臺灣高等法院民事判決 九十年度重上字第二一五號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 劉子能
複 代理人 陳建維
吳淑靜
上 訴 人 戊○○
丁○○
甲○○
被上訴人 丙○○
右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十年一月十八日臺灣板橋地
方法院八十八年度重訴字第一二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決㈠主文第一項命上訴人丁○○返還；㈡主文第四項命上訴人戊○○將附圖編號Ｆ部分騰空遷讓及返還；㈢主文第六項命上訴人乙○○交付附圖編號Ａ部分建物；及各該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人乙○○負擔五分之二，上訴人戊○○、丁○○、甲○○、己○○負擔五分之二，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人乙○○方面：
一、聲明：
㈠原判決不利於上訴人乙○○部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳： ㈠被上訴人與上訴人乙○○間之買賣標的地上建物部分僅為二分之一： ⒈上訴人乙○○與被上訴人間對於系爭不動產買賣契約第二條有關地上物之約 定本為「二分之一」，惟第十八條第四款有分割約定，為避免將來土地分割 時，被誤認為係地上物之「二分之一的二分之一」，而修正為「現有之全部 」。又「現有」之意，因上訴人乙○○非習法之人，契約上之用語難免未臻 精確，故應解釋為上訴人乙○○原所有土地上之地上物部分。 ⒉兩造間就買賣地上物之真意確指安養院部分而已，此有訴外人黃勇吉出具之 證明書可稽，且由系爭不動產買賣契約第十八條第四款約定：「分割費用買 方（即被上訴人）付新台幣二十五萬元正，其餘費用由賣方（即上訴人乙○ ○）付，賣方負責處理」等語，可知兩造間事先已言明地上建物部分即指安 養院部分，並非全部，否則此條約定即屬贅文。 ⒊系爭土地上安養院部分於系爭不動產買賣契約簽訂前，係由上訴人乙○○出 租與訴外人張靜盤、廖錦鎖作為老人安養院使用，並收取租金，至於其餘地 上建物部分，上訴人乙○○並無管理、使用收益之權能，就此而言，應認上
訴人乙○○與其他共有人間就地上物部分有默示之分管契約存在。 ⒋依上訴人乙○○、被上訴人之證述內容，可知兩造於系爭不動產買賣契約洽 談過程中，僅提及養老院部分，並未談及系爭土地上之其他建物。且由系爭 不動產買賣契約之仲介人王淑美、代書許紹龍之證述內容，可知渠等對於兩 造買賣契約地上物部分，均僅知悉養老院而不知系爭土地上尚有天香油廠等 其他建物，亦足證上訴人乙○○僅出賣其土地應有部分及老人安養院部分之 建物而已。更何況，被上訴人亦自承曾前往現場看環境，若謂系爭不動產買 賣契約標的及於其他地上建物，被上訴人焉有可能不於洽談過程中提及此一 部分，並作主張處理乎？
⒌又依系爭不動產買賣契約第三條第六款、第七款之約定，可知上訴人乙○○ 完成標的物之全部點交程序後，被上訴人始有交付全部款項之義務。本件上 訴人已於八十六年九月一日交付老人安養院部分之土地及其上建物即附圖編 號Ａ、Ｂ及Ｃ部分與被上訴人，有承租人安養院負責人張靜盤、廖錦鎖簽立 之搬遷證明書可稽，此時間正與被上訴人支付第六次款之時點，不相謀合， 且被上訴人已於八十六年十月六日付清所有款項，益加彰顯兩造間之買賣契 約就地上物部分僅為二分之一而非全部。更何況，若上訴人乙○○真有任何 違約情事，被上訴人應早就通知解除系爭不動產買賣契約，何必待不動產買 賣均已點交完成，尾款付清，再循法律途徑提起本件訴訟。 ⒍依系爭不動產買賣契約第第三條第三款：「新台幣貳百萬元正給承租房客， 並由公所調解委員會調解證明，由承租人開搬家切結書」之約定，可知使用 人均被要求至臺北縣三峽鎮公所調解委員會簽立搬家切結書，並領取搬家費 用（由賣方價款中抵扣），何以獨漏天香油廠劉德發及上訴人戊○○、己○ ○等住戶？可見被上訴人僅購買安養院部分之建物。 ⒎若上訴人乙○○出賣之地上物係全部，被上訴人何以於八十六年七月十三日 向訴外人黃寶飛、蘇振興等人買受其餘土地持分二分之一，並包含地上建物 部分？可見被上訴人早已知悉與上訴人乙○○間之買賣並未包含地上物之全 部，否則被上訴人嗣後又重複買受地上物，豈不「一屋二買」？又系爭不動 產買賣契約書第十八條第一款約定：「本契約成立同時抵押權人黃寶飛等二 人應開立過戶完畢壹個月內不得查封本標的物之同意書」，當時證人黃寶飛 在場目睹參與，若系爭地上建物係賣全部，被上訴人嗣後向黃寶飛、蘇振興 等人購買其餘土地持分二分之一時，黃寶飛、蘇振興等人應不敢將其餘二分 之一地上建物賣出，並折價七至八百萬元，作為向地上物所有後續處理費用 才是。被上訴人雖以：此係怕黃寶飛將來主張權利等語置辯，惟若上訴人乙 ○○有債務不履行之情事時，被上訴人儘可約定違約罰則，確保契約之履行 ，焉有就同樣之標的物付二次款之可能？
