臺灣高雄地方法院民事判決 97年度雄簡字第4271號
原 告 臺灣土地銀行股份有限公司
法定代理人 辛○○
訴訟代理人 丙○○
李慶榮律師
孫守𦠜律師
被 告 乙○○兼甲○○○
庚○○○
上二人共同
訴訟代理人 李玲玲律師
複代理 人 朱立人律師
被 告 戊○○Ms.He
.941
丁○○
己○○
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國98年4 月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告乙○○即甲○○○之承受訴訟人、庚○○○、戊○○、己○○、丁○○應給付原告新臺幣陸拾萬伍仟壹佰肆拾壹元，及自民國九十八年二月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告戊○○、己○○、丁○○應給付原告新臺幣壹拾叁萬肆仟零貳拾陸元，及自民國九十八年二月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零壹佰捌拾元由被告負擔五分之四；餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告乙○○即甲○○○之承受訴訟人、庚○○○、戊○○、己○○、丁○○以新臺幣陸拾萬伍仟壹佰肆拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告戊○○、己○○、丁○○以新臺幣壹拾叁萬肆仟零貳拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、本件被告戊○○、己○○、丁○○未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條各款事由，爰依職權命由原告一造 辯論而為判決。
二、原告起訴主張：甲○○○（於民國98年2 月11日死亡，由被 告乙○○承受訴訟）、被告戊○○、被告庚○○○、被告己 ○○、被告丁○○（下稱被告庚○○○等）於88年3 月26日
邀同被告乙○○為連帶保證人，與伊簽訂基地租賃契約（下 稱系爭租約），由被告承租伊所有坐落高雄市○○區○○段 799 地號、面積為137 平方公尺土地1 筆（下稱系爭土地） 作為其上被告所有門牌號碼高雄市前金區市○○路124 、12 4 之1 、124 之2 、124 之3 號建物1 棟（下稱系爭建物） 之基地使用，租賃期間自簽約時起至90年12月31日止，約定 租金按訂約當期公告地價總額及租金率5%計算，即每月新臺 幣（下同）11,116元，若公告地價或租金率有調整時，經伊 通知後，租金亦隨同調整。被告應於每月月底前繳納當期租 金；如未依約繳納，逾期在3 個月以上者，一律照欠額加收 10% 之違約金，且租期屆滿未續約者，租賃關係即不存在， 系爭建物如繼續占用系爭土地，即為無權占有，應給付伊使 用補償金，被告乙○○則須於被告庚○○○等未依約履行時 ，連帶負責。詎被告庚○○○等自90年1 月起，即未依約繳 付租金，租期屆滿亦未與伊續約，惟系爭房屋仍占用系爭土 地，而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害。經伊 催討後，被告曾於94年12月8 日繳納100,000 元之租金與伊 ，嗣後亦置之不理，迄至97年3 月止，被告共計積欠租金及 違約金34,231元、使用補償金833,445 元。爰依租賃契約、 連帶保證法律關係及不當得利之規定，提起本件訴訟等語。 聲明：㈠被告乙○○即甲○○○之承受訴訟人、戊○○、庚 ○○○、己○○、丁○○應給付原告867,676 元，及自起訴 狀繕本送達被告之翌日即98年2 月20日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。㈡被告乙○○應分別與被告戊○○、庚○ ○○、己○○、丁○○就前項所列金額應分擔部分，負連帶 給付之責。
三、被告庚○○○、乙○○即甲○○○之承受訴訟人則以：兩造 間確實簽訂系爭租約無誤，且租期於90年12月31日屆滿後， 兩造間就系爭土地尚有不定期租賃關係存在。原告遲至97年 6 月27日始起訴請求被告給付自90年起至97年3 月底止之租 金，則超過自起訴時起回溯5 年之部分，已罹於5 年短期消 滅時效。又94年12月間原告雖曾收受訴外人即被告庚○○○ 等姊夫汪德培繳納100,000 元，惟被告庚○○○等均未委託 汪德培繳納與本件相關之費用，就原告對於被告庚○○○等 是否存有租金債權，被告庚○○○等並無為承認之表示。又 被告庚○○○等所有系爭房屋雖占用系爭土地，惟被告庚○ ○○等已搬離系爭房屋多年，系爭房屋已荒廢無人使用，原 告主張以租金率5%計算費用，顯然過高，應以3%為當等語置 辯。聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保 請准宣告免予假執行。被告戊○○、己○○、丁○○未於言
詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何答辯或陳述。被告乙 ○○則以：伊未同意擔任系爭租約之連帶保證人，系爭租約 契約書上之簽名、印文均非伊所有，伊亦未授權伊之母親代 理伊簽立連帶保證契約等語置辯，聲明：㈠原告之訴駁回。 ㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。四、查原告與庚○○○等於88年3 月26日，就系爭土地簽訂系爭 租約，租賃期間自簽約時起至90年12月31日止，租期屆滿時 ，租賃關係即行消滅，乙方即原告不另通知。甲方即被告庚 ○○○等如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向原告申請 換約續租，逾期未換約，視為無意續租。被告庚○○○等未 辦理續約仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金，並 不得主張民法第451 條之適用及其他異議。租金則約定按訂 約當期公告地價總額及租金率5%計算，若公告地價或租金率 有調整時，經原告通知後，租金亦隨同調整，被告庚○○○ 等應於每月月底前繳納當期租金；如未依約繳納，逾期繳納 在3 個月以上者，一律照欠額加收10% 之違約金。被告庚○ ○○等自90年1 月起，即未依約繳付租金，租期屆滿亦未與 原告續約，惟系爭房屋仍占用系爭土地。94年12月間被告庚 ○○○等之姊夫汪德培曾以支票給付100,000 元與原告，經 原告抵充90年間欠繳之租金後，90年間欠繳之租金及違約金 餘款為34,231元，為兩造所不爭執，堪信為真實。原告主張 被告庚○○○等應給付上開租金、使用補償金，被告乙○○ 則須負連帶保證人之責等情，業據其提出系爭租約租賃契約 書、承租申請書、授權書、土地租金損害賠償金計算表、基 地租金收入登記帳卡、系爭房屋照片、土地登記謄本、異動 索引等件為證，被告戊○○、丁○○已於相當時期受合法之 通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者 ，視同自認原告上開主張之事實。惟被告乙○○、庚○○○ 則予以否認，並以前詞置辯，是以，本件之爭點厥為：㈠原 告得否請求被告庚○○○等給付90年12月31日前之租金、違 約金34,231元？㈡被告庚○○○等與原告間，自91年1 月1 日起至97年3 月31日止，是否存有租賃契約法律關係？㈢原 告得否請求被告庚○○○等給付91年1 月1 日起至97年3 月 31日止之相當於租金之不當得利833,445 元？㈣原告對被告 庚○○○、乙○○即甲○○○之承受訴訟人之上開租金請求 權、相當於租金之不當得利請求權於起訴前五年即92年6 月 26日以前者是否罹於時效？㈤被告乙○○是否為系爭租約之 連帶保證人？是否應就上開租金及相當於租金之不當得利負 連帶給付之責？
四、原告得否請求被告庚○○○等給付90年12月31日前之租金、
違約金34,231元？
按租金每年分12期繳納，每期一個月，甲方（即承租人）應 依乙方（即出租人）所開繳納通知書規定期限，於每月月底 前，自動向乙方各營業單位繳納，逾期繳納在3 個月以上者 ，一律照欠額加收百分之10，兩造系爭租約第4 條定有明文 。本件被告庚○○○等與原告訂有系爭租約，且90年度租金 、違約金尚餘34 ,231 元未為繳納，為兩造所不爭執，前已 敘明，被告乙○○即甲○○○之承受訴訟人、庚○○○、戊 ○○、己○○、丁○○自應依約繳納剩餘租金、違約金34,2 31元乙情，堪以認定。
五、被告庚○○○等與原告間，自91年1 月1 日起至97年3 月31 日止，是否存有租賃契約法律關係？
