宣 示 判 決 筆 錄 97年度重簡字第1828號
原 告 戊○○
訴訟代理人 馬金生律師
複 代理 人 丁○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 陳貴德律師
複 代理 人 蔡行志律師
上列當事人間97年度重簡字第1828號損害賠償件，於中華民國98
年4月15日辯論終結，於中華民國98年4月29日下午4 時，在本院
三重簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 楊千儀
書記官 馬秀芳
通 譯 呂淑娟
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：
主 文
原告之訴駁回
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、程序方面：原告於訴狀送達後，將訴之聲明由「被告應自原 告騰空遷讓返還臺北縣泰山鄉義仁村坡雅頭1-7 號鐵厝建物 後乙次給付原告新臺幣（下同）156 萬元。」變更為「被告 應給付原告156 萬元。」屬變更應受判決事項之聲明，核其 請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結， 依民事訴訟法第255條第1項第2、7款規定，應予准許。二、原告主張：
㈠原告於民國96年12月25日向被告承租所有坐落於臺北縣泰山 鄉義仁村坡雅頭1-7號鐵厝建物（下稱系爭建物），租期自 97年1月1日起至97年6月30日止，每月資金為8萬元，原告於 締約時已簽發交付被告自97年1月起至97年6月底止之每月租 金支票共計6 紙，供被告屆期提示兌領，原告另於締約時交 付押租金21萬元之支票1 紙，並約定被告應自原告騰空系爭 房屋後無息返還予原告。嗣原告於97年2 月間接獲臺北縣信 華台鐘自辦市地重劃區重劃會（下稱重劃會）通知，系爭建 物乃坐落於重劃區公共設施用地之應行拆遷之建築改良物， 被告未於96年8 月24日拆遷完畢，重劃會將向臺北縣政府代 為拆遷，為此被告於97年2 月22日於協調中向原告表明不再 續租系爭建物之意，並要求原告於97年4 月底前騰空交還， 終止雙方租賃關係，被告並承諾願將原告先前已交付97年3
月至6 月之租金支票予以返還暨給付原告補償金48萬元。兩 造間因有上開口頭協議，原告已於97年4 月底終止租約騰空 交屋，原告承租系爭建物購置機械設備充作廠房用以營業， 拆除費用共計108 萬元，因原告於系爭租約期間內，遭被告 要求於97年4 月底前騰空遷讓返還系爭建物，屆時被告顯有 因無法交付原告合於約定使用、收益狀態之系爭建物，而有 債務不履行之情事。又根據被告97年6 月26日存證信函之內 容，被告通知原告來取回原告之押租保證金及房租支票4 張 （見該函第4行）。被告返還上開義務，實已明確無訛。 ㈡被告於96年6月27日收受信華自重劃字第096028001號函，限 期被告於96年8 月24日拆遷完成。復於96年12月20日收受信 華自重劃字第0961222001號函，通知重劃會已依獎勵土地所 有權人辦理市地重劃辦法第31條，申請臺北縣政府代為拆遷 預計97年3 月中旬完成。被告於本契約簽定近半年前，即已 知租賃物給付不能或給付不完全之事實。是以租賃契約書第 七條之被告預免責任之約文抑或附註一所載之被告責任預免 之約文，顯悖民法第222、226、227 條規定，無契約拘束之 法效，另依民法第423 條後段規定，被告於契約存續中，負 維持出租物合於約定使用狀態之保持義務。原告因可歸責於 契約相對人（被告）之事由，為不能或不完全之給付（民法 第226、227條），除可主張解除契約（民法第256、435條） ，被告亦應負可歸責之回復原狀（民法第213、214條）之填 補責任（民法第216 條）。是被告就原告因非責於己之事由 －拆遷所生費用與損失，依上開規範與法理負回復與補償責 任。依締約過失責任之法理（民法第245之1條），被告訂約 前就公權力籲令拆遷之事實（行政命令或處分）匿諱告知， 事涉締約故意或過失之損賠責任，被告就原告拆遷等鉅額費 用，難辭於故意或過失之補償責任（民法第245之1、213、2 14、216條）。再者，被告就原告溢繳之租金，在原告依法 終止租約後，已無法律或契約上取得或保持之理由，應依不 當得利（民法第179條）之法理或回復原狀（民法第213條） 之法理返還原告。如不予返還事涉惡意侵權（民法第184條 ）及遲延給付之損賠責任（民法第229條）。 ㈢原告已先於97年4 月援法終止契約並遷離，被告主張原告應 付97年6月2日水電費及原告未盡善良管理人之義務，致使電 錶被竊損失3398元等語，顯無理由。被告以原告拆遷後非可 責於原告之7萬元請求權，對抗原告逾兩百萬元之請求權（ 溢付被告之租金＜8×4＝32萬元＞、押租金＜21萬元＞、拆 卸遷移等費＜156萬元＞），彼非援於抵銷之法理而採同時 履行抗辯之主張，除法理未洽亦顯法益失衡。爰依民法第45
