公平交易法
臺北高等行政法院(行政),訴字,97年度,3069號
TPBA,97,訴,3069,20090414,1

臺北高等行政法院判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　97年度訴字第3069號
　　　　　　　　　　　　　　　
原　　　告　瓏山林企業股份有限公司
代　表　人　甲○○（董事長）
訴訟代理人　李後政　律師
被　　　告　行政院公平交易委員會
代　表　人　湯金全（主任委員）
訴訟代理人　丙○○
　　　　　　乙○○
上列當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國97年
11月4 日院臺訴字第0970091736號訴願決定，提起行政訴訟，本
院判決如下：
　　主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
原告係經營房屋興建及銷售之業者，其在臺北縣中和市○○ 路○ 段148 號推出「四季紐約」建案（下稱系爭建案），並 於民國（下同）94年6 月1 日起至95年5 月31日委託信義房 屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）執行銷售業務， 復由銷售人員於接待中心提供系爭建案之廣告圖冊予消費者 ，該廣告圖冊上載有「使用分區／乙種工業區　使用用途／ 一般服務業、一般零售業」，然於「H 棟平面配置參考圖」 及「現代風裝潢平面配置圖」廣告顯示為一般住家格局（即 含客廳、臥房、廚房、衛浴等），且有陽臺外推情況，涉及 為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項之規定，經被告主動進行調查。案經被告審查認為：被告 於96年2 月13日派員以消費者身分赴系爭建案銷售中心查訪 ，獲接待中心現場銷售人員交付系爭「H 棟平面配置參考圖 」及「現代風裝潢平面配置圖」廣告及廣告圖冊等其他銷售 資料，依該廣告圖冊揭示「投資興建／瓏山林企業」，得認 定系爭建案係由原告興建銷售，系爭廣告係由原告使用；又 系爭建案位於都市計畫乙種工業區，雖經申請可為一般商業 設施使用，但依法不得作為住宅使用，惟系爭「H 棟平面配 置參考圖」及「現代風裝潢平面配置圖」廣告顯示為一般含 客廳、臥房、廚房、衛浴之住家格局，實易使消費者誤認系 爭建案可供一般住宅使用，並據此認知作成交易決定，故系 爭建案廣告表示之內容與一般消費大眾之認知有相當大之差



距，已逾越一般大眾所能接受之程度，屬就商品之內容為虛 偽不實及引人錯誤之表示；另查系爭建案建造執照工程圖記 載，H 棟H1至H16 等各戶均於外緣位置設計有1.08公尺寬之 「陽臺」，惟按「H 棟平面配置參考圖」廣告所繪平面配置 內容，該陽臺為臥室一部分，系爭H1、H7戶「現代風裝潢平 面配置圖」廣告所繪平面配置內容，該陽臺位置為和室及臥 室之一部分，且廣告內容均未標示、說明陽臺所在位置和範 圍，整體觀之易使消費者誤認該陽臺所在位置為室內空間之 一部分，可比照規劃使用，系爭廣告表示內容業經臺北縣政 府認定有陽臺外推之情形，而有遭建管單位查報拆除等處分 之風險，故系爭廣告表示之內容與一般消費大眾之認知有相 當大之差距，足以引起一般大眾錯誤之認知或決定，屬對商 品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第 21條第1 項規定，遂依同法第41條前段規定，以97年4 月11 日公處字第097049號處分書命原告自處分書送達之次日起立 即停止前項違法行為，並處罰鍰新臺幣（下同）5500,000元 （下稱原處分）。原告不服，主張系爭「H 棟平面配置參考 圖」、「現代風裝潢平面配置圖」廣告係由燿震企業有限公 司（下稱燿震公司）製作，由信義房屋公司現場銷售人員交 付予被告，與其無關；系爭建案之銷售現場、廣告物標明系 爭建案之基地使用分區為乙種工業區，使用用途為一般服務 業、一般零售業，並未記載可供住家使用，且接待中心門首 張貼「安全交易說明」及行政機關相關函文，為善意告知行 為，又其業於房屋買賣契約書記載系爭建案之基地為乙種工 業區，消費者施以普通注意力即可辨明，其並無違反公平交 易法第21 條 第1 項規定云云，提起訴願，亦遭決定駁回， 遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
