臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第五○三七號
原 告 吸引力綜合百貨股份有限公司
法定代理人 乙○○
被 告 城市物業股份有限公司
法定代理人 甲○○
右當事人間請求返還保管金事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）三百三十萬元，及自民國九十年八月十七 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：
（一）緣訴外人葉茂生、葉肇心、葉茂宏（下稱出租人）所有坐落台北市○○路○段 六十四號地下一樓、一樓、二樓及六十六號一樓、二樓之房屋（下稱系爭出租 房屋）委託被告招租，被告受託後向原告洽詢承租之意願，經原告初步同意後 ，即委託被告與出租人洽商租賃條件事宜，兩造乃於九十年八月六日簽訂不動 產租賃意願書（下稱意願書），原告並依意願書約定交付三百三十萬元之議價 保管金予被告。嗣後，出租人之代表人葉茂宏於九十年八月十四日以存證信函 表示同意原告所簽署意願書之租賃條件，並通知於同年月十六日下午二時前往 台北市○○路○段六十四號六樓辦理簽約手續。原告乃依出租人同意之意願書 所列租賃條件擬妥「不動產租賃契約書」，完成用印且攜帶足額押金現金票及 保證支票各一紙，準時於上述時間、地點準備簽約承租，詎料出租人竟拒絕簽 訂租賃契約。
（二）依意願書第四條約定：「若本意願書於承租方（即原告）簽發十日內，租賃條 件不為出租方所承諾接受，則意願書自動失效，承租方所交付之保管金立即由 受託人（即被告）無息返還承租方。」如右所述，出租人於九十年八月十六日 既不願依意願書所列租賃條件簽訂租賃契約，依上開約定，被告應立即將保管 金返還原告；又被告依約應於九十年八月十六日返還保管金而拒絕返還，則被 告應自同年月十七日起負遲延責任，為此爰依意願書第四條之約定及民法第二 百二十九條、第二百三十三條規定，請求被告返還保管金及其法定遲延利息。（三）對被告抗辯所為之陳述：
１、被告辯稱係原告不願依原先經雙方議妥詳細契約條款之租賃契約文稿簽署云云 ，並非事實。茲就原告與被告就租約事宜協商經過，陳述如下： ⑴出租人將系爭出租房屋委託被告招租，被告受託後於九十年七月間向原告法定 代理人乙○○先生洽詢承租之意願，經原告初步同意後，由乙○○提出承租條 件，列載於九十年七月二十四日之意願書，即委託被告與出租人洽商租賃條件 事宜，嗣後經多次協商，並數度（七月二十五日、三十一日、八月一日、二日 、三日、六日）變更部分承租條件，被告乃於八月二日將出租人所擬租賃契約
草約（即被證七，下稱第一次草約）交付乙○○，乙○○並指派原告公司執行 長辜省三先生修訂該草約內容，辜省三與被告公司之趙天民討論後，將修改意 見載明於該草約內（即被證八），並於八月三日影印一份交給趙天民帶回，上 開事實為兩造所不爭執。另參被告致原告之存證信函載稱：「貴公司（即原告 ）簽署承租意願書後，本公司江廷賢、趙天民二人即就貴公司與業主（即出租 人）雙方相互提出之『租賃條件』，積極予以溝通協商，並提出業主所擬訂之 租賃契約條款文稿與戴董研討，嗣由戴董帶回貴公司審核。：：關於租賃契約 詳細條款內容，亦多次與戴董指派之承辦人員辜省三先生研討修訂，嗣後依『 意願書』中所載『租賃條件』要點予以定稿確認後，業主乃要求本公司與貴公 司敲定簽約時間及地點」等語，足見乙○○陳稱：依公司體制，公司之相關合 約是交由辜省三先生處理，租賃條件係由渠處理等語，應屬可採。 ⑵原告提出契約之修改意見後，經趙天民與出租人討論，出租人乃於八月五日提 出修正之租賃契約書（參趙天民於九十年一月二十九日庭呈之租賃契約書，下 稱第二次草約），趙天民並於翌日交給乙○○，惟出租人提出之第二次草約， 並未採納原告主要之修改意見，茲與原告提出之修改意見，相互參照，仍有 下列租賃契約條款未談妥，分述如下：
①第二條第三款有關續租時之租賃條件，原告修訂內容為「其租賃條件比照本 合約」，出租人同意之條款為「其租賃條件，得參酌本合約由雙方另行議定 之」。
②第三條第二款有關租賃標的物點交，原告修訂內容為「租賃標的物由甲方依 現狀交予乙方完整接收使用，如有任何糾紛均由甲方排除，與乙方無涉。」 出租人同意之條款仍為「租賃標的物由甲方依現狀交予乙方」。 ③第十條第二款有關原告提前終止租約賠償，原告將「乙方（即原告）並無條 件同意賠償三個月之月租金予甲方始得終止本契約，絕無異議」之文句刪除 ，然出租人同意之條款仍保留上開文句。
