臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
原 告 丙○○
訴訟代理人 徐建光律師
複代理人 黃昭雄律師
被 告 甲○○○
參 加 人 乙○○
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國98年
4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告向本院給付新台幣肆拾萬肆仟元後，將本院97年度執字第13229號強制執行事件拍定之標的物，即座落台南縣永康市○○○段828地號土地，面積36平方公尺及同段828之3地號土地，面積186平方公尺土地所有權移轉登記予原告。訴訟費用新臺幣肆仟肆佰壹拾元由被告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、本件原告起訴主張：
（一）緣被告所有坐落台南縣永康市○○○段828地號面積36平 方公尺及同段828之3地號面積186平方公尺等二筆土地 ( 下稱系爭土地)，鈞院受理查封時原為同段之828 地號土 地面積共222平方公尺，於97年3月19日由政府機關逕為分 割成為828及828之3地號等二筆土地，惟至97年9 月19日 拍定時，執行法院仍未更正之，仍以分割前之828 地號面 積222平方公尺拍定，合先敘明。經查系爭土地使用分區 為「農業區」，此有台南縣永康市公所97年10月13 日 (97)所都字第38483號簡便行文表可稽。早於民國 (下同 )80 年1月1日出租予原告，租賃期間自80年l月1日起至 100年1月1日止計20年，租金每年5仟元，每年一次付清， 並限於農用及檔土牆之用，此有土地租賃契約書可證。（二）承租人 (即原告)即有優先承買權存在。此觀鈞院97 年度 執字第13229號強制執行程序拍賣公告備註欄第五、六項 中載有「土地出租予第三人丙○○，租期自80年l月l日起 至100年l月l日止，租金每年五千元，應買人請自行查證 ，拍定後不點交」、「如符合土地法第107一條規定，承 租人有優先承買權」等語 (原證五)，足證系爭土地已出 租予原告之事實；嗣經訴外人乙○○以新台幣404000元拍 定，鈞院民事執行處亦曾以97年9月19日南院龍97執良字 第13229號函知原告，請於文到10日內聲明願否依同樣條
件優先承買 ( 原證六); 而原告獲函後即於期限內，於97 年10月3日具狀向鈞院民事執行處聲明願以拍定之同一價 格優先承買本件拍定之土地 (原證七)，復於97年10月9日 具狀聲請暫緩發給拍定人權利移轉證書等情自明 (原證八 )。
（三）惟查，鈞院民事執行處竟以97年10月16日97年度執字第13 229號民事裁定將原告之聲請駁回，否准原告行使優先承 買權 (原證九)；嗣經原告提起抗告 (原證十)。案經台灣 高等法院台南分院97年11月19日97年度重抗字第54號民事 裁定，雖仍將抗告駁回，惟核其裁定意旨認：「執行法院 對於私權之爭執，並無審認之權，抗告人或拍定人就抗告 人之優先承買權存在與否，僅得依民事訴訟程序確定私權 之存否謀求救濟。原審未查，逕而審認抗告人就系爭土地 無優先承買權而駁回抗告人之聲請，於法即有未洽」等語 ，而將抗告駁回 ( 原證十一)。故原告在鈞院執行處未核 發權利移轉證書前，依法提起本件訴訟，併予敘明。（四）原告就系爭土地依土地法第107條第1項規定買權，執行法 院又違法審認未准原告優先承買既有優先承原告自得依法 訴請確認：【原告就鈞院97年度執字第13229號強制執行 事件拍定之標的物，即座落台南縣永康市○○○段828地 號土地，面積36平方公尺及同段828之3地號土地，面積 186平方公尺有優先承買權存在】。
（五）又原告託系爭土地即有優先承買權存在，自應由原告以同 一價格優先購買系爭土地。是原告與被告問既已有買賣契 約存在，價金為拍定之價額404000元，原告應亦得依據買 賣之法律關係請求被告於原告付清買賣價金後，將買賣標 的即系爭土地所有權移轉登記予原告。惟原告係於法院強 制執行程序拍定後行使優先承買權，執行法院係代替執行 債務人即被告立於出賣人之地位，則原告之價金應係向執 行法院為給付，為此同時訴請判決：【被告應於原告向鈞 院給付新台幣肆拾萬肆仟元後，將前項所示土地所有權移 轉登記予原告】。