（一）原告確已竭力清楚告知其銷售標的之相關資訊，善盡告知 之義務，實無虛偽不實或引人錯誤之意圖：
⒈原告與購屋者就系爭建案簽訂之買賣合約特別載明建案之 設計用途供一般服務業與一般零售業使用，又系爭建案提 供之廣告品、宣傳品及銷售現場均於明顯處標示本建築土 地分區及建物設計之用途，一般大眾施與普通之注意力， 即可輕易辨明，確無所謂誤導消費者及不實廣告之虞。 ⒉又系爭建案於銷售時，為避免消費糾紛更嚴格要求承購戶 親自勾選並簽立「四季紐約客戶權益說明書」，其第一點 即明載：「本『四季紐約』社區係合法取得臺北縣政府工 務局89年2 月2 日所核發（89）中建字第066 號建築執照 之合法建物，使用分區為乙種工業用地，設計用途為一般



服務業、一般零售業，依法不得為住宅使用。」（二）被告所指本案涉有違反公平交易法之平面示意圖，非原告 所製作：
　 ⒈被告所指本案涉有違反公平交易法之依據不外「現代風裝 潢平面配置圖」、「H 棟平面配置參考圖」，經查該「現 代風裝潢平面配置圖」、「H 棟平面配置參考圖」，並非 原告所製作，且非信義房屋公司送經原告審核通過所使用 之廣告物。此於被告調查階段時，燿震公司已陳稱「現代 風裝潢平面配置圖」係由該公司所設計，印製等語，另信 義房屋亦陳述該「H 棟平面配置參考圖」並未提供予原告 審核可資證明。
⒉本案究其「現代風裝潢平面配置圖」乃係燿震公司作為推 展裝潢設計業務之用，原告事先並未知悉，此乃被告就此 相關情節進行調查時，要求原告到會說明時，命查明該情 事並予以陳報，原告始進行了解，此與原處分書第4頁 第 3 所指：「燿震公司……，被處分人對以上燿震公司進駐 、放置廣告、提供配置設計圖等情形均有所知悉」一節， 顯有不符。
⒊系爭「現代風裝潢平面配置圖」、「H 棟平面配置參考圖 」明顯記載「燿震公司提供」，顯知該「現代風裝潢平面 配置圖」「H 棟平面配置參考圖」應係燿震公司所製作， 以使閱讀該「現代風裝潢平面配置圖」「H 棟平面配置參 考圖」者，如需裝璜設計時，可與該公司聯絡，其目的顯 然在於裝璜業務之推廣，與房屋銷售事務並無關聯。原處 分書第5 頁二、（一）「……系爭廣告係由被處分人使用 」一節，查與實情並不相符。
⒋系爭「H 棟平面配置參考圖」及「現代風裝潢平面配置圖 」係由燿震公司置於現場之開放空間供民眾自由取閱，以 使該公司有招攬承作室內裝修工程之機會，原告不予介入 ，至於「H 棟平面配置參考圖」及「現代風裝潢平面配置 圖」即使有記載「投資興建／瓏山林企業」，亦非原告所 為。原告確無製作系爭「現代風裝潢平面配置圖」、「H 棟平面配置參考圖」且上開圖復未經原告審核通過，以上 所述，核與燿震公司所辯均相符，原告與燿震公司並無委 任關係存在，再者，系爭建案之銷售人員乃係由信義房屋 所指揮、管理及執行銷售業務，今倘因銷售人員個人行為 所生之相關爭議，要求由原告負擔責任，其所造成之傷害 不可言喻，實對原告相當不公平，亦非符合比例原則。（三）被告認定原告對於系爭建案廣告具有決定使用與否之審核 權，惟系爭「現代風裝潢平面配置圖」、「H 棟平面配置



參考圖」既未曾事先審核，是故無從決定使用與否之可能 ，實難認定有虛偽不實及引人錯誤之故意，被告就其系爭 圖面之用途亦未加以查實：原告一再訴稱系爭「現代風裝 潢平面配置圖」、「H 棟平面配置參考圖」並非由其及其 委託銷售之信義房屋所製作、發送，純係燿震公司為招攬 裝潢業務所用，與系爭建案之銷售無關，且系爭建案坪數 有數種，系爭「現代風裝潢平面配置圖」、「H 棟平面配 置參考圖」僅就其中一種坪數設計，印製份數不多，亦難 認係廣告云云，就系爭「現代風裝潢平面配置圖」、「H 棟平面配置參考圖」之製作、發送及取得經過、是否作為 銷售用途及屬廣告與否迭有主張及爭執，而參諸信義房屋 公司之陳述紀錄稱，該公司除負責系爭建案之代銷業務外 ，負責設計、製作系爭建案之海報與報章雜誌，但不包括 系爭「現代風裝潢平面配置圖」、「H 棟平面配置參考圖 」，故並未提示該圖予原告審閱。