④第十二條租賃標的物之使用，有關當時已由出租人出租予他人使用之地下室 ，依上開原告對於第三條第二款修訂意見，應由出租人負責排除。然出租人 卻增列第十二條第四款，其內容為他人使用中之地下室租約問題，由原告負 責協調解決。
⑤出租人自行增列第十七條保險及失火責任之條款。 ⑥原告承租系爭租賃標的，預訂將一、二樓間樓板開孔打通，使室內賣場能連 貫相通，因而委請鑑定公司就結構安全為鑑定，並提出第九條第二款之修訂 意見，惟原告於提出上開修訂意見後，鑑定結果為系爭租賃標的物樓板結構 不適於開孔，否則有安全之疑慮，原告就此問題請被告轉向出租人反應、解 決，或由出租人負責樓板之開孔，惟迄雙方於八月十六日預訂簽約日，仍未 獲出租人提出解決方法（參九十一年一月二十九日言詞辯論筆錄第十一頁） ，足證出租人雖依原告之修訂意見，將第九條第二款修改為「裝潢工程費用 ，由乙方自行負擔，於工程進行中，乙方在不損及大樓主體結構或管線設施 ，亦不危害公共安全原則下，為增加標的物使用價值，乙方得改變樓梯位置 或樓板開孔，其變更或開孔，在不影響結構安全原則下，甲方應予協助，俾
乙方得順利安裝其水電、排水、空調等管線設施。」然在樓板結構安全疑慮 排除前，此條款約定對於原告權益仍無保障。
⑶本件關於租賃契約條款內容，並未經被告同意確認，然出租人及被告明知租賃 契約條款尚未談妥，原告不可能簽訂租賃契約之情形下，出租人竟配合被告， 由被告代出租人葉茂宏撰擬存證信函，表示同意原告所提意願書之租賃條件， 並訂意願書有效期限屆止日之九十年八月十六日為簽約日，而被告亦以相同內 容之表示函告原告，企圖將租賃契約未能簽訂之責任歸究於原告，造成原告悔 約不租之假象，被告再依上開意願書第五條約定沒收保管金。 ⑷被告及出租人於九十年八月十六日簽約日當天始提出其所擬之房屋租賃契約書 （即被證十一），要求與原告簽約，原告之代表人辜省三先生表示，被告與出 租人所提租賃契約書事先並未送給原告審閱，並詳閱租賃條款，就雙方爭議事 項仍未解決，故無法依出租人所提租賃契約簽約。出租人原表示原告若有意願 承租，可先將租約攜回，在二日內協商爭議條款，而將簽約日延後二天，辜省 三先生請示董事長乙○○後，表示同意此一作法，並非如被告所稱辜省三表示 「二日後原告再考慮要不要租」等語。然此時趙天民表示須與出租人葉茂宏商 談，即離開會議室，待回到會議室後，趙天民表示必須於當日簽約完畢，如對 租賃契約條款有爭議，可以現場逐條討論，辜省三先生表示此份租賃契約於今 日始提出，應帶回公司給董事長過目，其不能當場擅作決定，但為被告之代表 人及出租人所拒絕。辜省三見出租人及被告無意合理協商租賃條款，乃表示如 仍堅持當日簽約，原告願就無爭議之租賃條件簽訂租賃契約（參原證三），惟 卻為出租人及被告所拒絕。被告與出租人不思誠意解決雙方租賃條款之岐見， 意圖將違約不租之責任歸諸於原告，詎料，原告不得已表示依不動產租賃意願 書所列租賃條件先行簽約，出租人反而心虛不敢簽約。因此，簽約當日未能完 成簽約手續，並非被告所稱係原告意圖悔約不租，而純係租賃雙方尚未談妥租 賃契約內容所致，且原告願合理協商雙方之爭議，但因出租人及被告之代表人 堅持當日簽約而拒絕協商。
⑸被告於八月二十二日以台北郵局第一五六八一號存證信函檢附租賃契約書影本 （即被證十一），通知原告於八月二十七日完成租賃契約之簽約手續，惟該租 賃契約與八月十六日出租人所提出之租賃契約內容相同，仍未經租賃雙方協議 達成一致，原告自得拒絕簽約。
２、兩造所簽立之意願書所列原告承租之六項「租賃條件」，僅為租賃契約之基礎 條款，仍須附加補充條款以資規範租賃雙方，此補充條款之重要性並不亞於基 礎條款，若租賃雙方未能就補充條款達成協議，亦有可能影響租賃契約之訂定 。依意願書第五條約定：「若於意願書有效期間內，出租方承諾同意依承租方 之條件出租或承租方承諾同意依出租方之條件承租，則雙方即應於十日內簽訂 不動產租賃契約書，該保管金即轉作簽約金之一部份抵扣租價。如承租方有反 悔不租之情事，承租方同意將此保管金歸受託人當作受託報酬，絕無異議。」 所謂十日內應簽訂租賃契約，不僅指租賃雙方須就「租賃條件」達成一致之意 思表示，連同補充條款亦應包括在內，因此，若補充條款尚未達成合意，而未 能簽訂租賃契約，即與上開「承租方反悔不租」之約定不符。本件被告拘泥於