4 條規定及雙方協議之法律關係提起本訴等語。併為聲明： ⒈被告應給付原告156 萬元。⒉被告應自原告騰空遷讓系爭 建物後，返還原告97年3月、4月、5月及6月份租金支票（票 號：AA0000000、AA0000000、AA0000000、AA000 0000，計3 2萬元）4紙及押租保證金21萬元支票乙紙。⒊前述5 紙支票 ，被告如全部或一部未能返還時，應按未返還支票之票面金 額給付原告同額現金。
三、被告則以：
㈠原告所提出光碟片及費用單據等證物，為被告所否認之，其 該私文書是否真正？應由原告負舉證之責。又原告主張依民 法第436條之規定，終止租約，然核閱該規定終止事由，係 指租賃物因第三人主張權利而不能為約定之使用、收益者而 言。本件重劃會並未執行拆除，致原告無法使用租賃物。況 原告係依其與重劃會間之搬遷獎勵金協議書而自行搬遷，故 原告主張依民法第436 條規定可主張終止兩造所訂之租約， 洵屬無據。且被告亦未要求原告於97年4 月底騰空交還廠房 及承諾返還97年3月至6月之租金支票，且未承諾給付原告補 償金。雖原告提出協調會於97年2 月22日之錄音光碟，就該 錄音內容而言，係為重劃會是否給予原告補償，乃原告與重 劃會間之協議，被告並無反對之理。故不能以重劃會補償原 告之事實，即當然解釋被告同意終止兩造所訂之租約，原告 片面之解釋，毫無理由。另協調會係由地主李錫金、承租戶 、重劃會三方協商，於會議中並未達成兩造終止租約及補償 48萬元之協議，此有同為承租戶之江萬生、乙○○、丙○○ 據原告所提出錄音光碟片提起履行協議訴訟，經 鈞院民事 庭97年度訴字第1538號民事判決駁回渠等之請求，可資證明 。兩造租約既未終止，原告主張被告應返還上開租金支票及 給付補償費48萬元，顯無理由。
㈡原告請求傳喚證人乙○○並於98年1月4日到庭，其中證人證 述兩造間有口頭終止租約及承諾補償5或6個月之租金云云。 然查：⒈依原告聲請傳喚書狀所載，傳喚證人之待證事實係 「於徵收前催促各承租人儘速搬遷」，完全與終止租約無關 。⒉原告搬遷係依其與重劃會間之協議，故其搬遷與被告間 是否終止租約無關。⒊同樣坐落於重劃區內而與原告相同情 形之第三人江萬生，其與被告之租約至97年8 月31日屆滿， 然雙方合意於97年7月8日終止，並立有字據為憑。由此可知 ，所謂口頭協議終止，實屬無稽之詞。證人簽發之租金票， 尚在被告持有中，若已終止租約，為何其不訴請返還？⒋依 證人所言，其與被告正訴訟中，難期其公正客觀之陳述。非 可信。
㈢兩造就系爭建物於94、95年度連續2年簽訂為期1年之租約， 而96年12月25日簽約時，之所以未能簽訂租期1年而係6個月 的租約，乃因兩造已有共識，並明白系爭建物係坐落於重劃 區內，將來有可能被拆除之虞，故簽訂短期租約，並於租約 第7 條約定他遷不得要求遷移費及其他任何名目的權利金， 暨於附註特別批明強制徵收或重劃時，若因機械設備損失， 應向徵收單位請求賠償，故原告稱被告以欺罔或利用其錯誤 之詐欺惡意隱瞞重劃之事實，並非有理由。從而，其主張不 受上開租約第7 條及附註之拘束，洵屬無據。故若原告搬遷 而受有損失，亦不得向被告求償。況且原告是否受有損害尚 屬存疑？故原告片面主張被告應賠償拆除費用108 萬元，洵 屬無據。因締約時，原告明知系爭建物位於重劃區內有可能 被拆除之事實，則其主張被告應負締約過失之責任，亦屬無 稽。兩造租約並未終止，則被告受領租金，即非無法律上之 原因，原告依不當得利、侵權行為、遲延給付之損害賠償， 訴請返還已繳之租金，即非有據。原告租期於97年6 月30日 屆滿，故自97年3月26日起至97年5月27日止，這期間之電費 67,891元，依租約第15條之約定，應由原告負擔。又電錶係 於97年6月1日發現失竊，原告於承租期間內未善盡保管之責 而遭竊，顯未盡善良管理人之注意義務，故被告依租約第11 條之約定及民法第432條第2 項之規定，請求賠償3,398元， 即非無理由。上開原告應負擔之費用，合計71,289元，與被 告應返還之押租保證金21萬元相互抵銷後，尚餘138,711 元 等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。四、經查：
