臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第202號
原 告 壬○○
訴訟代理人 廖志祥 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 涂國慶 律師
上列當事人間請求回復原狀事件，於民國98年5月5日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾叁萬玖仟柒佰貳拾柒元，及自民國九十八年一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾捌萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾叁萬玖仟柒佰貳拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、兩造之主張：
㈠原告起訴主張：
⒈原告於民國95年6月間為自己投資不動產之需要，透過惠 雙房屋樸實加盟店經理丁○○居間介紹，就坐落台中市○ ○區○○段第463之3、464之2、463地號土地及其上同段3 11建號建物（門牌號碼：台中市北屯區○○○路○段79號 ）與房地所有權人即證人辛○○、何正芳以新台幣（下同 ）11,9 00,000元達成買賣之合意，遂於95年6月25日先以 支票給付定金500,000元，並於同年7月31日簽訂不動產買 賣契約書。
⒉原告簽訂系爭房地買賣契約不久之後，獲悉被告急欲於台 中市地區購屋，遂向被告表示欲以13,800,000元出售系爭 房地，被告於看屋後承諾購買，為節省簽約及縮短給付之 程序，由原告逕通知系爭房地所有權人辛○○、何正芳將 房地所有權直接移轉登記予被告，並由被告與系爭房地所 有權人另訂立形式買賣契約俾利辦理銀行貸款事宜。 ⒊詎被告於獲悉原告係以11,900,000元購得系爭房地，再轉 售予伊，認為自己是以過高價格購買系爭房地而心生不甘 ，遂一再要求原告退還差價。原告為避免被告一再無理糾 纏，原欲解除與被告間系爭房地買賣契約，但被告發現系 爭房地具增值潛力後不願解除契約，又不甘以13,800,000 元購買系爭房地。嗣經透過原所有權人辛○○出面協調， 兩造始於96年4月1日簽立協議書，依協議書第1、2項約定 兩造間之買賣契約解除後，原告同意先將轉售被告系爭房
地之差價返還，並於協議書第3項約定得由兩造將系爭房 地以16,500,000元售出，扣除成本後，所得獲利由兩造均 分，該協議書為無名契約，系爭房地則仍登記於被告名下 。
⒋原告於簽訂系爭協議書後，即積極尋找買主，然被告卻一 再拒絕讓買主看屋，致系爭房地一直無法售出；嗣於96年 12月3日原告經由仲介再度覓得訴外人甲○○有意以16,50 0,000元購買該房地，遂發函告知被告於同年月15日辦理 看屋及與第3人簽約事宜，惟被告則藉詞訴外人甲○○未 到而發函欲解除上開協議，顯已違反系爭協議書第3條之 約定，依協議書第4條約定，協議書已失其效力，則被告 收受原告交付之14紙面額共1,066,407元之本票及現金673 ,320 元即無法律上之原因，且被告收受原告交付之本票 後立即將之撕毀，該本票已不能再返還原告，自應償還其 價額，爰依民法第179條、第181條不當得利之法律關係， 請求被告返還原告所交付之票面金額合計1,066,407元本 票14紙之價額及現金673,320元。
⒌被告雖抗辯其是委由原告居間買賣系爭房地，被告是自己 向系爭房地之所有權人買受，而非向原告買受系爭房地等 語。然原告從未受被告之委任代為尋找房屋，兩造間並無 委任或居間契約，自應由被告負舉證之責。且被告提出錄 音譯文之內容係被告一味陳述個人意見並強逼原告承認， 原告當時認被告所言並非事實，亦已於言談中否認。系爭 房地是原告向原所有權人購買者，且於訂約後分別給付20 0,000元、300,000元、250,000元之支票3紙予出賣人之代 理人收受，並已經提示兌現。