臺灣桃園地方法院民事判決 97年度訴字第1308號
原 告 丙○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 劉 楷律師
複 代 理人 趙立偉律師
被 告 甲○○
上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國98年4 月8 日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國95年1 月19日與原告之被繼承人陳 國平簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被 告買受陳國平所有坐落桃園縣桃園市○○段325 地號土地及 其上425 建號建物即門牌桃園縣桃園市○○○街65號房屋（ 下稱系爭房地），總價新台幣（下同）845 萬元，賣方即陳 國平於95年4 月17日前交付系爭房地，買方即被告同時付清 尾款。詎被告交付簽約金85萬元及完稅款170 萬元後，陳國 平於95年3 月18日死亡，被告竟拒不付尾款590 萬元及辦理 交屋事宜，原告因此無法清償陳國平就系爭房地設定之銀行 抵押貸款，致遭銀行聲請法院拍賣抵押物受償，由被告友人 李玉鳳於97年5 月19日以765 萬元拍定，法院分配銀行執行 費5 萬1,940 元、債權本金483 萬元、利息24萬1,316 元及 違約金3 萬9,501 元，發還被告242 萬2,931 元，被告依買 賣契約約定本應應給付尾款590 萬元，扣除銀行受償陳國平 貸款483 萬元，被告應給付原告107 萬元；系爭房地因可歸 責被告遭拍賣致生原告給付不能，依民法第267 條第1 項規 定，原告得請求被告對待給付價金107 萬元。㈡對被告抗辯 所為之陳述：陳國平是否於系爭房地內自殺，除原告乙○○ 曾於鈞院96年度執字第19416 號執行時具狀陳述外，無何確 切證據，原告乙○○之陳述不足憑為陳國平是否自殺之依據 ，系爭房地並非凶宅。縱陳國平於屋內自殺，惟被告於陳國 平死亡後藉詞以系爭房地為凶宅為由，遲不願配合原告辦理 點交房屋事宜，致系爭房地遭鈞院96年度執字第19416 號執 行拍賣，被告再委請其兄敖志凱、友人李玉鳳參與投標，並 由李玉鳳得標買受，顯然被告之主觀面及心理面對於陳國平 自殺於該屋內不以為意，被告以系爭買賣契約第5 條第3 項 約定抗辯原告應負瑕疵擔保責任，有違誠信原則。被告於95
年5 月間邀原告商討可否解除契約未果，直至97年7 月間方 以催告函向原告表示解除契約意思，顯已逾民法第365 條第 1 項關於6 個月期間之規定，亦不得再以物有瑕疵而解除契 約或請求減少價金。證人丁○○為專業地政士，受託處理不 動產事宜竟無法提出委託書，不符常理，且系爭房地買賣金 額甚高，雙方往來協商亦無書面紀錄為憑，縱證人丁○○證 述屬實，從證人丁○○證詞亦無從得知被告有透過證人丁○ ○對原告為減少價金之意思表示。原告早已將系爭房地內物 品打包整理以利隨時騰空點交，此由原告乙○○另於桃園縣 八德市購屋準備遷入及證人陳家慶證述即明，惟嗣後被告遲 不願辦理點交房屋事宜，致系爭買賣契約無法履行，造成原 告損失至鉅，依上可知被告如解除契約或減少價金顯失公平 。被告既無表示解除契約或減少價金，卻又故不履約，反觀 原告則已善盡系爭買賣契約各項義務，系爭房地後遭拍賣致 給付不能，乃可歸責於被告，依民法第267 條第1 項規定， 被告仍須給付買賣價金107 萬元予原告。㈢爰依買賣契約約 定及民法第267 條第1 項規定，請求被告給付107 萬元並自 起訴狀繕本送達被告翌日起加計法定遲延利息等語，並聲明 ：⑴被告應給付原告107 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵願供擔保請准宣告 假執行。