⒏由鈞院九十年度上易字第二七二五號刑事判決理由所示：「兩造簽訂買賣契 約之介紹人楊誠詳、王淑美，於臺灣板橋地方法院刑事庭調查時，均具結證 指知道地上物有養老院，不知有天香油廠」、「雖被上訴人與上訴人乙○○ 所簽訂買賣契約書記載買賣標的為『建築物及地上物現有全部』，然因系爭 建物並未辦理保存登記，產權狀況並不清楚，若解釋為係購買上訴人乙○○
於系爭土地分割後，坐落於分割為上訴人乙○○所分得土地上系爭建物全部 ，並非不合契約文義」、「被上訴人丙○○既僅向上訴人乙○○購買系爭土 地應有部分二分之一，則土地上之系爭建物，如何會全部為上訴人乙○○所 有，被上訴人應有疑問，且事關重大，理會再加探究方是。而系爭建物使用 情形如何，為公開之事，衡情難以隱瞞，被上訴人應可輕易查知。而系爭建 物除有經營養老院外，至少當時即尚有天香油廠存在，．．如被上訴人係購 買系爭建物全部，被上訴人原即要將系爭建物騰空後拆除，應會連同天香油 廠部分並予處理方是，鮮有可能僅提及處理養老院部分」等語，足認上訴人 乙○○僅出賣其土地應有部分及安養院部分之建物而已。 ㈡退步縱認被上訴人之真意係欲買受系爭土地上之全部建物，惟上訴人乙○○既 謂：「我有告訴他我只賣養老院及其下土地部分」，且洽談過程中僅提及養老 院部分，足證上訴人乙○○之真意僅在出賣養老院，而不及於其他建物，則關 於養老院以外之其餘建物，兩造間之意思並未合致，故上訴人乙○○並無履行 交付其餘地上建物之義務，且無任何違約之情。 ㈢又縱認被上訴人之真意係欲買受系爭土地上之全部建物，上訴人乙○○之真意 亦僅在出賣養老院，不及於其他建物，有關養老院以外之其餘建物，兩造間之 意思並未合致，故上訴人乙○○並無履行交付其餘地上建物之義務，且無任何 違約之情，被上訴人請求之違約金過高。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提：
㈠證明書一件
㈡本院九十年度上易字第二七二五號刑事判決； ㈢現場照片七幀等為證；
並聲請訊問證人黃勇吉、王淑美。
乙、上訴人戊○○、丁○○、甲○○、己○○（下簡稱戊○○等四人）方面： 一、聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳： ㈠上訴人戊○○於八十六年三月一日搬入附圖編號Ｇ、Ｈ部分居住；丁○○於同 年九月以後搬入Ａ部分居住；己○○於同年七、八月間搬入Ｂ部分居住，甲○ ○於同年九月以後搬入Ｂ部分居住。
㈡上訴人戊○○等四人占有使用系爭土地及地上建物，有合法權源： ⒈上訴人乙○○與訴外人劉蜂二人對於系爭土地應有部分各持有二分之一，劉 蜂之螟蛉子即上訴人戊○○、己○○之父親劉發，而劉發並未將其土地應有 部分出售予任何人，故實際上劉發仍擁有系爭土地二分之一之持分，上訴人 戊○○等人占有使用系爭土地即有合法權源。
⒉國防部於八十年二月四日將系爭土地點交發還予上訴人乙○○、訴外人劉子 能二人，並將地上建物一併點交，是上訴人乙○○與訴外人劉子能二人各擁 有系爭土地應有部分二分之一，地上建物則分別占有使用。訴外人劉子能之
使用範圍雖不及二分之一，惟其係合法占有，上訴人戊○○等四人係因劉子 能出借而合法占有使用系爭土地之建物。
㈢系爭土地上之建物，並非上訴人乙○○一人所有，系爭房地買賣契約上所指地 上建物全部，則應僅限於上訴人乙○○所有部分。又依上訴人乙○○、被上訴 人之證述內容，可知上訴人戊○○等四人早就住在系爭地上建物，且被上訴人 僅向上訴人乙○○購買安養院之建物而已。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提：
㈠臺灣板橋地方法院檢察署八十六年度偵字第一九二二八號、八十七年度偵字第 四八八號、八十八年度偵字第九八五七號起訴書一件； ㈡被上訴人與訴外人黃寶飛、蘇振興簽訂之不動產買賣契約書一份； ㈢臺灣板橋地方法院八十九年度易字第三八三九號刑事判決等為證； 並聲請訊問證人黃寶飛、蘇振興。
丙、被上訴人方面：
一、聲明：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳： ㈠本件被上訴人與上訴人乙○○買賣之標的係土地二分之一、地上建物全部及管 理權之全部：