被告亦明知系爭房地是向原 告購買者，其於向原告購買系爭房地後，先於95年7月28 日匯款200,000元予原告，之後再陸續給付原告300,000元 ，兩造並約定以系爭房地向新竹國際商業銀行（已經與渣 打國際商業銀行合併）貸款12,000,000元，其中10,900,0 00元匯款至訴外人彭清益等人之帳戶，另900,000元則匯 款至原告在新竹國際商業銀行之帳戶，其餘買賣價款不足 1,500,000元部分，原告則同意被告分20期清償，並約定 年息為2.5%，被告則於簽發20紙本票予原告供擔保，並自 95年9月25日起已經陸續清償6紙本票之金額，是被告抗辯 系爭房地是原告居間介紹其向原所有權人購買者，自不可 採。
⒍被告復抗辯並無人要購買系爭房地等語。然查於96年12月 3日確有訴外人甲○○願以16,500,000元買受系爭房地， 已經證人丁○○證述明確。至於96年12月15日無法完成簽
約之原因是因被告要求簽約時就要看到16,500,000元之現 金才要簽約，致無法完成簽約，可證系爭協議書之違反係 可歸責於被告之事由。至於被告委由其訴訟代理人於97年 5月13日提出書狀附件不動產買賣書為要約之意思表示， 該不動產買賣契約書內容，不僅違反不動產交易之常規， 且完全蔑視買方權益，處處刻意刁難，衡諸一般常情，任 何買方均不可能簽訂如此不平等之契約，益證系爭協議書 之違反完全可歸責於被告。
⒎聲明：
⑴被告應給付原告1,739,727元，及自起訴狀繕本送達翌 日即97年1月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。
⑵願供擔保為假執行之宣告。
㈡被告則以：
⒈被告與原告是十多年的舊識，原告於95年初得知被告有意 在台中置產，即表示其本身以前從事建築業，對於台中地 區的房地產很熟，房子結構有無問題原告都知道，遂答應 原告由其居間幫被告物色房屋。前後總共看了約十間透天 屋和別墅，於95年6月間，原告找惠雙房屋仲介人員幫被 告與系爭房地之屋主接洽，原告極力推薦系爭房地很適合 被告和女兒居住，並告誡被告不要隨便將名片或電話給仲 介。其間被告曾多次想私自去看系爭房地，原告知道後一 直要被告不要單獨去，且再晚原告皆會陪被告看屋。嗣後 被告接受原告建議購買系爭房地。詎料原告明知賣方之賣 價為11,900,000元，卻為謀取自己之私利，以詐術向被告 謊稱屋主堅持要賣13,800,000元，如不趕快決定有很多人 要買，且原告自己也想買崇德八路1段77號那間房子，被 告因而受原告詐騙金錢。當時被告詢問原告要多少仲介費 ，原告告以按一般行情為成交價的2%，原告幫被告僅要1% 即可，況屋主也會給付仲介佣金，遂同意由原告幫忙介紹 銀行辦理貸款。且被告因係從事手工藝教學，銀行往來並 不密切，所以請朋友李名傑與被告合購系爭房地。俟原告 與屋主談妥沒問題後，再由被告交給原告300,000元現金 作為交付賣方之簽約訂金即可，原告佯稱可以先幫被告付 1,500,000元現金給屋主，被告每月只要支付原告相當於 銀行利息2.5%加上本金即可。被告因受原告詐騙，計交付 原告下列金額：⑴95年8月份交付500,000元及1,002元利 息。原告稱包含給屋主之訂金300,000元及仲介酬金138,0 00元，其餘為規費及代書費共500,000元⑵95年9月25日交 付金額共1,500,000元之本票20張，嗣又給了支付本票金
額之現金466,407元（含利息）。以上被告因原告詐騙共 交付原告現金967,407元及含上開金額之20張共1,500,000 元之本票。