二、被告則以：依系爭買賣契約第4 條、第5 條特別約定事項第 2 項、一般約定條款第10條約定，尾款590 萬元由被告申貸 銀行貸款代償陳國平在訴外人中國信託銀行抵押貸款483 萬 元，尾款餘額於陳國平交屋時付清，惟陳國平須於代償前騰 空系爭房地，並於塗銷手續辦妥後交屋。陳國平固於95年3 月14日將系爭房地過戶予被告，惟被告辦妥銀行貸款手續正 待陳國平依約騰空房屋即可指示銀行撥款代償陳國平原貸款 債務時，陳國平卻於95年3 月18日在該屋內上吊自殺身亡， 依系爭買賣契約第5 條第3 項約定，原告應保證系爭房地非 凶宅，故被告得以系爭房地點交予被告前變為凶宅而有重大 物之瑕疵為由，解除契約或請求減少價金或請求不履行之損 害賠償。被告於95年4 月底5 月初委由買賣雙方共同委託之 地政士謝佳成邀陳國平之全體法定繼承人即原告、陳慧珍、 證人陳家慶協調合意解除契約或減少價金或另行出售不成， 復於95年8 月初透過證人丁○○與原告丙○○協調，原告丙 ○○同意由被告代償陳國平銀行貸款，並給付15萬元搬家費 ，為和解條件，惟嗣後原告丙○○又推翻自己提出條件。後 被告多次打電話予原告丙○○及其子女要求騰空房屋或返還 價金，渠等均置之不理。原告為陳國平之繼承人（餘法定繼
承人拋棄繼承），自應承受系爭買賣契約賣方陳國平之權利 義務，依系爭買賣契約第10條第2 項約定，原告必須騰空房 屋通知被告交屋，被告始有代償陳國平原銀行抵押貸款之義 務，然原告從未依約履行騰空房屋通知被告交屋等先行給付 義務，且原告丙○○於鈞院執行查封系爭房地時稱伊一直住 於此，並未點交予被告等語，迄系爭房地遭拍定後原告家人 仍占有該房地迄未點交拍定人，被告自得拒絕履行代償陳國 平原銀行抵押貸款之後行給付義務。原告遲延履約中因欠繳 渠等應繳陳國平原銀行抵押貸款，致系爭房地遭銀行聲請法 院拍賣抵押物，由李玉鳳於97年5 月19日以765 萬元得標買 受，系爭房地後遭拍賣致給付不能，乃原告怠於履行先行騰 空房屋義務所致，既可歸責於原告，自不能依買賣關係請求 被告為對待給付。被告確知原告無法履約後，於97年7 月23 日以系爭房地於賣方騰空房屋通知買方前，遭法院拍賣，系 爭買賣已屬給付不能，函知原告表示被告依民法第256 條規 定解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第2 項第2 款規定 請求原告返還價金及自受領時起之利息，併依民法第260 條 規定請求原告賠償被告因履約所受損失。暫置系爭買賣契約 第9 條第1 項約定違約金不計，被告已支付買賣價金、房屋 稅、地價稅、規費及代書費等合計264 萬3,294 元，加計利 息38萬1,806 元，共計302 萬5,100 元，扣除被告已自鈞院 受分配發還系爭房地拍賣價款242 萬2,931 元，被告亦仍受 有損害最少60萬2,169 元。另被告之兄敖志凱自行參與投標 ，與被告前夫周玉僑代理李玉鳳參與投標，均與被告無關等 語資為抗辯，為答辯聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請 。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被告於95年1 月19日與原告之被繼承人陳國平簽訂系爭買賣 契約，約定被告以買賣總價845 萬元向陳國平買受系爭房地 。被告依約已於95年1 月19日簽約時給付簽約金85萬元，於 95年3 月8 日給付陳國平備證款及完稅款170 萬元，陳國平 業於95年3 月14日辦竣系爭房地所有權移轉登記予被告，有 不動產買賣契約書影本、土地及建物登記謄本影本在卷可稽 （見本院卷第7 頁至第12頁、第45頁至第48頁）。 ㈡陳國平於95年3 月18日死亡，原告、陳慧珍、證人陳家慶為 陳國平之配偶及子女，原告已向法院聲明限定繼承，陳慧珍 、證人陳家慶則已向法院聲明拋棄繼承，有繼承系統表影本 、戶籍謄本、本院家事法庭函在卷為佐（見本院卷第18頁至 第21頁），並據調取本院95年度繼字第544 號拋棄繼承卷宗 、95年度繼字第689 號限定繼承卷宗查明確實。
㈢系爭房地經訴外人中國信託銀行以陳國平對其負債483 萬元 本息及違約金，依本院95年度拍字第2613號民事裁定為執行 名義，聲請本院96年度執字第19416 號拍賣抵押物強制執行 事件拍賣，由李玉鳳於97年5 月19日以765 萬元得標買受後 ，中國信託銀行獲分配執行費51,940元、本金483 萬元、利 息24萬1,316 元及違約金3 萬9,501 元，發還被告242 萬2, 931 元，有本院民事執行處函及所附分配表影本在卷可考（ 見本院卷第13頁至第17頁），並據本院調取前開執行卷宗查 核確實。
