確認買賣關係不存在等
臺灣高等法院 臺南分院(民事),重上字,97年度,95號
TNHV,97,重上,95,20090512,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決　　　　　97年度重上字第95號
上　訴　人　乙○○
　　　　　　戊○○
上二人共同
訴訟代理人　康四評律師
被上 訴 人　香港商香港上海匯豐銀行股份有限公司
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　江信賢律師
　　　　　　曾靜雯律師
　　　　　　蔡麗珠律師
　　　　　　熊家興律師
上列當事人間確認買賣關係不存在事件，上訴人對於中華民國97
年10月15日臺灣臺南地方法院第一審判決（97年度重訴字第54號
）提起上訴，本院於98年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之 訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予以引用外，補稱略以： ㈠上訴人戊○○於簽約時給付定金新台幣（下同）50萬元，民 國（下同）96年6月22 日向臺灣中小企銀貸款，代償上訴人 乙○○之借款9,599,906元，並於96年6月27日再給付340 萬 元，餘500 萬元宏碁股份有限公司（下稱宏碁公司）之抵押 債權亦由上訴人戊○○一併承擔，一切手續均依契約履行完 畢，並無違約之處。至於出賣人在轉貸事宜尚未辦妥之前， 即先將坐落臺南市○區○○○段1754之3 地號、權利範圍全 部之土地，及同段8750建號（門牌台南市○區○○路271 號 ）權利範圍全部之建物（下稱系爭房地）移轉登記予買受人 ，實因雙方係基於親戚關係，彼此基於信任，認為買方不會 言而無信，始進行系爭房地所有權移轉手續，此與社會一般 之交易常理固然有違，但親戚間之交易行為方式時常與非親 戚間有所不同，譬如親戚間之借貸行為常有不書立借貸契約 之情況，不能因此認為不可置信。況上訴人乙○○當時積欠 近1,000萬元之銀行借款，每月應付本息高達約106,000元， 當時利率又走升，且其年事已高，未能申請延長貸款年限， 實無力負擔，因缺錢恐急，無法繳交本息，與其因付不出本 息被銀行拍賣，不如儘速賣出，既不必負擔本息，又可取得



現金，兩相得宜。
㈡關於上訴人如何處理第二順位500萬元抵押權部分： ⒈上訴人於97年5月7日答辯狀稱：「買賣雙方言明，所餘之 500 萬元價金，在乙○○未能清償宏碁欠款並塗銷抵押登 記之前，戊○○暫不為給付…」，係因當時土地房屋登記 謄本內設定有500 萬元之抵押權予宏碁公司，因尚不知道 宏碁公司所擁有之債權金額究竟多少，故暫不給付，嗣後 因原審向宏碁公司函查，而得知實際債權額僅 3,109,348 元後，上訴人乙○○始向戊○○要求給付差額，最後並經 協商以160 萬元分三次返還上訴人乙○○，並經上訴人於 97年9月10 日民事答辯狀之內容呈報。亦即，上訴人簽訂 買賣合約時，因估計宏碁公司之抵押債權約500 萬元左右 ，故才約定互不找補，後來經核算結果，得知尚確有1、2 00萬元之龐大價差，雙方始重新協議價差之彌補，上訴人 前後之供述並無相互矛盾之處，後一答辯狀內容僅就追加 差額之補充說明而已。
⒉上訴人戊○○於97年6月底7月初左右，確實有分三次給付 上訴人乙○○160萬元無誤，至於上訴人之所以於97年8月 28 日審理時陳稱：「迄今沒有就價金差額500萬元再為任 何付款」等語，實係上訴人戊○○擔心剛給付乙○○之16 0 萬元之情，若讓被上訴人知悉，是否因乙○○尚積欠被 上訴人借款未清償而再受被上訴人之追討，以致於審理中 不敢直接向審判長承認，上訴人才會於97年9月10 日答辯 狀稱：「戊○○在鈞院詢問時，為何為不實之陳述，實係 怕因此再遭到原告提起不必要之訴訟所致」云云，即此理 由。