⒉嗣後被告與賣方偶遇始知賣方出售系爭房地價格僅約12,0 00,000元，原告眼見東窗事發無法掩飾，遂於96年4月1日 簽立協議書歸還尚未向被告詐得金額之本票14張（被告97 年2月1日答辯狀誤為6張），並同意返還被告673,320元（ 即665,000元加上利息8,320元），並無原告所稱其與被告 就系爭房地訂定買賣契約，及嗣後解除買賣契約之情事。 該協議書之簽訂是因原告恐被告對原告追訴背信及詐欺犯 行，原告懼負刑責而為返還詐欺所得之行為，然原告並未 因被告之寬恕而停止犯行，又再詐騙被告簽下協議書，誑 稱該協議書是被告現居房地有高價時，原告可為被告取得 差價，以彌補對被告之虧欠。如果被告係向原告購屋，為 何系爭房地之房屋及土地權利證明影本及權利異動索引均 顯示系爭房地係被告直接買受自賣方辛○○及何正芳。至 於原告所提出之不動產買賣契約書，被告否認該文書為真 正。該協議書絕無原告所指回復原狀之意，而是原告對被 告之侵權行為詐欺取財物之返還。至於原告所提出之惠雙 房屋議價金收據，因未載日期，且於96年12月15日下午3 時與原告約定碰面時，確無所謂的買家出現，被告除否認 該文書為真正外，亦否認有原告所稱之事實存在。 ⒊被告自始未曾受任何買家之意思表示通知要購買系爭房地 ，原告主張之買家，被告亦未曾見面，或有任何人提出訂 金，原告既於訴訟中表明有購買系爭不動產之意，被告即 以97年5月13日書狀附件為不動產買賣要約之意思表示， 原告應於97年5月26日前為承諾與否之意思表示，如原告 逾期未為應買之意思表示，依民法第157條規定，要約即 失其拘束力。又其後被告於97年5月26日以台中松竹郵局 第182號存證信函通知訴外人甲○○查明其是否有意購買 ，經訴外人甲○○於翌日收受存證信函後，迄未與被告聯 繫或以書函表示其有意購買系爭房屋，足證訴外人甲○○ 並非真實有意洽購，是被告即無不為出賣系爭不動產之問 題，原告主張被告不願意出賣系爭房地確實無所依據，應 予駁回。又原告關於持有被告本票之所有權依據，應該負 舉證責任。另該協議書係記載原告應返還被告665,000元 及由被告簽發之14張本票，既然是歸還被告就沒有不當得 利的問題等語，資為抗辯。並聲明：
⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
二、下列事實為兩造所不爭執，並有土地買賣所有權移轉契約書 、不動產異動索引、匯款單等為證，自堪信為真實，本院採 為判決之基礎。
㈠系爭坐落台中市○○區○○段第463之3、464之2、463地號 土地及其上同段311建號建物（門牌：台中市北屯區○○○ 路○段79號）房地，於95年6月間之所有權人為證人辛○○ 及訴外人何正芳，嗣於95年8月22日以買賣為登記原因，將 所有權移轉登記予被告及訴外人李名傑，嗣訴外人李名傑並 於96年4月11日將其應有部分移轉登記予被告。 ㈡系爭房地係以被告名義向新竹國際商業銀行辦理12,000,000 元之貸款，並於95年8月23日撥款後，於同日以被告名義匯 款9,933,923元至何正芳在台新銀行第00000000000000號帳 戶、於同年月25日以被告名義匯款966,077元至何正芳在建 華銀行北台中分行第00000000000000號帳戶。 ㈢被告曾於95年7月28日交付原告200,000元（匯款至原告之妻 陳安娜在遠東國際商業銀行自由分行第00000000000000號帳 戶），及於95年8月份交付原告300,000元及金額共1,500,00 0元加計年息2.5%利息之本票20張。被告並自95年9月25日起 至96年1月26日止，分六次給付6紙本票金額共466,407元予 原告。所餘14張本票面額共1,066,407元則未給付。 ㈣兩造於96年4月1日訂立協議書，同意由原告歸還被告所簽發 之本票14紙，及歸還被告665,000元加計利息，並約定系爭 房地得以售出，價格定為16,500,000元，如順利售出，於扣 除被告成本12,240,000元及裝潢費用600,000元後，其餘所 得由二造均分。並於簽訂協議書時由原告將被告所簽發如前 項所示面額共1,066,407元之本票14紙歸還被告（已當場撕 毀），現金部分約定原告再歸還665,000元加計利息，原告 亦已自96年4月30日起分6次各匯款112,220元，合計673,320 元至被告在渣打國際商業銀行（原為新竹國際商業銀行）台 中分行第000000000000號帳戶。
三、本件訴訟之爭點：
㈠本件系爭房地之買賣，究係由原告向原所有權人辛○○、何 正芳購買後，再出賣予被告？或係由被告直接向原所有權人 辛○○、何正芳購買者？