㈣被告於97年7 月23日以桃園福林郵局第139 號存證信函向原 告為解除契約之意思表示，並依民法第259 條第2 項第2 款 規定，請求原告返還價金及自受領時起之利息，併依民法第 260 條規定，請求原告賠償被告因履約所受損失，原告於同 年月30日收受該存證信函，有存證信函影本暨郵件回執影本 在卷可按（見支付命令卷第10頁至第13頁）。四、兩造各以前揭情詞主張及抗辯，本件應審酌之爭點厥為：㈠ 被告抗辯系爭房地於點交予伊前成為凶宅而構成重大物之瑕 疵，伊得拒付尾款，有無理由？㈡被告抗辯原告未先騰空房 屋通知被告交屋，伊得拒付尾款，有無理由？㈢被告解除系 爭買賣契約，是否合法？茲分別論斷如後：
㈠按買賣契約為雙務有償之債權契約，買受人固有交付價金之 義務，惟出賣人亦有按債務本旨將無瑕疵之買賣標的物財產 權移轉予他方之義務，出賣人如未依債務本旨交付買賣標的 物，買受人依民法第264 條規定自得拒絕給付價金而有同時 履行抗辯權（最高法院87年台上字第671 號判決參照）。又 所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念 ，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而 不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最 高法院73年台上字第1173號判例參照）。系爭買賣契約一般 約定條款第5 條第3 項約定：「賣方保證買賣標的物專有部 分（含約定專用部分）或未依法申請建照使照所增建之部分 於賣方取得所有權之日（以謄本登記日期為準）起，不曾發 生意外死亡或自殺之案件（即兇宅），否則亦視為物之瑕疵 。」（見本院卷第9 頁背面、第41頁背面）。可知兩造合意 ，原告保證系爭房地於其登記取得所有權後不曾發生意外死 亡或自殺之案件，否則即視為物之瑕疵，可認定前揭定義之 「凶宅」，為兩造約定物之瑕疵。又依我國民間風俗，對於 曾發生意外死亡或自殺案件之房屋，普遍認為妨害居住安寧 而不易出租或出售，縱經出租或出售，其交易價格亦較一般 市價低落，故於締約時雖非曾發生意外死亡或自殺案件之兇
宅，然於交付前房屋已發生意外死亡或自殺案件，依通常交 易觀念，亦應視為物之瑕疵。查陳國平與被告締約後，於95 年3 月14日將系爭房地移轉登記為被告所有，惟於點交系爭 房地前，陳國平於95年3 月18日死亡在系爭房地內，經檢察 官相驗結果，認定陳國平死亡原因為縊頸致窒息死，復查無 他殺嫌疑，有臺灣桃園地方法院檢察署相驗屍體證明書影本 在卷可稽（見本院卷第98頁），並據本院調取該署95年度相 字第488 號相驗卷宗核閱無訛。原告乙○○於97年6 月11日 向本院96年度執字第19416 號制執行事件提出異議狀陳稱： 「…陳國平（歿）於本標的物內上吊身亡…」字樣，有異議 狀影本在卷足憑（見本院卷第99頁至第100 頁）。縊頸致窒 息死並非病死或自然死，經檢察官相驗後認查無他殺嫌疑， 並參以原告乙○○前揭異議狀之記載，允足推斷陳國平係意 外死亡或自殺，系爭房屋即存有「凶宅」瑕疵。原告復無從 將前開瑕疵除去，依民法第226 條第2 項規定，被告得拒絕 原告交付房屋，且依首揭說明，因原告不能依債務本旨交付 無瑕疵之買賣標的物，被告即得主張同時履行抗辯而拒絕支 付尾款。