㈢關於系爭房地之成交價1,850萬元之決定過程部分： 本件系爭房地成交價1,850萬元，係先由上訴人乙○○與戊 ○○直接以電話溝通價格，據上訴人戊○○於原審陳稱：「 價格有經過討價還價，賣價與原來開價差額多少因時間太久 忘記了，但是有跟賣方殺到價金」等語，戊○○於此所稱曾 經討價還價，係指在契約簽訂前之過程所發生，直到雙方價 格談到以1,850萬元成交後，雙方始於96年5月21日簽訂契約 ，而證人許麗蘭於簽約時始在場。因此，證人許麗蘭才於原 審證稱：「我和乙○○都有在場，跟戊○○說這附近房價以 系爭房屋來看，大約是1,850 萬元，戊○○沒有意見，所以 就以此數額成交」等語。是買賣價金1,850 萬元係由上訴人 乙○○與戊○○預先談妥後，證人許麗蘭於簽約時始加入， 並認為依附近房價來看，二人所談1,850 萬元之價格甚為合 理，因而雙方始進行簽約，上訴人戊○○與證人許麗蘭所供



述之房屋價格決定過程，亦即一在契約簽訂前，一在簽訂契 約時，許麗蘭既未參與簽訂前之價格談判過程，自無法知悉 戊○○與乙○○之決定過程如何？原審將之混為一談，認證 人許麗蘭與上訴人戊○○就此部分之陳述明顯不一致，而未 採信上訴人就系爭房地價格決定過程，應屬有誤。 ㈣關於系爭房地過戶所需代書費，契稅及登記等費用之繳納情 形：
證人許麗蘭於原審審理中有證稱，契約所訂之代書費、契稅 、登記費用、徵信費用等，實際上是由許麗蘭處理並由上訴 人乙○○代墊，後來因認金額並非很多，且過戶手續均一切 順利完成，雙方又為親戚關係，因此並未向上訴人戊○○索 取額外所增加之上開費用，戊○○因未增加支付上揭費用。 因此，才使戊○○誤以為其所支付的390萬元價應已包括上 開費用在內，因此認為上揭費用應為其所繳納。 ㈤關於系爭房地出租予訴外人甲○○部分：
⒈上訴人乙○○與甲○○原訂租約期間自95年11月至97年11 月4日，係由許麗蘭代理乙○○與甲○○簽訂。嗣於96年7 月1日，再由戊○○與甲○○另訂一新約，租期自96年（ 原答辯狀載為97年，嗣具狀更正）6月1日至101年6 月1日 ，該租約本來由戊○○與甲○○約好要簽立租約，因甲○ ○有事未赴約，始由甲○○太太與戊○○商談決定按原條 件出租，租約內容照原來的條件月租6萬元，租賃期間5年 ，租約內容談妥後，戊○○向甲○○太太言明，簽約事宜 由許麗蘭幫忙處理，嗣租約由戊○○簽妥姓名後，交給許 麗蘭出面代理戊○○拿去給甲○○簽名，此即甲○○證稱 ：契約書已經寫好了，所以何人所簽我不知道，但是契約 書是許麗蘭拿來給我簽的等語，是甲○○不知契約係何人 所簽，則其認知上係與許麗蘭訂約，應無可厚非。此由96 年度執全字第2947號執行卷附臺南市警察局第一分局於96 年10月16日以南市警一刑字第09641329230 號函覆說明： 「經派員前往上址查訪，該屋現由甲○○以每月6 萬元 租金向出租人許麗蘭承租，經營蜜世界水果專賣廣場，租 約自95年（原答辯狀載為96年，嗣具狀更正）11月5 日迄 97年11月4日」即明。
⒉又上訴人乙○○與甲○○初期月租4萬元，後來提高2萬元 為6萬元，上訴人戊○○承買後，與甲○○約定之租金為6 萬元，戊○○係繼受原來六萬元之租金，根本未與甲○○ 談增加2萬元之租金，原審97年8月27日筆錄記載增加租金 2 萬元係由戊○○與甲○○洽談，顯然有誤（嗣另具狀稱 ：97年8月27 日審理中，法官訊問：「增加租金兩萬元是



由何人與甲○○洽談？」戊○○答稱：「由我洽談」乙節 ，係因戊○○買受系爭房屋後，甲○○故意以先前租金 4 萬元，上訴人戊○○認為許麗蘭先前既已與甲○○達成 6 萬元之租約就應按6 萬元成交，是上訴人戊○○於法官訊 問時一時誤解，始有上開簡略之回答，實非上訴人戊○○ 之真意）。