意願書之文義，認出租方已同意原告所提之「租賃條件」，則不能完成簽訂租 賃契約係可歸責於原告，顯有未當。
３、被告雖又辯稱租賃雙方對於契約條款若有不同意見，除原定之「租賃條件」已 有明白約定而應遵循外，應依客觀合理之方式相互讓步而達成協議，焉有要求 訂約之一方必須完全依照他方之修訂意見辦理，事實上原告所指稱未經伊同意 談妥之條款，對於租賃雙方而言，係屬公平、合理之補充約定條款，且此等條 款類似內容亦同樣引用於原告關係企業之專櫃契約書中，足證該等條款之修訂 內容，確係經由原告法定代理人乙○○之同意甚明云云。然原告於相關之租賃 契約係處於出租人或承租人之身分，對於租賃條款之內容本有不同之考量，自 不能以其他契約之內容，指稱原告於本件租賃契約要求修改之條款為不合理； 況且，本件係因被告未與原告協商雙方之岐見，即強依其所訂之租賃契約條款 ，要求原告簽約，原告甚至於簽約日仍表示願繼續合理協商租賃條款，但為被 告及出租人所拒絕，因此，被告上開辯詞，即不足採。（四）綜上，本件原告與出租人未能簽訂租賃契約，係租賃雙方尚未談妥租賃契約內 容所致，原告並無反悔不租之情事，被告自不能將保管金沒收充作受託報酬； 原告於租賃條款尚未談妥之情形下，願依意願書所列租賃條件先行簽約，出租 人反而拒絕，足見租賃條件未為出租人承諾接受，依意願書第四條之約定，被 告自應立即將保管金返還原告。又上開意願書第五條約定，如原告有反悔不租 之情事，同意將保管金歸被告當作受託報酬，其約定內容屬違約金性質。本件 縱認原告違約，被告所受損害難認係三百三十萬元保管金之全額，爰請鈞院審 酌上開情事、目前社會經濟狀況並不景氣及被告所受損害不多等情狀，依民法 第二百五十二條規定，能將違約金予以酌減。
三、證據：提出租賃意願書、存證信函、不動產租賃契約書文稿、第二次草約（以上 均為影本）為證，並聲請訊問證人辜省三。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：
（一）本件不動產租賃契約之「租賃條件」及「契約條款」，於兩造第一次約定之簽 約日九十年八月八日前已經原告法定代理人乙○○同意確認無誤，租賃契約未 能完成簽署，純係原告事後悔約不租所致，絕非原告所稱之契約條款尚未達成 協議：
１、被告公司之趙天民、江廷賢代理業主即出租人與原告法定代理人乙○○協商本 件租約之「租賃條件」及「契約條款」之過程中，乙○○先後簽署內容不同之 租賃意願書，而出租人對於乙○○所提出之「租賃條件」，除就「交屋」乙項 堅持「依現狀點交」外，其餘關於「月租金」、「租期」、「押金」、「調幅 」等租賃條件則保持彈性。又乙○○於九十年八月二日代表原告簽署被證五之 意願書後，趙天民及江廷賢曾將出租人所擬之租賃契約文稿即第一次草約，交 付乙○○並與之討論契約條款之內容，因出租人仍無法同意乙○○所提之租賃 條件，趙天民、江廷賢於翌日即八月三日續與乙○○協商，乙○○除同意略增 月租金、租期屆滿享有優先續租權之變動外，就交屋乙項，亦同意另增「附註
：如承租方在免租裝潢期內，承租方與其分租地下一樓之客戶正式起租時之租 金，同意支付一半給出租方」，並簽署被證六之意願書，同時將記載辜省三以 鉛筆所寫修訂意見之第一次草約影本（被證八參照）交付趙天民帶回，趙天民 事後曾就被證八之租賃草約上所載之修正文字向辜省三確認內容，之後轉達出 租人並與出租人討論，因出租人表示除交屋之租賃條件須堅持「依現狀點交」 ，「地下一樓客戶正式起租時租金須全部交付予業主」之原則外，至於其他之 租賃條件則同意退讓，故出租人乃參酌原告之修正意見，另於八月五日擬訂一 份租賃契約書文稿即第二次草約交予趙天民、江廷賢，趙天民、江廷賢復於八 月六日將第二次草約交付乙○○與之討論，轉達出租人就第二次草約第三條第 二項關於「租賃標的物由甲方依現狀交予乙方」及第十二條第四款「交屋」租 賃條件之堅持，乙○○同意出租人之條件並簽署八月六日之意願書，惟要求增 訂第十二條第五、六款以保障原告之權益，並商妥定於八月八日上午九點半簽 訂租賃契約，趙天民、江廷賢將乙○○之要求轉達出租人後，出租人同意增列 ，趙天民、江廷賢乃於八月七日再將增列第十二條第五、六款後之租賃契約書 （被證十一參照）交給乙○○確認無誤，詎乙○○卻於當日晚上臨時通知趙天 民、江廷賢取消八月八日之簽約事宜。
