臺灣高等法院民事判決 九十年度上更㈢字第二一四號
上 訴 人 甲○○
上 訴 人 戊○○
己○○
丁○○
丙○○
乙○○
庚○○
辛○○○
上 訴 人 江誠祐
訴訟代理人 江蔡清月
右當事人間請求分割共有物事件，兩造對於中華民國八十二年七月三十一日臺灣板橋
地方法院八十一年度訴字第三九一號第一審判決各自提起上訴，經最高法院第三次發
回更審，本院判決如左：
主 文
原判決除確定部分外廢棄。
兩造共有坐落台北縣樹林鎮○○○段下石頭溪小段第二六八號土地應予分割，其分割方法如附表（一）所示，Ａ部分面積零點零零捌陸公頃歸丙○○所有；Ｂ部分面積零點零零貳伍公頃歸庚○○所有；Ｌ部分面積零點零零貳伍公頃歸江却所有；Ｍ部分面積零點零零貳伍公頃歸戊○○所有；Ｃ部分面積零點零壹貳貳公頃歸辛○○○所有；Ｄ部分面積零點零零捌陸公頃歸乙○○所有；Ｅ部分面積零點零壹貳貳公頃歸江誠祐所有；Ｆ部分面積零點零零捌陸公頃歸丁○○所有；Ｉ部分面積零點零貳零捌公頃歸己○○所有；Ｋ部分面積零點零柒捌伍公頃歸甲○○所有；Ｊ部分面積零點零壹柒壹公頃由各共有人依附表(二)之應有部分比例共有。辛○○○、乙○○、甲○○應補償丙○○、庚○○、江誠祐、丁○○、己○○、江却、戊○○之金額如附表(三)所示。
戊○○、己○○、丁○○、江却、丙○○、乙○○、庚○○、辛○○○、江誠祐之上訴均駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），由戊○○負擔百分之二、己○○負擔百分之十三、丁○○負擔百分之五、江却負擔百分之二、丙○○負擔百分之五、乙○○負擔百分之五、庚○○負擔百分之二、辛○○○負擔百分之八、江誠祐負擔百分之八，餘由甲○○負擔。
事 實
甲、上訴人甲○○方面：
壹、聲明：求為判決：
(一)原判決除確定部分外，關於分割方法及訴訟費用之裁判均廢棄。(二)兩造共有坐落台北縣樹林鎮○○○段下石頭溪小段二六八地號土地 (下稱系爭土 地) ，按台北縣樹林鎮地政事務所九十年二月二日複丈成果圖所示，Ｋ部份○‧ ○七八五公頃分歸甲○○所有，其餘Ａ部份○‧○○八六公頃分歸丙○○所有， Ｂ部份○‧○○二五公頃分歸庚○○所有，Ｌ部份○‧○○二五公頃分歸江却所
有，Ｍ部份○‧○○二五分頃分歸戊○○所有，Ｃ部份○‧○一二二公頃分歸辛 ○○○所有，Ｄ部份○‧○○八六公頃分歸乙○○所有，Ｅ部份○‧○一二二公 頃分歸江誠祐所有，Ｆ部份○‧○○八六公頃分歸丁○○所有，Ｉ部份○‧○二 ○八公頃分歸己○○所有，Ｊ部份○‧○一七一公頃由兩造依附表二之應有部分 比例共有。
(三)辛○○○、乙○○、甲○○應補償丙○○、庚○○、江誠祐、丁○○、己○○、 江却、戊○○之金額如附表三所示。
(四)對造之上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分茲引用外，補稱略以：(一)本件系爭土地為建地，依其使用目的並無不能分割之情事，且兩造亦無不得分割 之約定，戊○○等雖抗辯稱曾向伊承租系爭土地應有部分付有租金，惟租約之存 在與否與土地之得否分割無關。至於其所提出之土地使用同意書，否認其為真正 退而言之，縱令屬實，仍不得作為拒絕分割之主張。(二)就「利益均霑」、「維持土地分割後之價值」、「縮小拆除舊屋之損失」及「現 狀維持」等原則而言，上訴人認應依附表（一）分割為最理想。且於土地中留有 Ｊ部份之共同道路，使各共有人均面臨巷道通路，無需借用他人之地進出，以免 造成對於被使用土地所有權人之不公與增加土地使用關係複雜化之疑慮。