臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第三○七六號
原 告 戊○○○
癸○○
寅○○
辰○○
卯○○
午○○
巳○○
丑○○
辛○○
庚○○
己○○
未○○
壬○○
酉○○○
子○○
丙○○○
複 代理人 甲○○
被 告 Ａ○○
戌○○
天○○
亥○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丁○○○
Ｃ○○○
申○○○
黃○○
玄○○
Ｂ○○
地○○
宇○○
宙○○
右當事人間調整租金等事件，本院判決如左：
主 文
被告向原告承租坐落台北市○○區○○段一小段七八三之二地號，如附圖Ａ部分所示
，面積七十五平方公尺土地之租金，應自民國九十年三月十二日起調整為每月新台幣
玖仟柒佰捌拾捌元，被告並應自民國九十年三月十二日起，按月給付原告新台幣玖仟
柒佰捌拾捌元。
被告應連帶給付原告新台幣叁萬伍千元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔二分之一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告向原告承落租落台北市○○區○○段一小段七八三之二地號，如附圖Ａ部
分所示，面積七十五平方公尺土地之租金，自本件起訴時起調整為每月新台幣
（下同）一萬二千二百二十五元，被告並應自給訴日起，按月給付原告一萬二
千二百二十五元。
二、被告應連帶給付原告二十萬七千九百元。
貳、陳述：
一、原告戊○○○係於民國四十年間與原告癸○○等十五人之先母即陳吳雲嬌，將
共有座落台北市○○區○○段一小段七八三之二地號如附圖所示Ａ部分土地，
面積七十五平方公尺土地出租予被告之先父楊溪俊建築房屋居住使用，當時雙
方約定之租金為每坪八元，迨至七十一年起雙方同意調整租金為每坪一百五十
七元五角，每月租金為三千四百六十五元，嗣於七十六年間楊溪俊死亡，由被
告繼承續租，並由繼承人之一即被告天○○出面給付租金，惟其後被告並未足
額給付約定之租金，且系爭土地之公告地價自七十一年迄今已調漲數倍之多，
原告遂於八十五年十月間發函通知被告天○○自八十五年十一月一日起系爭土
地每坪調漲為五百三十九元。查系爭土地八十五年七月之公告地價已由七十一
年每平方公尺九千四百二十元，調漲為為四萬八千九百四十一元，其價值之上
昇顯而易見，故原告得依民法第四百四十二條之規定，聲請法院增減其租金，
並主張系爭土地之租金依申報地價年息百分之五核計，自起訴時起，調整為每
坪五百三十九元。又被告承租之系爭土地二十二坪，自七十一年起每坪調整為
一百五十七點五元，每月租金為三千四百六十五元，迨至原告提起本件訴訟，
合計僅給付租金二十六萬二千八百七十元，尚未依原約定租金付清，因恪於租
金請求權五年短期時效之規定，爰請求被告給付起訴前五年之租金二十萬七千
九百元（3,465×60=207,900），為此提起本件訴訟。
二、被告辯稱八十年起原告將系爭土地租金調整為每年三萬五千元後，渠等均按年
給付八十至八十九年份租金，而自八十年至八十九年間，系爭土地公告地價僅
調高百分之十三，原告請求不合理等語，惟查：
㈠原告戊○○○與癸○○等十五人之被繼承人陳吳雲嬌於四十年間將系爭土地
約二十二坪以每坪八元出租予被告之被繼承人楊溪俊建築房屋居住使用，嗣
於六十七年間原告即發函調整系爭土地租金為每坪一百三十元，楊溪俊未置
可否，幾經協調，迨七十一年間雙方始同意調漲為每坪一百五十七點五元，
然楊溪俊表示手頭緊，請求予以寬限，原告勉予同意，詎楊溪俊自此即積欠
積金未付，迭經催未果，原告曾於七十五年一月間委請律師發函正式催告，
詎楊溪俊置之不理，適陳吳雲嬌身體每況愈下，原告無暇向楊溪俊收租，至
七十六年三月間陳吳雲嬌因病去世，楊溪俊亦於同年四月去世，致原告中斷
向被告催繳租金，俟八十一年間始由陳吳雲嬌陪同戊○○○前去向天○○收
取積欠之租金，因天○○無力一次給付自六十八年起積欠之租金，原告遂允
諾其慢慢補足，絕無被告所言自八十年雙方同意每年租金三萬五千元之事實
，此由被告無法提出八十年前繳租之收據，且其提出之八十年以後收據中僅
有原告收取金額之記載而無期間之記載，尤其依其給付租金之頻率，與被告