２、上述事實可從證人辜省三於鈞院九十一年一月二十九日庭訊證稱：「九十年八 月二日當天被告的江廷賢、趙天民交一份租賃契約書給原告的法代，原告的法 代再將該份契約書交給我，：：我就該份契約書以鉛筆修改，給原告法代看過 之後將影本交給江廷賢、趙天民帶回去」、「八月八日原本要簽約」等語，及 證人趙天民陳述簽約之過程之證詞可明，另觀諸原告九十一年三月四日準備三 狀中亦承認趙天民曾於八月六日交付原告法定代理人乙○○第二份草約，及原 告法定代理人乙○○於鈞院九十一年四月九日庭訊時亦證稱：「（問：原證四 是否由趙天民於八月六日交給你）有的：：」等語，暨原告九十年十二月十一 日準備二狀中自陳：「原告於八月三日提出修訂意見後，：：即訂八月八日簽 約」等詞，可知乙○○確曾與趙天民、江廷賢約定於九十年八月八日簽訂租約 。又乙○○既同意於八月八日簽約，顯然其已確認租賃契約條款，否則乙○○ 豈會同意定期簽約？
３、乙○○通知臨時取消原定八月八日之簽約議程後，雖另行提出由出租人負責一 、二樓間樓板開孔打通之要求，然出租人以租賃條件及租約條款業經雙方確認 並定期簽約，原告上述要求不符雙方已達成之協議即「交屋：依現狀點交」之 租賃條件為由予以拒絕。嗣被告於八月十三日以存證信函通知原告定於八月十 六日簽約，明確表示如原告逾期簽約即依意願書第五條之約定辦理。其後八月 十六日原告所派之簽約代表即證人辜省三卻僅提出「二張支票」及一份僅記載 原證一意願書所載「租賃條件」內容之條款，而無其他任何補充條款之簡略不 完整不動產租賃契約文稿，並堅持須依該簡略不完整之租賃契約文稿簽署，而 不願依業經雙方議妥詳細契約條款之租賃契約文稿簽署，致當日未能完成正式 之簽約手續。
４、惟查，如前所述，乙○○確與趙天民、江廷賢就租賃條件及租約條款已達成協 議，否則乙○○豈會同意定期簽約？倘未達成協議，原告為避免違約責任之發
生，理應以書函通知被告或出租人陳明租約條款尚未達成協議之事由，要求達 成協議後再行簽約，惟原告不僅未於八月八日簽約日前主張，即連第二次約定 之簽約日八月十六日前亦從未如此主張，且於八月十六日簽約未成後，隨即於 翌日以台北光武郵局第一三三號存證信函宣稱出租人拒依意願書所載「租賃條 件」簽訂租約，要求被告返還保管金，而未提及係因租賃條款未達成協議？亦 未以書函請求再行協商租賃條款，並俟達成協議後再行簽約？再者，原告提起 本件訴訟時，依其起訴狀所主張之理由，仍係業主於八月十六日之簽約日，不 願依原告所簽署之意願書所列「租賃條件」簽訂租賃契約，而非主張「租賃條 件」以外之「租賃契約條款」尚未達成協議，徵此情事，益證原告之主張與事 實不符。
（二）證人辜省三及原告法定代理人乙○○之證詞與事實不符，不足採信。 １、證人辜省三證稱：八月三日之後被告即未與原告協商租約條款一語，而原告九 十年十二月十一日準備二狀亦主張：「原告於八月三日提出修訂意見後，被告 及出租人對此所作之租賃條款修正契約書，並未再送原告審閱，即定八月八日 簽約，原告認被告及出租人對於原告之修訂內容並未回應，租賃契約條款既未 談妥，故而取消上述簽約日」等語，惟上開證詞與主張不僅與載春發之陳述不 符，且經趙天民證述簽約之過程後，原告隨即於九十一年三月四日準備三狀中 承認趙天民曾於八月六日交付乙○○第二份草約，乙○○並將之交付辜省三處 理，足認證人辜省三上開證詞與事實不符甚明。 ２、乙○○證述八月六日趙天民將第二次草約交付與伊後，伊未看租約書即交付辜 省三處理，並直接帶趙天民到辜省三辦公室與辜省三討論，辜省三有在辦公室 云云，然而前揭證詞與證人趙天民證稱：「八月六日我過去的時候，我有就修 正的部分唸給乙○○聽，：：當時辜省三並不在場，我有與辜省三討論契約用 語是在八月三日，至於原證四我從來沒有看過」等語不符，且乙○○另陳稱： 「（問：被證二到被證六是否均為你所親簽並談好就簽了）是的」、「（問： 簽約的現場有何人）我與證人江廷賢、趙天民三人在場」等語，足證八月六日 與乙○○討論第二次草約時，證人辜省三並不在場，乙○○上揭陳述不足採信 。
３、乙○○於九十一年四月九日鈞院訊問時陳稱未與原告約定時間簽約，惟此與原 告之主張相矛盾，且觀乙○○嗣後又稱：「辜省三有告訴我合約沒有談妥，但 我有告訴辜省三就我有同意的條件可以與出租人簽約，至於簽約的時間我並不 清楚」、「（問：辜省三何時告知合約沒有談妥）八月十六日那天」等語，顯 見乙○○所謂租約內容沒有談妥之說，係在八月八日後，因原告事後悔約，為 脫免違約責任而編造之辯詞而已。