系爭「現代風裝潢平面 配置圖」係燿震公司設計、製作，並放置系爭建案銷售現 場，以提供購屋人參考，該公司並未提供系爭圖面予購屋 人參考等語；燿震公司之陳述紀錄稱，信義房屋公司並未 委託燿震公司設計系爭建案接待中心，燿震公司亦未與原 告聯繫，系爭圖面係該公司自行印製、散發，印製份數不 多等語。被告以系爭「現代風裝潢平面配置圖」「H 棟平 面配置參考圖」係由系爭建案銷售人員所提供，原告對系 爭建案廣告具有審核權，未就其取得經過及是否作為系爭 建案銷售使用等予以查實，即認原告使用系爭「現代風裝 潢平面配置圖」、「H 棟平面配置參考圖」，有使消費者 誤認可供住宅使用，而為虛偽不實及引人錯誤表示，不無 率斷之嫌。
（四）又所稱廣告，通常指以報紙、雜誌、傳單、海報等或其他 方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。系爭「 現代風裝潢平面配置圖」、「H 棟平面配置參考圖」倘係 由消費者至系爭建案銷售中心自行取閱，而非由原告所提 供，是否有使不特定多數人知悉其宣傳內容而得稱之為廣 告之情形？此外，原告於系爭建案銷售中心現場，業已以 明顯文字標示「本區使用分區為乙種工業區」，用途為「 一般服務業與一般零售業」字樣，消費者是否仍有對其所 銷售之建築物用途產生係可供住宅使用之誤認亦待釐明。 系爭建案銷售現場及廣告物等明顯之處，皆有標明系爭建 案基地「使用分區」為乙種工業區，「使用用途」為一般 服務業、一般零售業，並無記載可供住家使用，且銷售人 員於銷售時亦會就此部分再為說明，如房屋預定買賣契約



書前言及第2 條記載之內容，是消費者購買之時，施以普 通注意力即可辨明系爭建案基地為乙種工業區，並無發生 錯誤之可能，至於消費者購買之動機、目的，及購買後是 否遵照相關法令規定，用於一般服務業、一般零售業，並 非原告所能控制。燿震公司固為原告擇定為室內設計配合 廠商，但不可逕認為燿震公司所製作之「H 棟平面配置參 考圖」及「現代風裝潢平面配置圖」即為原告所製作。至 於原告將所謂二次工程部分統一交由燿震公司施作，係將 來合約履行問題，如有違反法令情事，原告未必會施作該 等二次工程，惟無論如何，均與本件違反公平交易法無關 。
（五）至於被告主張系爭建案之建造執照工程圖記載，H 棟之H1 至H16 等各戶均於外緣位置設計有1.08公尺寬之陽臺，惟 系爭廣告之「H 棟平面配置參考圖」所繪平面配置內容， 該陽臺位置為臥室之一部分。依系爭廣告之H1、H7戶「現 代風裝潢平面配置圖」所繪平面配置內容，該陽臺位置為 和室及臥室之一部分，且廣告內容均未標示及說明陽臺所 在之位置及範圍，整體觀之，易使消費者誤認該陽臺所在 位置為室內空間之一部分，可比照規劃使用。系爭廣告表 示內容業經臺北縣政府函認定陽臺外推時，有遭建管單位 查報拆除等處分之風險，是系爭廣告表示之內容與一般消 費大眾之認知有相當大之差距，其差距已逾越一般大眾所 能接受之程度，且足以引起一般大眾錯誤之認知或決定， 原告就其商品之用途及內容為虛偽不實或引人錯誤之表示 ，違反公平交易法第21條第1 項規定云云。惟查：被告指 稱於原告與客戶締結之房屋預定買賣契約書中約定，房屋 平面圖虛線外之陽臺裝設改建工程（即陽臺外推工程）委 由室內設計裝潢公司於交屋後3 個月內統一施作，並由其 於客戶總貸款金額中代為撥付裝潢工程款予室內設計裝潢 公司云云。惟上開工程係由客戶委託室內設計裝潢公司辦 理，並非由原告委託，原告係顧慮客戶資力不足以支付裝 潢工程款，因而將裝潢工程款計入購屋總貸款內一併辦理 ，再於獲得貸款時代為撥付給燿震公司，此與燿震公司自 行發送「現代風裝潢平面配置圖」、「H 棟平面配置參考 圖」無關，被告據以認定系爭「現代風裝潢平面配置圖」 「H 棟平面配置參考圖」係原告所為，要屬無據。（六）原告無違法銷售房屋之必要：原告亦係從事建築業多年的 殷實建設公司，不會不明白違法行為對於公司損害的嚴重 性而故意違反公平交易法。再者，原告與購買系爭建案房 屋之客戶所簽訂之房屋買賣契約上，明確記載系爭建案位