按租賃期間自民國88年3 月26日起至90年12月31日止，租期 屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方不另通知。甲方如有意續 租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，逾期未 換約，視為無意續租。甲方未辦理續約仍為使用，即為無權 占用，應繳納使用補償金，並不得主張民法第451 條之適用 及其他異議，兩造系爭租約第2 條定有明文。被告於上開租 期屆滿前後，均未向原告申請換約續租，為兩造所不爭執， 則兩造間自91年1 月1日 起，即無租賃契約關係存在，堪以 認定。被告庚○○○、乙○○即甲○○○之承受訴訟人抗辯 兩造間存有不定期租賃契約等語，尚屬無據，洵非可採。六、原告得否請求被告庚○○○等給付91年1 月1 日起至97年3 月31日止之相當於租金之不當得利833,445 元？ ㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準。無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念，是被告庚○○○等自91 年1 月1 日起即無權占用系爭土地，自屬無法律上原因而受利益 ，原告因而受有無法使用系爭土地之損害，則原告依不當得 利之規定，請求被告返還91年1 月1 日起至97年3 月31日止 相當於系爭土地租金之利益，自屬有據。
㈡次按城市地方土地之租金以不超過其申報總價年息10% 為限 ，為土地法第105 條、第97條第1 項所明定。又土地法施行 法第25條規定，土地法第97條第1 項所謂土地價額依法定地 價。另土地法第148 條規定，土地所有權人依本法所申報之 地價，為法定地價，則土地法第97條第1 項所謂土地申報總
價即指該土地之申報地價而言。至所謂年息10% 為限，乃指 基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計 算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用 基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事， 以為決定。查，系爭土地於91年度至92年度之申報地價為每 平方公尺18,558元，於93年度至95年度之申報地價為每平方 公尺18,550元；於96年度至97年度之申報地價為每平方公尺 18,550.4元，有高雄市政府地政處鹽埕地政事務所97年12月 19日高市地鹽三字第0970010115號函在卷可稽，又系爭土地 土地坐落於高雄市○○路、市○○路旁，交通便利，鄰近公 園、前金國小、高雄女中、國賓大飯店、漢神百貨等，生活 機能佳，業經本院勘驗現場並拍攝照片附卷可參，本院斟酌 系爭土地坐落之位置、附近繁榮程度及被告占用系爭土地作 為系爭房屋基地使用所能獲利等情，認以土地申報總價年息 5%計算相當於租金之不當得利，應屬合理。原告主張應依兩 造系爭租約之約定，以公告地價租金率5%計算金額，並不可 採。又被告所稱系爭房屋因已荒廢多時，被告獲利微少，應 以租金率3%計算等語，亦有所偏，不足憑採。準此，被告自 91 年1月1 日起至97年3 月31日止，因使用系爭土地，所獲 得相當於租金之不當得利，計為794,286 元（計算式如附表 ）。是原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付794,28 6 元及法定遲延利息，核屬有據；逾此範圍所為請求，則屬 無據。
七、原告對被告庚○○○、乙○○即甲○○○之承受訴訟人之上 開租金請求權、相當於租金之不當得利請求權之請求權於起 訴前五年即92年6 月26日以前者是否罹於時效？ ㈠消滅時效，固因承認而中斷，然此所謂承認，係指義務人向 請求權人表示是認其請求權存在之觀念通知而言。又承認雖 不以明示為限，但總須依義務人之舉動，或其他情事足以間 接推知其有承認之意思者，始足當之。
㈡查本件被告庚○○○等之姊夫汪德培於94年12月間代為繳納 100,000 元，經原告抵充90年度之租金後，尚有34,231元之 租金及違約金尚未清償，為兩造所不爭執，業如前述。原告 主張汪德培係受甲○○○之委託而代繳租金，因此甲○○○ 業已承認租金債權之存在，且甲○○○已受被告庚○○○等 人之委託，承認之效力及於被告庚○○○等人等語，為被告 庚○○○、乙○○即甲○○○之承受訴訟人所否認，原告即 應就汪德培係受甲○○○委託繳納租金負舉證責任，惟原告 並未舉證以實其說，其主張汪德培係受甲○○○委託代為繳 納租金等情，即非有據，尚非可採。是汪德培於94年12月間
為被告庚○○○等繳納100,000 元，縱經原告抵充90年度租 金，尚非得遽認甲○○○有代被告庚○○○等承認原告租金 請求權、相當於租金之不當得利請求權之存在，則原告對被 告庚○○○等之租金請求權，並無因甲○○○之承認，而時 效中斷，堪以認定。是被告庚○○○、乙○○抗辯原告於97 年6 月27日起訴前五年即92年6 月26日以前之租金請求權、 相當於租金之不當得利請求權，因甲○○○並未為任何承認 之表示，而時效完成，其等得拒絕給付等語，自屬有據，堪 以採信。