㈥關於被上訴人備位請求依民法第二百四十四條第二、四項規 定，撤銷上訴人間之買賣行為，並塗銷所有權登記部分： 上訴人戊○○之妻許麗月雖為僑品公司之監察人，但許麗月 僅為僑品公司之掛名監察人，平時對公司業務均未參與，故 上訴人戊○○與上訴人乙○○成立買賣關係時，並不知悉被 上訴人與僑品公司間有債權債務關係存在，上訴人乙○○與 訴外人許麗蘭亦未告悉僑品公司與被上訴人間有1,200 萬元 之借款債務，自不能以上訴人戊○○之妻許麗月為僑品公司 之監察人，並為訴外人許麗蘭之姐夫為由，即推定上訴人戊 ○○明知其情事有損害於債權人之權利。從而，被上訴人依 民法第二百四十四條第二、四項規定請求撤銷本件買賣關係 並塗銷所有權登記，實無理由。
三、證據：除援用原審提出者外，補提戊○○於臺灣企銀綜合存 款存摺影本乙份，及97年6月2日、97年7月1日、97月7 月14 日存款憑條影本三紙。並請求勘驗原審97年8月27 日錄音光 碟，及訊問證人丙○○、己○○。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予以引用外，補稱略以： ㈠關於系爭房地之第二順位500萬元抵押權處置，上訴人雖稱 其於97年5月7日答辯狀所稱：「買賣雙方言明所於之500 萬 元價金，在乙○○未清償宏碁欠款並塗銷抵押權之前，戊○ ○暫不給付」等語，係因買賣當時，系爭房地之謄本顯示有 500 萬元抵押權，但不知實際金額究竟多少，故約定暫不給 付云云。惟：
⒈依系爭房地之謄本所載，亦僅能知悉乙○○以系爭房地向 台灣中小企銀借貸設定之最高限額為2,100 萬元，何以戊 ○○就此會前去銀行瞭解乙○○之實際借貸金額，對於僑 品公司積欠宏碁公司之實際金額，可透過其妻許麗月或乙 ○○前去瞭解，卻反而不願前去瞭解？況即便上訴人二人 係經原審函查僑品公司之欠款明細後，始得知僑品公司對 於宏碁公司實際欠款，然乙○○並未依其所稱之約定清償 對於宏碁公司之欠款並塗銷抵押權，依約乙○○應不得向 戊○○請求給付尾款，戊○○卻同意先給付買賣差額，且



任令僑品公司積欠宏碁公司之貨款債務利息及違約金持續 累積增加，使其買受系爭房地遭受拍賣之風險提高？顯與 常理有悖。
⒉又若上訴人二人事後確有達成協商由戊○○分三次給付買 賣差額160萬元，依上訴人於97年9月10日答辯狀提出之匯 款單，戊○○早在97年7月14 日已給付差價完畢，何以戊 ○○嗣於97年8日27到庭時，卻陳稱迄未就買賣差額500萬 元為任何給付？又若上訴人戊○○在97年7月14 日即已付 清屬實，被上訴人如何以乙○○積欠被上訴人貸款未還而 向上訴人戊○○求償？依此，上訴人顯然係因證人許麗蘭 與上訴人戊○○於原審97年8月27 日到庭陳述不一致，而 事後試圖圓謊說詞，難以憑信。
⒊況上訴人上開於97年5月7日答辯狀所陳，與渠等提出之買 賣契約書第二條第⑶項約定「該第二順位抵押債務由上訴 人戊○○承擔」、上訴人戊○○於97年4月9日提出答辯狀 及97年4月2日開庭所稱「約定由其承擔對於宏碁公司之第 二順位抵押債務500萬元」，及上訴人於97年5月30日答辯 ㈡狀表示「因被上訴人提起本件訴訟，戊○○始暫緩與宏 碁公司結清債務」等陳述，均不相符，益證上訴人二人顯 然係因原審向宏碁公司函查，得知僑品公司積欠宏碁公司 之實際債務並非500 萬元，對於買賣契約之約定無法自圓 其說，始一再改變說詞，殊不足採。
㈡上訴人戊○○與證人許麗蘭對於系爭房地之成交價1,850萬 元決定過程之陳述不符部分：
原審曾依職權傳訊上訴人二人於97年8月27 日到庭，當時乙 ○○未到庭，其訴訟代理人並表示乙○○將系爭房地出售予 戊○○一事，都是由許麗蘭處理，乙○○就系爭房地之使用 及買賣過程並沒有實際參與，要求由證人許麗蘭作證；然今 又因證人許麗蘭與上訴人戊○○於97年8月27 日到庭之證述 及陳述不一致，始又改稱系爭房地成交價1,850 萬元之決定 過程，是先由戊○○與乙○○溝通，許麗蘭並未參與，而戊 ○○所稱有討價還價是指簽約前，許麗蘭所證述係指簽約當 時，原審混為一談云云，顯然又是事後圖圓謊之詞，不足採 信。