㈠原告於96年12月25日向被告承租系爭建物，租期自97年1 月 1日起至97年6月30日止，每月資金為8萬元，應於每月1日以 前繳納，原告於締約時已簽發交付被告自97年1月起至97年6 月底止之每月租金支票共計6 紙，供被告屆期提示兌領，原 告另於締約時交付押租金21萬元之支票1 紙，並約定被告應 自原告騰空系爭房屋後無息返還予原告。原告於97年4 月底 自系爭建物遷出。上開押金支票21萬元已兌現，另外97年3 至6月租金支票重共4張尚未提兌，在被告持有中等情，為兩 造所不爭執，並有房屋租賃契約書、重劃會函、搬遷費用單 據（見本院卷第6至12頁）及本院98年2 月4日言詞辯論筆錄 附卷可稽，應信為真。
㈡依原告所提出之97年2 月22日協調會言詞摘錄（見本院卷第 44至46頁）及卷附之97年2 月22日協調會議光碟所示，原告 並未就兩造間之租約於97年4 月30日提前終止一節為明確之 意思表示，更遑論被告在上開協調會中亦未表示同意兩造間
之租約於97年4 月30日提前終止。原告雖舉證人乙○○以證 明被告於徵收前催促各承租人儘速搬遷之事實，而經證人乙 ○○證稱：原訂契約到97年8月，甲○○終止租約是97年4月 底，要我們4 月底搬離，要給我們相當租金5或6個月的金額 作為損害賠償，所有房客都同意，原告戊○○也有同意，所 有房客都在4 月底搬完，當初是口頭協議，我承租地址是臺 北縣泰山鄉○○路○段1巷20號1 樓，我沒有收到租金，我們 與被告在訴訟當中。搬遷費用被告甲○○沒有說要補償等語 （見本院卷第95頁），惟查有關證人乙○○與被告間履行協 議書之訴訟，業經本院於98年2月17日以97年度訴字第1538 號判決證人乙○○敗訴（證人乙○○己提出上訴），該判決 載明：經本院於97年12月12日言詞辯論期日當庭勘驗原告（ 即證人乙○○）所提該次協調會議之錄影光碟，會議中對話 內容與原告97年9 月17日所提譯文大致相符，被告對承租戶 之搬遷，原有允諾給予5 個月的補償，嗣因重劃會提及地上 物拆除問題，被告即表示反對，此有本院97年12月12日言詞 辯論筆錄可稽。97年2 月22日協調會議中就：⒈重劃會是否 補償230萬元？⒉被告是否補償相當於5個月租金？或6 個月 租金？之金額為搬遷補償？並原告應於3月30日前？或4月15 日前搬遷？⒊地主自拆？或重劃會代拆？等事反覆交替爭執 討論，重劃會代表徐傳明且表示地上物不拆除，重劃會給付 230 萬元之補償即無意義，亦將地上物之拆除與重劃會給付 搬遷補償互為條件。被告於協商之始即表示對台北縣政府之 拆除行為伊有爭議，並對倘由其補貼原告等承租戶5 個月租 金後，又要自行拆除鐵厝，認損失過大，屢表示反對，最後 並不悅離席。就被告是否給付相當於5個月租金？或6個月租 金？之金額為搬遷補償費乙節，於討論過程中雖偶有將達成 協議之情，但終因他節（如原告等何時搬遷？被告是否自行 拆屋？等）之欠缺共識而未定論簽署等語。有被告所提出之 本院97年度訴字第1538號民事判決（見本院卷第117至123頁 ）附卷可稽，足見證人乙○○所為之上開證詞，亦與本院97 年度訴字第1538號民事判決所認定之事實不符，尚難採信， 但證人乙○○證稱：搬遷費用被告甲○○沒有說要補償等語 ，則屬可採。又依兩造間之租約第7 條約定他遷不得要求遷 移費及其他任何名目的權利金，暨於附註載明強制徵收或重 劃時，若因機械設備損失，應向徵收單位請求賠償等情，為 原告所不爭執，並有上開房屋租賃契約書（見本院卷第7至8 頁）附卷可稽，應信為真。又依被告於97年6 月26日致原告 之存證信函（見本院卷第73頁）所示，被告係通知原告於97 年6月30日租期到期日起7日內繳清電費並向被告取回押租保