㈢又時效抗辯乃個人抗辯事由，被告乙○○即甲○○○之承受 訴訟人、庚○○○所為時效完成拒絕給付之抗辯，效力並不 及於未為時效抗辯之被告戊○○、己○○、丁○○三人，附 此敘明。
八、被告乙○○是否為系爭租約之連帶保證人？是否應就上開租 金及相當於租金之不當得利負連帶給付之責？
按當事人主張有利於己之事實者，就其主張之事實有舉證之 責任；私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第277 條前 段、第357 條前段分別定有明文。本件原告自承系爭租約契 約書上連帶保證人「乙○○」之簽名非被告乙○○所為，但 印文係為真正乙節，既為被告乙○○所否認，依舉證責任分 配原則，自應由原告負舉證之責。然上開印文與原告聲請本 院調取被告乙○○留存於苓雅區戶政事務所之印鑑證明，明 顯不符，原告復未舉證證明被告乙○○之印鑑章為真正，尚 難認上開印文為真正。又原告主張被告乙○○於洽辦時，猶 出示其身分證表明身分供為比對，惟如被告乙○○確實親自 到場簽約，承辦人員何不請其親自於合約書上簽名？又如被 告乙○○已授權其母代理，為何獨被告乙○○未出具授權書 ，顯見被告乙○○於系爭租約簽訂時，並未在場亦未授權其 母代理簽約。則尚難僅以留存之國民身分證影本與原本相符 ，遽認被告乙○○應負連帶保證人之責。
九、綜上所述，原告依租賃契約法律關係、不當得利之規定，請 求被告乙○○即甲○○○之承受訴訟人、庚○○○、戊○○ 、己○○、丁○○給付原告605,141 元（計算式：65,099＋ 127,068 ×3 ＋127,070 ＋31,768＝605,141） ，請求被告 戊○○、己○○、丁○○給付原告134,026 元（計算式：20 ,539 ＋76,273 ＋37,214＝134,026） （詳如附表所示）， 及均自起訴狀繕本送達被告之翌日即98年2 月20日起至清償 日止之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分 之請求，為無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分，為適 用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告得假執
行，並宣告被告以如主文第5 項、第6 項所示之金額為原告 預供擔保後，得免予假執行。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明 。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，並依同法第87 條第1 項之規定，確定第一審訴訟費用額如主文第4 項所 示。
中 華 民 國 98 年 5 月 12 日 臺灣高雄地方法院高雄簡易庭 法 官 謝文嵐
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起20日內，以書狀敘述理由，向本庭提出上訴。
書記官 楊銘仁
中 華 民 國 98 年 5 月 12 日附表：
┌──┬───┬─────┬──────────┬───────────────┐
│編號│年 度│費用 │各年度之金額 │被告應給付之金額 │
├──┼───┼─────┼──────────┼───────────────┤
│ 一 │90年度│租金 │34,231元 │被告乙○○即甲○○○之承受訴訟│
│ │ │ │ │人、庚○○○因時效完成得拒絕給│
│ │ │ │ │付其應分攤部分13,692元（計算式│
│ │ │ │ │：34,231÷5 ×2 ＝13,692），被│
│ │ │ │ │告戊○○、己○○、丁○○應給付│
│ │ │ │ │20,539元（計算式：34,231－13,6│
│ │ │ │ │92 ＝20,539） │
├──┼───┼─────┼──────────┼───────────────┤
│ 二 │91年度│相當於租金│127,122 元（計算式：│被告乙○○即甲○○○之承受訴訟│
│ │ │之不當得利│每平方公尺18,558元×│人、庚○○○因時效完成得拒絕給│
│ │ │ │137 平方公尺×5%×1 │付其應分攤部分50,849元（計算式│
│ │ │ │年＝127,122 元，元以│：127,122 ÷5 ×2 ＝50,849 ） │
│ │ │ │下四捨五入，下同） │，被告戊○○、己○○、丁○○應│
│ │ │ │ │給付76,273（計算式：127,122 －│
