臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第五六七四號
原 告 甲○○
訴訟代理人 歐龍山律師
被 告 乙○○
右當事人間返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰萬元及自民國九十一年一月十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾肆萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：其與被告於民國八十九年一月四日簽訂預定買賣契約書 (下稱系爭契 約)，由被告將其所有坐落台北市大安區○○○路一小段第二九七地號，面積約 四十四．四七坪及國有之同小段第一六七－六地號，面積約一十五．七三坪內， 合計五十六．五四坪之土地以新台幣 (下同)五千七百八十八萬元之價金出賣予 原告，並以雙方就買賣方式、付款方式、購買國有土地之方式等買賣項目，未能 於八十九年二月二十日前達成協議並簽立書面者，為該契約之解除條件，原告於 簽訂系爭契約時，並同時簽發八十九年一月三十日及八十九年三月三十日到期日 ，金額各一百萬元之支票作為定金交付予被告，其中第一張到期之支票一百萬元 ，並經被告兌現提領，茲因兩造並未於八十九年二月二十日前就上揭買賣方式、 付款方式、購買國有土地之方式等買賣內容達成協議並立書面，故系爭契約於八 十九年二月二十一日，因解除條件之成就而失其效力，被告已兌領之定金支票一 百萬元，已失其法律上之原因；又「買賣方式、付款方式、購買國有土地方式」 等買賣項目，復因雙方已確定無法談妥，則本件之買賣本約已確定無從成立，兩 造買賣預約之目的既已無法達成，則預約自因失其效力，原告自得依不當得利請 求被告受領之一百萬元支票款。又依系爭契約約定，被告應於八十九年六月三十 日前就二九七、一六七－六地號二筆土地取得建築執照，否則應無息歸還前開二 百萬元定金，雖八十九年五月十六日台北市政府工務發予被告建築執照，但該建 築執照上所記載之建築之土地卻係二九七、一六七－七地號，並非一六七－六地 號，縱使一六七─七地號係分割自一六七─六地號，惟分割後之一六七─七地號 與分割前之一六七─六地號土地面積不同外，且雙方約定之計價方式亦不同（即 分割前之一六七─六地號計十五點七三坪，約五十二平方公尺，其中三點六五坪 ，以被告向國有財產局申購並原價轉賣，其餘則以每坪一百零二萬三千七百元計 算，至分割後之一六七─七地號面積僅為四十八平方公尺) ，故被告未能於八十 九年六月三十日前取得系爭契約之土地標的取得建造執照，被告即應依約返還前 開一百萬元之定金。至八十九年六月二十六日兩造再度協議，原告並於被告之子 即訴外人臧國帆所擬定重新買賣之構想草案上簽名，實與前開業已失效之系爭契 約無涉，該重行協商買賣，在兩造未簽訂書面之前，重新協議之買賣並未成立， 不能拘束原告，原告未於被告所擬定之不動產買賣契約書簽名之前，並無毀約可
言，況且該重行擬定之買賣契約書，所載買賣金額提高，付款條件嚴苛，原告買 受人之權益未受保障，即被告所提出前開有關買賣、付款及購買國有土地之方式 等，原告均未能同意，此實非原告毀約不買，而係被告要求簽訂之買賣契約內容 失公平合理所致，被告不得據以主張沒收該定金；另原告亦因兩造未於八十九年 二月二十日前就買賣、付款及購買國有土地方式等達成協議簽立書面，違反約定 ，而於九十年四月月十九日發函向被告解除系爭契約，否則兩造永遠無法達成協 議，又不許解除契約使契約失效，實非兩造簽約時之本意；另被告亦於九十年七 月二日將系爭土地中之台北市大安區○○○路一小段二九七地號，及分割自同小 段一六七－六地號之一六七─七號土地出售予訴外人陳同實業有限公司（下稱陳 同公司），被告業已給付不能，原告自得以九十一年四月十八日書狀之送達為以 契約解除之表示，被告負有返還一百萬元之回復原狀義務等語。