系爭316地號土地，亦難認被告丙○○或其父有 購買系爭土地。而被告乙○○雖提出買賣契約書，然未能證 明當時其前手己○○有讓與處分系爭土地的權利，本件訴訟 中己○○自己也向原告購買土地，如果己○○有權處分系爭 土地，為何還向原告購買？況被告乙○○並未移轉登記取得 土地所有權，土地應以登記簿謄本所記載土地所有權人才有 處分權利，拍定當時的土地所有權人是祭祀公業傅德堂，至 於被告所稱買賣時間點，其所有權人是否就是該祭祀公業傅 德堂則無法確定。
3、聲明：請求判決如主文第一、二、三項所示。併陳明願供擔 保，請求宣告假執行。
二、被告丁○抗辯：係伊之父親向他人購買土地（而建造房屋） 不知佔用系爭土地。二十餘年前即向前地主祭祀公業復德堂 購買系爭土地，因無法過戶致未辦妥移轉登記，提出承諾書 影本，辯稱當初是伊父親向立承諾書人林先生所購買云云， 並提出房屋稅單，請求駁回原告之訴。
三、被告丙○○抗辯：
伊所有之房舍位在附圖N部分土地上，有水電使用證明，原 先向派下員曹迎購買祭祀公業土地讓渡權，當時無法登記 過戶，曹迎是原先地主的派下員，並非祭祀公業管理人， 曹賜照是向曹迎買的，我們再向曹賜照買的，曹賜照亦非祭 祀公業的管理人，陳正和是伊父親（已過世），提出提出己 ○○出具之證明書為憑，主張陳正和購買系爭土地，並經祭 祀公業前管理人曹永田同意於67年間在系爭土地上興建房屋
，現今的管理人己○○也同意讓我們蓋建房屋，目前伊無力 向原告購買佔用部分之土地云云，並提出買賣契約書與同意 書影本各一份，請求駁回原告之訴。
四、被告乙○○抗辯：係長輩留下之產業，伊不知佔用系爭土地 情事，當時是向祭祀公業管理人己○○購買的，己○○是否 所有權人伊不清楚，當初是伊父母親用伊名義購買的，契約 書上所出售的位置就是我現在所占有Ｄ的位置。祭祀公業的 土地無法分割，契約書有說待可以分割後再分割給我們登記 云云，請求駁回原告之訴。
五、兩造不爭執之事實：
1、系爭坐落彰化縣員林鎮○○段316地號土地係原告與其他共 有人所共有。
2、原告於97年4月間由法院拍賣而拍定取得系爭土地2980分之 246。拍賣公告註明不點交。
3、附圖所示F部分，係被告丁○所有建物，占用系爭土地。 4、附圖所示M部分上之樹木、柏油路面道路、與N部分面積72平 方公尺之磚造平房均係被告丙○○所有，占用系爭土地。 5、附圖D部分係被告乙○○之建物，亦占用系爭土地。六、兩造爭執之事項：
被告三人所有之建物或地上物占用系爭土地有無正當法律權 源，是否無權占有？
七、本院之判斷：
1、查原告主張其由拍賣程序取得系爭土地2980分之246，系爭 土地為原告與其他共有人所共有，該土地內如附圖所示F、N 、D部分分別有被告丁○、丙○○、乙○○之建物占用、M部 分地上有被告丙○○所有樹木、鋪設柏油路面道路占用系爭 土地之事實，分別有土地登記簿謄本、地籍圖、本院現場勘 驗筆錄及囑託彰化縣員林地政事務所施測之附圖可稽，且為 被告三人所不爭執，復經本院調閱96年度執字第4267號執行 卷宗無訛，自勘認原告主張系爭土地遭被告三人分別之事實 為真正。
2、被告丁○雖抗辯：係伊之父親向他人購買土地，不知佔用系 爭土地，二十餘年前即向前地主祭祀公業復德堂購買系爭土 地，因無法過戶致未辦妥移轉登記云云，然又提出承諾書影 本，辯稱當初是伊父親向立承諾書人林先生所購買云云，則 其究係向前地主祭祀公業復德堂購買土地？或向立承諾書人 林先生所購買？即未一致，而難置信。無論其向何者購買土 地，然被告既未依法登記取得土地所有權，擇期縱曾向他人 購買，亦僅有買賣之債權關係，而原告已依法拍定登記取得 系爭土地權利範圍2980分之246，基於債之相對性，被告自
不得對抗原告。且不動產應以地政機關之登記為準，被告丁 ○所提承諾書並不能證明立承諾書人有處分讓與系爭土地所 有權的權利。而其所提出房屋稅單，亦不得作為判斷土地所 有權人之準據。