於乙種工業用地，契約上更將系爭建案土地使用分區證明 書影本作為契約附件之一，目的即在說明系爭建案之土地 使用分區為工業用地，信義房屋公司在系爭建案房屋銷售 現場，更以明顯的廣告看板，明白表示系建案房屋基地為 工業用地，在廣告文宣上更明白標示2 樓以上僅能作為一 般服務業使用，此等作為均顯示原告或信義房屋公司並無 使購屋者產生系爭建案房屋可作為「工業住宅」使用之任 何印象，以利房屋之銷售，自無可能另以「H 棟平面配置 參考圖」及「現代風裝潢平面配置圖」，使購屋者產生得 作為工業住宅使用之印象。
（七）信義房屋公司是國內唯一仲介業股票上市公司，其代銷部 門更是頂尖的團隊，原告尊重專業，將銷售重責委託信義 房屋代銷部門：
⒈系爭建案迄今之銷售金額達約4,000,000,000 元，支付予 信義房屋公司之報酬達200,000,000 元，原告既已將銷售 重任委託最專業之業者，從邏輯上而言，原告不可能要求 信義房屋公司的銷售人員交付「現代風裝潢平面配置圖」 及「「H 棟平面配置參考圖」予來銷售中心之顧客。 ⒉在房屋代銷之實務上有所謂「包銷」與「包櫃」，包銷是 在建案銷售初期，由建商委託專業代銷公司銷售；由於銷 售初期銷售較易，因此由代銷公司承擔比較高之經營風險 ，負擔銷售人員之人事費用及廣告行銷費用，建商則支付 比較高比例之報酬（以系爭建案而言為5.5%）。包櫃則是 在銷售末期，銷售較不易，產品亦相對較少，因此由建商 負擔較高之經營風險，因此人事與廣告費用均由建商支付 ，相對的代銷公司之報酬亦較低（以系爭建案而言為1.5% ），但是兩者關於人員管理或廣告策劃、製作均由代銷公 司負責，並無不同。
⒊系爭建案現場銷售人員均由代銷之信義房屋公司負責管理 ，無論是包銷時期或包櫃時期均無不同，因此系爭「現代 風裝潢平面配置圖」及「「H 棟平面配置參考圖」會出現 在銷售現場，實非原告所可得知，應不可歸責於原告；對 於上情，信義房屋公司銷售案專案經理吳正隆知之甚詳。（八）燿震公司為信義房屋公司推薦之設計公司，提供銷售時期 ，詢問購屋事宜之顧客，關於設計規劃之專業諮詢： ⒈信義房屋公司為服務客戶，提供銷售時期關於設計規劃之 專業諮詢，乃在其送請原告審核之廣告稿（非指「現代風 裝潢平面配置圖」及「「H 棟平面配置參考圖」，因該兩 圖並非信義房屋公司製作，更並送請原告審核），即將燿 震公司列為規劃設計者，並請原告於系爭建案房屋買賣合



約列明公設裝潢工程之承包商。
⒉但燿震公司竟藉此機會在銷售現場散發「現代風裝潢平面 配置圖」及「「H 棟平面配置參考圖」，藉以招攬購屋者 之設計裝潢業務。據原告事後調查，燿震公司實際上亦攬 得159 戶之設計裝潢業務，總坪數為3251.99 坪，以每坪 20,000元計，達65,000,000元。 ⒊原告完成系爭建案決定公設裝潢工程之承包商時，並未選 擇燿震公司而係國泰家具股份有限公司（下稱國泰家具） 訂約，因國泰家具係為遠企中心、君悅飯店等國內五星級 飯店規劃設計裝潢之頂尖專業公司，遠比燿震公司更為專 業。故燿震公司與原告並非有密切關係，被告謂原告應對 其所作所為有所知悉並負責，實屬違誤。
（九）退萬步言，縱原告有違反公平交易法情事，原處分之裁罰 亦屬過重，尤其以原告年度營業額，並未扣除合理成本， 更未考慮系爭建案係與地主合建，所獲得之利益有限，復 未考慮臺灣經濟接連遭受美國次級房貸及金融風暴的打擊 ，所造成的不景氣，竟裁罰5,500,000 元之金額，顯然失 當。綜上所述，系爭「現代風裝潢平面配置圖」、「H 棟　　　平面配置參考圖」並非原告所提供，更非為使購屋者產生 系爭建案房屋得作為工業住宅使用之印象之用，原告應無 公平交易法應予裁罰之行為等語。
（十）為此，原告依據行政訴訟法第4 條第1 項規定提起本件撤 銷訴訟，並聲明求為判決：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
（一）原告訴稱系爭「H 棟平面配置參考圖」、「現代風裝潢平 面配置圖」廣告由燿震公司製作，由信義房屋公司現場銷 售人員交付予被告，而與原告無關云云：