並聲明：㈠被告 應給付原告一百萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之 五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：雙方已就系爭契約之標的、價金，意思表示合致，原告並同時交付面 額均為一百萬元之支票二紙，為購買系爭土地之定金，系爭契約應已有效成立， 嗣後，原告所交付發票日八十九年一月三十一日之支票如期兌付，另紙發票日為 八十九年三月三十一日之支票經提示，卻遭退票，經原告另行交付發票日八十九 年七月十日之同額支票，以換回上述退票。詎料，之後被告一再催告原告出面簽 訂正式買賣契約，原告卻避不見面，而上述換票後交付之訂金支票，經被告於九 十年四月三十日提示付款時，竟發現原告已成拒絕往來戶而遭退票，原告已顯無 支付能力，故被告於九十年五月一日發函予原告，再次催告原告出面簽訂正式買 賣契約，並定七日之期限表明如逾期不履行，契約視為解除並沒收定金，惟原告 仍未出面辦理簽約事宜，原告已遭銀行拒絕往來，已無支付能力，又經被告催告 而不履行簽約之義務，顯構成毀約不買之違約情事，且被告係於八十九年二月二 十日約定協商履行期屆期之後以存證信函催告原告出面協商並簽訂正式土地買賣 契約書，而原告仍未出面辦理，被告即解除預定買賣契約並沒收訂金。又系爭契 約第三條記載：「買賣方式、付款方式、購買國有地方式；未來經雙方實際研究 後協議，於二月二十日前立書載明。」等語，並非兩造為解除條件之約定，實係 履行期限之約定，蓋八十九年二月二十日之後，原告尚向被告請求如前所述之定 金支票換票、依約繼續補貼租用系爭土地中一六七之六地號應向國有財產局繳納 之土地租金予被告及協商買賣、付款方式並於八十九年六月二十六日簽訂書面， 即兩造均認為系爭契約於八十九年二月二十日之後仍有效力；又系爭契約之目的 ，係為履行土地買賣之權義並約定應簽訂正式買賣契約，是於系爭契約除就買賣 之土地標示及買賣價金予以明定外，就付款、購置國有地之方式，亦有約定，而 買賣方式、付款方式、購買國有土地方式等事項，客觀上亦非無法達成協議，雖 然未在八十九年二月二十日前立書載明，亦非謂不能在兩造簽立正式買賣契約時 一併約定，因此本件亦無預約之目的無法達成之情事；再依系爭契約第四條所載 ，二百萬元訂金係針對系爭土地二九七地號部分，被告僅須就二九七地號部分於 八十九年六月三十日前取得建築執照，被告即可依約無庸返還定金，且系爭契約 簽訂之真意係在買賣系爭之二九七地號土地，至於系爭一六七－六地號土地乃基
於都市計劃法、建築法、台北市畸零地使用規則及台北市土地使用分區管制規則 ，私有土地與所臨接公有土地畸零土地須合併使用，否則無法取得建築執照，故 一併購買之，倘非依法須合併使用即無購買之必要，被告最有利於原告之條件， 即以達到可以取得建照為目的並購買最小面積之畸零土地為標凖，與國有財產局 多次交涉後，僅購買分割自系爭一六七－六地號土地之一六七－七地號土地，並 持該購得之土地，與系爭土地中之二六七地號土地申領建造執照，實與系爭契約 之要求並無違背；又系爭契約並無約定解除權，不容原告咨意主張；另被告係於 九十年五一日合法解除系爭契約失效後，始另行出售系爭土地，被告並無給付不 能之情形；而八十九年六月二十六日之原告與被告之子所簽訂之書面為系爭契約 之補充約定，之後原告即避不見面，被告乃依八十九年六月二十六日兩造所達成 之共識，委請代書具擬不動產買賣契約書草約，並傳真原告，如原告有不同之意 見，當可提出與被告商量，修改內容，然原告完全置之不理，嗣經被告於九十年 五月一日發函予原告，再次催告原告出面洽商並簽訂正式買賣契約，原告仍不出 面辦理，顯見原告當時是出於拒絕與被告簽定正式買賣契約，毀約不買之意思甚 明。又本件係因原告提出若無法購得國有畸零地，無法建築使用，請被告代為購 買，並以土地購買之價差作為請被告代為購買之對價，被告始同意代為購買國有 地，被告委託代書所擬之不動產買賣契約書係照原告所提之方案而為，內容亦對 原告有利，原告在支付一千多萬元之金額後即可取得六千多萬元之土地，而被告 卻在原告承受債務成為貸款債務人之後，始能取得全部之價金，而國有土地未完 成過戶前，系爭二九七地號土地暫不過戶至原告名下，係為取得購買國有地之資 格，以免影響購買國有土地，原告對該不動產買賣契約書斷章取義、甚至昧於事 實加以描述，並以之條件不合理無法簽約，其意義僅在於：「原告已無支付能力 ，後悔不買而已。」等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲 請，㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭之點：