㈡又系爭買賣契約一般約定條款第6 條第1 項約定：「房屋移 交：本約房地除另有約定外，賣方應於買方付清尾款之同時 ，依附件或標的物現況記載之內容（含鑰匙或遙控器及相關 證件）點交予買方驗收，賣方並應保持或恢復水電設施之正 常使用，且買方不得另行提出契約書中未記載事項要求賣方 配合辦理。」，一般約定條款第10條第2 項約定：「由買方 代為清償，惟賣方須於代償前騰空本標的物，並於塗銷手續 辦妥後交屋（地）。賣方原有銀行貸款由買方所申貸之銀行 代為轉帳清償，其約定如下：1.買方自轉帳清償之日起負擔 其申貸銀行之貸款利息。2.賣方原貸款利息負擔至買方代償 日止，其代償金額視為尾款之部分給付，如買方依約應給付 之尾款非全部以貸款方式交付者，並應於代償前補足差額， 以利作業，尾款餘額則待賣方塗銷登記辦妥且買方銀行撥付 貸款餘額時始予交付，賣方並同時辦理交屋（地）。3.賣方 自代償日起5 日內負責將塗銷證件交予承辦地政士辦理塗銷 登記，費用由賣方負擔。」，特別約定事項⑵約定：「雙方 合意賣方最遲應於民國95年4 月17日前交付本買賣標的物， 買方始支付最後尾款。」，特別約定事項⑷約定：「雙方合 意備證款得延至完稅同時給付。」，是被告依約本應於陳國 平騰空房屋後代償陳國平原銀行抵押貸款，並於房地全部點 交同時付清尾款扣除其代償金額後之餘額。陳國平於點交系 爭房地前死亡，原告繼受系爭買賣契約賣方陳國平之權利義
務，亦須先行騰空房屋後，被告始須代償陳國平之原銀行抵 押貸款。證人陳家慶證稱：陳國平死亡後，伊有繼續住在系 爭房地，原告乙○○於95年4 月初購屋時，全家才搬到八德 市的房子，是在陳國平死亡1 個月後搬走，但後來又賣掉八 德市的房子，故搬走後半個月，在5 月多又全家搬回，後伊 自己買房子，伊自己就搬走，至於伊哥哥、姐姐在95年5 月 多搬到宏昌十二街的房子，媽媽就一直留在系爭房地，至98 年1 月底才搬到伊的房子與伊同住等語（見本院卷第121 頁 至第12 2頁）。惟本院96年度執字第19416 號執行事件於96 年5 月28日上午10時30分許至系爭房地現場進行查封時，原 告丙○○陳稱：「其是前屋主（即陳國平）之太太，債務人 （即被告）買了本標的物之後又不買了，雖辦了過戶，但債 務人表示不買了，其一直住於此，並沒有點交給債務人，房 貸都是第三人在繳。」等語，有查封筆錄影本附卷可按（見 本院卷第110 頁），並據本院調取前揭執行案卷核閱無訛。 上開證人證詞與原告丙○○之陳述相左，不足證明在系爭房 地遭拍定前，原告曾經騰空系爭房地，被告不因此發生依約 應代償陳國平原銀行抵押貸款義務問題，難認被告有何違反 系爭買賣契約約定之情事。被告抗辯因原告並未先騰空房屋 並通知被告，伊得拒付尾款，亦屬有據。被告既係本於契約 約定及法律規定得拒付尾款，自無何違背誠信原則可言，原 告執此主張亦無理由。
㈢系爭房地嗣因陳國平原銀行貸款欠繳經銀行聲請法院強制執 行程序拍定，原告就依約應交付系爭房地予被告之給付，顯 然陷於不能給付，但此乃因原告不能依債務本旨交付系爭房 地衍生之結果，自應歸責原告，不可歸責被告，本件並無民 法第267 條第1 項規定之適用。反之，被告以本件買賣陷於 給付不能，援民法第256 條規定，解除系爭買賣契約，並無 不合。原告主張依民法第365 條規定，被告逾6 個月解除契 約之除斥期間，解除契約不合法云云，然物之瑕疵擔保責任 與不完全給付或給付不能之債務不履行責任，其法律性質、 構成要件及規範功能各不相同。依被告前揭存證信函載明係 因陳國平於系爭房地意外或自殺死亡，原告始終未騰空系爭 房地並通知被告，而系爭房地業遭拍賣，本件買賣已屬給付 不能，依民法第256 條規定表示解約等語，而本件系爭房地 根本未經交付予被告，本不生原告依危險移轉應負物之瑕疵 膽保責任問題，原告依此主張殊屬誤會。又被告前揭解除契 約意思表示，已生合法解除契約效力，系爭買賣契約即溯及 失其效力，兩造僅互生回復原狀義務。原告猶基於債之關係 存續，依買賣契約約定及民法第267 條第1 項規定，請求被
告為對待給付，顯然無據，不能准許。
五、綜上所述，原告主張並非可採，被告抗辯則屬可取。從而， 原告援買賣關係請求被告給付107 萬元並自起訴狀繕本送達 被告翌日起加計法定遲延利息云云，為無理由，應予駁回； 其假執行之聲請，亦因失所附麗，應併予駁回。六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決之 結果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 6 日 民事第三庭 法 官 熊祥雲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 5 月 6 日 書記官 顏伯儒