㈢上訴人戊○○與證人許麗蘭二人就系爭房地過戶所需代書費 、契稅及登記費用何人繳納之陳述不相符合部分： 上訴人陳稱代書費、契稅、登記等費用支出，均是由許麗蘭 處理並由乙○○代墊，後來因認金額不多，故並未向戊○○ 索取，戊○○因為支付上開費用，故以為所支付之390 萬元 包含上開費用等語。然此與上訴人戊○○在原審陳稱上開費



用係由其繳納乙節，並不吻合；況依戊○○所稱，費用係由 其繳納，則戊○○當然係在給付價金以外，又另外支付上開 費用，若戊○○係以其給付予賣方乙○○之現金390 萬元支 付費用，無異是要求乙○○繳納上開費用（即以乙○○的錢 支付），此二者之意義絕對不同，上訴人竟謂係戊○○以為 390 萬元包含上開費用，因與許麗蘭之認知不同，始有不同 之陳述，顯然亦是事後圓謊之詞，並不足採。
㈣上訴人戊○○與證人許麗蘭對於系爭房地出租過程之陳述不 符部分：
⒈上訴人在97年12月5 日提出之上訴理由狀，稱戊○○根本 未與甲○○談增加2 萬元租金事情，原審筆錄記載有誤； 嗣經調取該日之錄音光碟後，於98年1月22 日補充上訴理 由狀，又改稱筆錄記載無誤，戊○○係因買受系爭房地後 ，甲○○故意以先前租金4 萬元，戊○○認許麗蘭先前既 與甲○○達成6萬元租約，即應按6萬元成交，在原審訊問 時，因一時誤解而有上開簡略之回答，顯然又是事後為圖 圓謊說詞，難憑採信。
⒉又上訴人戊○○於原審明確陳稱：與甲○○新成立之租約 ，是由其與甲○○的太太『簽立』，並非陳稱與甲○○之 太太談妥契約內容，再交由許麗蘭處理與甲○○簽約事情 ，故上訴人嗣於本件上訴後，又改稱戊○○僅與甲○○太 太談妥契約內容，簽約事宜交由許麗蘭處理，亦是為粉飾 其陳述與許麗蘭證述不一致之事後說詞，要不可採。 ⒊另證人甲○○到庭作證時，經原審係提示上訴人提出之租 賃契約書（出租人戊○○、承租人甲○○，租期自96年 6 月1日至101年6月1日），當時尚未調閱96年度執全字第29 47號執行卷，依甲○○並證述，其清楚知悉96年6月1日簽 立之該份租約是成立在其與戊○○之間，並非如上訴人所 主張甲○○認知上係與許麗蘭簽約。
三、證據：除援用原審提出者外，補提96年6月1日租賃契約書影 本乙份，及臺南市警察局第一分局96年10月16日南市警一刑 字第09641329230號函暨附件95年11月4日租賃契約書影本乙 份。
理 由
壹、程序方面：
按當事人之法定代理人其代理權消滅者，應由有代理權之法 定代理人承受訴訟，此觀民事訴訟法第一百七十條規定自明 。本件被上訴人之法定代理人於本院上訴程序中已變更為為 丁○○，並依法向本院聲明承受訴訟，有民事承受訴訟聲明 狀、外國公司認許事項變更表附卷足憑（見本院卷第70至75



頁），於法並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：訴外人僑品電腦資訊股份有限公司（下 稱僑品公司）於95年10月12日邀同上訴人乙○○、訴外人許 順貴及許麗蘭為連帶保證人，向被上訴人借款1,200 萬元， 約定借款期間自95年10月17日起至96年10月17日止，惟訴外 人僑品公司自96年4月16 日起即未再繳納本息，仍積欠被上 訴人1,000 萬元，依授信契約之約定，全部債務即視為到期 ，且經被上訴人聲請支付命令確定在案。詎上訴人乙○○旋 於96年5月23 日先塗銷其系爭房地之信託登記（原信託登記 與訴外人許麗蘭），復由上訴人乙○○、戊○○於同年月24 日就系爭房地成立買賣關係，並於同月31日完成所有權移轉 登記。上訴人等明知乙○○為本件借款債務之連帶保證人， 竟於僑品公司拒不繳納貸款本息之際，將系爭房地以買賣為 原因完成所有權移轉登記，顯係為規避被上訴人之追償，而 通謀虛偽成立買賣關係並為所有權移轉登記，應屬無效等情 ，爰依民法第八十七條、第二百四十二條規定，先位請求確 認上訴人間就系爭房地所成立之買賣關係不存在，並請求塗 銷所有權移轉登記。