指稱每年租金三萬五千元亦不相符等情觀之即明。
㈡如前所述，自七十一年間兩造合意調整租金迄今，系爭土地之公告地價已有
數倍之調昇，且被告於系爭土地所建房屋鄰近區域多為七層樓房，一樓均為
商家，雖非面向台北市○○路，亦為緊臨萬大路之巷口地段，其環境繁榮程
度與面臨萬大路並無二致，是原告請求以申報地價百分之五計算，每坪租調
整為五百三十九元，應屬合理。
參、證據：提出㈠繼承系統表暨繼承證明資枓影本十二份、㈡土地登記謄本一份、㈢
繼承系統表及戶籍資料影本二份、㈣地價證明書一份、㈤台北古亭郵局第五九八
號存證信函影本一份、㈥租金調整計算表一份、㈦積欠租金計算表一份、㈧台北
十三支郵局第三九號存證信函影本一份、㈨林辰彥律師事務函影本一份、㈩更正
後租金調整計算表一份、台灣台北地方法院九十年度簡上字第二五四號、八十
七年度訴字第四五○五號判決影本各一份、房屋現場簡圖、照片六幀為證，並
聲請本院勘驗並囑託台北市建成地政事務所測量系爭土地。
乙、被告方面：
被告Ａ○○、戌○○、天○○、亥○○部分：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、系爭租地自四十年間租賃迄今已逾五十年，屬長期租約，租金每年每坪八元，
調高到現在每年三萬五千元。雙方係自八十年同意調高每年租金為三萬五千元
，至今仍有效。租金自八十年至現在地調高約百分之十三，依照上述調高額度
計算，應調高的新租金，每年為三萬九千五百元，但原告同意調整為每月四千
零七十五元。惟調高之租金應自判決確定時起算，不能依起訴狀繕本送達翌日
起算。
二、被告租金均按年付清，並無積欠租金情事，原告訴之聲明第二項，請求被告給
付租金二十萬七千九百元，係原告片面調高之數額，並未經雙方同意，亦未經
法院判決，無法律依據且顯無理由。
三、目前政府公告地價偏高，超逾市價甚鉅，故不能按公告地價為調整租金之標準
，被告租地建屋住用之房屋，五十年來年久失修，房屋破舊，居住環境與品質
均不良，且係專供被告之一亥○○使用，亥○○係傷殘之人，無謀生能力，為
安定其生活，應付之租金應以最低範圍計算。
參、證據：提出㈠台北莒光郵局第一三七三號存證信函影本一份、㈡匯票影本二份、
㈢台北市公告土地現值及公告地價查詢系統影本一份、㈣收據影本一份為證。
被告丁○○○、Ｃ○○○、申○○○、黃○○、玄○○、Ｂ○○、地○○、宇○○
、宙○○部分：
被告丁○○○、Ｃ○○○、申○○○、黃○○、玄○○、Ｂ○○、地○○、宇○○
、宙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
理 由
一、本件被告丁○○○、Ｃ○○○、申○○○、黃○○、玄○○、Ｂ○○、地○○、
宇○○、宙○○，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款
所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告以被告Ａ○○、楊林桂寶、戌○○、楊正守、陳楊明珠、天○○、申○○○
之被繼承人楊溪俊向原告戊○○○及其餘原告之被繼承人陳吳雲嬌承租台北市○
○區○○段一小段七八三之二地號土地約二十二坪，起訴請求被告Ａ○○、楊林
桂寶、戌○○、楊正守、陳楊明珠、天○○、申○○○就其向原告承租土地之租
金，自八十五年十一月一日起調整為每月一萬一千八百五十八元，並給付原告六
十四萬七千三百六十五元。嗣於起訴狀繕本送達後，於九十年九月二十七日追加
楊溪俊之四子楊正守之繼承人地○○、宇○○、楊坤勇，及楊溪俊之次子楊吉田
之繼承人黃○○、玄○○、Ｂ○○為被告，變更應受判決事項之聲明為「被告向
原告承租萬華區○○段○○段七八三之二地號，面積七十二平方公尺土地之租金
，自起訴時起調整為每月一萬一千八百五十八元，被告並應連帶給付原告二十萬
七千九百元。嗣再於九十一年六月十三日變更為聲明第一項「、被告向原告承落
租落台北市○○區○○段一小段七八三之二地號，如附圖Ａ部分所示，面積七十
五平方公尺之租金，自本件起訴時起調整為每月一萬二千二百二十五元，被告並
應自給訴日起，按月給付原告一萬二千二百二十五元。」，聲明第二項為「被告
