臺灣高等法院民事判決 九十一年度上字第三六六號
上 訴 人 甲○○
被上訴人 乙○○
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十一年三月二十九日臺灣板橋
地方法院八十八年度訴字第一０九四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）八十七年十一月三十日將台北市○○ 區○○段一小段七五七地號土地，及其上房屋即門牌號碼台北市○○○路○段九 巷十一號四樓房屋（下稱系爭房地），以新台幣（下同）一千二百三十萬元出售 與被上訴人，被上訴人已給付價金三百七十萬元，餘款八百六十萬元為台北銀行 松南分行（下稱台北銀行）之貸款，約定由被上訴人向台北銀行辦理借款人名義 變更手續，在簽訂本件買賣契約時，由訴外人蔡淑玲代理上訴人收取三百七十萬 元價金，並由蔡淑玲交付貝克西弗有限公司證明書，證明上訴人所出售之房屋， 未發現輻射鋼筋污染情形，但上訴人、蔡淑玲及蔡淑玲之夫王清海，均未告知該 棟大樓係屬輻射屋。在系爭房地辦妥所有權過戶手續後，被上訴人於八十八年一 月十一日收到原子能委員會（以下簡稱原委會）等單位邀請函及請柬，方確定該 大樓為幅射屋，上訴人表示該第四層房屋業已改善，其幅射程度已不足危害健康 ，而拒絕解約。然整棟大樓一至三層及第五層及公共設施（包含樓梯）均未改善 輻射情形。又系爭第四層房屋，縱目前未達危害健康之標準，惟仍留有幅射之反 應，日積月累難免危害健康，尤其所售四樓之公共設施部分（包含五樓樓梯）， 仍留有超過危害健康幅射反應，有原委會「台北市中正區公共設施之偵測資料」 可稽，顯足以危害健康，此為上訴人所售房屋及公共設施之重大瑕疪。顯符合民 法第三百五十四條減少其價值及通常效用之情形。被上訴人因而於八十八年四月 廿八日再以台北圓環郵局第五七四號存證信函，向上訴人依法解約，雙方互負回 復原狀之義務。然因上訴人拒絕支付利息，系爭房屋遭台北銀行聲請臺灣臺北地 方法院拍賣，並已拍定移轉所有權，應可歸責於上訴人，故被上訴人已無移轉所 有權返還予上訴人之義務。而被上訴人原係以一千二百三十萬元購買，於臺灣臺 北地方法院拍賣時（拍賣公告記載系爭房屋係經修繕後之輻射屋）以八百五十六 萬八千八百元拍定，其價差為三百七十三萬一千二百元。如認解約不合法，被上 訴人即以上訴人明知系爭房屋為輻射屋而不予告知，使被上訴人陷於錯誤與其成 立買賣契約而交付買賣價金，依民法第九十二條規定，以起訴狀繕本之送達向上 訴人表示撤銷買賣契約之意思表示，請求上訴人返還三百七十萬元。爰本於契約 解除回復原狀之法律關係及民法第三百六十條、第九十二條之規定，求為命上訴 人給付三百七十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算 之利息。（原判決命上訴人應給付被上訴人三百七十萬元本息，上訴人全部上訴 ）答辯聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：依原委會八十九年三月三十一日八九會輻專字第四六八四號函中已
明確載明八十七年四月八日進行改善後偵測，確認清除污染鋼筋完成改善，因此 已無輻射污染之情形（除五樓樓梯間Ａ柱之輕微污染並無改善必要），被上訴人 指稱原委會鑑定客廳、餐廳、臥室、浴房、浴廁、陽台及其他地方仍有輻射云云 ，並非事實。且法院之拍賣與一般買賣之市價間有相當之差距，此為經驗法則所 知，被上訴人以房屋被拍賣價低於本件買賣價金，認房屋有減少通常價值之重大 瑕疵，誠屬無據。又上訴人及王清海夫婦並未詐騙被上訴人，此亦有經地檢署為 詐欺告訴之不起訴處分可憑，被上訴人主張依民法第九十二條規定撤銷買賣契約 ，亦屬無據。退步言，縱認系爭房屋有重大瑕疵，然系爭房屋早於八十八年一月 間已登記及點交於被上訴人，被上訴人亦自稱在裝璜時發現為「輻射屋」，然依 民法第三百六十五條規定，解除權於物之交付後六個月間不行使而消滅，而上訴 人接獲起訴書繕本乃在八十八年十月間，早已逾六月之除斥期間，被上訴人行使 解除權亦不合法。