證金及房租支票共4 張，足見被告係基於兩造間之租約即將 屆滿而為此通知，並非因兩造間之租約於97年4 月30日提前 終止而為此通知。此外，原告就其主張：被告於97年2 月22 日於協調中向原告表明不再續租系爭建物之意，並要求原告 於97年4 月底前騰空交還，終止雙方租賃關係，被告並承諾 願將原告先前已交付97年3月至6月之租金支票予以返還暨給 付原告補償金48萬元等語，亦未提出其他積極之證據證明之 ，是原告此部分之主張，尚乏依據，洵無足取。 ㈢原告主張：被告於本契約簽定近半年前，即已知系爭建物乃 坐落於重劃區公共設施用地之應行拆遷之建築改良物等語， 並提出上開重劃會函（見本院卷第9 頁）為證，應信為真。 惟被告辯稱：兩造就系爭建物於94、95年度連續2 年簽訂為 期1 年之租約，而96年12月25日簽約時，之所以未能簽訂租 期1年而係6個月的租約，乃因兩造已有共識，並明白系爭建 物係坐落於重劃區內，將來有可能被拆除之虞，故簽訂短期 租約，並於租約第7 條約定他遷不得要求遷移費及其他任何 名目的權利金，暨於附註特別批明強制徵收或重劃時，若因 機械設備損失，應向徵收單位請求賠償等語，亦有上開房屋 租賃契約書（見本院卷第6至8頁）附卷可稽，且原告對於兩 造就系爭建物於94、95年度連續2年簽訂為期1年之租約等情 亦不爭執，矧就一般吾人社會經驗常情而言，兩造就系爭建 物於94、95年度既連續2年簽訂為期1年之租約，若非有特別 之因素，應不會恣意變更租約期間為6 個月，並於附註特別 載明強制徵收或重劃時，若因機械設備損失，應向徵收單位 請求賠償等語，故被告此部分之抗辯，應屬可採。則原告即 不得再對被告主張本件被告有何締約上之過失或可歸責於被 告之事由。是原告據此主張：被告應給付原告補償金48萬元 等語，即乏依據，洵無足採。
㈣被告辯稱：本件重劃會並未執行拆除，致原告無法使用租賃 物。況原告係依其與重劃會間之搬遷獎勵金協議書而自行搬 遷，故原告主張依民法第436 條規定可主張終止兩造所訂之 租約，洵屬無據等語，並提出搬遷獎勵金協議書（見本院卷 第55至60頁）附卷可稽，原告對於上開搬遷獎勵金協議書亦 不爭執，被告此部分所辯，應屬可採。又本件兩造間並無成 立上開兩造間之租約於97年4 月30日提前終止之口頭協議等 情，已如前述，更退一步言之，設若本件兩造間之租約已於 97年4 月30日經兩造合意提前終止，益見兩造已就提前終止 之各方條件考量過，原告亦不得於合意提前終止後，再行對 被告主張被告應負出租人之租賃物保持義務，而請求被告負 債務不履行之責任。
㈤按「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終 止契約。但應依第450條第3項之規定，先期通知。」、「定 有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得 終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期 通知。」、「租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後 始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。」，民法 第452條、第453條、第454條分別定有明文。本件兩造間並 無成立上開兩造間之租約於97年4 月30日提前終止之口頭協 議等情，已如前述，是原告主張依民法第454 條規定，請求 被告返還原告97年3月、4月、5月及6月份租金支票（票號： AA0000000、AA0000000、AA0000000、AA000 0000，計32萬 元）4紙，亦乏依據，洵無可採。
五、從而，原告依民法第454 條規定及雙方協議之法律關係，請 求如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告請求訊問證人丙○○、勘驗上開97 年2 月22日協調會議光碟、俟本院97年度訴字第1538號民事 判決確定後，再行辯論結案及兩造其餘攻擊、防禦方法及舉 證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論 述，併此指明。
中 華 民 國 98 年 4 月 29 日 臺灣板橋地方法院三重簡易庭
書記官 馬秀芳
法 官 楊千儀
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 4 月 29 日 書記官 馬秀芳