⒈依系爭不動產買賣契約第二條約定：「不動產標示㈠土地：⑴三峽鎮○○段 溪墘寮小段四一之一地號面積一四○六平方公尺持分二分之一；⑵同段四二 之二地號面積一八九平方公尺持分二分之一；⑶同段四九地號面二○三三平 方公尺持分二分之一；⑷同段四九之二地號面積七九六平方公尺持分二分之 一；㈡建築物及地上物現有之全部」等語前後文義觀之，被上訴人與上訴人 乙○○間之買賣就地上物部分，係指地上物全部而非地上物二分之一。 ⒉系爭建物之總面積為二七八三．八八平方公尺，而上訴人乙○○主張賣給被 上訴人安養院建物部分面積計二五四三．七八平方公尺（即建號二一五之一 、二一五之三、二一五之四合計）約占總面積十二分之十一，實非二分之一 ，足證上訴人乙○○所言僅賣建物之二分之一云云不實在。 ⒊上訴人乙○○在出售系爭不動產與被上訴人前，曾於八十五年十一月二十四 日與訴外人高坤成訂定不動產買賣契約書，該買賣契約第一條買賣不動產標 示，除土地外亦包括：「四一－一、四二－二、四九、四九－二地號四筆土 地之全部地上物（建物等）」，與被上訴人承買之標的完全相同；又上訴人 乙○○之前與訴外人江道生訂定買賣契約亦係包括全部地上物，足證上訴人 乙○○自始即在出售土地持分二分之一及該土地上全部之建物及地上物。 ⒋臺灣板橋地方法院檢察署八十七年偵續字第二三六號不起訴處分書、八十九 年偵續一字第一號不起訴處分書、八十八年偵續字第四二號起訴書及臺灣板 橋地方法院八十九年易字第二一九九號刑事判決理由均認為被上訴人所購買 之地上建物，係指現有全部而言，而非僅指安養院部分。 ⒌原審另一被告劉德發於臺灣板橋地方法院八十七年度訴字第一六一九號審理
時陳稱：「該天香廠係向乙○○租的，後來聽說乙○○將房子賣給他人，因 買乙○○房子之人叫我搬我就搬」等語，亦足以證明上訴人乙○○出售與被 上訴人地上物部分，係指地上物之全部而非指地上物二分之一。 ⒍證人王淑美證稱：「就標的部分是：土地二分之一、地上物的管理權全部， 當時都沒有具體的講明界線，我在場的時候並沒有看到他們有畫圖，土地沒 有特別講明何部分，地上物也沒有具體講明門牌或何部分，就是被法院查封 拍賣的部分由丙○○買受之意」，而被法院查封拍賣的部分即係地上建物之 全部，足證被上訴人與上訴人乙○○買賣之標的是土地二分之一、地上建物 全部及管理權之全部。
㈡上訴人乙○○未將地上建物全部點交予被上訴人，構成違約： ⒈八十六年九月一日被上訴人前往點交時，安養院確實已搬遷，故由被上訴人 給付搬遷費，惟安養院內尚有部分物品未搬離，乃由安養院負責人廖錦鎖出 具書面予上訴人乙○○及被上訴人，表明：「其餘未搬離物品視同廢棄物處 理」，該書面僅在表明未搬離物品之處理，並非點交之憑證。又點交當時， 上訴人戊○○、己○○已居住在附圖編號Ａ、Ｂ區內，其餘區域Ｃ、Ｄ、Ｅ 、Ｆ、Ｇ、Ｈ亦有人居住，被上訴人返家後，即於八十六年九月三日以中和 郵局第七二二號存證信函通知上訴人乙○○將地上物全部交付被上訴人，足 證上訴人乙○○未完成系爭建物之點交。
⒉依上訴人戊○○陳稱：「我是八十六年三月一日搬入Ｇ、Ｈ部分居住」、上 訴人己○○陳稱：「八十六年九月一日以前（約七、八月左右），我即已搬 入Ｂ部分居住」、天香油廠負責人劉德發於臺灣板橋地方法院八十七年度訴 字第一六一九號案件審理時證稱：「該天香油廠係向乙○○租的，後來聽說 乙○○將房子賣給他人，因買乙○○房子之人叫我搬，我就搬」等語，及上 訴人乙○○自認：「我知道系爭土地有天香油廠是由我小叔在經營，我有收 取一點租金」，亦證上訴人乙○○未完成系爭建物之點交。 ㈢被上訴人之所以在建物未完成點交前給付上訴人乙○○第六次款項及尾款，係 因上訴人乙○○及劉子能於八十六年九月二十二日在陳宏文代書事務所向被上 訴人表示其未將建物出租或出借他人使用（因而導致被上訴人其後對上訴人戊 ○○、己○○、丁○○提出竊佔之自訴案件），並一再要求被上訴人給付尾款 ，並對被上訴人聲請核發支付命令，被上訴人鑑於上訴人乙○○表示未將建物 出租或出借他人使用，七千萬元之買賣價金僅剩三百萬元之尾款未給付，恐其 藉此查封被上訴人帳戶，且另應有部分二分之一土地已購得，已無分割土地之 必要等情形，不得已才給付本件尾款予上訴人乙○○。 ㈣於八十年二月四日國防部將系爭土地及建物發還予土地業主上訴人乙○○，有 土地登記簿謄本、乙○○與國防部間之租約可稽，故國防部總務局列管三峽營 區租用民地點交發還紀錄將訴外人劉子能列為土地業主之一，顯然有誤，尚無 從以該紀錄作為認定訴外人劉子能於系爭建物有二分之一權利之依據。上訴人 乙○○為規避責任，初於原審八十八年二月二十二日準備程序時主張建物為其 與劉子能公同共有，現則主張除安養院部分外之建物為劉子能所有，既為公同 共有，又如何區分某一部分為何人所有？故上訴人乙○○此部分主張不足採。
且依臺灣板橋地方法院八十六年度自字第四○六號、鈞院八十七年度上易字第 四五二五號判決理由：「渠等（指上應人戊○○、己○○）亦經原土地共有人 乙○○之允許為系爭土地使用，始分別於八十六年三月一日及同年七月間搬入 系爭土地內居住」，益證系爭建物由上訴人乙○○提供予丁○○、己○○、戊 ○○、甲○○、劉德發等人使用。