如認被上訴人解除契約為合法，依民法第二百五十九條規定， 雙方即因而互負回復原狀之義務，然依買賣契約，系爭房屋剩餘八百六十萬元之 尾款部分，依約應由被上訴人向台北銀行辦理借款人名義變更手續，並代上訴人 繳清銀行貸款之方式付清，惟被上訴人並未依約辦妥借款人名義變更之手續且未 按時繳納本息，已構成違約之事實。被上訴人解除契約之時，系爭房屋既已登記 於被上訴人名下，給付（指被上訴人因負有回復原狀義務須將系爭房屋及土地移 轉返還予上訴人）尚屬可能，被上訴人於返還前自有妥善保管之義務，則系爭房 屋及土地因被上訴人未按時繳貸款而遭拍賣，即屬因可歸責於被上訴人之事由致 給付不能，對上訴人應負賠償之責，就此部分上訴人亦主張類推適用民法第二百 廿六條第一項規定，請求被上訴人賠償因給付不能所受系爭房屋及土地之市價一 千二百三十萬元（以本件買賣契約總價款計）與拍定價額八百五十六萬八千八百 元之差額，即三百七十三萬一千二百元之損害，及依民法第二百五十九條第六款 規定，被上訴人亦應返還上訴人三百七十三萬一千二百元之價款，上訴人爰主張 抵銷等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人第一 審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張兩造於八十七年十一月三十日訂有不動產買賣契約，買賣價金為一 千二百三十萬元，被上訴人已給付價金三百七十萬元，餘款八百六十萬元為台北 銀行之貸款，約定由被上訴人向台北銀行辦理借款人名義變更手續，系爭房地業 已辦妥所有權移轉登記，系爭房地向台北銀行辦理抵押貸款一千零三十四萬元， 上訴人尚積欠台北銀行八百六十萬元本金，被上訴人自八十八年一月起，負擔上 開其本金及利息之債務，而被上訴人繳納利息至八十八年四月三日，嗣因上訴人 拒絕支付利息，系爭房屋遭台北銀行聲請臺灣臺北地方法院拍賣，並以八百五十 六萬八千八百元拍定，移轉所有權等事實，業據被上訴人提出不動產買賣契約書 、台北銀行北銀松南催字第八八六０一０七六０三號函為證，原法院復依上訴人 聲請調取台北地院八十八年度執字第一二０四九號執行卷宗查閱無訛，上訴人對 此復不爭執，堪信為真實。被上訴人又主張：進行室內裝璜時，始知該棟大樓為 輻射屋，經與上訴人連繫解除契約，上訴人以不知為輻射屋，即使系爭房屋為輻 射屋亦已改善，而拒絕解約。則本件之爭點，即在於系爭房屋是否為輻射屋？是 否有被上訴人主張之重大瑕疵？被上訴人主張解除契約是否有據？上訴人為抵銷
之抗辯是否有理由？茲析述如下。
四、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受 人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效 用之瑕疵，民法第三百五十四條定有明文。經查：(一)、被上訴人主張系爭房屋經輻射污染，業經提出原委會邀請函影本、台北市中正 區公共設施之偵測資料影本為證。原法院依職權查詢原委會，系爭房屋輻射污 染與改善情形，原委會函覆稱：系爭房屋於八十六年四月十三日偵測評估為輻 射鋼筋污染戶，經前屋主王坤銘進行改善工程後，確認清除污染鋼筋完成改善 。另該結構獨立建築物之公共設施五樓樓梯間Ａ柱內部分鋼筋有輕微污染，柱 表面劑量為０‧五微西弗／小時，而平均背景值為０‧一二微西弗／小時；又 系爭房屋經屋主進行改善工程後，原委會於八十七年四月八日進行改善後偵測 ，屋內之Ａ、Ｂ地樑內污染鋼筋均已清除完成改善，建物室內已無輻射污染情 形；該大樓於五樓樓梯間Ａ柱鋼筋有輕微污染，迄今該柱尚未作改善。有原委 會八十九年三月三十一日（八九）會輻專字第四六八四號函、九十年九月五日 （九０）會輻字第一五二五０號函及其附件在卷可參，足認被上訴人主張系爭 房屋受輻射污染之事實，應堪採信。