⒈按被告於96年2 月13日派員以消費者身分及購屋名義赴系 爭建案接待中心查訪，獲接待中心現場銷售人員交付系爭 廣告及廣告圖冊等銷售資料，據前開廣告圖冊揭示「投資 興建/ 瓏山林企業」，得認定系爭建案係由原告興建銷售 ，系爭廣告係由原告使用。次按系爭廣告既由系爭建案接 待中心現場銷售人員交付予消費者，則就消費者觀點而言 ，即足以產生系爭廣告為賣方原告針對交易標的內容及用 途說明之認知。再查系爭廣告將工業區內建物以住宅方式 呈現，且以陽臺外推之圖示增加室內空間，對於消費者顯 具招徠效果，足以增加原告之交易機會，足認原告為系爭 廣告之廣告主。




⒉原告縱稱系爭廣告之製作、使用與其無涉，惟查原告於調 查期間自承，燿震公司為原告擇定之室內設計配合廠商， 原告於系爭建案廣告圖冊對外揭示「室內設計/ 燿震設計 」訊息，且對於燿震公司進駐系爭建案接待中心、放置廣 告、提供配置設計圖等情形均有所知悉，於原告與客戶締 結之「房屋預定買賣契約書」中約定，房屋平面圖虛線外 之陽臺裝設改建工程（即陽臺外推工程）委由室內設計裝 潢公司（燿震公司）於交屋後三個月內統一施作，並由原 告於客戶總貸款金額中代為撥付裝潢工程款予燿震公司。 據上，足證原告確實知悉燿震公司繪製之系爭廣告內容及 其散發系爭廣告之情，原告既容許燿震公司於系爭建案銷 售接待中心散發系爭廣告，而影響消費者對系爭建案內容 及用途說明之認知，並增加其自身交易機會，自應對廣告 內容負責。
⒊又按被告96年2 月13日派員取得系爭廣告之時點，系爭建 案由信義房屋公司承辦廣告行銷事宜，依原告與信義房屋 公司締結之不動產委託銷售契約書約定，此期間內廣告行 銷費用由原告支出，信義房屋公司應向原告報告銷售經過 及銷售策略，且各項廣告內容應經原告認可後始對外揭示 ，據上，足認信義房屋公司對於系爭廣告內容並無實質決 定及支配能力，而應由原告對廣告內容負責。
（二）原告訴稱系爭建案銷售現場、廣告物標明系爭建案基地為 乙種工業區，並無記載可供住家使用，且接待中心門首張 貼「安全交易說明」為善意告知行為云云：
⒈按房屋銷售廣告所描述之建物用途情狀，為影響消費者承 購與否交易決定之因素，一般消費者據廣告內容僅認知於 購屋後得依廣告揭示之用途使用，而難以知悉廣告所載之 用途違反建管法規，有遭勒令拆除、改建、停止使用或恢 復原狀之風險。查系爭建案位於都市計畫乙種工業區，依 法不得作住宅使用，倘作住宅使用具有遭建管機關勒令拆 除、改建、停止使用或恢復原狀之風險，惟系爭廣告顯示 一般含客廳、臥房、廚房、衛浴之住家格局，易使消費者 誤認系爭建案可供一般住宅使用，縱經原告於廣告圖冊及 接待中心門首為建物用途之揭示，綜合觀察其整體廣告效 果，仍難使消費者知悉廣告所載之用途違反建管法規，有 遭勒令拆除等處分之風險，且易使消費者誤認系爭建案雖 位於乙種工業用地，除供服務業及零售業使用外，亦得供 作一般住宅使用，並據此認知作成交易決定。是系爭廣告 足以引起一般大眾錯誤之認知或決定，原告就其商品之用 途為虛偽不實或引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條



第1 項規定。
⒉原告縱於接待中心揭示系爭建案基地為乙種工業區之訊息 ，惟亦於接待中心門首張貼「安全交易說明」，內含相關 行政機關函文，說明乙種工業區可申請自用住宅用地稅率 、工業區已編訂門牌之建築物可辦理戶籍遷入等內容，以 上說明內容對閱覽之消費者而言，並無法產生系爭建案依 法不得作住宅使用，倘違法作住宅使用具有遭勒令拆除等 風險之認知，且反而易產生系爭建案可合法作為住宅使用 之聯想，據上，原告尚不得據其於接待中心揭示系爭建案 基地為乙種工業區之訊息，而得主張免責。
（三）原告訴稱業於房屋預定買賣契約書記載系爭建案基地為乙 種工業區，消費者施以普通注意力即可辨明云云：　　⒈按「廣告提供消費資訊，往往是消費者從事消費行為的重 要判斷依據，若事業對其商品或服務，為任何虛偽不實或 引人錯誤之廣告，將使消費者陷於無知與受騙之危險，且 事業利用不實廣告，以不當手段誘使消費者陷於錯誤，而 為不正確之選擇，將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能 ，使競爭同業蒙受失去顧客之損害，而足生『不正競爭』 之效果，故不實廣告將損害消費者利益，同時破壞競爭秩 序，違反者自應負行政法上之責任。」（參照本院90年度 訴字第161 號判決）。又按廣告主就商品所為之表示與表 徵自當與事實相符，個別交易契約僅為載明買賣雙方之權 利義務範圍，與被告為維護交易秩序及確保公平競爭而就 違反公平交易法規定之事業予以處分，分屬二事，為避免 消費者受不實廣告之誤導前往交易致權益受損，並使同業 競爭者喪失與其交易之機會，契約之另為補充、補正說明 並不影響不實廣告責任之認定。