㈤系爭土地之另一登記名義人並非劉發，有土地登記簿謄本可稽，故上訴人戊○ ○等四人占有使用系爭土地，為無權占有。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提：
㈠不動產買賣契約書一件；
㈡臺灣板橋地方法院檢察署檢察官八十七年度偵續字第二三六號不起訴處分書、 八十九年度偵續一字第一號不起訴處分書、八十八年度偵續字第四二號起訴書 各一件；
㈢臺灣板橋地方法院八十九年度易字笫二一九九號刑事判決； ㈣系爭建物改良物登記簿四件；
㈤八十六年九月一日訴外人廖錦鎖、張靜盤出具之證明文件一件； ㈥八十六年九月三日中和郵局第七二二號存證信函； ㈦臺灣板橋地方法院八十六年度促字第二五六五二號支付命令等為證； 並聲請傳訊證人許紹龍。
丁、本院依職權函臺灣板橋地方法院查詢臺灣板橋地方法院檢察署八十六年度偵字第 一九二二八號、八十七年度偵字第四八八號、八十八年度偵字第九五五七號被告 陳俊雄等人涉嫌偽造文書案件進行情形；及函請臺北銀行基隆路分行檢送甲存帳 號第00000000000－0之「黃勇吉」帳戶內，票載發票日為八十六年 九月三十日、十月二十日、十一月十五日，面額依序為五十萬元、三十萬元、五 十萬元之支票等事宜。
理 由
一、被上訴人起訴主張：民國八十六年三月間，上訴人乙○○將其所有坐落臺北縣三 峽鎮○○段溪墘小段四一之一、四二之二、四九、四九之二地號等土地所有權應 有部分二分之一（其中四一之一、四二之二及四九之二地號於八十六年九月八日 合併於四九地號內，下稱系爭土地），連同該土地上現有全部地上物四棟房屋、 一棟磚造平房及鐵皮車棚（門牌號碼臺北縣三峽鎮○○街一二六號，即建號二一 五－一、二一五－二、二一五－三、二一五－四號）（均未辦理保存登記）出售 予伊，伊已依約支付上訴人乙○○買賣價款六千五百二十五萬零一百四十三元（ 數次付款日期及金額詳如附表所示），未給付之五百零三萬九千八百五十七元因 臺灣板橋地方法院核發執行命令禁止上訴人乙○○收取尾款五十萬零四千五百元 及該案執行費三萬五千三百五十七元。上訴人乙○○嗣雖將系爭土地所有權二分 之一移轉登記於伊及伊指定之第三人陳意星、許月瑛、曾振樑名下，惟地上物並 未依約完成點交，上訴人戊○○等四人及原審另一被告劉德發無權占有使用附圖 編號Ａ至Ｈ部分，依上訴人乙○○與伊簽訂之不動產買賣契約第五條、第十一條 約定，上訴人乙○○有排除第三人占有系爭建物之義務，上訴人乙○○違約未將 系爭建物全部交付與伊，甚且出借予上訴人戊○○等四人使用，怠於行使排除侵
害之權利，㈠爰依系爭不動產買賣契約第十二條約定，請求上訴人乙○○給付違 約金三千萬元。㈡另就返還建物部分：⒈先位部分：原告代位上訴人乙○○向上 訴人戊○○等人行使終止借貸關係之意思表示，請求上訴人戊○○等人將占用之 各建物返還予上訴人乙○○；若上訴人戊○○等人否認係向上訴人乙○○借貸而 占用，則伊代位上訴人乙○○行使民法第七百六十七條、第一百八十四條第一項 規定，請求上訴人戊○○等人將系爭建物返還予上訴人乙○○；其後上訴人乙○ ○再依買賣契約約定及民法第三百四十八條規定，應將系爭建物交付予；⒉備位 部分：若上訴人乙○○並非系爭建物之所有權人，無法將建物點交予伊，惟因伊 為系爭土地之共有人之一，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請 求原審另一被告劉子能將附圖Ａ至Ｈ部分之建物拆除，並將土地返還伊及其他共 有人全體，上訴人戊○○等四人及原審另一被告劉德發等人分別將各占用之建物 騰空遷讓，返還土地予伊及其他共有人全體等情（原審判決：㈠上訴人乙○○應 給付違約金五百萬元本息予被上訴人；㈡上訴人戊○○等人及原審另一被告劉德 發應分別將各自占用之建物騰空遷讓，並返還建物予上訴人乙○○，乙○○再將 前開各項建物交付予被上訴人；原審另裁定駁回被告劉子能部分。本件僅有上訴 人乙○○及戊○○等四人就原判決不利部分提起上訴，原審另一被告劉德發及被 上訴人就原審駁回部分均未聲明不服）。
上訴人戊○○等四人雖自認占有使用系爭土地上建物之事實，惟與上訴人乙○○ 一致以：系爭不動產買賣契約之買賣標的為上訴人乙○○土地所有權應有部分二 分之一及其地上建物即附圖Ａ、Ｂ及Ｃ之老人安養院建物部分，並非地上物全部 ，其餘建物為訴外人劉子能所有，上訴人乙○○不可能將不屬於自己所有之建物 出售予被上訴人。劉子能將附圖Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ部分改建為工廠及住宅，並 將住宅出借予上訴人戊○○等四人使用，且上訴人戊○○等四人之父親劉發為系 爭土地（應有部分二分之一）之所有權人，故上訴人戊○○等四人占有使用系爭 土地及地上建物，有合法權源等語，資為抗辯。 上訴人乙○○另辯稱：伊僅出售伊所有之安養院部分予被上訴人，伊已點交安養 院之建物予被上訴人完畢，並無違約情事；縱認伊有違約情事，被上訴人請求之 違約金亦屬過高云云。