㈡被告抗辯原告居間介紹被告買受系爭房地，有虛報買賣價格 之詐欺及背信行為，是否有理由？
㈢被告抗辯其簽訂系爭協議書是遭原告詐欺所為意思表示，且 其後被告已經撤銷意思表示，是否有理由？
㈣原告以兩造於簽訂系爭協議書後，主張因被告拒絕履行出售 房屋之約定，而違反協議書之約定，依不當得利之規定，請
求被告返還所受利益及償還價額，是否有理由？被告抗辯並 無見到原告所指之買受人，且其亦未違反協議書的約定，是 否有理由？
四、得心證之理由：
㈠原告主張系爭坐落台中市○○區○○段第463之3、464之2、 463地號土地及其上同段段311建號建物（門牌：台中市北屯 區○○○路○段79號）房地，為其向原所有權人即證人辛○ ○及訴外人何正芳所購買之事實，已經原告提出與所述相符 之不動產買賣契約書為證；被告則否認該不動產買賣契約之 真正，並抗辯系爭房屋是其直接向房地之所有權人辛○○、 何正芳購買者等語。經查，依原告提出之不動產買賣契約書 所示，該不動產買賣契約是由訴外人葉耕誦於95年7月31日 以代理人名義代理房地之原所有權人辛○○、何正芳與原告 簽訂不動產買賣契約書者，且於簽約時將原告前交付之訂金 500,000元（即發票人均為原告、發票日分為95年6月25日、 95年7月15日、付款人均為美商花旗銀行台中分行、金額200 ,000 元、300,000元之支票各1紙）轉充簽約款，其後各期 買賣價款之給付，亦已經由訴外人彭清益簽署在案，有原告 提出之該不動產買賣契約書、支票影本在卷可證。而證人即 系爭房地之原所有權人辛○○於本院證述：系爭房地是其與 何正芳、葉耕誦、彭清益等人投資買進者，將房地委託惠雙 房屋出售，而葉耕誦、彭清益有權代理其與何正芳簽約等語 。證人即惠雙房屋仲介之業務員丁○○則於本院證述：系爭 房地是由葉耕誦前往公司委託者，後來成交賣給原告，訂金 是由原告簽發支票，其將之交給葉耕誦議價，成交後訂金轉 為簽約金，是以11,900,000元成交。至於房地直接移轉登記 予被告則是因為原告告知其有客戶要買，是由原告指定過戶 給被告等語。證人即辦理系爭房地買賣契約之簽訂及所有權 移轉登記之地政士戊○○於本院證述：本件系爭房地之過戶 是由其辦理者，伊是惠雙房屋配合之代書，簽約是到惠雙房 屋之辦公室辦理，買受人是原告、出賣人是由葉耕誦、彭清 益到場簽訂該不動產買賣契約者，房地移轉登記予被告是原 告指定的，買賣價金是到惠雙房屋交款，原告付款，由葉耕 誦、彭清益簽收者。以上證人所證各節，有本院97年3月25 日言詞辯論筆錄在卷可稽，而查證人辛○○、丁○○、戊○ ○分為系爭房地之原所有權人、仲介業務員、承辦買賣契約 簽訂及所有權移轉登記之地政士，對於系爭房地究係由何人 向何人購買一節，自應知之甚詳，且與兩造間均無親誼關係 ，應無偏頗一造之必要；而其等所證事實，復與卷存不動產 買賣契約所示之事實相符，堪認各該證人所證事實，為屬可
採，是本件系爭房地確係由原告向原所有權人辛○○、何正 芳買受之事實，自堪認定；而系爭房地既係由原告向原所有 權人辛○○、何正芳買受者，則被告抗辯是由其直接向原所 有權人辛○○、何正芳買受等語，即與事實不符，已非可採 。至於被告提出之土地買賣所有權移轉登記契約書雖載有系 爭房地是由出賣人辛○○、何正芳出賣予買受人被告及訴外 人李名傑等情，惟查該土地買賣所有權移轉契約書為一般不 動產買賣時所稱之公契，僅作物權移轉登記申請時之用，此 由該土地買賣所有權移轉登記契約書僅約明買賣土地之標示 、土地價款2,801,200元、承買人願承受93年收件第248 020 號抵押權，及由出賣人及買受人簽名用印之意旨而已，對於 房地買賣契約之確實價額、訂金之給付、各期款之付款約定 、標的物之點交、擔保責任、相關稅賦之約定、違約條款等 等一般不動產買賣契約常見之約定，均付諸闕如，已可得知 。而依被告提出之該土地買賣所有權移轉契約書所示，其上 更有稅捐稽徵機關蓋有土地增值稅收件章，益見該土地買賣 所有權移轉契約書並非買賣雙方所簽訂之債權契約。