應連帶給付原告二十萬七千九百元。」。原告請求調整租金形成權之行使，於原
承租人楊溪俊之繼承人間有合一確定之必要，原告追加被告楊坤、宇○○、楊坤
勇、黃○○、玄○○、Ｂ○○部分，為民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款
之所許。至原告變更聲明部分，核屬擴張應受判決事項之聲明，亦為民事訴訟法
第二百五十五條第一項第三款所許，合先敘明。
三、原告起訴主張原告戊○○○係於四十年間與原告癸○○等十五人之先母即陳吳雲
嬌，將共有座落台北市○○區○○段一小段七八三之二地號如附圖所示Ａ部分所
示，面積七十五平方公尺土地出租予被告之先父楊溪俊建築台北市○○路八五巷
四號房屋居住使用，當時雙方約定之租金為每坪八元，迨至七十一年起雙方同意
調整租金為每坪一百五十七點五元，每月租金為三千四百六十五元，嗣於七十六
年間楊溪俊死亡，由被告繼承續租，並由繼承人之一即被告天○○出面給付租金
，惟其後被告並未足額給付約定之租金，且系爭土地之公告地價自七十一年迄今
已調漲數倍之多，原告遂於八十五年十月間發函通知被告天○○自八十五年十一
月一日起系爭土地每坪調漲為五百三十九元。查系爭土地八十五年七月之公告地
價已由七十一年每平方公尺九千四百二十元，調漲為為四萬八千九百四十一元，
其價值之上昇顯而易見，故原告得依民法第四百四十二條之規定，聲請法院增減
其租金，並主張系爭土地之租金依申報地價年息百分之五核計，自起訴時起，調
整為每坪五百三十九元。又被告承租之系爭土地二十二坪，自七十一年起每坪調
整為一百五十七元五角，每月租金為三千四百六十五元，迨至原告提起本件訴訟
，合計僅給付租金二十六萬二千八百七十元，尚未依原約定租金付清，爰請求被
告給付起訴前五年之租金二十萬七千九百元（3,465×60=207,900），為此提起
本件訴訟。
被告Ａ○○、戌○○、天○○、亥○○則以租金均按年付清，並無積欠租金情事
，且系爭土地係建屋供被告亥○○使用，而亥○○係傷殘之人，無謀生能力，應
付之租金應以最低範圍計算，故同意調整為每月四千零七十五元，惟調高之租金
應自判決時起算等語置辯。
四、原告主張原告戊○○○係於四十年間與原告癸○○等十五人之先母即陳吳雲嬌，
將共有台北市○○區○○段一小段七八三之二地號，如附圖所示Ａ部分，面積七
十五平方公尺土地出租予被告之被繼承人楊溪俊建築台北市○○路八五巷四號房
屋居住使用，楊溪俊於七十六年四月十三日死亡，被告Ａ○○、林楊寶桂、戌○
○、Ｃ○○○、天○○、亥○○、申○○○與楊吉田為楊溪俊之繼承人，楊溪俊
之四子楊正守早於七十三年一月五日死亡，由其直系血親卑親屬地○○、宇○○
、楊坤勇代位繼承，而楊溪俊之次子楊吉田亦於八十九年九月二十日死亡，其繼
承人為黃○○、玄○○、Ｂ○○，故現租賃契約由被告繼承之事實，為原告及到
場之被告Ａ○○、戌○○、天○○、亥○○所不爭執，並經本院依原告之聲請勘
驗並囑託台北市建成地政事務所測量系爭土地，有本院九十一年二月七日勘驗筆
錄及台北市建成地政事務所土地複丈成果圖在卷可憑，自堪信為真實。按租賃物
為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但租賃定有期限
者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文，原告戊○○○係於四十年間與原
告癸○○等十五人之先母即陳吳雲嬌，與被告之被繼承人楊溪俊間就系爭土地之
租賃契約，且未定有期限，此為兩造所不爭執，是本件應審酌者，為系爭土地之
租金應否調整﹖應如何調整﹖
五、經查：
㈠台北市○○區○○段一小段七八三之二地號土地於六十八年九月間之公告現值
為每平方公尺一萬二千六百二十元，至八十六年七月之公告現值為每平方公尺
一十一萬二千五百一十元，漲幅已有九倍，而自八十年七月之公告現值每平方
公尺九萬八千二百六十元，至八十六年七月，漲輻亦有一點一四倍，再系爭土
地之公告地價，於六十七年五月間為每平方公尺九千四百二十元，至八十六年
七月後亦漲調為每平方公尺四萬八千九百四十一元，此有台北市公告土地現值
及公告地價查詢系爭表一份在卷可稽。系爭土地自楊溪俊於四十年間租賃後，