又如先位聲明無理由，因上訴人乙○○ 在借款人僑品公司拒不給付借款時，依約有履行保證債務之 義務，上訴人戊○○為僑品公司之監察人許麗月之夫（亦為 另一連帶保證人許麗蘭之姐夫），對於上訴人乙○○上開保 證債務應知之甚詳，則上訴人等於僑品公司未繳納貸款本息 之際，就系爭房地成立買賣並完成所有權登記，致被上訴人 無從強制執行，亦已害及被上訴人債權等情，爰依民法第二 百四十四條第二、四項之規定，備位請求撤銷上訴人間之買 賣行為，並塗銷系爭房地之所有權移轉登記；爰聲明求為判 決：先位聲明：⑴確認上訴人乙○○與上訴人戊○○就坐落 台南市○區○○○段1754之3 地號、權利範圍全部之土地， 及同段8750建號（門牌為台南市○區○○路271 號）、權利 範圍全部之建物，於96年5月24 日所成立之買賣關係不存在 ，⑵上訴人戊○○應將前項所示土地、建物在台南市台南地 政事務所於96年5月31 日以買賣為原因所為之所有權移轉登 記予以塗銷；備位聲明：⑴上訴人乙○○與上訴人戊○○間 就坐落台南市○區○○○段1754之3 地號、權利範圍全部之 土地，及同段8750建號（門牌為台南市○區○○路271 號） 、權利範圍全部之建物，於96年5月24 日所為之買賣行為應 予撤銷。⑵上訴人戊○○應將前項所示之土地、建物在台南 市東南地政事務所於96年5月31 日以買賣為原因所為之所有 權移轉登記予以塗銷（原審就先位之訴為被上訴人勝訴之判



決）。
二、上訴人則以：上訴人乙○○於96年5 月間出售系爭房地予上 訴人戊○○，一則因生意上亟須現金周轉，一則因系爭房地 向臺灣中小企銀安平分行設定抵押借款金額達9,585,095 元 ，每月需償還高額本息而無力負擔，遂於96年5月21 日簽定 買賣契約，將系爭房地以1,850 萬元之價金出售予上訴人戊 ○○。上訴人戊○○於簽約時給付定金50萬元，於96年6月2 2日向臺灣中小企銀貸款，代償上訴人乙○○之借款9,599,9 06元，於96年6月27日再給付340萬元，至於宏碁公司之抵押 債務500 萬元部分，亦由上訴人戊○○一併承擔，上訴人乙 ○○亦依約將系爭房地所有權移轉登記與上訴人戊○○，過 程完全透明且有跡可查，絕非通謀虛偽之意思表示，被上訴 人代位乙○○主張系爭買賣契約無效，於法無據等語，資為 抗辯。
三、兩造不爭執事項：
㈠訴外人僑品公司於95年10月12日邀同上訴人乙○○、訴外人 許順貴及許麗蘭為連帶保證人，向被上訴人借款1,200 萬元 整，約定借款期間自95年10月17日起至96年10月17日止，借 款人僑品公司應按期繳付本息；惟僑品公司自96年4月16 日 起即未再繳納本息，仍欠被上訴人1,000 萬元整，依授信契 約之約定，全部債務即視為到期。經被上訴人聲請原法院發 給96年度促字第43574號支付命令，業經確定在案。 ㈡坐落於臺南市○區○○○段1754之3 地號、權利範圍全部之 土地，及同段8750建號（門牌台南市○區○○路271 號）權 利範圍全部之建物（即系爭房地），原為上訴人乙○○所有 ，其於91年7月2日將系爭房地信託登記於其媳婦許麗蘭名下 ；嗣上訴人乙○○與許麗蘭於96年5月23 日塗銷系爭房地之 信託登記，上訴人乙○○於96年5月21 日與上訴人戊○○就 系爭房地成立買賣關係，並於96年5月31 日將系爭房地所有 權移轉登記予上訴人戊○○。
㈢上訴人乙○○曾於80年6月13日以系爭房地設定本金最高限 額2,100萬元之第一順位抵押權予臺灣中小企銀，於96 年6 月21日尚積欠本金9,585,095元，加上計算至96年5月22 日 之利息14,811元，合計9,599,906元。系爭房地之第一順位 抵押權之抵押債務人，嗣於96年6月21日變更為上訴人戊○ ○，上訴人戊○○於96年6月22日以系爭房地向臺灣中小企 銀貸款之960萬元，代乙○○還款9,599,906 予臺灣中小企 銀。
㈣上訴人乙○○曾於91年6月21日為債務人許麗蘭、丙○○、 僑品公司以系爭房地設定本金最高限額500萬元之第二順位