│ │ │ │ │50,849＝76,273） │
├──┼───┼─────┼──────────┼───────────────┤
│ 三 │92年度│相當於租金│127,122 元（計算式：│被告乙○○即甲○○○之承受訴訟│
│ │ │之不當得利│每平方公尺18,558元×│人、庚○○○因時效完成得拒絕給│
│ │ │ │137 平方公尺×5%×1 │付其自92年1月1 日起至同年6 月 │
│ │ │ │年＝127,122 元） │26日止應分攤部分24,809元（計算│
│ │ │ │ │式：127,122 ÷365 ×26＋127,12│
│ │ │ │ │2 ÷12×5 ＝62,023，62,023÷5 │
│ │ │ │ │×2 ＝24,809），被告戊○○、陳│
│ │ │ │ │曉鐘、丁○○於上開期間應給付37│
│ │ │ │ │,214 元 （計算式：62,023－24,8│
│ │ │ │ │09＝37,214）。被告乙○○即馬陳│
│ │ │ │ │亞文之承受訴訟人、庚○○○、陳│
│ │ │ │ │亞琴、己○○、丁○○應給付65,0│
│ │ │ │ │99元（計算式：127,122 －62,023│
│ │ │ │ │＝65,099）。 │
├──┼───┼─────┼──────────┼───────────────┤
│ 四 │93年度│相當於租金│127,068 元（計算式：│被告乙○○即甲○○○之承受訴訟│
│ │ │之不當得利│每平方公尺18,550元×│人、庚○○○、戊○○、己○○、│
│ │ │ │137 平方公尺×5%×1 │丁○○應給付原告127,068元。 │
│ │ │ │年＝127,068 元） │ │
├──┼───┼─────┼──────────┼───────────────┤
│ 五 │94年度│相當於租金│127,068 元（計算式：│被告乙○○即甲○○○之承受訴訟│
│ │ │之不當得利│每平方公尺18,550元×│人、庚○○○、戊○○、己○○、│
│ │ │ │137 平方公尺×5%×1 │丁○○應給付原告127,068元。 │
│ │ │ │年＝127,068 元） │ │
├──┼───┼─────┼──────────┼───────────────┤
│ 六 │95年度│相當於租金│127,068 元（計算式：│被告乙○○即甲○○○之承受訴訟│
│ │ │之不當得利│每平方公尺18,550元×│人、庚○○○、戊○○、己○○、│
│ │ │ │137 平方公尺×5%×1 │丁○○應給付原告127,068元。 │
│ │ │ │年＝127,068 元） │ │
├──┼───┼─────┼──────────┼───────────────┤
│ 七 │96年度│相當於租金│127,070 元（計算式：│被告乙○○即甲○○○之承受訴訟│
│ │ │之不當得利│每平方公尺18,550.4元│人、庚○○○、戊○○、己○○、│
│ │ │ │×137平方公尺×5%×1│丁○○應給付原告127,070元。 │
│ │ │ │ 年＝127,070 元） │ │
├──┼───┼─────┼──────────┼───────────────┤
│ 八 │97年度│相當於租金│31,768元（計算式：每│被告乙○○即甲○○○之承受訴訟│
│ │ │之不當得利│平方公尺18,550.4元×│人、庚○○○、戊○○、己○○、│
│ │ │ │137 平方公尺×5%×3 │丁○○應給付原告31,768元。 │
│ │ │ │月＝31,768元） │ │
├──┼───┼─────┼──────────┼───────────────┤
│ │ │ │租金34,231元 │㈠被告乙○○即甲○○○之承受訴│
│ │ │ │相當於租金之不當得利│訟人、庚○○○、戊○○、己○○│
│ │ │ │794,286元（計算式：1│、丁○○應給付原告605,141 元（│
│ │ │ │27,122×2 ＋127,068 │計算式：65,099＋127,068 ×3 ＋│
│ │ │ │×3＋127,070＋31,768│127,070 ＋31,768＝605,141） │
│ │ │ │＝794,286）。 │㈡被告戊○○、己○○、丁○○應│
│ │ │ │合計828,517 元（計算│給付原告134,026 元（20,539＋76│
│ │ │ │式：34,231＋794,286 │,273 ＋37,214 ＝134,026） │
│ │ │ │＝828,517） │ │
└──┴───┴─────┴──────────┴───────────────┘
, 台灣公司情報網