二、經查上訴人乙○○與被上訴人於八十六年三月七日簽訂「不動產買賣契約書」， 約定總價款七千零二十九萬元，上訴人乙○○已於八十六年四月一日將坐落臺北 縣三峽鎮○○段溪墘小段四一─一、四二─二、四九、四九─二等地號土地應有 部分二分之一移轉登記予被上訴人及被上訴人指定之許月瑛、曾振樑、陳意星四 人名下（每人應有部分各八分之一），被上訴人則依附表所示時間分次交付款項 予上訴人乙○○（其中五百零三萬九千八百五十七元，為臺灣板橋法院民事執行 處核發執行命令，禁止上訴人乙○○收取）；又上訴人乙○○與被上訴人於八十 六年九月一日會同確認：安養院就附圖Ａ、Ｂ部分建物及Ｃ部分鐵皮車棚業已遷 讓完畢；另附圖Ａ部分建物為上訴人丁○○於八十六年九月以後搬入占用，供作 廢棄物堆放處所，Ｂ部分建物為上訴人己○○於八十六年七、八月間搬入居住， Ｂ部分建物為上訴人甲○○於八十六年九月以後搬入占用，Ｇ、Ｈ部分建物上訴 人戊○○於八十六年三月一日搬入占用，Ｃ部分鐵皮車棚為上訴人戊○○等四人
及原審判決確定之另一被告劉德發共同占用供作晒衣、停車之途等情，業據被上 訴人於原審提出不動產買賣契約書、土地登記簿謄本、如附表所示之付款明細表 及支票多紙、臺灣板橋地方法院執行命令等件為證（原審卷㈠第十一至五十、六 五至七九頁），並經原審會同地政事務所人員至現場履勘及測量明確，此有勘驗 筆錄及複丈成果圖（原審卷㈠第一五五至一五九頁），且有安養院負責人廖錦鎖 、張靜盤出具之搬遷完畢字據一紙在卷足考（原審卷㈠第一八六頁），復經上訴 人乙○○、戊○○等四人及被上訴人分別陳明在卷（原審卷第一五六頁，本院卷 ㈡第九五至九七頁），堪信為真實。
三、本件被上訴人指陳：上訴人乙○○就其餘地上物全部並未依約點交，依契約書第 十二條約定請求上訴人乙○○給付違約金一節，為上訴人乙○○所否認，並以： 伊出售予被上訴人之建物部分，僅指附圖Ａ、Ｂ部分之安養院建物及Ｃ部分鐵皮 車棚，其餘建物非屬伊所有，伊不可能出售予被上訴人，伊已將安養院點交予被 上訴人，並無違約情事云云置辯。是故，上訴人乙○○與被上訴人二人爭執之重 點，在於：該二人間之買賣契約，買賣標的物除土地應有部分二分之一外，地上 建物究係指土地上之建物全部，抑僅指附圖Ａ、Ｂ部分安養院建物及Ｃ部分鐵皮 車棚等部分？經查：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條 固有明文。惟如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契 約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例意旨可資參照。觀察 上訴人乙○○與被上訴人簽訂之不動產買賣契約書，其中第二條明訂：「不動產 標示㈠土地：①三峽鎮○○段溪墘寮小段四一－一地號面積一四○六平方公尺持 分二分之一②同段四二－二地號面積一八九平方公尺持分二分之一③同段四九地 號面積二○三三平方公尺持分二分之一④同段四九－二地號面積七九六平方公尺 持分二分之一：：：㈡建築物及地上物現有之全部：：：」等語，可知：本件買 賣的物，除上開地號土地之應有部分二分之一外，就建築物及地上物明載為「全 部」。
㈡另參酌本件上訴人乙○○出售系爭土地及地上建物之動機，緣由係上訴人乙○○ 積欠債權人丁星炎款項未還，債權人丁星炎聲請臺灣板橋地方法院查封上訴人乙 ○○就系爭土地之應有部分二分之一，以及土地上之四棟建物（即建號二一五─
至二一五─四），上訴人乙○○為避免法院拍賣之價格過低，因而覓人買受，於 洽談買賣時並未就土地具體言明何一部分，就建物亦未具體言明門牌號碼，當時 就是指被法院拍賣之部分由被上訴人買受等情，業據證人即本件仲介人王淑美到 庭證述綦詳（本院卷㈠第二一一頁），核與本件買賣契約書第三條④記載：「新 臺幣壹仟陸佰萬元正轉付給第一順位抵押權人（丁星炎）同時理債權移轉給買方 」等語相符；且兩造於簽約後，被上訴人亦依約先代償一千六百萬元款項予債權 人丁星炎，故上開四建號之建物查封登記於八十六年七月三日塗銷在案，亦有系 爭建物登記簿謄本可稽（原審卷㈠第五八至六四頁）。又證人即撰寫本件買賣契 約書之代書許紹龍亦到庭結證：「當時他們沒有提到建築物的門牌號碼、面積」 、「契約第二條中『及地上物』是我加的，沒有被塗改過，『全』是我寫的，因 為原先有稍微寫錯，所以有描過的痕跡，當時雙方都在現場，沒有經過任何人塗