（六）對參加人陳述所為之說明：
1.拍定人乙○○所稱原告不得提起本件確認之訴，顯係對法 規之誤解。按本件係就被告所有系爭土地出賣時，確認原 告是否具有優先承買權，並非確認兩造之租約是否存在之 訴。是拍定人乙○○本項主張，顯係對法規之誤解，合先 敘明。
2.拍定人乙○○另稱訴外人葉宏洲 (即拍定人乙○○之配偶 )及陳景璋於83 年6月27日與周家 (甲○○○是簽名其中
一員)簽著不動產買賣 (附買回)契約書，共買五宗土地云 云；惟查，該契約書五宗土地並不包含系爭三崁店段828 號土地在內顯然與本件系爭土地無關。
3.拍定人乙○○既非簽訂本件系爭契約之當事人，其主張兩 造間之土地租賃契約是虛偽不實等語，自非可採： ①拍定人乙○○亦稱自80幾年起至97年止，系爭土地上均有 廢棄豬舍存在，當可證明兩造於80年l月l日簽訂系爭租賃 契約後，確實有從事養豬之情，後因虧損才使豬舍荒廢。 ②至於89年5月11日與91年8月9日拍賣公告中，當時未向法 院表明有租賃關係存在，並不能因此即推認兩造間無租賃 關係之事實。
4.經查，97年台南縣政府擬闢建疏洪渠道（案名：永康市排 水系統整治工程），其發布實施日期為97年8月6日 (見已 附卷之原證2:永康市公所簡便行文表)。而鈞院97年度執 字第13229號系爭土地強制執行事件，其受理查封早在上 開發布日期之前，而查封時，被告 (即債務人)即陳稱出 租予原告之事實，早由鈞院民事執行處載明於拍賣公告， 故拍定人所稱債務人虛稱系爭土地與原告有租賃關係存在 ，是為企圖以不點交及原告有優先承買權，來降低他人下 標意願，換取政府徵收補償費等語，並非事實。茍真如此 ，拍定人何以明知拍賣公告已載有租約及優先承買權存在 ，仍然進場投標?由另一角度而言，是否拍定人知悉有利 可圖而多方阻擾原告主張優先承買權？
（七）末就拍定人乙○○及其配偶葉宏洲多方阻擾原告使用系爭 土地之情，敘述如下:
1.97年6月間，乙○○（當時尚未拍定）及其配偶葉宏洲將 原告在系爭土地上翻耕之部分作物剷除，擅自鋪設水泥並 放置鐵料物使用。
2.嗣迭經催促其回復原狀，均不置理，原告才於97年10月9 日僱請挖土機 (司機姓名為劉維勝)，將水泥刨除並移除 上開鐵料等物後98年2月間，原告復在系爭土地上另種植 木瓜樹，然於又遭拍定人等破壞，將木瓜樹拔除，另放置 紅磚瓦占用迄今 (此部分之糾葛尚未解決)。
3.由此可見，拍定人迭次破壞系爭土地作物等情，顯然企圖 造成原告無自任耕作之景象，阻擾原告主張具有優先承買 權存在，至為明顯。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場為任何表示。四、參加人則以：
（一）確認之訴之提起要件民事訴訟法中所謂確認之訴係指向法 院提起確私法上之法律關係成立不成立，或證書真偽之判
決之訴，依民事訴訟第247條第一項規定：「確認法律關 係之訴，非原告有即受確認判決，不得提起之；確認證書 真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同」，而本條文 中所稱「有即受確認判決之法律上利益者」，所須具備要 件如下：①法律關係存否在當事人間不明確，②須因其不 明確致原告之權利或其他法律上之地位有不安之危險③須 其不安之危險即時有以確認判決除去之必要。而具備以上 三項要件者，方可認其有即受確認判決之法律上利益，而 有受保護之必要。另依最高法院52年台上1240號判例：確 認法律關係之訴，非原告有即受確認判決，不得提起之。 所謂即受判決之法律上利益，原告主觀上認其在法律上之 地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判 決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其 不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。（二）債務人即被告甲○○○所有永康市○○○段828號土地〈 因徵收分割為828、828-3號兩筆，下簡稱系爭土地〉因未 償債務，由債權人玉山銀聲請執行經鈞院以97年執字第13 229號受理拍賣，系爭土地由聲請人拍定賣公告登載…債 務人具狀稱，土地出租予第三人丙○○，租期自80.1.1至 100.1.1日，每年租金5000元，〈見証一>；顯見被告已明 確稱其與原告有租約關係之存在，原告以承認其法律關係 存在之人為被，兩造即難認有受確認判決之法律上利益， 即原告之訴應予駁回。