3、被告丙○○抗辯伊所有之房舍位在附圖N部分土地上，有水 電使用證明，原先向派下員曹賜照購買系爭土地，而曹賜照 係向派下員曹迎購買祭祀公業土地讓渡權，當時無法登記過 戶，並經祭祀公業前管理人曹永田同意於67年間在系爭土地 上興建房屋云云，惟查，曹賜照與曹迎是原先地主祭祀公業 之派下員，並非祭祀公業管理人，此為被告丙○○所不爭之 事實，渠等對祭祀公業全體派下員公同共有之土地，並無處 分權利，被告丙○○或其父既未依法登記取得土地所有權， 縱其曾向曹賜照購買土地，依法僅涉及被告得否向其前手即 出賣人曹賜照請求債務不履行之損害賠償問題，其與派下員 曹賜照間之買賣契約仍不得對抗原告。且縱其父陳正和於67 年間經由前地主祭祀公業復德堂管理人的同意，而於系爭土 地上興建建物，此核屬土地之使用借貸關係，原告並不繼受 此等使用借貸關係，被告與其前地主祭祀公業復德堂管理人 間縱有使用借貸關係，亦不得據以對抗原告。何況契約書上 是沒有寫到系爭316地號土地，亦難認被告丙○○或其父有 購買系爭土地。且不動產應以地政機關之登記為準，原告所 提出之土地登記謄本已明載土地共有人，被告丙○○所提之 房屋稅單，自不得作為判斷土地所有權人之準據，亦不得作 為有權佔有系爭土地之證明而對抗原告。
4、被告乙○○雖抗辯：係長輩留下之產業，伊不知佔用系爭土 地情事，當時是向祭祀公業管理人己○○購買的，己○○是 否所有權人伊不清楚，當初是伊父母親用伊名義購買的，契 約書上所出售的位置就是我現在所占有Ｄ的位置。祭祀公業 的土地無法分割，契約書有說待可以分割後再分割給我們登 記云云。惟查，被告乙○○雖提出買賣契約書為憑，然己○ ○並非系爭土地之所有權人，此為兩造不爭之事實，縱系爭 土地登記在祭祀公業傅德堂名下，依法當時的土地所有權人 是祭祀公業傅德堂之全體派下員，而非己○○所有，證人己 ○○亦証稱係其私自出賣土地，土地屬祭祀公業所有等語， 己○○既未經祭祀公業傅德堂之全體派下員決議通過，即無 讓與系爭土地所有權之權限，自不得私自讓與處分，何況本 件訴訟中己○○自己也向原告購買土地，如果己○○有權處 分系爭土地，為何還向原告購買？由此益證己○○無讓與系 爭土地所有權之權利，致被告乙○○無法移轉登記取得系爭 土地所有權。故縱被告乙○○曾向己○○購買土地，依法僅
涉及得否向其前手即出賣人己○○請求債務不履行之損害賠 償問題，其與己○○間之買賣契約，基於債之相對性，仍不 得對抗土地共有人原告。綜上所述，被告三人對原告而言， 均難謂係有權占有，其所辯自不足採。
5、按『所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之』民法第767條定有明文。再按「各共 有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。 」並為民法第821條前段所明定。所謂本於所有權之請求權 ，係指民法第767條所規定之物權的請求權而言，故對於無 權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人 之一人單獨起訴，惟依民法第821條但書之規定，應求為命 被告向共有人全體返還共有物之判決而已，復有最高法院28 年2361號、41年台上611號判例可稽。是以，本件原告為系 爭土地之共有人之一，原告以共有人身分，起訴主張依民法 第767條及821條規定，請求被告三人分別將占用系爭共有土 地之前開建物拆除，被告丙○○應將附圖所示M部分上之樹 木剷除、柏油路面道路除去，併均將占用之土地返還原告及 其他共有人全體，於法自無不合，應予准許，爰分別判決如 主文第1、2項所示，被告等抗辯原告應為適度補償云云，於 法亦無依據，亦不可取。
6、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，均無不 合，爰酌定擔保金額准許之。本院另依據民事訴訟法第392 條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。 7、兩造其餘攻防方法及舉證，經核與判決結果均不生影響，不 另一一論列，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、 第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如 主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 22 日 民事第一庭 法 官 施坤樹
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 4 月 29 日 書記官 施嘉玫