抵押權予宏碁公司。至96年5月14日止，債務人許麗蘭、丙 ○○、僑品公司積欠宏碁公司之貨款本金為2,271,864元， 加上計算至97年4月10日止之遲延利息、違約金，總計3,10 9,348元，迄未清償分文。
㈤上訴人乙○○為僑品公司之負責人；上訴人戊○○之配偶許 麗月為僑品公司之監察人，並為上訴人乙○○之媳婦許麗蘭 的胞姐。上訴人乙○○名下除系爭不動產及僑品公司之股權 外，並無其他財產。僑品公司目前業已停止營業。四、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效，民法第八十七條第一項前段定有明文。又當事人主張有 利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二 百七十七條前段定有明文。第三人如主張表意人與相對人通 謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院 著有48年台上字第29號判例參照）。本件被上訴人主張上訴 人間就系爭房地之買賣係屬通謀而為虛偽意思表示乙節，既 為上訴人所否認，揆諸前開說明，自應由被上訴人對上訴人 間就系爭房地之買賣係基於通謀虛偽意思表示之事實，負舉 證之責任。經查，被上訴人主張上訴人乙○○與上訴人戊○ ○就系爭房地之買賣債權行為及所有權移轉登記之物權行為 ，係基於通謀而為虛偽意思表示等情，業舉下列事證，茲分 別說明如下：
㈠被上訴人主張：由系爭房地之土地、建物謄本及異動索引顯 示可知，上訴人乙○○係於96年5月31 日將系爭房地所有權 移轉於上訴人戊○○；惟卻遲至96年6月21 日始辦理第一順 位抵押權之抵押債務人變更為上訴人戊○○，與一般交易常 情，賣方為求交易安全，通常均要求買方同時辦理銀行之轉 貸及不動產之移轉登記，否則如賣方先將房地移轉登記給買 方，而買方不依約辦理貸款之轉貸，勢必將造成賣方喪失房 地之所有權，又背負銀行貸款之債務，且不動產之移轉登記 與轉貸同時辦理亦非難事，乃出賣人乙○○竟未要求買受人 戊○○同時辦理銀行之轉貸及房地所有權之移轉，顯不合常 理一節。上訴人雖以：因雙方係基於親戚關係，彼此基於信 任，認為買方不會言而無信，始進行系爭房地所有權移轉手 續，此與社會一般之交易常理固然有違，但親戚間之交易行 為方式時常與非親戚間有所不同，不能因此認為不可置信。 況上訴人乙○○當時積欠近1,000 萬元之銀行借款，每月應 付本息高達約106,000 元，當時利率又走升，且其年事已高 ，未能申請延長貸款年限，實無力負擔，因缺錢恐急，無法 繳交本息，與其因付不出本息被銀行拍賣，不如儘速賣出云 云置辯；惟查，本件上訴人乙○○既為僑品公司董事長，且



為僑品公司向上訴人借款之連帶保證人，於僑品公司財務發 生困難，無力繳納本息，被上訴人並已取得支付命令確定， 即將受強制執行之際，竟將市價達近二千萬元之系爭房地以 買賣為名，「立約」出售予有親屬關係之上訴人戊○○（其 妻許麗月與乙○○之媳婦許麗蘭係姐妹關係，且為僑品公司 監察人），且於簽立所謂買賣契約後十日內，未及辦理第一 順位之抵押債務（債權人台灣中小企業銀行）之轉貸手續， 即將所有權移轉登記了戊○○，確屬非比尋常，令人啟疑。 次查，系爭房地第一順位抵押權之債務人係於96年6月20 日 始辦理變更為上訴人戊○○，上訴人戊○○於96年6月22 日 以系爭房地向臺灣中小企銀貸款之960 萬元，代乙○○還款 9,599,906予臺灣中小企銀；至於系爭房地第二順位抵押權 宏碁公司部分，則無任何更動等情，有臺灣中小企業銀行股 份有限公司安平分行97年4月30日（97）安平字第73 號函附 卷可佐（見原審卷第56至66頁）。由此觀之，系爭房地之買 受人即上訴人戊○○在96年5月31 日受領系爭房地所有權移 轉登記之時，實際上僅給付50萬元定金，惟出賣人即被上訴 人乙○○卻在第一順位抵押債務轉貸事宜尚且未辦妥之前， 先將買賣價格高達1,850 萬元之系爭房地移轉登記予買受人 。再者，上訴人乙○○既表示其出售系爭房地係因無力繳付 向臺灣中小企銀借貸之高額本息，倘若上訴人戊○○嗣後遲 延或不依約轉貸，上訴人乙○○將面臨喪失系爭房地同時仍 繼續背負高額房貸之風險，此與其為解決其高額房貸本息而 出售系爭房地之目的顯然相悖；況不動產於買賣移轉登記同 時由買受人辦理轉貸，要屬一般常見之不動產買賣交易型態 ，本件買賣並無不能同時辦理之特別情況，則上訴人對此等 違背常情之交易方式，僅泛稱以因親戚信任關係之故等語， 難以憑信。