而伊分 得之地形完整亦可資充分利用，另亦充分顧及土地上現有面臨柑園路之三樓磚造 樓房之使用價值，依現狀分歸建物所有人，使土地與建物所有權合而為一，雖丙 ○○、乙○○、江秀蘭、庚○○、江却、戊○○之應有部分與各該三樓磚造樓房 之面積未必完全吻合，惟丙○○、乙○○與庚○○間為叔侄關係，辛○○○為江 阿朝之媳婦，合併列於一處，亦方便其等人與鄰地之共有人合併使用或相互商議 重新作整體規劃，此已充分考量各共有人之經濟利益，無違分割共有物之原則。(三)共有物之分割方法固難免考量共有物之地上物現況，但其前提為地上之建築物具 有相當之經濟價值，若拆除之恐對公共利益有重大損害者始足當，本件依附表 ( 一) 分割，縱須拆除部分建物，然並不足以損及共有人之利益，且既考慮現場建 物保留使用之最大可能性，另在排除不具經濟價值及雙方持分權益之情形下，創 造雙方土地之最高利用價值，自屬洽當。
(四)系爭土地上現存建物係不規則存在，且所佔用之面積亦與應有部分不相當，復有 小坪數無法單獨使用之情形，縱使以現狀分割，亦難得其平，應以其等合併佔整 筆土地二分之一部分保持共有之方式與上訴人分割方為合理，如此其內部可依協 商之方式儘量維持較大之現狀使用效益，亦有利於日後之整筆開發，故對造主張 依建物現況分割，有損土地價值，且難以利用，其方法自非洽當。(五)系爭土地前段面臨柑園路，為對外聯絡之唯一道路，故面臨柑園路交通方便，其 價值固較未面臨該馬路之後半段土地為高，惟伊因該分割方案所分得之Ｋ部分， 為包括前段及後段在內之長方形土地，伊雖獲有前段面臨柑園路之便利與價值， 同時亦承受後半段未面臨馬路價值較低之不利，亦即分得前半段之有利條件已與 後半段之不利自相抵銷，而無需補償其他共有人。至於另一側由對造等分配，因 彼等應有部分大小不一且人數較多，當不可能每人均可如伊之分配形狀，因此有 分配位置在前與在後之分之必然，此時前段之人找補後段乃屬合理而必要，並因
中間留有共同道通，後段之出入亦告解決，前段之建物並獲保留，完全兼顧公平 與現實之基本原則。
(六)甲種建地最小面積限制為三十六平方公尺，否則為畸零地不得建築，唯此一規定 係屬建築管理之問題，並非土地不得分割之規定，況本件若因分割致土地面積小 於三十六平方公尺之限建面積，亦屬對造堅持每人均分割所致，則其再以細分造 成畸零地之不當相質疑，豈非矛盾之至？
參、証據；援用原審所提之立証方法。
乙、上訴人戊○○、己○○、丁○○、江却、丙○○、乙○○、庚○○、辛○○○（ 下稱戊○○等八人）方面：
壹、聲明：求為判決
(一)原判決廢棄。
(二)甲○○在第一審之訴駁回。
(三)對造之上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同記載相同部分茲引用外，補稱略以：(一)伊等祖先歷代均向甲○○之祖先承租系爭土地以及鄰近農地耕作維生，伊等分家 後亦分別繼續向甲○○之祖先承租耕作，嗣向地主購買系爭土地應有部分共計二 分之一建屋居住，伊等保留二分之一，因此每年仍繼續向甲○○繳付地租。原審 判決書附圖二及二六八地號現況圖所示平房為伊等所建之農舍，嗣新建二樓、三 樓亦經甲○○同意，可見系爭土地因使用目的而不能分割，如依原判決所示方法 分割，將來勢必拆除所有房屋，顯非有理並失公平。(二)共有物為原物之分割，除公平原則外應依其性質及分割後之經濟效用妥為分配（ 儘量不拆除地上房屋原則），並應顧及是否有害社會經濟。