臺灣臺南地方法院民事判決 98年度簡上字第12號
上 訴 人 壬○○
號
132
訴訟代理人 癸○○
被上訴人 甲○○
乙○○
丙○○
庚○
樓
戊○○
己○○
辛○○
兼上七人
共同訴訟
代 理 人 丁○○
上列當事人間請求拆除地上物事件，上訴人對於中華民國97年11
月25日本院柳營簡易庭97年度營簡字第 444號第一審判決提起上
訴，經本院於98年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣肆仟捌佰元由上訴人負擔。 事實及理由
一、上訴人壬○○於本院主張：
㈠本件被上訴人並未依法催告陳癸○○繳納租金，則其終止租 約並不合法：
⒈按，本件租約之當事人為案外人陳癸○○，並非上訴人，原 審判決認定上訴人積欠被上訴人等人租金等認定，明顯與事 實有違，顯有認定事實錯誤之情。
⒉次按，原審法院上開理由，一方面認定「嗣至95年9月4日、 95年9 月21日原告分別以存證信函催告被告清償租金時」， 他方面卻又認定「然95年9月4日原告以存證信函終止租約」 ，兩者顯然矛盾。究竟被上訴人95年9月4日之存證信函係催 告給付租金之意思表示，抑或係終止租約之意思表示，原審 判決顯然有判決理由矛盾之違法。
⒊查被上訴人95年9月4日、95年9月21日之存證信函均為終止 租約之意思表示，而非定期催告給付租金之意思表示，被上 訴人亦未提出其有何遵守民法第440條第1項之定相當期限催 告之事實，既然被上訴人未依民法第440條第1項規定定期催 告，則其終止租約並不合法。
⒋再者，縱認被上訴人有催告，惟按，催告應依其既有之權利 為之方屬合法，本件被上訴人係主張年租金為5,000 元，並 基此計算積欠之租金額，與案外人陳癸○○主張年租金為 2,000元相差甚鉅，被上訴人不依債之本旨年租金2,000元為 催告，反主張年租金5,000 元，則縱其有催告亦不合法，自 不生催告之效力，自亦無從終止本件租約。
⒌案外人陳癸○○於95年10月19日寄郵政匯票24,000元，但為 當時之出租人陳有福及辛○○拒收，並於96年2月5日在台灣 臺南地方法院辦理提存，顯見承租人陳癸○○業已給付應付 之租金甚明。
⒍在租約仍繼續有效之情形下，上訴人為系爭建物之事實處分 權人，取得系爭建物係因案外人陳癸○○贈與，且陳癸○○ 同意上訴人得使用系爭土地。則在租賃關係存續中，土地所 有權人應不得要求返還租賃物，亦即民法第767 條之物上請 求權因租賃關係存在而受到限制。
㈡被上訴人提起 87年營簡字第498號事件，係要陳癸○○拆除 地上物返還土地，並非要求給付租金：
1.被上訴人於鈞院開庭時主張87年度營簡字第498 號起訴時， 被上訴人已經有催告過，所以被上訴人在95年4月7日、9月4 日9月21日送達存證信函要終止租約等語。
2.按87年度營簡字第498 號事件，被上訴人係起訴要陳癸○○ 拆除地上物返還土地，並非要求給付租金，此有該事件之判 決可稽，故於該事件鈞院係以被上訴人未經合法催告給付租 金，認定被上訴人終止租約不合法，判決被上訴人方面敗訴 確定。且依常理，拆屋還地係以租約不存在為前提，催告給 付租金係以租約存在為前提，兩者不兩立，被上訴人既係起 訴請求拆屋還地，於該訴訟中自無催告給付租金之意。 3.辛○○、陳有福95年4月7日之存證信函，陳癸○○並未收受 ，其意思表示未合法送達陳癸○○，不生送達之效力，特予 陳明。
⒋總而言之，上訴人所有之系爭建物占有被上訴人之系爭土地 ，係經由租賃權人陳癸○○之同意而來，在租賃關係存在之 情形下，被上訴人不得行使物上請求權，被上訴人之訴顯無 理由。
㈢租金之請求權時效為五年，上訴人訴訟代理人陳癸○○就本 件之租金部分，若有未給付者，其逾五年之部分，特依法主 張時效抗辯並拒取絕給付之。
㈣對87年度營簡字第498號事件卷宗，表示意見如下： 1.癸○○於該案88年2月9日開庭時稱「我們沒有租賃契約」， 係指雙方沒有簽定書面契約，不是指雙方沒有租賃關係存在
。
2.該案原告請求按年給付 5,000元部分，由判決書中可得知係 屬相當於租金之不當得利性質，並非催告癸○○給付租金， 87年營簡字第 498號事件之原告係起訴要癸○○拆除地上物 返還土地，並非要求給付租金，此有該事件之判決可稽。 3.至於判決書中記載「惟原告既主張其僅催告被告給付租金（ 且依原告所提出被告拒收之存證信函內容顯示，原告亦僅催 告被告給付租金，「逾期將依法訴追處理」外，並聲明調整 租金為每年一萬二千元，並無終止兩造租賃契約之意思表示 ）」，惟按，該信函係寄給陳瑞隆而非癸○○，癸○○並未 收受該存證信函，亦無拒收之情，故該催告之意思表示並未 到達癸○○，自不生催告之效力。又陳瑞隆並未拒收該份存 證信函，對造亦未提出陳瑞榮拒收之證據證明，自無足採。 退步言之，縱認有送達之效力，然當時之原告係主張調整租 金為一萬二千元，並為催告給付租金5,000元，然原本之租 金僅按年二千元，當時原告既未依債之本旨而為催告，亦非 合法之催告，不生催告之效力。