況依該 土地買賣所有權移轉契約書所載之買受人，亦非僅有被告一 人，而是另有買受人即訴外人李名傑之記載，然訴外人李名 傑不論與原告或原所有權人即出賣人辛○○、何正芳均未訂 有買賣契約，益可證被告所提出之土地買賣所有權移轉契約 書，不足以之充為證明買賣（債權契約）雙方當事人之依據 ，被告執此抗辯系爭房地為其向出賣人辛○○、何正芳買受 者，自非可採。被告雖一再抗辯系爭房地是其向原所有權人 即出賣人辛○○、何正芳所購買者。惟自本件系爭房地之付 款過程觀察，除原告之付款予出賣人辛○○、何正芳之過程 已如前述外；關於被告之付款過程，被告以系爭房地向渣打 銀行貸得12,000,000元之抵押貸款後，除代償原抵押債務而 於95年8月23日渣打銀行撥款後，於同日以被告名義匯款9,9 33,923元至何正芳在台新銀行第00000000000000號帳戶，及 另同年月25日以被告名義匯款966,077元至何正芳在建華銀 行北台中分行第00000000000000號帳戶外，被告所給付之其 餘款項均係給付予原告，即於95年7月28日交付原告200,000 元（匯款至原告之妻陳安娜在遠東國際商業銀行自由分行第 00000000000000號帳戶），及於95年8月份交付原告300,000 元及金額共1,500,000元加計年息2.5%利息之本票20張。被 告並自95年9月25日起至96年1月26日止，分六次給付6紙本 票金額共466,407元予原告（以上見不爭執事項第2、3項） ，另又於95年8月25日以被告名義匯款900,000元予原告當時 在新竹國際商業銀行第00000000000號帳戶內，亦有原告提
出該行存摺影本在卷可證，自可認定此900,000元係被告或 被告所委任之人匯款至原告該帳戶者。而由以上付款過程可 知，系爭房地之買賣，除原抵押債務代償等尾款金額外，其 餘簽約款、用印款、完稅款均是由原告給付予出賣人辛○○ 、何正芳之代理人即葉耕誦、彭清益等人，而被告所交付之 金額，除前述抵押代償等金額外，均是交付予原告，且其中 被告甚至簽發金額共1,500,000元加計年息2.5%利息之本票2 0張交付原告收受，被告並自95年9月25日起至96年1月26日 止，分六次給付6紙本票金額共466,407元予原告，可見被告 給付價款之對象均為原告，而非其所稱之房地登記之所有權 人即出賣人辛○○、何正芳等人，已足認兩造間確有買賣之 關係。至於被告雖再抗辯關於1,500,000元附加利息之本票 部分是原告要幫被告代覓金主等語；然查被告並未對此部分 事實舉證以實其說，且其於本院97年11月18日言詞辯論時復 稱簽發20張共1,500,000元之本票予原告之目的是要請原告 轉交予原房地所有權人辛○○等人，已與其所稱由原告代覓 金主之情不符；況被告自95年9月25日起即按月分六次將本 票票載金額共466,407元給付原告，此為被告所不爭執者， 足認被告簽發該本票的確是要交付原告受領者，而非另委由 原告轉交予系爭房地之原所有權人；蓋果如被告所言，該本 票是要委由原告轉交原房地之所有權人，則原告即應非本票 之持有人，被告自無按月向原告給付本票金額之理。是被告 就此所為之抗辯，自非可採。
㈡被告雖抗辯本件是原告居間介紹被告買受系爭房地，虛報買 賣價格，明知賣方之賣價為11,900,000元，卻為謀取自己之 私利，以詐術向被告謊稱屋主堅持要賣13,800,000元，而為 詐欺及背信行為等語；然為原告否認，並主張其未受被告之 委任代為尋找房屋，兩造間並無委任或居間契約等語。按主 張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之 特別要件，負舉證責任。而居間契約，謂當事人約定，一方 為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契 約。查本件被告主張其與原告間就系爭房地之買賣有居間關 係存在，既為原告所否認，則被告即應就兩造曾約定，由原 告為被告報告訂約之機會或為訂約之媒介，被告給付報酬之 事實，負舉證責任。而被告雖舉兩造於96年4月1日商議本件 系爭買賣糾紛時之錄音譯文及證人己○○、庚○○、丙○○ 為證。然查被告提出之錄音譯文之內容，僅係兩造為買賣系 爭房地一事爭執之過程，被告於爭執中固一再陳述遭原告欺 騙等語，然原告並未自承其事，並已於言談中否認；其後並 於證人辛○○參與協商後，兩造始達成協議，由證人辛○○