(二)、上訴人雖辯稱：由原子能委員會函中，可以明確看出整棟大樓公共設施背景值 均與一般自然背景值相當，而五樓Ａ柱柱表面劑量雖為０．五微西弗小時，但 除本件被上訴人購買的系爭建物為四樓而非五樓建物，本不大可能經過該處外 ，該處除Ａ柱柱表面為０．五微西弗小時外，其反應在空氣中之劑量，亦與自 然背景值相當，則根本不生任何影響，蓋除非是抱著柱面時，有所謂０．五微 西弗小時之劑量，否則其空間劑量既與自然背景值相當，顯對人體已無任何危 害可能，原委會亦認該部分並無改善之需要，足證主管機關亦認該部分並無危 害可能性，則何能謂為「輻射屋」。況五樓樓梯間Ａ柱鋼筋之輕微污染，原委 會認與自然背景值相當，無須改善，則又怎能因此認定系爭房屋有重大瑕疵。 何況縱認此為瑕疵，此種瑕疵亦顯屬輕微，依民法第三百五十九條但書規定依 情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，而不得請求解除契約云 云。惟查系爭房屋內部，依原委會之鑑定，其客廳、餐廳、臥室、廚房、浴廁 、陽台及其他地方仍具有輻射反應，約在０．０八至十五微西弗小時，並非無 輻射反應。 (見原審卷第六四頁，該記錄表載明偵測日期為八十七年四月八日 ，應在已完成改善之後，上訴人稱該表是八十六年四月十三日未改善前之偵測 評估云云，並非可採) 僅是因與背景值相當，是以鑑定認無異常輻射狀況。然 縱使輻射反應與背景值相當，一般人仍不願購買具有輻射反應之輻射屋。況系 爭房屋之五樓樓梯間仍具有０．五二微西弗之輻射污染未經修繕改善，上訴人 既仍出售公共設施之應有部分予被上訴人，即非無瑕疵。次查系爭房屋雖經修 繕，縱然目前未達到危害健康之標準，惟仍留有輻設之反應，日積月累難免影 響健康，且一般人慮及將來難以出售，或為免於恐懼輻射將危害健康之情形下 ，大多不願購買，證人蔡淑玲（即原所有權人王清海之妻）於原審庭訊時稱「 若知系爭房屋為輻射屋即不會購買」 (見原審卷第二一八頁)即可為證，此雖 為個人主觀上之價值認定，然亦足顯示此種心理因素，重大影響系爭房屋之價
值。且系爭建物第一至三層及第五層樓與公共設施仍未修繕，此雖非兩造買賣 之標的，然既於同一棟大樓之內，依社會一般經驗、觀念，顯然已足以影響系 爭（第四層）房屋之價值，足證上訴人所出售之系爭房屋（包括公共設施）在 其移轉為被上訴人所有時，顯有減少其通常價值之重大瑕疵，即符合民法第三 百五十四條之規定。按為住用而購屋者，莫不冀望所購得之房屋能提供基本程 度之安全，如房屋構造本身受有輻射污染，自失其安全性，甚至有危害身體健 康之虞，難以達成安全健康居住之目的，價值及效用大減，故系爭房屋其瑕疵 堪認重大，上訴人辯稱此種瑕疵屬輕微云云，即非可採。五、次按不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承 認其所受領之物。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者 ，買受人僅得請求減少價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金 者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。民法第三百五 十六條第三項、第三百五十九條、第三百六十五條第一項定有明文。本件被上訴 人主張兩造於八十七年十一月三十日訂定不動產買賣契約，八十八年一月十一日 自信箱收到原委會邀請函及請柬，得知該大樓為幅射屋，於八十八年一月二十七 日即以存證信函通知上訴人，上訴人拒絕解約，被上訴人隨即於八十八年四月十 二日提起本件訴訟，復於八十八年四月二十八日以台北圓環郵局第五七四號存證 信函解除契約，並請求上訴人返還已收取之房屋價金三百七十萬元，並要求上訴 人繼續向台北銀行繳納貸款本息，業據提出不動產買賣契約影本一件、原委會邀 請函影本一件、存證信函影本二件為證，上訴人對此亦不爭執，堪認被上訴人此 部分之主張為真正。按房屋是否受輻射污染，買受人若無特殊儀器，顯無從即時 測知，自應屬不能即知之瑕疵，本件被上訴人於發現系爭房屋受輻射污染後，即 於八十八年四月二十八日以台北圓環郵局第五七四號存證信函解除契約，有台北 圓環郵局第五七四號存證信函影本在卷足憑，應認被上訴人已於法定之六個月內 依民法第三百六十五條解除契約。上訴人辯稱上訴人接獲起訴書繕本乃在八十八 年十月間，早已逾六個月之除斥期間，被上訴人行使解除權亦不合法云云，亦非 可採。