至本件起訴為止，其土地價值已有數倍之調升，原告主張系爭土地之價值已較
七十一年時昇漲許多，請求增加租金，自有理由。
㈡按租用基地建築房屋，其地租依土地法第一百零五條規定準用同法第九十七條
所定城市地方房屋之租金標準，即以不超過土地申報價額年息百分之十為限。
所謂土地之總價額，依土地法施行法第二十五條規定，依法定地價，而法定地
價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。
又依平均地權條例第十六條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有
權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。經查：
系爭土地自八十六年七月起至九十年七月間止之公告地價，均為四萬八千九百
四十一元，此有上開台北市公告土地現值及公告地價查詢系統查詢結果在卷可
憑，參以首開說明，系爭土地之申報地價為公告地價之百分之八十，即三萬九
千一百五十二元八角（48941×80/100 = 39152.8），則系爭土地每平方公尺
之租金，自以不超過每坪方公尺三萬九千一百五十二元八角之百分之十為上限
。
㈢次查系爭土地臨台北市○○路八五巷巷口，附近緊臨莒光路口及西藏路，萬大
路八五巷巷口開設有「三益汽車修護廠」、「圓家五金行」及「北都豐田汽車
萬大服務廠」等店，系爭土地並未面臨萬大路，其上所建台北市○○路八五巷
四號房屋為一樓磚造平房，房屋前半部係做工廠使用，係半部作住宅使用，且
房屋破舊，居住環境與品質均不良，此為兩造所不爭執，並有本院九十一年二
月七日勘驗筆錄、房屋現場簡圖在卷可按，再依原告所提被告亦不爭執之現場
照片所示，系爭土地位附近之活業活動固僅為小型商業活動，巷道內則為公寓
式住宅，然土地於萬大路八五巷口附近，鄰近莒光路及西藏路，出入交通便捷
，土地利用價值甚高。依被告自認應調整之租金額每年租金三萬九千五百元計
算，其租金尚不足系爭土地申報地價之百分之一點四，實嫌過低。爰斟酌系爭
土地之使用狀況及繁榮程度，本院認為系爭土地之租金，就被告陳鐘毓等七人
所承租之部分，應以申報地價之年息百分之四計算，就被告劉哲全所承租之部
分，應以申報地價之年息百分之四計算為合理，原告主張應以申報地價年息百
分之五計算，即屬過高。則系爭土地之租金應為：39152.8×75×4%÷12=9788
（每月租金金額，元以下部分四捨五入）㈣綜上，原告得請求調整系爭土地之
租金為每月九千七百八十八元。再按房屋或土地出租人，依民法第四百四十二
條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准
許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意
思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院四十八年度台上字第五二一號判例
），則原告係以起訴為調整租之意思表示，自得以本件訴訟起訴時即九十年三
月十二日起調整系爭土地之租金，被告Ａ○○、戌○○、天○○、亥○○辯稱
應自判決確定時起算，不足採信。
六、原告主張系爭租約原約定每坪租金八元，至七十一年起雙方同意調整為每坪一百
五十七元五角，每月租金三千四百六十五元等語。被告Ａ○○、戌○○、天○○
、亥○○則辯稱兩造八十年間調高租金為每年三萬五千元，至今仍有效等語。兩
造對系爭租約原約定每坪租金八元之事實，並不爭執，自堪信為真實。原告主張
雙方同意自七十一年起調整為每坪一百五十七元五角，每月租金三千四百六十五
元等語，固提出台北十三支郵局第三九號存證信函影本為證。然查該存證信函僅
係陳吳雲嬌與原告戊○○○通知楊溪俊願以申報地價年息百分之八計收租金，即
每坪一百三十元計收租金等情，依其內容並未能證明自七十一起雙方同意調整租
金為每坪一百五十七元五角，每月租金三千四百六十五元，此外原告復未能提出
證據證明之，其主張每月租金三千四百六十五元，即難信為真實。至被告Ａ○○
、戌○○、天○○、亥○○辯稱系爭租約於八十年間調高為每年三萬五千元之事
實，雖亦為原告所否認，然依被告Ａ○○、戌○○、天○○、亥○○所提原告亦