改」云云（本院卷㈠第二一五頁）；況上訴人乙○○秀當庭自承：「伊不知道自 己的土地是在特定的哪一部分，當時也沒有就地上物去討論」、「未與另一所有 權人辦理分割事宜，亦未談妥分管事宜」等語（本院卷㈠第一七二頁），則依民 法第八百十八條規定，上訴人乙○○係按其應有部分二分之一，對於共有物之全 部有使用收益之權，而非落於特定之部位，此亦與上訴人戊○○等四人於本審陳 明：渠等之父親為系爭土地另一所有權人劉蜂之後代，乙○○將土地出租予國防 部、安養院之租金，渠等確實有拿一半的租金云云相符（本院卷㈡第一０五頁） ，是於法律性質上，上訴人乙○○於未辦理土地分割前無從出售特定具體之系爭 土地二分之一及其上建物與被上訴人。綜上所陳，由系爭土地上之建物全部遭上 訴人乙○○之債權人丁星炎聲請法院查封，上訴人乙○○因而欲自行出售土地之 應有部分及建物之動機，以賣得較好價錢，部分款項供清償積欠債權人丁星炎債 務之緣由；上訴人乙○○並未與系爭土地之共有人辦理分割，以及契約洽談過程 並未特別言明出售土地上之具體建物，契約書之條款文字記載又已明確為「建築 物及地上物現有之全部」等情觀察，應認本件雙方係就系爭土地及其上全部建物 達成買賣之合意；若雙方係就系爭土地上之右邊安養院建物部分及坐落之土地達 成合意者，焉有未將上開意旨要求代書許紹龍於契約書上標明之理？㈢上訴人乙 ○○雖謂：系爭土地上除附圖Ａ、Ｂ部分之安養院建物及Ｃ部分鐵皮車棚外，其 餘建物非其所有，伊不可能出售予被上訴人云云。惟查上訴人乙○○於七十八年 間與國防部簽訂「土地租用契約」，約定由上訴人乙○○將系爭土地之全部出租 予國防部，租用期限自七十八年七月一日至七十九年六月三十日止，國防部其後 於系爭土地上興建營舍四棟及磚造瓦頂營舍二棟作為「三峽營區」，租期屆滿後 ，國防部於八十年二月四日辦理租賃土地及地上物點交發還，紀錄上記載：「土 地業主為乙○○、劉子能，地上物現況發還」等字，此有土地租用契約、國防部 總務局列管三峽營區租用民地點交發還紀錄附卷可憑（原審卷㈠第一０八、一三 五頁），並為兩造所不爭執，堪信真實。是系爭土地上之全部建物原始起造人為 國防部，惟未辦理保存登記，應認所有權人為國防部；雖點交發還紀錄上載明土 地業主為乙○○、劉子能二人，惟審酌與國防部簽訂租賃契約之對造當事人僅有 上訴人乙○○，並無劉子能，是應認國防部之真意係將系爭土地點交發還予出租 人乙○○，並因全部建物未辦理保存登記，應認國防部係以點交方式將承租土地 上之全部建物之事實上處分權讓與上訴人乙○○，系爭土地上全部建物之事實上 處分權人為上訴人乙○○，否則全部建物遭查封時，上訴人乙○○何必急於覓得 買主買受？劉子能既非租賃契約之出租人，亦非系爭土地之所有權人，對於國防 部依現況點交發還承租土地及地上物，依法並無任何權利可言，故上開發還紀錄 要僅足認為當時劉子能在場之事實而已，尚難憑此遽以認定劉子能受讓系爭建物 之事實上處分權；至於劉子能之父親劉佶松縱曾任系爭土地之管理人，劉子能亦 無從憑此對系爭土地上之建物主張有事實上處分權。故上訴人乙○○先於原審主 張：系爭土地上之建物由乙○○、劉子能公同共有（原審卷㈠第一二九頁）；至 本審改稱：伊僅就安養院部分有管理及使用收益之權能，安養院外之建物非伊所 有等節（本院卷㈠第六六頁），均不可採。至於上訴人戊○○等四人另主張：乙 ○○、劉子能各有系爭土地應有部分二分之一，建物分別占有使用云云，惟依系
爭土地之登記簿謄本記載（原審卷㈠第十三至五六頁），劉子能並非土地所有權 人之一，且上開國防部點交發還紀錄亦無乙○○、劉子能各有建物二分之一及特 定使用範圍等記載，自無從認為劉子能為附圖Ｄ至Ｈ等部分建物之事實上處分權 人，故上訴人戊○○等四人之主張，顯乏實據。 ㈣上訴人乙○○雖謂：本件伊僅出售安養院部分之建物予被上訴人，伊不可能出賣 全部地上物予被上訴人云云；另劉子能於未任上訴人乙○○之訴訟代理人前，亦 證稱：當初與被上訴人談妥以系爭臺北之中線分成兩部分，由被上訴人挑取安養 院所在之右邊部分等語，並繪製分割圖在卷（本院卷㈠第一七五至一七七，一七 九頁）。惟查劉子能乃上訴人乙○○之子，已難期證詞無偏頗之虞，且系爭土地 尚有另一登記所有權人劉蜂，上訴人乙○○自承：未與另一所有權人辦理分割事 宜，亦未談妥土地分管事宜等語（本院卷㈠第一七二頁），若本件買賣雙方當事 人係就系爭土地右邊（即安養院所在）部分土地及其上建物達成買賣合意，豈有 未將此分割圖附於契約內之理？故證人劉子能之證詞，尚不足作為對上訴人乙○ ○有利之推定。