草擬協議書由兩造簽署，證人辛○○並擔任協議書之見證人 ，有被告提出之該錄音譯文在卷可稽，可認被告提出之錄音 譯文不足以證兩造間存有居間契約之事實。又經訊證人己○ ○證述：「（壬○○與被告關於買賣房子的事情是否瞭解？ ）壬○○是老師的朋友，之前碰過幾次面，後來被告要買房 子，原告有約仲介，我也有一起去看房子，我有一天去過二 個地方。」、「（對於原告與被告之間的法律關係是否瞭解 ？）單純是朋友關係，知道老師有需要，幫她介紹房子，如 果有不錯就幫她介紹仲介看房子。」、「（被告有無委任原 告幫被告找房子？）都是原告單純帶來看，被告沒有委任原 告。」等語。證人庚○○證述：「（對於黃琇如剛剛所言， 有何意見？）剛剛黃琇如所說正確，我與黃琇如、原告、被 告有一起去看本案的房子。」、「（原告幫忙代看房子，有 無對價？）我不清楚，但壬○○很熱心帶我們去看房子，甚 至還有去看傢俱。」、「（被告有無委任原告？）沒有委任 也沒有仲介，只是單純的熱心。」等語。證人丙○○證述： 「（剛剛二位證人所述是否正確？）對。」、「（妳母親有 無委任原告買房子？）原告只是熱心帶我們去看房子，沒有 委任關係。」等語，有本院97年4月22日言詞辯論筆錄在卷 可稽；而查證人己○○、庚○○均為被告之學生，證人丙○ ○則為被告之女，且均係被告聲請訊問之友性證人，是渠等 為證言時顯無偏頗原告之必要；而各該證人均證述被告並未 委任原告購買房地或由原告仲介購買房地，僅是單純熱心等 情，顯見證人己○○、庚○○、丙○○所證情節，亦不足以 證明兩造訂有居間契約之事實。再系爭房地係原告向原所有 權人辛○○、何正芳購買者，亦已如前述，而原告就系爭房 地之買賣既係自行向原所有權人辛○○、何正芳購買者，自 非受被告委託居間，而為被告報告訂約之機會或為訂約之媒 介。從而，被告抗辯系爭房地是其委由原告居間購買之事實 ，顯未盡舉證之責，而不可採；又兩造既無居間關係，則被 告抗辯原告於居間介紹被告買受系爭房地時，為謀私利虛報 買賣價格，將賣價11,900,000元，以詐術向被告謊稱屋主堅 持要賣13,800,000元之事實，亦屬不能證明，而不可採信。 ㈢被告復抗辯其簽訂系爭協議書是遭原告詐欺所為意思表示， 且其後被告已經撤銷意思表示等情，無非以該協議書之簽訂 是因原告恐被告對原告追訴背信及詐欺犯行，向原告誑稱系 爭房地有高價時，原告可為被告取得差價，以彌補對被告之 虧欠，而詐騙被告簽下協議書等語。惟按被詐欺而為意思表 示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思 表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉
證之責任，最高法院44年台上字第75號判例可資參照。本件 被告就此部分之抗辯，既係主張系爭協議書是遭原告詐欺所 為意思表示，即應就原告如何欲被告陷於錯誤，故意示以不 實之事，令其因錯誤而為意思表示之事實，負舉證之責任。 然查被告僅泛稱原告因恐被告對原告追訴背信及詐欺犯行， 誑稱系爭房地有高價時，原告可為被告取得差價，而詐騙被 告簽下協議書等語，對於原告就系爭協議書之簽訂，有如何 故意示以不實之事，而使被告錯誤而為意思表示之事實，並 未舉證以實其說，是被告抗辯系爭協議書係遭原告詐騙所簽 等語，已難採信。且依被告提出系爭協議書簽署過程之錄音 譯文，亦可知兩造是因本件系爭房地之買賣發生爭執，且迄 協議當日被告已給付6紙本票共46萬餘元之金錢予原告，原 告並仍持有被告簽發之本票14紙等為爭執協議之標的，而於 證人辛○○參與協商後，兩造始形成協議，並為本件協議書 之簽署，有被告提出該錄音譯文在卷可查，就此過程而言， 亦難認原告有何施用詐術之事實。再依協議書所示，兩造協 議之內容為「茲因甲乙雙方買賣發生糾紛，業經公證人協調 願共同依左列約定，恐口說無憑，特立此據並共同遵守。