（三）原告以出租人提出之第二次草約之內容與被證八所載原告之修訂意見，文字上 仍有不同為由（原告九十年十一月二十日準備狀中係以被證十一所附之租賃契 約條款作為比較），主張出租人並未採納原告主要之修改意見，而有部分租賃 條款尚未談妥云云，與事實不符：
１、按租賃雙方對於租賃條件已達成協議，進而商討研議所擬簽訂之租賃契約補充 條款時，若對於契約條款或使用之文字有不同意見，除原定之租賃條件已有明
白約定而應遵循外，應依客觀合理之方式相互讓步而達成協議，絕無要求訂約 之一方必須完全依照他方之修訂意見辦理者，事理甚明，原告以比較上述二份 租賃草約之所用文字仍有不同，主張部分租約條款尚未談妥，純係意圖推卸、 掩飾悔約不租責任之借詞而已。
２、事實上原告所指稱未談妥之部分租賃條款，均為國內不動產租賃契約書常引用 之基本補充條款，且係經出租人參酌原告之修訂意見及出租人之立場，依衡平 原則而擬訂者，對於租賃雙方而言，係屬公平、合理，且該等租賃條款之內容 亦同樣引用於原告關係企業「旗艦廣場企業股份有限公司」所經營之台北市○ ○○路○段二一九、二二一號等旗艦廣場店面之「專櫃契約書」中，此從專櫃 契約書第二條第一款「有貳年優先續租權，條件另議」、第六條第五款「乙方 裝修如事涉大樓結構体、消防設施及空調設備等添設改造，除不得損害建築構 造及公共安全外，需事先繪圖送經甲方書面同意後始可動工，：：」、第八條 「標的物應由甲方投保火險，其內部裝璜及所造成之損害應由乙方投保火險， 費用各自負擔」、第九條第一款「合作期間內，甲乙任何一方若欲提前終止本 約時，需以相當於六個月營業管理費之違約金賠償對方：：」等約定條款可明 ，尤其第二次草約第三條第二款「租賃標的物由甲方依現狀交予乙方」，及第 十二條第四、五、六款之約定，及租約條款第九條關於一、二樓間樓板開孔打 通乙事，確經乙○○同意確認，此參照原告所提呈原證四之修訂內容可明。原 告以未在租賃條件範圍內之樓板開孔事項，反咬出租人未同意負責樓板開孔， 或同意解決樓板結構不適於開孔之安全疑慮前，主張租賃條款未談妥云云，益 證原告藉詞規避悔約不租之蠻橫態度。
（四）被告公司趙天民、江廷賢二人與原告洽商承租本件不動產，係直接以乙○○為 對口單位，此從被證一兩造簽署之協議書、被證二至被證六及原證一等六份租 賃條件不同之意願書，均係由乙○○代表原告簽署，並未假手他人情事可證， 先予陳明。又乙○○於八月三日將記載辜省三所修正契約文字之租賃草約交付 趙天民，表示係辜省三依其意思所作之文字修正，趙天民為審慎起見，曾於八 月三日多次與辜省三聯繫，以確認伊於租賃草約上所記載之修正文字之真意而 已，之後即未再與辜省三討論租約之內容，此參趙天民於鈞院之證述可明，原 告爰引被證十一之存證信函內記載：「：：關於租賃契約詳細條款內容，亦多 次與戴董指派之承辦人員辜省三先生研討修訂：：」一語，指稱原告公司之相 關合約是交由辜省三處理等語，顯係斷章取義，與事實不符。至乙○○於鈞院 陳述伊與趙天民、江廷賢商討本件租約之詳細經過時，均故意陳稱「記不清楚 」、「記不得」等詞規避明確之答覆，已見其作證時心虛甚明，且觀被告歷年 來與乙○○所簽署之契約書，均未經辜省三處理，益足證明乙○○之證述不實 。再者，乙○○係原告之法定代理人，對外代表原告，故關於兩造間之契約事 項，如經乙○○確認同意者，即應拘束原告，至於證人辜省三於原告公司擔任 何職，於原告公司內部体制中享有何等權限，並非被告所能過問。趙天民、江 廷賢與乙○○合作多年，深知乙○○要求有關原告公司契約事項，均須經伊確 認同意始算數之原則，故就本件租約條件、條款之商議研討，自始至終均以乙 ○○作為代表原告商討本件租約條款之對口單位，並由乙○○確認同意。
（五）綜上所述，本件係因原告於意願書所載簽約期限截止日即九十年八月十六日簽 約當日，不願依雙方早已議妥之契約文稿簽訂租賃契約，致出租人無法與原告 完成租約之簽署，並非出租人拒絕依意願書所載之租賃條件出租予原告。是以 ，本件既屬可歸責於原告之事由致未能完成簽約手續，依意願書第五條之約定 ，被告有權將本件保管金轉作被告之受託報酬，故原告不得請求返還。又本件 並無違約金過高之問題，蓋若原告不違約，被告可向出租人及原告各收取一個 月租金加計營業稅作為報酬。且因原告違約，依被告與出租人簽訂之委託書， 被告必須將沒收之保管金之半數交付予出租人。再者，倘原告與出租人簽約成 功，出租人可收取之租金約三億元（八年），另依意願書第七條約定，倘簽約 成功，被告可全權代表系爭出租房屋之租賃及招商工作，但因契約未簽成，故 被告可向原告收取之招商服務費之利益亦消失，是本件之違約金並未過高。三、證據：提出兩造於九十年七月二十四日協議文件、九十年七月二十五日及七月三 十一日、八月一日、八月二日、八月三日之意願書、第一次草約、原告對於租賃 契約條款之文字修改稿、存證信函、出租人同意之房屋租賃契約書條款、專櫃契 約書、專櫃契約書訂金收據（以上均為影本）為證，並聲請訊問證人趙天民、江 廷賢及原告之法定代理人乙○○。