㈤另查上訴人乙○○與被上訴人簽訂本件買賣契約前，於八十五年一月二十二日、 同年十一月十四日曾分別與訴外人象山國際投資股份有限公司（下簡稱象山公司 ）及高坤成簽訂買賣契約，買賣標的物均與本件相同，建物部分記載為：「台北 縣三峽鎮○○街一二六號全部即坐落右開地號上未登記之房屋」、「：：：四筆 土地之全部地上物」，此有上訴人自承簽名為真正之買賣契約書二件在卷可參（ 原審卷㈡第一一四至一一八，一七０頁），上訴人乙○○於本審自認簽名為真正 ，惟陳稱：伊不知該契約書為何如此記載云云（本院卷㈠第一七三頁），實係諉 責之詞。又上訴人乙○○與象山公司於八十五年一月二十二日簽訂之買賣契約， 固約定總價款一億零四十一萬四千五百元，惟嗣後因故未成；其後再於八十五年 十一月十四日與高坤成簽訂買賣契約，價款已降低為七千一百九十六萬元，其間 或係因市場價格變動或其他因素導致懸殊之價差，不得而知，惟參酌本件買賣契 約簽訂於八十六年三月七日、買賣總價款約定為七千零二十九萬元，價格兩相比 較下，尚難因本件買賣總價款較低，即得推論出買賣標的之建物部分僅指安養院 。
㈥上訴人乙○○再以：八十六年九月一日僅點交安養院，被上訴人並未提出異議， 伊若未點交全部建物，被上訴人為何交付尾款予伊等節予以質疑。經查： ⒈八十六年九月一日係上訴人乙○○、被上訴人及安養院之負責人廖錦鎖、張靜 盤等人會同確認安養院已搬遷完畢，安養院負責人同意就其餘未搬離物品視同 廢棄物處理之情，有搬遷完畢之字據一張附卷可參（原審卷㈠第二一四頁）。 惟該時被上訴人業已知悉建物有上訴人戊○○、己○○居住占用之情事，業據 上訴人乙○○、戊○○、己○○及被上訴人一致陳明（本院卷㈡第九四、一０ 五頁），嗣並於八十六年九月三日寄發中和郵局第七二二號存證信函予上訴人 乙○○，表明：「地上建物除廖錦鎖、張靜盤（誤寫為監）租用之部分，因由 本人於八十六年九月一日會同台端代給付搬遷補償費而獲交屋外，其餘南側之 地上建物部分，因仍為己○○、劉發、劉德發等人占用中，致台端未能依約就 此部分之地上物交付本人，依契約第十一條之約定台端須將地上物全部交付予
，並排除所有侵害，是特再函知台端請於函到後十日內速就前述未交付之地上 建物排除侵占：：：」等語，有存證信函足憑（本院卷㈡第一一四、一一五頁 ），並經上訴人乙○○自認收受該信函在案（本院卷㈡第一０四頁），依上應 認：上訴人乙○○與被上訴人在八十六年九月一日僅會同確認安養院搬遷完畢 之事實，當時既有上訴人己○○在附圖Ｂ部分建物內居住及使用Ｃ部分鐵皮車 棚、上訴人戊○○在附圖Ｇ、Ｈ部分建物內居住及使用Ｃ部分鐵皮車棚之情， 則實際上上訴人乙○○僅將附圖Ａ部分建物交付予被上訴人，置於被上訴人之 支配管領範圍，至於附圖Ｂ、Ｃ部分之建物尚難認上訴人乙○○已履行點交予 被上訴人之義務。
⒉被上訴人對於其後即將尾款給付予上訴人乙○○之事實並不否認，惟辯陳：點 交當日乙○○之子劉子能告知若不給付尾款，將要告伊違約；另伊當時已購得 系爭土地之應有部分二分之一，無實行分割土地之必要，故將尾款給付予上訴 人乙○○等語。查被上訴人於八十六年七月十三日另與黃寶飛、蘇振興修訂買 賣契約，購買系爭土地之應有部分二分之一，有買賣契約書可參（本院卷㈠第 一六三頁），黃寶飛、蘇振興嗣於八十六年七月二十日即將應有部分二分之一 移轉登記於被上訴人及其指定之曾振樑、許月瑛、陳意星名下，亦有土地登記 簿謄本足憑（原審㈠卷第五十至五三頁）。是系爭土地之全部，於八十六年七 月下旬均屬被上訴人及其指定之人名下，斯時自無本件買賣契約書第三條第㈦ 項約定之「尾款參佰萬元於分割完畢後付清」之問題；況且，上訴人乙○○於 八十六年九月四日即向臺灣板橋地方法院聲請核發支付命令，請求被上訴人給 付尾款，亦有上訴人乙○○不爭執真正之聲請狀及支付命令裁定各一件足按（ 本院卷㈡第一一六至一一八頁），則被上訴人於八十六年十月六日給付尾款予 上訴人乙○○，尚與情理相符。
㈦上訴人乙○○及戊○○等四人雖另指陳：若被上訴人已向乙○○購買土地上之全 部建物，被上訴人嗣後毋庸再向黃寶飛、蘇振興購買地上之建物云云。惟經本院 訊問證人即被上訴人與黃寶飛、蘇振興間簽訂買賣契約之代書黃勇吉證陳：「被 上訴人與訴外人黃寶飛、蘇振興等人簽訂之買賣契約買賣標的只有土地，以每坪 不知是八萬元或十萬元乘以土地坪數計價（沒有涵蓋地上建物的價錢），因為簽 約時已經知道地上物係因二分之一的土地所有權人在使用地上物（出租給療養院 使用），如果賣主有賣地上物的話，點交上會有困難，所以買賣並沒涵蓋地上的 建物」、「買賣契約書第一條上有提到地上物持分二分之一屬於甲方之記載，係 買方丙○○要求寫的。兩造的買賣標的真正合意是只有土地，沒有包含地上物， 因此契約其他條款沒有約定地上物點交的問題」、「本件完全沒有涉及到地上物 的買賣及地上物點交的問題」等語（本院卷㈠第二六０、二六一頁），可見被上 訴人與訴外人黃寶飛、蘇振興間之買賣契約，標的物僅有系爭土地應有部分二分 之一，並未包括地上建物。
㈧依上說明，上訴人乙○○與被上訴人間之買賣契約，標的物中之建物部分，應係 土地上之全部建物，而非僅指附圖Ａ、Ｂ安養院建物及Ｃ部分之鐵皮車棚等部分 。