原審判決分割結果將 Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ四部分劃規庚○○、江阿朝（現為辛○○○），戊○○與江光目 (現為江却)，各二十七平方公尺，分割方法造成畸零地，更有害社會經濟利益， 實非適當，且無路可通行至北邊公路，造成袋地，出入造成問題。又該四部分位 在南邊，價值較北邊臨近柑園路之部分為低，顯與應有部分不相當，即屬未顧及 經濟上之價值，難謂公平。又依原審分割方法，己○○應拆除其房屋，丙○○、 乙○○則拆除其房屋之部分，均有損經濟效用。(三)至如附表（一）之分割方案將使己○○、丁○○、戊○○之房屋全部拆除，令丙 ○○、庚○○、辛○○○、乙○○房屋之一部分互相占用毗鄰之土地，庚○○之 房屋基地部分復分割與江却、戊○○，勢必造成房屋與土地歸屬不同一人，增加 日後拆屋還地之糾紛，其方法自有未當。
(四)伊等主張依建物現況為分割方法，其優點如下： ⑴留有通路可與公路（柑園路）相通，分得後段之人有路可通行至公路。 ⑵依房屋現況分割，可避免拆屋返地造成個人及社會之損失。 ⑶伊等人之房屋占用之面積如超過應有部分換算之面積，或分得臨柑園路前段價 較高之地，均願按鑑定之價格補償其他少得之共有人，以及分得後段土地之人 ，使損失減至最低程度，不會造成不公平，合情合理。(五)按以原物分配各共有人，並非必應按各共有人應有部分計算之原物數量分配予各 共有人，而係以原物分配各共有人時，如按各共有人應有部分計算之原物數量分
配，有妨礙當事人經濟利益或造成一方當事人重大損害時，亦可依實際情形不按 共有人應有部分計算之原物數量分，而不能依應有部分計算之原物數量受分配者 得以金錢補償，如甲○○不能受分配按其應有部分計算面積之土地，伊等人願以 金錢補償，又彼等人係獲甲○○同意而在系爭土地上建屋，並非先占共有土地之 有利部分，再於分割共有物訴訟時，強令他共有人出售。參、証據；援用原審所提之立証方法。
丙、上訴人江誠祐方面：
壹、聲明：求為判決
(一)原判決廢棄。
(二)甲○○在第一審之訴駁回。
(三)對造之上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載記載相同部分茲引用外，補稱略以： 不願與他人保持共有，同意分割，現有房屋屬祖先所有，拆除無意見。丁、本院依聲請委請財團法人臺灣經濟技術研所鑑定系爭不動產價值、各共有人應有 部分之價值及分割實際所分得之價值，並詢問鑑定證人江志誠。 理 由
一、按分割共有物之訴，其訴訟標的之法律關係對於土地共有人必須合一確定，本件 原審判決後兩造各自提起上訴，惟共有人之一江誠祐未聲明上訴，仍應併列其為 當事人。又本案於審理中，共有人江文周將其應有部分出賣予辛○○○、江王秀 鳳並由其等承當訴訟（見本院上字第二三○號卷第六三、九二頁），嗣共有人江 阿朝、江王秀鳳又將其應有部分出賣予辛○○○，甲○○已撤回對江阿朝、江王 秀鳳之起訴（見同上卷第三○三頁），故僅改列辛○○○為當事人。次按上訴人 江光目於上訴本院後之八十八年二月二十三日死亡，其子女均拋棄繼承，由其配 偶江却一人繼承，並據其具狀聲明承受訴訟，有繼承系統表、戶籍謄本為證（見 本院更二卷第六五至七一頁），核無不合，應予准許。另上訴人甲○○請求對造 就分割結果協同辦理分割登記部分，原審判決其敗訴，復經本院前審駁回其上訴 ，其上訴第三審對該部分並未一併聲明不服，求為廢棄之判決，該部分業已確定 ，合先敍明。