理 由
一、原告主張：訴外人葉茂生、葉肇心、葉茂宏所有坐落台北市○○路○段六十四號 地下一樓、一樓、二樓及六十六號一樓、二樓之房屋委託被告招租，被告受託後 向原告洽詢承租之意願，經原告初步同意後，即委託被告與出租人洽商租賃條件 事宜，兩造乃於九十年八月六日簽訂意願書，原告並依意願書約定交付三百三十 萬元之議價保管金予被告。嗣出租人之代表人葉茂宏於九十年八月十四日以存證 信函表示同意原告所提意願書之租賃條件，並通知於同年月十六日下午二時前往 台北市○○路○段六十四號六樓辦理簽約手續。原告乃依出租人同意之意願書所 列租賃條件擬妥不動產租賃契約書，完成用印且攜帶足額押金現金票及保證支票 各一紙，準時於上述時間、地點準備簽約承租，詎料出租人竟拒絕簽訂租賃契約 ，依意願書第四條之約定，被告即應立即將保管金返還原告，並自同年月十七日 起負遲延責任，為此提起本件訴訟等語。
二、被告則以：本件不動產租賃契約之「租賃條件」及「契約條款」，於兩造第一次 約定之簽約日九十年八月八日前已經原告法定代理人乙○○同意確認無誤，租賃 契約未能完成簽署，純係原告事後悔約不租所致，絕非原告所稱之契約條款尚未 達成協議。至證人辜省三及原告法定代理人乙○○之證詞則與事實不符，不足採 信。是以，本件既屬可歸責於原告之事由致未能完成簽約手續，依意願書第五條 之約定，被告有權將本件保管金轉作被告之受託報酬，故原告不得請求返還。又 本件若非原告違約，被告可向出租人及原告各收取一個月租金加計營業稅作為報 酬。且因原告違約，依被告與出租人簽訂之委託書，被告必須將沒收之保管金之 半數交付予出租人。再者，倘原告與出租人簽約成功，出租人可收取之租金約三 億元，而被告亦可依意願書第七條約定，全權代表系爭出租房屋之租賃及招商工 作，但因契約未簽成，但因原告拒不簽約，致被告可向原告收取之招商服務費之 利益亦消失，是本件之違約金並未過高等語置辯。
三、經查，訴外人葉茂生、葉肇心、葉茂宏將其等所有之系爭出租房屋委託被告招租 ，被告受託後向原告洽詢承租之意願，經原告初步同意後，即委託被告與出租人 洽商租賃條件事宜，兩造並曾數度簽訂意願書，且原告並依意願書約定交付三百 三十萬元之議價保管金予被告。嗣兩造及出租人曾於九十年八月十六日下午二時 在台北市○○路○段六十四號六樓辦理簽約手續，但終因他故未能簽約完成等情 ，有意願書數份、存證信函、租賃契約書文稿等件在卷可稽，且為兩造所不爭執 ，自堪信為真實。
四、本件原告主張其於九十年八月十六日二時前往台北市○○路○段六十四號六樓辦 理簽約手續，並依出租人同意之意願書所列租賃條件擬妥不動產租賃契約書，完 成用印且攜帶足額押金現金票及保證支票各一紙準備簽約承租，詎出租人竟拒絕 簽訂租賃契約。依意願書第四條之約定，被告應將保管金返還原告等語，為被告 所否認，並以前詞置辯。是本件首應審酌者厥為原告與出租人未能簽訂租賃契約 ，究可歸責於何人？原告得否請求被告返還其所支付之保管金三百三十萬元？茲 分述如下：
（一）經查，被告公司之趙天民、江廷賢代理出租人與原告法定代理人乙○○協商本 件租約之「租賃條件」及「契約條款」之過程中，乙○○先後簽署內容不同之 意願書，其中關於月租金、租期、押金、交屋時間等租賃條件均有所變動，且 就交屋時間部分變動最大，由原來之九十年二月一日，變為簽約日後三日內點 交，復轉為簽約日後三日內點交，並附註：「如承租方在免租裝潢期內，承租 方與其分租Ｂ１層之客戶正式起租時之租金，同意支付一半給出租方。」其後 於九十年八月六日最後一次簽署意願書時，兩造關於交屋之條件確定為簽約日 後三日內依現況點交，且附註：「如承租方在免租裝潢期內，承租方與其分租 地下一樓之客戶正式起租時之租金，同意全部支付給出租方。」此有意願書數 份在卷可憑。