四、就被上訴人請求上訴人乙○○給付違約金而言：
本件上訴人乙○○係出售系爭土地應有部分二分之一及其上之地上物全部予被上 訴人，而上訴人乙○○於八十六年九月一日僅點交附圖Ａ部分建物之情，詳如上 述，則被上訴人主張：上訴人乙○○未依系爭契約書第五條、第十一條約定點交 系爭土地上之全部建物，而有違約情事，有其依據。又依系爭買賣契約書第十二 條（原審卷㈠第十二頁）約明：「：：：如乙方（按指上訴人乙○○）違約時， 所收款項加倍返還與甲方（按指被上訴人）做為違約賠償金：：：」等語，故被 上訴人請求上訴人乙○○給付違約金，有其依據。查被上訴人就本件買賣價款， 實際共計交付上訴人乙○○六千五百二十五萬零一百四十三元，上訴人乙○○有 未點交全部建物予被上訴人之違約情事，則依上開約定，本應加倍給付所收款項 即一億三千零五百萬餘元作為違約賠償金，審酌上訴人乙○○將附圖Ａ部分之建 物點交予被上訴人（占有之土地面積四０五平方公尺），已達系爭土地應有部分 二分之一（面積二二一三平方公尺）約五分之一，交付附圖Ａ部分之建物面積（ 一０六四．六四平方公尺）已達全部建物面積三０九三．八八平方公尺（詳參原 審卷㈠第八二頁）約百分之三十四．五，原審將違約金酌減為五百萬元，並無過 高情事，上訴人乙○○仍執詞爭執違約金過高，委無足採。五、就被上訴人先位請求上訴人戊○○等人將占用部分之建物騰空遷讓，返還房屋予 上訴人乙○○；另依買賣契約，乙○○應將各該建物交付予被上訴人而言： 如上所陳：附圖Ａ部分建物為上訴人丁○○於八十六年九月以後搬入占用，Ｂ部 分建物為上訴人己○○於八十六年七、八月間搬入居住，上訴人甲○○於八十六 年九月以後搬入占用，Ｇ、Ｈ部分建物上訴人戊○○於八十六年三月一日搬入占 用，Ｃ部分鐵皮車棚為上訴人戊○○等四人共同占用供作曬衣、停車之途等情， 上訴人戊○○等四人於本審均陳稱：係劉子能同意渠等無償占有使用系爭建物云 云（本院卷第八十頁）。經查：
㈠上訴人丁○○部分：
⒈查上訴人乙○○於八十六年九月一日點交附圖Ａ部分建物予被上訴人，已盡點 交之義務，應認上訴人乙○○已將Ａ部分建物之事實上處分權讓與被上訴人， 則上訴人丁○○其後非基於與乙○○之使用借貸關係再行占用，則被上訴人主 張：代位乙○○行使使用借貸或所有物返還請求權，請求上訴人丁○○將占用 Ａ部分建物騰空遷讓並返還建物予上訴人乙○○，即屬無據，不應准許。 ⒉惟查上訴人丁○○另使用附圖Ｃ部分鐵皮車棚，該部分之事實上處分權人為上 訴人乙○○，於八十六年九月一日未將該部分建物交付，即未將事實上處分權 讓與被上訴人，自應認Ｃ部分建物之事實上處分權仍屬於上訴人乙○○，上訴 人丁○○於八十六年九月一日以後使用Ｃ部分鐵皮車棚，則被上訴人代位上訴 人乙○○行使所有物返還請求權之意思，請求上訴人丁○○將附圖Ｃ部分鐵皮 車棚騰空遷讓並返還予上訴人乙○○，有其依據。 ㈡上訴人甲○○部分：
查Ｂ部分建物之事實上處分權人為上訴人乙○○，於八十六年九月一日未將該部 分建物交付，即尚未將事實上處分權讓與被上訴人，自應認Ｂ部分建物事實上處 分權仍屬上訴人乙○○所有。而上訴人甲○○於八十六年九月一日以後占用Ｂ部 分建物及使用Ｃ部分鐵皮車棚，則被上訴人代位上訴人乙○○行使所有物返還請
求權之意思，請求上訴人甲○○將附圖Ｂ部分建物及Ｃ部分鐵皮車棚騰空遷讓並 返還建物予上訴人乙○○，有其依據。
㈢上訴人己○○部分：
查上訴人己○○於八十六年七、八月間已搬入附圖Ｂ部分建物占用其中，並使用 Ｃ部分之鐵皮車棚，而上訴人己○○並非基於與乙○○間使用借貸之關係，上訴 人乙○○於八十六年九月一日與被上訴人點交時，並未行使建物所有物返還請求 權排除上訴人己○○之占用，而有未盡建物事實上處分權人排除第三人干涉，再 將建物交付予被上訴人支配管領義務之情事。是故，被上訴人代位上訴人乙○○ 行使所有物返還請求權之意思，請求上訴人己○○將附圖Ｂ部分建物及Ｃ部分鐵 皮車棚騰空遷讓並返還予上訴人乙○○，為有理由，應予准許。 ㈣上訴人戊○○部分：
⒈查臺灣板橋法院八十六年度自字第四０六號有關丙○○對戊○○、己○○提起 妨害自由、竊佔之自訴案件中，上訴人戊○○即坦承；於八十六年三月一日經 原土地共有人乙○○之允許而搬入，有該刑事判決在卷足憑（原審卷㈡第八三 頁），足認上訴人戊○○係基於乙○○之使用借貸關係而占用附圖Ｇ、Ｈ部分 建物及使用Ｃ部分之車棚，則上訴人戊○○至本審改稱：經劉子能同意而無償 占用，即非可採。
⒉又上訴人戊○○並未占用附圖Ｆ部分之建物（以前之警衛室），業據其陳明（ 本院卷㈡第九六頁）；被上訴人亦自陳：八十六年九月一日Ｆ部分建物裡面是 空的（本院卷㈡第九四頁）；甚且，原審於八十八年四月二日會同兩造至現場
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