㈡被上訴人復主張：上訴人戊○○主張其係以1,850 萬元向乙 ○○買受系爭房地，於簽約時給付50萬元定金，於96年6 月 22日向臺灣中小企銀貸款後，隨即代償上訴人乙○○之借款 餘額9,599,906元（第一順位抵押債務），於96年6月27日給 付現金340 萬元，並承擔對於宏碁公司之第二順位抵押債務 500萬元。然依宏碁公司函覆原審法院，僑品公司截至96年5 月14日止積欠宏碁公司之貨款僅為2,271,864 元，加計計算 至97年4月10日止之利息及違約金，總計3,109,348元，並非 500萬元。再者，上訴人等於96年5月21日簽立買賣契約書時 既約定該筆抵押債務由上訴人戊○○承擔，何以戊○○迄未 清償分文，任由利息及違約金持續累積增加，致其買受系爭 房地遭受拍賣之風險提高？實與其主張買受系爭房地基於投



資立場齟齬；且訴外人許麗蘭對於該筆抵押債務亦負有連帶 清償責任，惟許麗蘭代為出售房地竟未要求戊○○清償債務 ，更與常理有違，益證上訴人間之買賣應屬虛偽不實等情。 就此，上訴人雖辯以：因當時土地房屋登記謄本內設定有50 0 萬元之第二順位抵押權予宏碁公司，尚不知道宏碁公司所 擁有之債權金額究竟多少，故暫不給付，嗣後因原審向宏碁 公司函查，而得知實際債權額僅3,109,348 元後，上訴人乙 ○○始向戊○○要求給付差額，最後並經協商以160 萬元分 三次返還上訴人乙○○。亦即，上訴人簽訂買賣合約時，因 估計宏碁公司之抵押債權約500 萬元左右，故才約定互不找 補，後來經核算結果，得知尚確有1、200萬元之龐大價差， 雙方始重新協議價差之彌補云云。查：系爭房地曾於91年 6 月21日設定最高限額500 萬元之第二順位抵押權予宏碁公司 ，迄今尚未塗銷等情，有建物謄本附卷可稽（見原審卷第45 頁）。關於上訴人間就第二順位抵押權如何處理部分： ⒈依上訴人戊○○於97年3月17 日書狀所附系爭房地買賣契 約書第二條第⑶款所載：「乙方（即買受人戊○○）承接 該土地房屋之抵押債務共壹仟肆佰陸拾萬元正」等情（見 原審卷第8頁）。嗣上訴人戊○○於97年4月2 日於原審到 庭亦稱：「另外有宏碁的第二順位設定抵押權500 萬元我 將之承擔下來」等語明確（見原審卷第19頁）。上訴人並 於97年5月7日答辯狀稱：「買賣雙方言明，所餘之5百萬 元價金，在乙○○未能清償宏碁欠款並塗銷抵押登記之前 ，戊○○暫不為給付，或者由戊○○直接向宏碁公司清償 該筆抵押欠款（包含本金、利息及違約金等），並為塗銷 抵押權之登記，此外並約定如由戊○○直接與宏碁公司會 算，則清償之金額如與買賣價金餘款不符時，二人互不找 補」等語（見原審卷第107 頁）。依此，上訴人戊○○所 承擔第二順位抵押債務，應係以謄本所載最高限額抵押權 500萬元計之，亦即上訴人戊○○於承擔該抵押債務後， 無論實際債務數額之多寡，均認上訴人戊○○已給付相當 於500萬元之價金，買賣雙方均互不找補。
⒉惟嗣經宏碁公司於97年4月10 日向原審陳報以：「債務人 至今仍積欠本公司貨款及遲延利息以及違約金共計新台幣 31,009,348元。…。經查本公司至今仍未獲前開債務人清 償」等情後（見原審卷第31至32頁），上訴人則於97年 9 月10日民事答辯狀改稱：「系爭房地設定第二順位抵押債 權500萬元予宏碁公司，在系爭訴訟中經鈞院調查結果， 截至目前僅積欠宏碁股份有限公司3,109,348 元，其差價 部份，戊○○究有無給付乙○○160 萬元？以系爭房地為