　　⒉原告於系爭建案廣告上，對於使用分區為乙種工業區之建 案使用一般住宅配備為圖示，且將陽臺位置標示為室內空 間之一部分，就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤 之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，並不因房屋 預定買賣契約書之記載影響其不實廣告行為之成立。（四）原告訴稱原處分之裁罰過重，顯然失當云云：原告系爭行 為既對於消費者顯具招徠效果，足以增加交易機會，影響 廣大消費大眾權益，故被告依公平交易法施行細則第36條 規定經審酌原告違法行為包含建物用途及陽臺標示之不實 廣告2 項；違法行為危害交易秩序之持續期間從94年6 月 至96年2 月間，逾1 年半；系爭建案共興建1191戶，總銷 售金額約300,000,000 元、94年度營業額468,373,955 元 ，95年度營業額1,365,299,613 元等因素，裁處原告5,50



0,000 元罰鍰，並無違誤等語，資為抗辯。並聲明求為判 決駁回原告之訴。
四、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方 法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造 日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造 地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表 徵。」「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期 命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處五萬元 以上二千五百萬元以下罰鍰。」公平交易法第21條第1 項及 第41條前段分別定有明文。
五、上開事實概要欄所述之事實，除後列之爭點事項外，其餘為 兩造所不爭執，並有原處分書、臺北縣政府96年10月15日北 府工施字第0960672056號函、94年7 月5 日北府建公字第09 40482502號函、臺北縣政府稅捐稽徵處94年7 月1 日北稅財 一字第0940068895號函、臺灣電力公司臺北南區營業處94年 7 月11日D 北南字第09407060961 號函、臺北縣中和市戶政 事務所94年7 月1 日北縣中戶字第0940006597號函、四季紐 約客戶權益說明書、被告對於不動產廣告行為96年2 月13日 訪查紀錄、原告代表人96年11月19日談話紀錄、四季紐約付 款表、「H 棟平面配置參考圖」、「現代風裝潢平面配置圖 」、系爭建案廣告圖冊、被告第一季不動產廣告行為訪查結 果彙總一覽表、臺北縣政府工務局建造執照、建造執照暨核 准之全區各層房屋平面圖、現場照片、申請案件地號表、建 物內容表、層棟戶數資料表、各樓層概要表、土木結構資料 表、執照變更設計申請書及附表、索引表及地籍套繪圖、基 地面積計算示意圖、綠化平面圖、建物陰影平面圖、地下三 層平面圖、地下二層平面圖、地下一層平面圖、一層平面圖 、一樓夾層層平面圖、二層平面圖、三層平面圖、四－十三 層平面圖、十四層平面圖、A ～G 棟屋突壹層平面圖及H～K 棟十五層平面圖、A ～G 棟屋突貳層平面圖及H ～K 棟屋突 一層平面圖、A ～G 棟屋頂頂蓋平面圖及H ～K 棟屋突二層 、頂蓋平面圖、張貼銷售現場之資料照片、中和中山路案不 動產委託銷售契約書、中和「紐約四季」案不動產委託銷售 契約書、四季紐約房屋預定買賣契約書、陽臺設計施工委託 書、95年度營利事業所得稅結算申報書及資產負債表、營業 人銷售額與稅額申報書、四季紐約裝潢戶簽約完成請款統計 表、原告工程承攬單、國泰家具公司拋棄法定抵押權及登記 請求權同意書、估價單、平面配置圖、B1F 公設室內裝修圖 （全區天花板圖、全區平面配置圖、閱讀室立面圖、練琴室 立面圖、電影院立面圖、休憩區立面圖、電影院男女化妝室