二、上訴人甲○○起訴主張：系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表（二）所示， 因共有人眾多，無法有效利用土地，且系爭土地為建地，並無不能分割之情形， 經與對造協商未果，爰訴請裁判分割。因系爭土地北臨柑園路，為對外聯絡之主 要道路，且為兼顧土地之完整與利用，故請求以面臨柑園路一側之中心點為基準 ，按本判決附表（一）所示Ｋ部分分割予伊，其餘部分分割予其他共有人等語。三、上訴人戊○○等八人則以：系爭土地雖為兩造共有，惟伊等曾按甲○○之應有部 分計算面積向甲○○租用系爭土地，且甲○○亦同意伊等於系爭土地上建屋居住 並作為曬榖場使用，從而系爭土地依使用之目的不能分割，且因伊等向甲○○租 用其應有部分，故縱然分割，甲○○亦不能使用其分得之土地，其訴請分割，顯 無實益，如系爭土地必須分割，請求按建物現況予以分割。四、上訴人江誠祐則以：請求分割，不願與他共有人保持共有狀態，伊所有之房屋如 因分割而必須拆除，伊並無意見等語（見本院卷第一二三、一二四頁）。
五、甲○○主張系爭土地為兩造共有，應有部分各如附表一所示之事實，業據提出土 地登記簿謄本為證，並為對造所不爭執，堪信為真實。按各共有人得隨時請求分 割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不在此限， 民法第八百二十三條第一項定有明文。系爭土地為建地，依其使用目的並無不能 分割之情事，且兩造亦無不分割之約定，茲既無法協議分割，揆諸前揭規定，甲 ○○訴請本件分割共有物，原審准予分割，自無不合。戊○○等人雖抗辯：曾按 甲○○之應有部分計算面積向其租用系爭土地，蓋屋於其上亦已得甲○○同意云 云，並提出租金收據、同意書、台灣省台北縣耕地租約影本為證。惟甲○○否認 該租金收據為真正，同意書上印文為真，且查該租約影本所載地號亦與系爭土地 不符，其主張自難採信，縱使戊○○等人所辯屬實，亦僅於土地分割後，甲○○ 就其分得部分請求戊○○等人拆屋時，得據為有權占用之抗辯，並無礙於共有物 之分割，其等據以抗辯系爭土地依其使用目的不能分割，應不足採。六、次查分割共有物，定其分配，應斟酌各共有人之利害關係並共有物之性質、價格 、利用價值及經濟效用決之，要以維持全體共有人公共利益為標準 (參見最高法 院七十七年台上字第一八四九號判決) ；又分割共有物，除斟酌各共有人之利害 關係及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格 (參見最高法院七十九年台上字 第四六三號判決) ，本件兩造對系爭土地依原物分割，並無意見，所生爭議僅在 於分割方法，本院就其等人所主張之分割方法是否妥適予以審酌：(一)查系爭土地位於樹林鎮○○路○段，縱深約四十米，略呈方形，面臨柑園路部分 如原審判決附圖二 (即現況圖）所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ之位置上有磚造老舊平 房 (後面並均加蓋至三樓) 五戶，面積各為九六平方公尺、一○七平方公尺、一 ○五平方公尺、一○三平方公尺、三八一平方公尺，分別由丙○○、庚○○、江 阿朝 (現為辛○○○) 、乙○○、丁○○、己○○居住使用，Ｆ、Ｇ之位置上亦 有二樓房屋，面積二一六平方公尺，屬共有人江文周、江誠祐所有，目前無人居 住，前面堆積雜物，後面為廢棄之豬舍，Ｋ部分之位置為戊○○所有之二層房屋 ，面積一九七平方公尺，後方為空地，Ｉ部分號為磚造車庫，此業經原審法院及 本院前審勘驗現場明確，制有勘驗筆錄 (見原審卷第八二至八四頁、本院上字卷 第一三五、一三六頁、本院更二卷第一一六至一一八頁) ，繪有現場實測圖，有 台北縣樹林地政事務所八十一年五月三十以八十一北縣樹地二字第四三二五號函 送之土地複丈成果圖在卷可稽 (見原審卷第八八、八九頁，即原審判決附圖二) 。