㈠兩造於八十九年一月四日簽訂系爭契約。
㈡兩造未依系爭契約於八十九年二月二十日就系爭土地之買賣、付款及購買國有土 地之方式達成協議並簽訂書面。
㈢被告就系爭土地中之台北市大安區○○○路一小段第二九七地號，及分割自同小 段第一六七－六地號 (為十五、七三坪，即五十四平方公尺)中之第一六七─七 地號 (為四十八平方公尺)土地，於八十九年五月十六日由台北市政府工務局核 發建築執照。
㈣八十九年六月二十六日原告於被告之子書立之系爭土地買賣草稿上簽名。 ㈤被告業已兌領發票日為八十九年一月三十日、面額一百萬元之定金支票。 ㈥被告於九十年七月二日將系爭土地中之台北市大安區○○○路一小段二九七地號 ，及分割自同小段一六七－六地號之一六七─七號土地出售予訴外人陳同公司。四、得心證之理由：
本件兩造爭執之處，在於系爭契約是否為本約或預約？其中第三條約定：「買賣方 式、付款方式、購買國有地方式；未來經雙方實際研究後協議，於二月二十日前立 書載明。」，其性質為何？若未按期限履行，對系爭契約效力之影響？另原告是否
後悔不買，依約可由被告沒收定金？及兩造是否合法行使解除權？ ㈠按當事人意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必 要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示者，推定其契約為成立，關於 該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；又稱買賣者 ，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物 及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第一百五十三條、第三百四十五 條分別定有明文。查系爭契約第一條、第二條分別就買賣之標的及其價金為約定 ，即就買賣必要之點之買賣標的及價金，兩造意思表示一致，依前開規定，系爭 土地買賣契約即已成立，至原告主張系爭契約係預定為簽訂買賣系爭土地之本約 所為之預約，要無可採。
㈡次按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第九十九條第二項 定有明文。查系爭契約第三條約定：「買賣方式、付款方式、購買國有地方式； 未來經雙方實際研究後協議，於二月二十日前立書載明。」等語，若兩造未於該 期限前達成協議時，並未記載其效果，另遍觀系爭契約全文，亦未發現有以前開 協議期限約定未遵行，而使系爭契約失其效力之記載，況且被告抗辯依系爭契約 第四條：「：：如果遲至八十九年六月三十日止，都未能取得建照，則乙方（被 告）將訂金無息退還甲方（原告）。：：」之約定，則訂金退還期限為八十九年 六月三十日，其日期顯然已超過前述八十九年二月二十日之期限，且原告亦將前 述業經提示退票，發票日為八十九年三月三十一日之定金一百萬元支票，向被告 請求換票取回，並於八十九年二月二十日之後依照系爭契約第二條第三項之約定 ，繼續補貼系爭一六七之六地號土地應向國有財產局繳交之租金予被告等情，為 原告所不爭，是以原告於八十九年二月二十日之後，仍依系爭契約履行，兩造實 無以八十九年二月二十日未達成系爭土地買賣方式、付款方式、購買國有地方式 之協議，為系爭契約之解除條件之合意，原告主張系爭契約因解除條件成就而失 其效力，不足採。