立面圖、吸煙室立面圖、販賣區立面圖、宴會廳立面圖、備 餐室立面圖、廚房立面圖、兒童遊戲室準備室立面圖、游泳 區立面圖、SPA 區立面圖、游泳SPA 區入口大廳立面圖、健 身區男女化妝室立面圖、置物區立面圖、健身房走道立面圖 、韻律教室立面圖、管委會議室立面圖、監控及管委會辦公 室立面圖、大廳立面圖、SPORT BAR 立面圖、洗衣房立面圖 ）等件附卷可稽，為可確認之事實。
六、歸納兩造之上述主張，本件之爭執重點厥為：系爭建案中之 廣告內容是否與實際情形相符？是否足使消費者產生錯誤？ 有無違反公平交易法第21條規定？原告主張系爭「現代風裝 潢平面配置圖」及「H 棟平面配置參考圖」並非伊製作及提 供於銷售現場發放，是否得解免其違章責任？是否因消費者 知悉系爭建案基地為乙種工業用地而影響不實廣告之成立？ 原處分是否適法？茲分述如下：
（一）按被告為公平交易法之主管機關，為確保事業公平競爭， 保障消費者權益，有效執行公平交易法第21條，禁止事業 於商品（服務）或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法 ，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，特訂定「行政院 公平交易委員會對於公平交易法第二十一條案件之處理原 則」以供遵循，其第5 條規定：「本法第二十一條所稱虛 偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數 量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決 定者。」第6 條規定：「本法第二十一條所稱引人錯誤， 係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量 之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。」第7 條規定： 「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵判斷原則如下：㈠表 示或表徵應以交易相對人之認知，判斷有無虛偽不實或引 人錯誤之情事。一般商品（服務）以一般大眾施以普通注 意力為準；專業性產品則以相關大眾之普通注意力為準。 ㈡表示或表徵隔離觀察雖為真實，然合併觀察之整體印象 及效果，倘足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認 知或決定者，即屬引人錯誤。㈢表示或表徵之內容以對比 或特別顯著方式為之，而其特別顯著之主要部分易形成消 費者決定是否交易之主要因素，故其是否虛偽不實或引人 錯誤，得就該特別顯著之主要部分單獨加以觀察而判定。 ㈣表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其中一義為 真者，即無不實。但其引人錯誤之意圖明顯者，不在此限 。」第8 條規定：「表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤 應考量下列因素：㈠表示或表徵與實際狀況之差異程度。 ㈡表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之一



般大眾為合理判斷並作成交易決定。㈢對處於競爭之事業 及交易相對人經濟利益之影響。」第9 條規定：「廣告是 否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀 況予以判斷。廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後 給付之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人 錯誤。第一項所稱之客觀狀況，係指廣告主提供日後給付 之能力、法令之規定、商品（或服務）之供給……等。」 