六、又按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。又契約解除時，當事人雙 方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受 領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。另當事人因契約解除而生 之相互義務，準用第二百六十四條至第二百六十七條之規定。民法第二百五十八 條第一項、第二百五十九條第一、二款、第二百六十一條分別定有明文。查被上 訴人以八十八年四月二十八日台北圓環郵局第五七四號存證信函之送達，為解除 契約之意思表示，自生契約解除效力。被上訴人自得於解除契約後，依同法第二 百五十九條第二款回復原狀之規定，請求上訴人返還受領之價金並附加利息。然 因上訴人拒絕支付利息，系爭房屋遭台北銀行聲請臺灣臺北地方法院拍賣，並已 拍定移轉所有權，此回復原狀之給付不能，應屬不可歸責於被上訴人之事由，被 上訴人免給付義務，故被上訴人已無移轉所有權返還予上訴人之義務。七、上訴人又為抵銷抗辯，辯稱系爭房地因被上訴人未按時繳貸款而遭拍賣，即屬因
可歸責於被上訴人之事由致給付不能，對上訴人應負賠償之責，就此部分被告亦 主張類推適用民法第二百廿六條第一項規定，請求被上訴人賠償因給付不能所受 系爭房地之市價與拍定價額之差額，即三百七十三萬一千二百元之損害及依民法 第二百五十九條第六款規定，被上訴人亦應返還上訴人三百七十三萬一千二百元 之價款主張抵銷云云。經查系爭房地移轉登記為被上訴人時，上訴人尚積欠台北 銀行八百六十萬元本金，被上訴人自八十八年一月起，負擔上開本金及利息之債 務，而被上訴人繳納利息至八十八年四月三日，嗣因兩造均不願支付利息，系爭 房屋遭台北銀行聲請臺灣臺北地方法院拍賣，並以八百五十六萬八千八百元拍定 ，移轉所有權等事實，為兩造所不爭執，有如前述。因被上訴人以上訴人所售之 系爭房屋為俗稱之輻射屋，有重大瑕疪為由，已於八十八年一月二十七日以台北 圓環郵局第一二九號存證信函，通知上訴人，其間被上訴人仍繼續繳納利息至八 十八年四月三日止，並於八十八年四月八日起訴表示解約並請求返還，復於八十 八年四月二十八日以台北圓環郵局第五七四號存証信函表示解約及通知應由上訴 人繼續繳納貸款本息，被上訴人已於八十八年四月二十八日合法解除契約，亦如 前述，則自解約後被上訴人即不負給付銀行貸款本息之責任，理應由銀行貸款之 債務人即上訴人按期繳付本息，上訴人拒繳而遭台北銀行聲請強制執行所擔保之 系爭房地，難認可歸責於被上訴人，因此上訴人主張依民法第二百二十六條第一 項規定及依第二百五十九條第六款之規定，請求被上訴人賠償三百七十三萬一千 二百元，並主張抵銷，於法不合，不應准許。
八、從而，被上訴人於契約合法解除後，依同法第二百五十九條第二款關於回復原狀 規定，請求上訴人返還已給付原買賣房地之價金三百七十萬元及自起訴狀繕本送 達翌日，即八十八年九月二十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息 ，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙 判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 七 月 十六 日 民事第十庭 審判長法 官 林 敬 修 法 官 黃 騰 耀 法 官 藍 文 祥右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十八 日 書記官 顧 倪淑貞
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。