（三）退一步而言，第三人葉宏洲曾於台南地方法院民事執行處 97年度執字第13229號事件程序中具狀稱:：渠及陳景璋於 民國83.6.27日與周家〈甲○○○是簽名其中一員〉簽署 不動產買賣〈附買回〉契約書〈見証二〉共買五宗土地， 以抵周家所欠新台幣參億貳仟伍佰陸拾萬元正。契約書內 第陸條除大灣段4663、4660、4661及其分號租與砂石場經 營砂石業其餘土地保証係為自用、產權清楚。第玖條業已 說明訂約後債務人將各宗土地之地上物均交付葉宏洲及陳 景璋管業，即周家除行使買回權〈清償債務〉外，地上物 均屬葉宏洲及陳景璋管業、使用〈見証二〉契約書附表一 、第五宗土地 (包括三崁店段827號土地)地上物共有十數 ，簽約後均己將地上物交付葉宏洲及陳景璋管業、使用。 三崁店段828號土地與827號土地毗鄰，地上建物是豬舍一 棟，豬舍大部份均建造在三崁店段827號土地上，僅一小 部份建造在三崁店段828號土地〈見証三照片〉。況照片 現場之空地上長滿雜木，雜木之齡甚逾十年，足証絕非原 、被兩造所稱，土地出租予原告。
（四）原告是被告之女婿，被告稱土地出租予原告，租期自80.1 .1 日至00.1.1日，每年租金5000元，是虛偽不實。 1.該系爭土地早於民國89.05.11日即曾公告拍賣當時查封概 況敘明：土地上有倒塌無法使用之廢棄豬舍(見証四) 。 2.又於91.08.09日公告拍賣時，其查封概況敘明: 編號1土 地 (即系爭土地)為空地.. … (見証五)( 實際上是827號 土地上之廢棄豬舍有小部份建造在系爭土地上)。而被告 及原告卻從未表示其有租賃關係存在。
3.直至民國97.12.18日公告拍賣時，其查封概況中敘明: 土 地為廢棄豬部份為空地.. … (見証六)，由此更可見系爭 土地自民國80幾年至97年止，現況皆為廢棄豬舍及空地狀 態，原告從未在系爭土地上養豬或原告所稱有翻耕作物之 事實。
4.土地現況由於是交付葉宏洲及陳景璋管業、使用。（五）實情是被告係因民國97年台南縣政府擬闢建疏洪渠道〈案 名：永康市永康排水系統整治工程見証七〉，系爭土地將 被徵收，兩造見有利可圖於97年公告拍賣中被告才具狀虛 稱系爭土地與原告有租賃關係存在，企圖以不點交及原告 有優先承買權，來降低他人下標意願，損毀債權人之債權 ，待多次流標至最低價時，再進場標買，以最低價格 (約 1/2公告現值)換取政府徵收補償費 (公告現值再加4成)綜 上所述，足認原告之訴是親屬間〈女婿與岳母〉虛偽勾串 之訴。並提出透明房訊法拍資訊一份不動產買賣〈附買回 〉契約書影本一份、附照及圖說六透明房訊法拍資訊各一 份及永康市永康排水系統整治工程徵收土地清冊及地籍圖 等件為證。
五、得心證之理由：
（一）經查，原告主張之被告所有系爭土地，本院受理查封時原 為同段之828地號土地面積共222平方公尺，於97年3月19 日由政府機關逕為分割成為828及828之3地號等二筆土地 ，惟至97 年9月19日拍定時，執行法院仍未更正之，仍以 分割前之828地號面積222平方公尺拍定，合先敘明。經查 系爭土地使用分區為「農業區」，此有台南縣永康市公所 97年10 月13日 (97)所都字第38483號簡便行文表可稽。 早於80 年1月1日出租予原告，租賃期間自80年l月1日起 至100年1 月1日止計20年，租金每年5仟元，每年一次付 清，並限於農用及檔土牆之用，此有土地租賃契約書可證 。
（二）按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用 他人之「農地」者而言，土地法第106條第1項定有明文。
所稱農地，參照同條第二項之立法精神應包括漁地及牧地 在內 (最高法院40年台上字第1524號判例、88年台上字第 1號判例參照)。而原告在承租之初曾出租與被告合建豬會 一棟養豬外 (目前雖未養豬，但豬舍仍在)，另於系爭農 地上種植椰子樹等植物，現仍有椰子樹11棵，此有照片四 幀可證，原告每年仍就椰子收益貼補家用。系爭土地自屬 土地法所稱之耕地租用之「農地」無疑。依土地法第107 條第l項規定，出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件 優先承買之權。