(二)戊○○等人雖主張按建物現況分割，至其餘零散之空地則分歸甲○○，若有不足 ，則由彼等以金錢補貼甲○○云云。惟查戊○○等人依其所有建物占用之面積， 事實上均已超過其等就系爭土地應有部分計算所得之面積 (見原審卷第一二七頁 ) ，彼等雖主張有支付租金及建屋時得甲○○同意，係屬有權占有，然遭甲○○ 否認，且未能舉証以資証明，此部分不足採信，其等既已無權占用系爭土地，縱 令依建物現況分割，系爭建物仍有拆屋還地之糾紛，況且依建物現況分割之結果 ，將使甲○○所分得之土地，分隔兩地，總面積合計為０‧０四四四公頃，僅占 系爭土地約四分之一，與其應有部分比例相去甚遠，自難認各共有人就應有部分 受分配，核與民法第八百二十四條第三項規定不符。而且因系爭建物呈不規則狀
，如囿於建物現狀將致地形呈不規則，且分得面臨柑園路一段之土地部分亦有多 人之土地寬度僅三．六米（見九十年十二月二十五日之方案三鑑定報告書），將 來如欲加以開發利用，勢須再與鄰地合併規劃建築，就系爭土地之使用問題仍未 能藉分割而一次解決，再依據本院囑託財團法人台灣經濟技術研究所鑑定結果， 依戊○○等人所主張之方案分割結果，系爭土地總值一千八百七十萬二千八百五 十六元，遠低於依附表（一）分割結果所形成之土地總價值，兩者相距達二百八 十餘萬元，參以鑑定人江志誠到庭所証稱「．．．如果再考慮到地形的話，是重 複扣款會更減低系爭土地之價值』等語（見本院卷第一二三頁），如再考慮分割 結果所造成地形不整之情況，將使土地價值更為降低，顯然依建物現況分割結果 ，較不利於系爭土地將來之開發與利用，雖戊○○等人主張令其等拆屋所受之損 害高達六百萬元云云，然查系爭建物就磚造平房部分多已老舊不堪，多遭置放雜 物，已不適居住，至於位於磚造平房後方之二、三樓樓房，依據台北縣政府八十 七年三月二十五日八七北府工使字第○八五六八七號函，己○○係在六十六年興 建(見本院重上更一字第一八二號卷第八二頁)，至於戊○○、丙○○、乙○○、 江阿聰 (庚○○之父)則自承係於六十九年興建 (見同上卷第五五頁反面)，迄今 均已逾二十年以上，故系爭房屋之殘餘價值不可能為六百萬元，而超過其所占用 之土地價值，故兩相衡量結果，其拆屋所受之損失，應可藉由利用分割土地後所 增加之土地總價值予以彌補，況且按建物現況分割，無形中將鼓勵共有人先行占 用共有土地中較具地利之部分搭建房屋，再於分割共有物訴訟時，強令他共有人 出賣，顯違公平原則，故戊○○等人所主張之分割方案，應不足採。(三)本件依據原審及本院前審勘驗現場結果，系爭土地略呈方形，縱深四十米，僅有 一面臨柑園路一段，故位於後半段之土地，不僅就價值上有差異，就通行便利方 面，亦與位於前半段有相當之差異，再參以系爭土地上目前之建物現況，亦係以 臨柑園路一段方向者尚有人居住使用，未面臨柑園路者即多數係閒置廢棄，以及 系爭建物之所有人利用建物占用系爭土地之面積，明顯超過彼等按應有部分分割 後所可取得之面積（見原審卷第一二八頁），如按建物現狀分割結果，建物所有 人仍然發生無權占用其他共有人土地之情事，其結果仍將發生有些建物勢須拆除 ；以及土地之分割，亦應考量該土地日後整體之規劃利用，藉能充分發揮土地之 經濟效能，本件系爭土地經送財團法人台灣經濟技術研究所鑑定其價值，如按建 物現狀分割之結果，系爭土地之總價值偏低（見外放証物），顯然依建物現狀分 割較不利於系爭土地之整體利用，自非本件考慮之重要因素。