⒈ 甲方於96年4月1日先歸還乙方14張由乙方簽發之本票（於合 約簽訂後歸還）。⒉甲方後續再歸還乙方新台幣陸拾陸萬伍 仟元，並先簽發同額本票乙票做保證，並於日後6個月平均 攤還利息亦計算。⒊雙方約定目前由乙方所有之房屋坐落於 崇德八路一段79號之標的物得以售出，價格訂定為新台幣壹 仟陸佰伍拾萬元，乙方願扣除成本壹仟貳佰貳拾肆萬並加裝 潢成本陸拾萬，其餘部分之所得雙方均分。⒋甲乙雙方需共 同格遵本合約訂定之條款，若有違反者除應負賠償責任外， 並無條件承擔中華民國現有各項法令之法律責任，放棄上訴 抗辯權，同時本合約無效。⒌本合約甲乙雙方各持一份，並 由公證人見證後立即生效。」有協議書在卷可證。而原告於 簽訂協議書同日已將協議書第1項約定之本票14紙返還被告 ，被告並已將之撕毀；協議書第2項約定原告歸還665,000元 ，原告亦已自96年4月30日起分6次各匯款112,220元，合計6 73,320元至被告在渣打國際商業銀行台中分行第0000000000 00號帳戶，此為兩造所不爭執者，可認原告就兩造系爭協議 書約定應履行之義務，已於協議書簽訂後履行完畢，益見原 告就系爭協議之訂立，並未有對被告示以不實之事，或令被 告因錯誤而為意思表示之事實，即與民法上詐欺之要件不符 。準此，被告抗辯其簽訂系爭協議書是遭原告詐欺所為意思 表示，及以此為由主張撤銷意思表示等情，自非可採。 ㈣原告主張兩造於96年4月1日簽訂系爭協議書後，即積極尋找
買主，嗣於同年12月3日原告經由仲介再度覓得訴外人甲○ ○有意以16,500,000元購買該房地，遂發函告知被告於同年 月15日辦理看屋及與第3人簽約事宜；然被告藉詞訴外人甲 ○○未到而發函欲解除上開協議，已違反系爭協議書第3條 之約定，依協議書第4條約定，協議書已失其效力等事實， 雖為被告所否認，然已據原告提出訴外人甲○○交付惠雙房 屋之議價金收據一紙及原告發予被告之台中大全街郵局第12 87號存證信函為證，而依該議價金收據第1項所載，訴外人 甲○○願購系爭房地之總價款即為16,500,000元，且原告所 發上揭存證信函亦表明原告己尋獲買主並已獲付500,000元 議價金及訂於96年12月15日訂立買賣契約之意旨。被告雖否 認該議價金收據之真正，然查該議價金收據並非原告所製作 ，而是訴外人甲○○交付500,000元之議價金予惠雙房屋樸 實加盟店之仲介業務員即證人丁○○後，由惠雙房屋樸實加 盟店所出據之收據，對訴外人甲○○言，具有同意由惠雙房 屋以總價16,500,000元之價金與房地所有權人議價，且如惠 雙房屋議價成功而訴外人甲○○拒絕訂約，則議價金即予沒 收之效力，又與兩造之利害無甚關聯，不論是訴外人甲○○ 或惠雙房屋均無偽造以供原告行使之必要，已足認該議價金 收據為屬真正。又經訊證人丁○○亦證稱「（後來〔房地〕 有沒有賣出？）沒有賣出，但有收到王小姐給我的斡旋金。 」、「（是不是這張議價金收據？）對，她同意用1650萬元 來買，我有跟賴先生說，賴先生後來有約林小姐在昌平路與 崇德二路的85度C，講買賣的事情，因為房屋的所有權人是 被告，當天王小姐並沒有去，因為她已經給我們公司斡旋金 ，委託我們公司處理，如果要簽買賣契約她才要出面簽，並 把斡旋金改為買賣價金。」、「（在85度C時發生何事？） 當天林小姐跟他的律師和他的一個朋友過來，我跟他說我已 經找到1650萬元的買主，林小姐好像不太願意賣，跟我說要 現金，這與賴先生跟我談的不一樣，賴先生跟我談是1650萬 元賣掉，且林小姐有貸款扣除貸款也不可能同時拿1650萬元 ，林小姐的意思是說要簽約就要看到1650萬元的現金才要跟 我簽約，之後就沒有繼續處理，我就把斡旋金還給王小姐。 」、「（當天到場的律師有沒有做何表示？）律師說不可以 收50萬元的斡旋金，收了就表示要賣，律師說要賣的話要16 50萬元的現金。」等語；另參酌被告所聲請訊問之證人詹素 美於本院言詞辯論時亦證稱「（96年12月有無與被告碰面？ ）我們常常碰面，是為了聚會的事情。」、「（妳與被告是 否曾經在85度C碰面？做什麼事情？）被告跟我說有人要跟 她買房子，我只是陪她去而已。」、「（過程如何？）我只