不爭執之租金收據，八十二年五月十八日之收據記載「所繳地租新台幣叁萬伍仟
元整」，另紙未載日期之收據即記載八十四年五月九日「叁萬伍仟元」、八十四
年十一月四日「叁萬伍仟元」，並有另紙八十七年二月三日期，金額為三萬五千
元之匯票。縱前開收據無收租期間之記載，然原告既不能證明系爭租約之租金調
整為每月租金三千四百六十五元，而被告Ａ○○、戌○○、天○○、亥○○已自
認系爭土地租金為每年三萬五千元，且原告亦一再收受數額為三萬五千元之租金
，自堪認被告Ａ○○、戌○○、天○○、亥○○辯稱自八十年間租金調整為每年
三萬五千元一節，為可採信。
七、原告主張被告自七十一年起至原告起訴時止，僅給付租金二十六萬二千八百七十
元，爰請求被告給付起訴前五年之租金等語。被告Ａ○○、戌○○、天○○、亥
○○則辯稱租金均按年付清，並無積欠等語。按當事人主張有利於己之事實者，
就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文，被告Ａ○○
、戌○○、天○○、亥○○辯稱其租金債務已清償，自應由被告Ａ○○、戌○○
、天○○、亥○○就清償之事實，負舉證責任。查依被告Ａ○○、戌○○、天○
○、亥○○所提出之租金收據所示，係於八十四年五月九日繳納八十三年十一月
一日起至八十四年十月三十一日止之租金，八十四年十一月四日繳納八十四年十
一月一日起至八十五年十月三十一日止之租金，八十七年二月三日簽發三萬五千
元之匯票，九十年十月二十九日簽發十萬五千元之匯票，此十萬五千元，依被告
天○○寄發原告訴訟代理人之存證信函所載，係繳納八十七年十一月一日起至三
年份之租金，自堪信被告已繳交八十三年十一月一日起至八十五年十月三十一日
、八十六年十一月一日起至九十年十月三十一日止之租金；惟八十五年十一月一
日起至八十六年十月三十一日繳交之租金收據，則未據被告Ａ○○、戌○○、天
○○、亥○○提出。次查，原告係九十年三月十二日提起本件訴訟，自該日回溯
五年，原告係請求自八十五年三月十三日起至九十年三月十二日止之租金，而八
十五年三月十三日起至八十五年十月三十一日之租金，八十六年十一月一日起至
九十年三月十二日止之租金，業據被告Ａ○○、戌○○、天○○、亥○○提出收
據及匯票證明業已每年均繳交租金三萬五千元，至八十五年十一月一日起至八十
六年十月三十一日之租金是否已清償，被告未能提出證據證明之，故原告得請求
被告給付八十五年十一月一日起至八十六年十月三十一日止，一年份租金三萬五
萬元。
八、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、
義務。又按繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任，民法第一百一千四十八條
前段、第一千一百五十三條分別定有明文，故被告Ａ○○、林楊寶桂、戌○○、
Ｃ○○○、天○○、亥○○、申○○○、地○○、宇○○、楊坤勇及楊溪俊之次
子楊吉田，自楊溪俊於七十六年四月十三日死亡後，即應繼承楊溪俊就系爭租約
承租人之權利及義務，再楊吉田亦於八十九年九月二十日死亡，其繼承人為黃○
○、玄○○、Ｂ○○，亦應繼承楊吉田就租賃契約之權利及義務。從而，原告請
求就被告向原告承落租落台北市○○區○○段一小段七八三之二地號，如附圖Ａ
部分所示，面積七十五平方公尺土地之租金，自本件起訴時即九十年三月十二日
起應調整為每月九千七百八十八元，被告並應自九十年三月十二日起，按月給付
原告九千七百八十八元。並請求被告應連帶給付原告三萬五千元，為有理由，應
予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
九、結論：原告之訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第三百八十五條
第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 七 月 三十一 日
民事第三庭法 官 吳青蓉
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 八 月 一 日 法院書記官 吳芳玉