基此，如以柑園路 為基準，取其中心點平分東西二筆，由中心分割線兩側各留二米合併為四米寬之 通路，將系爭土地中間留出一條四米寬之南北走向共有通道，即本判決附表 (一 )所示Ｊ部分０‧０一七一公頃，由各共有人依附表 (二)所載應有部分比例共有 ，使分得道路二側土地之所有人得通行至柑園路。審酌甲○○擁有土地０‧０八 七一公頃，占系爭土地之二分之一，系爭土地上之建物均位於西半部，且均非屬 其所有，乃將預留道路之東半部分由其取得，西半部則分歸戊○○等人，可使分 割後雙方之土地地形完整，便於土地之規劃，整筆土地可以充分發揮效能。爰採 用本判決附表（一）所示之分割方法予以分割。各共有人扣除預留道路之面積， 其取得之面積詳如附表（一）之說明表所示，其中Ｋ部分分由甲○○取得所有。
丙○○扣除道路面積僅有０‧００八六公頃，惟其原有房屋係坐落原判決附圖二 所示之Ａ部分，爰將Ａ部分由其取得；庚○○、江却（原江光目）、戊○○雖分 別有房屋坐落原判決附圖二所示之Ｂ、Ｉ、Ｋ部分，然其等應有部分均為六四分 之一，扣除道路面積各僅餘０‧００二五公頃，然其等建物事實上占用系爭土地 之面積，卻分別達一０七平方公尺、三九平方公尺、一九七平方公尺，是土地分 割後，彼等所有建物須大部分拆除，勢所難免，本院審酌其等面積較少無法利用 ，將其併列一處，方便其等人日後規劃或與他人合併使用，故將Ｂ、Ｌ、Ｍ部分 分別由庚○○、江却、戊○○取得；辛○○○繼受原共有人江文周、江阿朝取得 系爭土地，故儘量維持江阿朝原使用之位置，將Ｃ部分分由其取得；乙○○扣除 道路面積僅有０‧００八六公頃，惟其所有房屋坐落原判決附圖二所示之Ｄ部分 ，爰將Ｄ部分分由其取得；則Ａ、Ｂ、Ｌ、Ｍ、Ｃ、Ｄ、Ｋ之土地均可獲面臨柑 園路而得充分享有交通及地利之便。另將Ｅ、Ｆ、Ｉ部分分由江誠祐、丁○○及 己○○取得；而Ｅ、Ｆ、Ｉ部分因面臨預留道路可通行至柑園路，應不影響其經 濟效用。
(四)甲○○雖於本院前審主張採用如本院上更（二）判決附圖分割方案 (一)或 (四) 所示之分割方法予以分割，惟原判決附圖二（即現況圖）Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地上 之建物分別為庚○○、辛○○○（原為江阿朝）、乙○○所有，倘依方案（一） 、(四)所示予以分割，將Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地分歸乙○○、丁○○、辛○○○或 庚○○所有，將使土地與建物分別歸不同之人，全方案僅丙○○得以保留其建物 ，其餘之人所有之建物均須拆除，且庚○○所有房屋占用土地面積比其土地應有 部分超出甚多，土地分割後，仍留有無權占用他人之土地之結果，對建物之現狀 影響甚大，且甲○○於本審亦不再採用，自不足採。(五)本院前審另囑託地政機關繪成其他分割方案如本院上更（二）判決附圖分割方案 (二)所示，此方案雖考量維持各建物所有人之現狀予以分割，將Ｉ部分土地分歸 甲○○所有，惟該Ｉ部份地形凹凸不整，面臨柑園路之二處狹窄地段僅能供為通 道之用，後方大塊土地形狀不整，將減少土地之利用價值。且此一地形造成僅甲 ○○一人需留出土地當通道，戊○○等人則無一人需留通道，反而可使用甲○○ 之土地為進出之通道，自屬明顯不公。又甲○○之土地如均充分使用，分在後段 Ｂ、Ｃ、Ｄ部份將無出入通道。