記得被告告訴我，有人要買房子，約我一起去，去到現場有 個仲介還有一位賴先生，那個仲介與被告認識，後來涂律師 也有去，我沒有參與他們的討論，只是在旁邊聽他們說，他 們說有人要買房子，但沒有看到那個買房子的人。」等語， 亦核與證人丁○○所證96年12月15日在85度C是要商談系爭 房地之買賣事宜，且訴外人甲○○並未到場之事實相符。自 堪認原告主張其曾尋得訴外人甲○○願以16,500,000元之價 金買受系爭房地之事實，為屬真實。至於被告雖辯稱其於96 年12月15日下午3時與原告碰面時，並無所謂的買家出現， 且未曾受任何買家之意思表示通知要購買系爭房地，原告主 張之買家，被告亦未曾見面，或有任何人提出訂金等語。然 查訴外人甲○○已經交付500,000元予惠雙房屋，請其代為 向出賣人即被告議價，其後證人丁○○亦於96年12月15日與 原告一起前往85度C是與被告商談系爭房地之買賣事宜，如 被告同意以16,500,000元出售系爭房地，即為議價成功，自 有拘束訴外人甲○○之效力，買賣雙方再行約定簽訂買賣契 約之時間即可；況買賣契約之簽訂，非必由本人為之，縱委 由他人代理為之，並無不可，是被告以其未曾見過買方即訴 外人甲○○，而抗辯並無願意以16,500,000元買受系爭房地 之人等情，自非可採。
㈤被告雖再抗辯其於訴訟中以97年5月13日書狀附件為不動產 買賣要約之意思表示，原告應於97年5月26日前為承諾與否 之意思表示，如原告逾期未為應買之意思表示，依民法第15 7條規定，要約即失其拘束力。且於97年5月26日以台中松竹 郵局第182號存證信函通知訴外人甲○○查明其是否有意購 買，經訴外人甲○○於翌日收受存證信函後，迄未與被告聯 繫或以書函表示其有意購買系爭房屋，足證訴外人甲○○並 非真實有意洽購，被告並無不為出賣系爭不動產之問題等語 。然查依兩造系爭協議書第3條「雙方約定目前由乙方所有 之房屋坐落於崇德八路一段79號之標的物得以售出，價格訂 定為新台幣壹仟陸佰伍拾萬元，乙方願扣除成本壹仟貳佰貳 拾肆萬並加裝潢成本陸拾萬，其餘部分之所得雙方均分。」 之約定，固僅簡單約定得以售出之標的物、價格及所得價金 扣除成本後之分配方式等事項，而無標的物售出之各項細節 性約定，諸如房地買賣各期價款之付款約定、抵押權如何處 理、標的物之點交、擔保責任、相關稅賦之約定、違約條款 等等一般不動產買賣契約所常見之項目等等。惟按行使權利 ，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有 明文。兩造系爭協議書第3條雖未就標的物售出之各項細節 為約定，然查系爭標的物為一般不動產房地，此類物品在社
會上之交易有一定之常規，並有制式契約範本可參考；是兩 造系爭協議書第3條約定以16,500,000元售出系爭房地之意 ，於出售時，自係指被告應與買受人簽訂一符合當時社會上 一般不動產交易常規之不動產買賣契約，始無悖於誠實及信 用方法。然查兩造於簽訂協議書後，原告雖覓得願以16,500 ,000 元之價金購買系爭房地之訴外人甲○○，惟依證人丁 ○○所證，議價之未成乃是因被告要求簽訂買賣契約時，即 要買受人給付全部價金16,500,000元；參諸被告於本院審理 時，於97年5月13日提出書狀之附件不動產買賣書要約之意 思表示內容所示，亦係要求於簽訂買賣契約之同時給付現金 或台灣銀行為發票人之支票16,500,000元，有該不動產買賣 契約在卷可證；可認證人丁○○所證被告要求於簽約時即交 付16,500,0 00元之現金等情，確屬可採。而一般不動產買 賣之雙方，為確保雙方權益，通常就價金之給付為分階段付 款，而有所謂簽約款、用印款、完稅款、尾款等各期給付之 約定，且如買賣標的上有抵押權設定，亦會就抵押債務之處 理詳為約定；況系爭房地尚設定本金最高限額14,400,000元 之抵押權予渣打國際商業銀行，且向該銀行實際借款12,000 ,000 元，有該銀行98年3月6日函檢送之貸款資料在卷可稽 ；被告於向買受人要求簽訂買賣契約之同時即給付全部價金