又乙○○於八月二日簽署意願書後，趙天民及江廷賢曾將第一次 草約交付乙○○並與之討論契約條款之內容，嗣乙○○另於九十年八月三日簽 署意願書時，將記載辜省三以鉛筆所寫修訂意見之第一次草約影本交付趙天民 帶回，趙天民事後曾就租賃草約上所載之修正文字向辜省三確認內容，並轉達 出租人，其後出租人乃參酌原告之修正意見，另於八月五日擬訂一份租賃契約 書文稿即第二次草約交予趙天民、江廷賢，趙天民、江廷賢則於九十年八月六 日將第二次草約交付乙○○與之討論，乙○○同意出租人之條件並簽署八月六 日之意願書，惟要求於第二次草約加列第十二條第五、六款，即「（五）乙方 （即原告）若與地下室現裝修中擬開設餐廳業者未達成承租協議時，則其裝潢 由甲方（即出租人）負責拆除騰空點交乙方」、「（六）甲、乙雙方簽訂本約 後，乙方若與地下室現裝修中擬開設餐廳業者達成承租協議，該餐廳業者理應 接受乙方所訂之營運管理規範系統，惟該餐廳業者因故於簽訂本約後二年內提 前結束營業，乙方得另覓次承租人，若有該情事發生，甲方同意屆時免收該使 用部分之房屋租金兩個月，但乙方若與該餐廳業者之租賃契約訂有提前解約之 賠償條款，並取得賠償金時，則無本款之適用」，以保障原告之權益，並商妥 定於八月八日上午九點半簽訂租賃契約，趙天民、江廷賢將乙○○之要求轉達 出租人後，出租人同意增列，趙天民、江廷賢乃於九十年八月七日再將增列第
十二條第五、六款後之租賃契約書交給乙○○確認無誤，乙○○則於當日晚上 臨時通知趙天民、江廷賢取消八月八日之簽約事宜等節，有九十年八月二日、 八月三日及八月六日之意願書、第一次草約、第二次草約及加列第十二條第五 、六款之房屋租賃契約書在卷可參，並經證人趙天民、江廷賢證述屬實。（二）次查，乙○○通知臨時取消原定八月八日之簽約議程後，原告乃於八月十三日 以存證信函通知原告定於八月十六日簽約，並明確表示如原告逾期簽約即依意 願書第五條之約定辦理。嗣於簽約當日原告所派之簽約代表即證人辜省三僅提 出一份記載九十年八月六日意願書所載「租賃條件」內容之條款，而無其他任 何補充條款之不動產租賃契約文稿，並堅持須依該租賃契約文稿簽署，致當日 未能完成正式之簽約手續等情，業經證人趙天民、江廷賢證述在卷可按，且有 存證信函、原告所擬之不動產租賃契約附卷可考，自堪信為實在。（三）原告固否認被告所主張之簽約過程，亦否認證人趙天民、江廷賢證詞之真正， 並稱原告公司之相關合約是交由證人辜省三先生處理，乙○○僅是負責商議， 原告與出租人未能於約定之簽約日期完成租約之簽署，係因租賃雙方就租賃契 約條款尚未達成協議所致等語。惟查，縱原告所陳原告公司之相關合約均是交 由證人辜省三處理一節屬實，但乙○○既為原告公司之法定代理人，對外即代 表原告，故關於兩造間之契約事項，如經乙○○確認同意者，即應拘束原告， 至於證人辜省三於原告公司擔任何職，於原告公司內部体制中享有何等權限， 並非被告所能過問。又查，原告與出租人曾約定於九十年八月八日簽約，且於 之前原告曾就租賃契約條款之內容與被告商議一節，為被告所自認，則若原告 就租賃契約條款尚未達成協議，原告之法定代理人乙○○豈會同意定期簽約？ 原告雖稱：被告於九十年八月五日所提出之第二次草約，並未採納原告主要之 修改意見，此對照原告於九十年八月三日由辜省三以鉛筆所寫修訂意見之第一 次草約影本及被告於九十年八月日交付之第二次草約之內容即明，足見原告與 出租人就租賃契約條款並未達成協議等語。但查，原告所指稱第二份草約未依 其意見修改之處為第二條第三款有關續租時之租賃條件、第三條第二款有關租 賃標的物之點交、第十條第二款承租人提前終止租約之賠償約定、第十二條關 於租賃標的物之使用，增列第四款，及出租人自行增列第十七條保險及失火責 任之條款暨未依原告之要求，由出租人負責樓板之開孔等。然而，原告所主張 之上開修改意見均係於九十年八月三日提出，然之後被告已於九十年八月六日 另提出第二次草約予乙○○，乙○○並於同日代表原告簽署意願書，而觀該意 願書所載，交屋之條件已載明「依現況點交」，且原告就關於續租時之租賃條 件、提前終止租約之賠償約定並無異議，另就第二次草約第十二條加列第四款 及增加第十七條關於保險及失火之責任，亦無特別聲明，足見原告已經不再堅 持其原於九十年八月三日所提出之修改意見。至於一樓樓地板開孔部分，被告 既於九十年八月六日簽署意願書時，同意依現況點交，自無再以出租人不同意 負責樓板之開孔，而認兩造之租賃契約條款未達成協議為由拒不簽約。（四）再查，原告之法定代理人乙○○於本院九十一年四月九日訊問時固稱：「【問 ：原證四（即第二份草約）是否由趙天民於八月六日交給你？】有的，但是我 沒有看，馬上交給辜省三」、「（問：八月六日趙天民將契約書交給乙○○時