㈤並聲明：原判決不利上訴人部分廢棄。上廢棄部分，被上訴 人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟 費用，均由被上訴人負擔。
二、被上訴人甲○○等則以：
㈠上訴人代理人癸○○曾陳述90年間將系爭建物轉讓給上訴人 壬○○，但被上訴人不知道上訴人轉讓的事情，所以存證信 函仍寄給上訴人代理人癸○○，現在承租人仍是癸○○。上 訴人抗辯未催告給付租金即逕行終止租約，實則87年營簡字 第498 號起訴時，被上訴人已經有催告過，所以被上訴人在 95年4 月7日、9月4日、9月21日送達存證信函要終止租約。 96年度營簡字第53號當時是被上訴人的父親提出訴訟。但是 上訴人應該要支付上訴人認為要付的租金或要提存，54年到 84年，如果按照上訴人所陳述的一年二千元，總共六萬元， 連支付地價稅都不夠。在87年度營簡字第498 號案件中被上 訴人的父親陳有福在88年2月9日的法庭上有表示，如果癸○ ○願意給付租金，被上訴人方面也願意繼續租賃，可證明被 上訴人常常向癸○○追討租金。95年時陳有福催告租金後， 癸○○沒有給付，被上訴人就已經終止租約，癸○○提存是 在終止租約之後，不發生給付的效力。被上訴人均一直催告 癸○○要給付租金，並提起訴訟，因為癸○○未給付租金， 被上訴人已經發存證信函終止租約，癸○○與上訴人均沒有 權利再使用系爭土地等語，資為抗辯，
㈡並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事實：
㈠坐落台南縣新營市○○段 596地號土地原為陳有福所有，嗣 陳有福於95年12月31日死亡，而由被上訴人甲○○、丁○○ 、丙○○、庚○、戊○○、己○○因繼承而取得上開土地所 有權；坐落同段42-3地號土地原為陳有福、被上訴人辛○○ 所共有，應有部分各為2分之1，嗣陳有福於95年12月31日死 亡，而由被上訴人甲○○、丁○○、丙○○因繼承取得陳有 福就上開土地應有部分2分之1之所有權。
㈡系爭土地上有門牌號碼台南縣新營市姑爺里 7鄰挖仔8之1號 房屋一棟，其占用土地之位置、面積如台南縣鹽水地政事務 所所測字第0960007227號函所檢附之測量成果圖（即原審判 決附圖）所示。
㈢系爭建物於 54年7月29日由上訴人祖父陳瑞龍向破產管理人 購得，先由陳德修為房屋納稅義務人，於70年贈與上訴人之 母癸○○，90年8月14日再由癸○○贈與上訴人。 ㈣上訴人祖父陳瑞龍與被上訴人辛○○及甲○○等人之父親陳 有福，曾口頭約定租用系爭土地。
㈤癸○○自84年起均未繳納租金，惟於於95年10月19日寄票面 金額15,349元、票號 00000000000之郵政匯票乙紙予陳有福 但遭拒收；於同日寄票面金額8,651元、票號00000000000號 之郵政匯票乙紙予辛○○，亦遭拒收，癸○○遂於96年2月5 日辦理提存（本院96年度存字第593號）。 ㈥被上訴人於95年4月7日以新營中山路郵局第96存證信函、95 年9月4日以嘉義福全郵局第397號存證信函、95年9月21日以 嘉義玉山郵局第496號存證信函通知癸○○終止系爭租約。 癸○○於95年9月8日以水上郵局第91號存證信函通知陳有福 、上訴人辛○○其依法不得終止租約。
㈦被上訴人辛○○、被上訴人甲○○等人之父陳有福於87年間 以與癸○○間就癸○○無繼續租賃之意願、無權占有系爭土 地，向本院新營簡易庭起訴請求癸○○拆屋還地，並經本院 新營簡易庭以 87年度營簡字第498號判決辛○○、甲○○敗 訴確定在案。
四、茲兩造有爭執者厥為：被上訴人是否已合法催告給付租金， 是否已發生終止租賃契約之效力。經查：
㈠按「房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定， 亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造 表示意思者，即應認為已有催告。」（最高法院39年台上字 第554 號判例可資參照），經查，被上訴人主張上訴人之前 手即其母癸○○僅繳納租金至83年12月底，被上訴人辛○○ 、被上訴人甲○○等人之父陳有福即於87年間以癸○○無繼
續租賃之意願、無權占有系爭土地，向本院新營簡易庭起訴 請求癸○○拆屋還地，並經本院新營簡易庭以87年度營簡字 第498號受理，其中起訴狀即載明：「原告屢次以口頭催討 租金被告均置之不理，而後向新營市公所請求調解被告亦未 到場，又以郵局存證信函送達亦被拒收，然再向法院聲請調 解仍不出庭，致調解不成立」等語，該起訴狀繕本並於訴訟 中合法送達癸○○，而癸○○並提出答辯狀自承：「原告等 在起訴狀自承系爭房屋已移轉為被告名義，及系爭房屋對於 基地（即系爭土地）全部租賃關係，固屬事實，惟原告等陳 稱被告之前手與其口頭約定每年地租為新台幣5,000元云云 ，被告予以否認」等語，再陳有福、辛○○於該案亦提出其 等對癸○○之87年8月21日塩水郵局第85號（租金）催告聲 明書為證據資料，更於癸○○到庭之88年2月9日上午9時45 分言詞辯論期日當庭表示「他如給我租金我願租給被告（按 即癸○○）」等語，亦有言詞辯論筆錄附本院新營簡易庭87 年度營簡字第498號附卷可稽，並經本院調閱該案卷查閱屬 實，雖上訴人辯稱：被上訴人既係起訴請求拆屋還地，於該 訴訟中自無催告給付租金之意云云，然揆諸首揭判例之說明 ，催告租金不限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞 ，向他造表示意思者，應認已生催告之效力，是上訴人上開 抗辯即無可採。