再者，各共有人間分配位置零亂，地界定型後各 所有人所取得之土地形狀均屬畸形，除非重新合併，否則各所有人之土地其使用 價值將無從發揮。兩造又均不同意按此方案分割，亦不足採。(六)至庚○○、江却、戊○○另主張：依臺灣省畸零地使用規則第三條規定，在甲、 乙種建築用地，基地情形為正面路寬七公尺以下者，建築基地最小寬度未達三公 尺，最小深度未達十二公尺即屬面積狹小之畸零地。而系爭土地係甲種建築用地 ，基地最小應有三十六平方公尺，否則為畸零地不得建築，依附表（一）分割予 伊等之Ｂ、Ｌ、Ｍ部分面積各為二十五平方公尺，為畸零地不得建築，造成土地 之浪費，有違分割共有物提高價值原則，對伊等及公共利益均有損害。惟查，甲 種建地最小面積限制為三十六平方公尺，否則為畸零地不得建築，唯此一規定係 屬建築管理之問題，並非土地不得分割之限制，本件系爭土地總面積為○．一七 四一公頃，其分割結果，並未使每位共有人之應有部分均形成畸零地，僅因庚○
○、江却、戊○○等人應有部分均為六四分之一，再扣除道路面積後，剩餘二五 平方公尺，已詳如前述，顯非因採用附表（一）分割所致之結果，且縱令採用戊 ○○等人所主張之分割方法方割，據鑑定人江志誠到庭証稱不會產生畸零地（見 本院卷第一二三頁) ，但依前所述，系爭土地因地形不整，仍會發生必須與鄰地 合併使用之結果，對系爭土地將來之利用，未必有利，而且分割結果使系爭土地 之總價值降低，亦屬不利全體共有人，至於依據附表（一）分割，雖導致庚○○ 、江却、戊○○三人之土地面積小於三十六平方公尺之限建面積，但本院已審酌 其等面積較少無法利用，將其併列一處，以方便日後規劃或與他人合併使用，庚 ○○、江却、戊○○主張分割予伊等之土地為畸零地不得建築，委無足採。附表 (一) 之分割結果，Ａ、Ｃ、Ｄ部分仍依原建物所在位置盡量分割使建物所有人 丙○○、辛○○○、乙○○與土地所有之位置合一，自無土地與建物分歸不同人 之問題；至江誠祐、江文周部分因房屋閒置未使用，且江誠祐對於拆除房屋部分 及分配位置並無意見；至戊○○原有房屋占用土地面積達一百九十七平方公尺， 超過其應有部分六十四分之一甚多（換算結果僅二十五平方公尺），則其主張土 地與建物分歸同一所有，自屬無據；己○○與丁○○部分，就平房部分係供作豆 腐工廠使用，己○○並未居住該處，丁○○所居住使用之房屋係屬違建，並堆積 雜物等（見本院上字卷第一三五頁），系爭房屋自六十六年興建迄今已二十五年 ，其殘餘價值已不多，應認得以補償差價方式彌補，自不失為公平及妥適之方法 。
(七)綜上所述，本院認系爭土地以本判決附表（一）之方法分割，比較符合公平並兼 顧土地之利用價值，較為妥適。
七、另按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外， 尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之 不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之 (參見最高法院五十七年 台上字第二一一七號判例意旨) ；又按共有物之分割，如依原物之數量按應有部 分比例分配，價值不相當，而須以金錢補償者，應依原物之總價值，按各共有人 應有部分比例算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得較高 之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為 