（三）經查，系爭土地自67年7月21日編定為農業區後，於80年 間原告向被告承租後即依約為農牧使用，從未間斷。按土 地法第106條有關供農、漁、牧使用之農地之認定：於實 施區域計畫或都市計畫或其他用地編定之使用管制前，應 以該「租約」土地「實際」供農、漁、牧使用者，為農地 。在實施都市計畫以後之地區，應指農業區、保護區內供 農、漁、牧使用之土此有內政部89年台內字第8912564號 可參)；又依都市計畫法指定之公共設施保留地，得為原 來之使用，此為都市計畫法第51條但書所明定。故828-3 號土地，雖於97年8月6日另發布實施土地使用分區○○○ ○道用地，但僅為都市計畫「公共設施保留地」 (詳附卷 之永康市公所簡便行文表)，在未徵收以前，依法仍得繼 續為原來農業之使用，故828-3地號土地雖另編定為河道 用地，然之前即以租約目的作農牧使用，目前實際上仍為 繼續供農業使用，依上開內政部函釋，仍應認定為農地。 再者，系爭土地地目仍為「旱」，並未變更，亦未徵收， 仍依約為農業使用，參以上揭說明，自屬符合土地法第 106 條之農地，依同法第107條第1項規定，承租人 (即原 告)即有優先承買權存在。此觀本院97年度執字第13229號 強制執行程序拍賣公告備註欄第五、六項中載有「土地出 租予第三人丙○○，租期自80年l月l日起至100年l月l日 止，租金每年五千元，應買人請自行查證，拍定後不點交 」、「如符合土地法第107一條規定，承租人有優先承買 權」等語，足證系爭土地已出租予原告之事實；嗣經參加 人乙○○以新台幣404000元拍定，本院民事執行處亦曾以 97年9月19日南院龍97執良字第13229號函知原告，請於文 到10日內聲明願否依同樣條件優先承買; 而原告獲函後即 於期限內，於97年10月3日具狀向本院民事執行處聲明願 以拍定之同一價格優先承買本件拍定之土地，而本院至今 尚未發給拍定人權利移轉證書等情，亦經本院調閱本院97 年度執字第13229號屬實。
（四）按強制執行法之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為 買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位 (最 高法院49年台抗字第83號判例參照)，亦為目前實務上一 致之見解優先承買權屬形成權性質，因優先承買權人一方 表示願依同樣條件優先承買之意思，買賣契約即為成立。 …蓋執行法院為拍定之意思表示，原係有以優先承買權人 行使優先承買權利即不為拍定之解除條件。今優先承買權 人既已行使其權利，解除條件既已成就，原拍定之意思表 示已失其效立，…」，此有司法院 (76)廳民江字第1889 號函可參。故原告於執行法院通知後，在法定期限內且未 核發權利移轉證書予拍乙○○前，既已向執行法院為行使 優先承買權之意思表示，原告與被告間就系爭土地，應已 成立買賣契約，而同時問原由訴外人乙○○拍定之意思表 示即已失效，執行法院已無再核發權利移轉證書使乙○○ 取得系爭土地所有權之依據。
（五）又原告託系爭土地即有優先承買權存在，自應由原告以同 一價格優先購買系爭土地。是原告與被告問既已有買賣契 約存在，價金為拍定之價額404,000元，原告應亦得依據 買賣之法律關係請求被告於原告付清買賣價金後，將買賣 標的即系爭土地所有權移轉登記予原告。惟原告係於法院 強制執行程序拍定後行使優先承買權，執行法院係代替執 行債務人即被告立於出賣人之地位，則原告之價金應係向 執行法院為給付，為此被告應於原告向本院給付新台幣肆 拾萬肆仟元後，將前項所示土地所有權移轉登記予原告。六、據上論結：本件原告之訴，依民事訴訟法第436條第2項、第 385條第1項前段、第78條、第87條第1項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 4 月 13 日 臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官 夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 4 月 13 日 書記官 王冬荷