㈢再按契約除當事人約定保留之解除權外，固以有民法第二百五十四條至第二百五 十六條或其他法定之情形為限，有解除權人始得向他方當事人為解除之意思表示 。但契約既因當事人雙方意思表示一致而成立，自亦可因互相表示意思一致而解 除，所謂意思表示一致，無論其為明示或默示，均包含在內，最高法院五十七年 台上字第三二一一號判例要旨，可資參照。即契約生效後，除有法定、約定解除 權外，或兩造合意解除，否則無從合法行使解除權，使契約失效。本件原告主張 因兩造於系爭契約就買賣方式、付款方式、購買國有土地方式等，經雙方協議後 於八十九年二月二十日前以書面載明之約定，現因已逾雙方所約定之期限，而未 達成協議，依雙方當初簽立系爭契約之本意，應可據以行使解除權，原告並依此 約定之解除權於九十年四月十九日發函解除契約等情，則為被告所否認。惟觀諸 系爭契約第三條所載，並無以之為約定解除權之明文，再遍觀系爭契約全文以探 究當事人之真意，亦係如此，原告主張其係依約定解除權以解除系爭契約，要無 可採。
㈣至系爭契約第三條約定：「買賣方式、付款方式、購買國有地方式；未來經雙方 實際研究後協議，於二月二十日前立書載明。」等語，實乃有關買賣方式、付款
方式、購買國有地方式等條件，兩造所為之協議保留，依前所述，該約定之項目 ，均屬系爭買賣契約非必要之點，兩造並就該非必要之點之合意，約定履行之期 限，至兩造未能在該期限內達成協議，甚至迄今均未達成協議，依前開民法第一 百五十三條第二項之規定，亦係兩造就非必要之點未能合意，而應由法院依其本 件性質認定的問題，是以在法院未為判斷前，兩造未能達成協議，固不影響系爭 契
約之成立生效，且有關任何買賣、付款及購買國有土地等方式，對兩造而言亦均 無約束力。本件被告抗辯八十九年六月二十六日原告與被告之子所簽訂之書面為 系爭契約之補充約定，被告依兩造所達成之共識，委請代書具擬不動產買賣契約 書草約，並傳真原告，因原告置之不理，嗣經被告於九十年五月一日發函予原告 ，再次催告原告出面洽商並簽訂正式買賣契約，原告仍不出面辦理，顯見原告毀 約，被告自得依約沒收定金並解除契約等語；惟查，兩造固就系爭土地之買賣方 式、付款方式、購買國有地方式等於八十九年六月二十六日達成初步共識，惟意 思表示並未一致等情，為兩造所不爭，則兩造就該買賣方式、付款方式、購買國 有地方式等非必要之點意思表示不一致，依前開所述，被告片面所提出有關買賣 方式、付款方式、購買國有地方式等條件，對原告而言，並無拘束力，原告未於 被告催告之期限內與被告簽約，自無違反系爭契約之約定，亦非被告可據以行使 解除權之原因，被告抗辯原告毀約不買及解除契約，自無可採。五、綜前所述，系爭契約成立並生效，且兩造分別於九十年四月十九日及同年五月一 日所為解除契約之表示，並不生合法解約之效力，故系爭契約仍有效存在，被告 依系爭契約，乃負有移轉系爭土地所有權予原告之義務，惟被告卻於九十年七月 二日將系爭土地中之台北市大安區○○○路一小段二九七地號，及分割自同小段 一六七－六地號之一六七─七號土地出售予訴外人陳同公司等情，為兩造所不爭 ，按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約，民法第二百 五十六條定有明文，被告既已將系爭土地之絕大部分出售予第三人，即係可歸責 於其事由致給付不能，依前開規定，原告有權解除契約，故原告據此以本件九十 一年四月十八日民事補充理由狀繕本之送達，為解除契約意思表示之通知，自生 解除契約之效力。從而，原告本於解除契約之回復原狀，請求被告給付一百萬元 及自起訴狀繕本送達之翌日即九十一年一月十六日起，至清償日止，按週年利率 百分之五計算之法定利息，為有理由，應予准許。六、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌 定相當之擔保金額予以宣告。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第 三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十二 日 民事第五庭法 官 李媛媛
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十二 日 法院書記官 林淑玉
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