㈡復按「民法第440條第1項僅定出租人應定相當期限，催告承 租人支付欠租，無須敘明不於期限內支付欠租，將發生若何 效果。上訴人之催告書如其所定期限係屬相當，縱未記載苟 不依限支付欠租即行終止契約，亦不能謂其不發生催告之效 力。」、「出租人依民法第440條第1項所定催告承租人支付 租金之期限，是否相當，應依一般觀念為衡量之標準，不得 僅據承租人個人之情事決之，出租人所定之期限在承租人個 人雖嫌不足，但若以一般觀念衡之，其期限尚非過短者，仍 應認為相當。」（最高法院44年台上字第1098號、49年台上 字第1094號判例可資參照），經查：被上訴人辛○○、被上 訴人甲○○等人之父陳有福對癸○○之上開租金催告之信函 或訴訟中言詞催告或未定期限或未敘明其終止租約之法律上 效果，依上開判例之意旨，已生合法催告之效力，應可肯認 。
㈢雖上訴人另抗辯稱：被上訴人當時催告給付租金5,000 元， 然原本之租金僅按年2,000 元，當時被上訴人既未依債之本 旨而為催告，不生催告之效力云云，然「出租人限期催告承 租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅 超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力」（最高法
院66年度台上字第124 號可資參照），是縱上訴人所主張租 金為2,000 元屬實，則在上開範圍內亦生租金催告之效力， 上訴人上開所辯，顯無所據。
㈣按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。民法第440條第1項訂有明文。經查，被上訴人癸○ ○承租系爭土地後，自84年1月起即未繳交分文租金等情， 為上訴人所不爭執，嗣於87年10月30日辛○○、陳有福提起 拆屋還地訴訟（即本院新營簡易庭以87年度營簡字第498號 ），於起訴狀及審理中分別催告癸○○給付租金，已如前述 ，癸○○亦未置理，則被上訴人於95年9月4日、95年9月21 日以存證信函終止租賃契約，即屬有據，雖上訴人辯稱：嗣 於95年10月19日寄郵政匯票24000元，但陳有福及辛○○拒 收。又於96年2月5日在台灣台南地方法院辦理提存云云，然 95年9月4日被上訴人既以存證信函合法終止與癸○○之租賃 契約，則該租賃契約已可認因終止而消滅，不因癸○○於終 止租約後繳交租金而恢復租約之效力，又縱認上訴人主張每 年租金為2000元屬實，然癸○○自84年1月起至95年1月未繳 租金，亦為上訴人所不爭執，則癸○○確有遲延給付租金之 情事，被上訴人依法終止租賃契約，癸○○乃無占有之權源 ，癸○○既將系爭建物贈與上訴人，上訴人為系爭建物之處 分權人，被上訴人請求上訴人拆除房屋返還系爭土地，即無 不合，應予准許。
五、綜上所述，本件被上訴人既為系爭土地之所有權人，而上訴 人占用上開土地，並無任何合法權源，自屬無權占有，從而 被上訴人本於民法第767 條規定，請求上訴人應將坐落台南 縣新營市○○段596地號及42-3 地號土地上，如原判決所附 台南縣鹽水地政事務所民國96年9 月18日土地複丈成果圖斜 線A、B 部分所示，面積46、106平方公尺之地上物拆除，將 上開土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴 人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，經核並無違誤，上訴 意旨請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴 訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第 87第1項、第 78條分別定有明文，本件上訴人之上訴為無理由，本院爰依 職權酌定本件訴訟費用由上訴人負擔如主文第2項所示。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 5 月 13 日 民事第一庭 審判長法 官 楊清安
法 官 蔡美美
法 官 周素秋
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 5 月 13 日 書記官 洪育祺