上開處理原則係公平交易法之主管機關即被告，於法定權 限範圍內，就事業於商品（服務）或其廣告上，或以其他 使公眾得知之方法，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵 等事項，本於職權所為細節性、技術性及解釋性之統一行 政規則，為法律所必要之補充，並未逾越公平交易法第21 條所規定為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭等 規範意旨，亦未增加法律所無之限制或負擔，行政機關於 辦理相關案件時，自可據之適用。
（二）據上可知，廣告是否為虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主 使用廣告時之客觀狀況以予判斷，廣告主使用廣告時，已 預知或可得知其日後給付內容無法與廣告相符，則其廣告 有虛偽不實或引人錯誤。倘事業在廣告上對於其適用範圍 及區域為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，將導致相關 大眾產生錯誤之認知與決定，進而影響其權益，當有依公 平交易法第21條規範之必要。再者，公平交易法第21條之 表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤，以該表示或表徵之 內容合併觀察之整體印象及效果，足以影響具有普通知識 經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定為已足，故應 考量表示或表徵與實際狀況之差異程度、表示或表徵之內 容是否足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷 並作成交易決定，以及對處於競爭之事業及交易相對人經 濟利益之影響等。而一般消費者對廣告之認知，大皆為廣 告中對商品內容所為之表示或表徵當與事實相符，且可合 理期待其為合法，並作為決定交易與否之依據，因此，事 業於廣告上提供之相關資訊，以爭取相關大眾與其交易時 ，當負較高之注意義務妥為規劃，確保廣告之真實，以避 免消費者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，產生錯誤 之認知與決定。故本件原告刊登系爭廣告，對象係針對不 特定之消費者，具有一定之招徠效果，倘事業於商品或廣 告上，對於商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示者， 即違反公平交易法第21條規定，又是否違反該規定，應以 社會通念作為判斷之依據。
（三）本件原告為銷售其興建之房屋，在系爭廣告上，對於使用



分區為乙種工業區之建案使用一般住宅配備（含客廳、臥 房、廚房、衛浴之住家格局）為圖示，且將陽臺位置標示 為室內空間之一部分，就商品之用途及內容為虛偽不實及 引人錯誤之表示（參見原處分卷第10頁及第11頁）等情， 為前開所確認之事實。且查：
⒈關於系爭廣告及圖冊使用一般住宅配備為圖示部分： ⑴依都市計畫法第85條規定訂定之都市計畫法臺灣省施行 細則第18條規定，乙種工業區以供公害輕微之工廠與其 必要附屬設施，及工業發展有關設施為主，亦得申請公 共服務設施及公用事業設施、一般商業設施使用。另依 都市計畫法第79條及第80條規定，都市計畫範圍內土地 或建築物違法使用者，地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所 得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人6 萬元 以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或 恢復原狀，不遵上開處分者，除應依法予以行政強制執 行外，並得處6 個月以下有期徒刑或拘役。又依建築法 第73條第2 項前段規定，建築物應依核定之使用類組使 用，其有變更使用類組應申請變更使用執照。再者，本 件經詢問臺北縣政府意見，該府表示系爭建案使用分區 為乙種工業區，建物用途為一般商業設施，不得作住宅