補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（參見本次最高法院發回意旨） ，經查本件係採原物分割，因系爭土地略呈方形，縱深四十米，面臨柑園路與未 面臨該路段之土地價值不同，經本院囑託財團法人台灣經濟技術研究所鑑定結果 ，臨柑園路一段之路線價為每坪五萬一千元，臨柑園路一段巷道之路線價為每坪 四萬四千元，至於如附表一分割方案中Ｋ部分土地，臨柑園路一段路線價區段內 之面積占該分配位置面積百分之四八．九八，就後段位置之價值應按前段位置遞 減，故該筆土地之單價為每坪四萬八千三百九十八元，此有鑑定報告書在卷可按 ，故依前開標準可知，依附表一分割結果，分得Ａ、Ｂ、Ｌ、Ｍ、Ｃ、Ｄ部分之 土地價值與分得Ｅ、Ｆ、Ｉ、Ｊ、Ｋ者各有差異，嗣再經本院囑託財團法人台灣 經濟技術研究所鑑定系爭土地之總價值，各共有人之應有部分之價值及各共有人 按如附表一分割方案實際分得土地之價值，兩相比較，認江張金蘭、乙○○、甲 ○○依附表一分割方案所實際分得部分之價值超過按其應有部分比例計算之價值
，其金額依序分別為十九萬七千六百二十四元（元以下四捨五入），一萬四千九 百十七元，七十一萬七千七百零九元，丙○○、庚○○、江誠祐、丁○○、己○ ○、江却、戊○○實際分得部分之價值則低於按其應有部分比例計算之價值，其 金額依序為十一萬七千七百六十元，六萬六千九百二十五元，十四萬一千九百零 二元，九萬一千七百四十五元，三十七萬二千零七十元，六萬六千九百二十五元 ，六萬六千九百二十五元，故依前開說明及最高法院發回意旨，江張金蘭、乙○ ○、甲○○各應補償其他各共有人之金額詳如附表三所示，方屬公平。八、原審准為分割共有物之判決於法固無不合，惟原判決未考量系爭土地之整體利用 及其經濟效能並兼顧土地價值不同之補償，其所定之分割方法尚有未當，甲○○ 上訴意旨指摘其不當，為有理由，應予廢棄改判如主文第二、三項所示。戊○○ 等人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由。據上論結，本件上訴人甲○○之上訴為有理由，上訴人戊○○、己○○、丁○○、江光目、丙○○、乙○○、庚○○、辛○○○、江誠祐之上訴為無理由，爰依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十七 日 民事第四庭
審判長法 官 李 瓊 蔭
法 官 林 金 吾
法 官 張 蘭
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十八 日 書記官 應 瑞 霞附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表二
┌────┬────┬────┬────┬────┬────┐
│共有人 │應有部分│共有人 │應有部分│共有人 │應有部分│
├────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│甲○○ │128/256 │庚○○ │4/256 │江誠祐 │20/256 │
│江光目 │4/256 │己○○ │34/256 │ │ │
│戊○○ │4/256 │丁○○ │14/256 │丙○○ │14/256 │
│辛○○○│20/256 │乙○○ │14/256 │ │ │
└────┴────┴────┴────┴────┴────┘