抵押擔保品所積欠宏碁公司之債務，經查明僅積欠3,109, 348 元後，乙○○確曾要求戊○○應給付其間之差價，經 協商後戊○○應給付160 萬元予乙○○，戊○○遂以轉賬 之方式，分別於97年6月2日、97年7月1日、97年7月14 日 匯入100萬元、50萬元、10 萬元至乙○○在台灣中小企業 銀行第00000000000 號帳戶中」，並於提出存款憑條影本 三紙附卷（見原審卷第234頁，本院卷第108頁）。此又完 全悖於上訴人間買賣契約及上訴人先前所陳「戊○○承擔 債務後，互不找補」之約定，前後反覆，顯不合常理。 ⒊按系爭房地所設定最高限額抵押權之實際債務數額，屬買 賣之重要事項，就本件買賣而言，當事人既約定買受人應 承擔抵押債務，更見其重要性，惟據上訴人戊○○於原審 到庭所陳：「（問：當時有無向臺灣企銀查證欠款餘額？ ）有去瞭解，當然要去向銀行問，是由我自己去向銀行問 ，當時沒有印查詢單」、「（問：當時有無向宏碁公司查 證積欠貨款的金額）沒有查，我只知道有這筆貨款的抵押 權設定」等語（見原審卷第220至221頁），則上訴人戊○ ○僅就第一順位抵押債權數額為查證，至於第二順位宏碁 公司抵押實際債權數額，買賣雙方在該部分債務數額尚且 不明之情況下，竟均同意上訴人戊○○所承擔第二順位抵 押債務，以謄本所載最高限額抵押500萬元計之，同為系 爭房地之抵押債權，二者間處理方式之差異，實不無疑問 。上訴人雖稱：因先前並不知有1、200萬元之價差，才約 定互不找補等語，惟查上訴人乙○○身為僑品公司之董事 長，則僑品公司積欠訴外人宏碁公司之債務多少，豈能謂 為不知情？且上訴人乙○○自陳係因當時積欠近千萬元之 銀行貸款，無力負擔每月達十餘萬元之本息，恐遭銀行拍 賣，始極力想要出售，以減輕壓力云云，則乙○○豈有放 棄價差達1、2百萬元之金額不要，不查明清楚，即立約由 上訴人戊○○承擔所有抵押債務以出售，迨兩造訴訟中經 原審法院向宏碁公司函查其債務數額後，始由戊○○將該 差額予以彌補之理? 抑且宏碁公司於原審所陳報之債權， 僅計算至97年4月10 日為止，其遲延利息及違約金勢必隨 著該筆債務仍未獲清償而持續增加（據宏碁公司陳報，並 未獲債務人清償，見原審卷第32頁），上訴人等竟在該部 分債務可能繼續增加且無人清償之情況下，即急於重新協 議彌補價差並迅速給付完畢，則此後債務數額不符部分又 應如何處理，則上訴人戊○○於原審調查宏碁公司債權數 額後，並未先行清償以避免債務持續累積，反係急於給付 差價160萬元之舉，均不無事後偽飾之嫌。




⒋基上，本件買賣雙方在系爭房地第二順位宏碁公司之抵押 債權數額未明之情況下，即成立買賣契約，出賣人乙○○ 復在僅收受50萬元定金，買賣契約約定之轉貸事宜均未辦 妥前，即先將系爭房地移轉登記予買受人戊○○，凡此均 與一般交易情況相違，則上訴人間就系爭房地所為之買賣 是否屬實，實有疑義。
㈢被上訴人繼又主張：上訴人在97年5月7日提出之租賃契約書 ，證人甲○○到庭固證述該契約書是由上訴人吳長老之媳婦 許麗雲（應是許麗蘭）代表戊○○與其簽訂，且簽約日期即 為96年6月1日，但由原法院96年度執全字第2947號執行卷所 附台南市警察局第一分局於「96年10月16日」以南市警一刑 字第09641329230 號函覆說明，可知，台南市警察局第一分 局依據原法院之囑託，於96年10月16日派員至系爭房地查訪 時，承租人甲○○係告知向許麗蘭承租，且尚提出與許麗蘭 簽立之租賃契約書，倘96年6月1日承租人甲○○確已改與上 訴人戊○○簽立租賃契約書，何以未提出與戊○○簽立之租 約，反提出與許麗蘭簽立之租約，由此可證上訴人提出戊○ ○與甲○○簽立之租賃契約書，顯然是臨訟虛偽製作，而證 人甲○○亦是為附和被告而為不實證述。更證上訴人間之買 賣是虛偽不實等語。就此，上訴人雖辯以：上訴人乙○○與