證人辜省三有無在場？）因為辜省三的辦公室就在隔壁，所以我就直接帶趙天 民去找辜省三」、「（問：有無找到辜省三？）辜省三有在辦公室。我帶趙天 民過去我就走了」等語，並否認就租賃契約條款業與趙天民確認過。然而，系 爭出租房屋之租賃條件既均由乙○○與被告商議，且第一次、第二次草約亦均 由趙天民交給乙○○，而證人辜省三亦證稱伊將契約書修改完畢即交給乙○○ 看過後，再將影印本交給趙天民、江廷賢帶回等語（參本院九十年一月二十九 日筆錄），足認乙○○不可能完全不清楚契約條款之內容？何況，如前所述， 原告既同意於九十年八月八日簽約，並於簽約前就租賃條件及租賃契約條款為 數次更動，怎可能於定期簽約之前未就租賃契約條款達成協議，是乙○○所陳 顯然不實，洵無足採。
（五）依上所陳，原告既已同意九十年八月六日所簽署之意願書所訂之租賃條件，並 就出租人所擬之租賃契約書數次表示意見，且經最後確認無誤，同意簽署正式 之租賃契約，嗣後竟拒絕簽約，依租賃意願書第第五條：「若於意願書有效期 間內，出租方承諾同意依承租方之條件出租或承租方承諾同意依出租方之條件 承租，則雙方即應於十日內簽訂不動產租賃契約書，該保管金即轉作簽約金之 一部份抵扣租價。如承租方有反悔不租之情事，承租方同意將此保管金歸受託 人當作受託報酬，絕無異議」之約定，被告即得將原告所支付之保管金三百三 十萬元作為受託報酬，原告自不得依意願書第四條約定請求返還。五、本件原告另主張：意願書第五條約定屬違約金之性質，故縱認本件係可歸責於原 告致未能簽訂租賃契約，惟被告所受之損害亦非三百三十萬元保管金之全額，爰 請審酌上開情事、目前社會經濟狀況及被告所受損害並不多等情狀，依民法第二 百五十二條規定予以酌減等語。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額，民法第二百五十二條固有明文。惟查，依兩造於九十年八月六日簽訂之意願 書第六條、第七條分別約定：「租賃成交，承租方（即原告）應付租賃契約明定 壹個月租金，外加百分之伍（5%）營業稅，做為本公司之服務費，並於正式簽訂 租賃契約時，以現金乙次支付本公司（即被告）」、「特約條件：承租方同意於 承租本標的物後，全權委託城市物業股份有限公司全權代理上述標的物的租賃與 招商工作，絕無異議」，而觀諸該租賃意願書載明之月租金為三百三十七萬五千 元，租期自九十一年一月一日起至九十七年十二月三十一日止，故倘租賃契約成 立，出租人可收取之租金共計二億八千餘萬元，被告可收取之服務費亦高達三百 五十三萬八千五百元（0000000×105%），且依上開特約條件，若租賃契約成立 ，被告可全權代表系爭出租房屋之租賃及招商工作，但因原告拒絕簽訂租賃契約 ，致被告原可向原告收取之招商服務費之利益亦消失。準此，本件被告將原告所 支付之保管金三百三十萬元作為受託之服務報酬，尚屬允當，並無違約金過高之 問題，是原告請求本院依民法第二百五十二條規定酌減，洵屬無據。六、綜上所述，本件原告既違反租賃意願書第五條約定，拒絕與出租人簽訂租賃契約 ，則被告依上開約定將原告所支付之保管金作為受託報酬，並無不合。又兩造約 定之違約金即保管金三百三十萬元並未逾被告原可收取之服務報酬，且因原告違 約，致被告原可收取之招商服務費之利益亦因而消失，故兩造約定之違約金並未 過高。從而，原告依意願書第四條約定請求被告給付三百三十萬元，及自九十年
八月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並無理由，不應准許。 又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
八、結論：
本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 七 月 四 日 民事第五庭法 官 林秀圓
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 七 月 四 日 法院書記官 林蓮女
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