臺灣臺中地方法院民事判決 98年度豐簡字第254號
原 告 乙○○
被 告 丙○○
上列當事人間請求確認停車位所有權存在事件，本院於民國98年
6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：原告於民國（下同）96年5月22日向訴 外人傅陳秀美買受位於四季風情社區門牌號碼為台中縣潭子 鄉○○路104號7樓之建物及編號41號之地下室機械停車位， 因編號41號及42號停車位係屬同一座上下位置之機械式車位 ，原告與傅陳秀美之買賣契約中標示編號41停車位係上層車 位，傅陳秀美並提示四季風情大樓第七屆區分所有權人於89 年6月8日開會紀錄，會議中已作成決議「機械停車設備同一 座車位，序號較小者為上層車位、較大者為下層車位」，惟 編號42號車位之所有人即被告卻不服從上開決議內容，要求 與原告輪流使用上層車位，爰依公寓大廈管理條例的規定提 起本件訴訟，聲明請求確認原告所有編號41號停車位係為機 械式停車位之上層位置等語。
二、被告抗辯：被告於83年5月16日向訴外人林志明購得四季風 情社區門牌號碼為台中縣潭子鄉○○路○段35號3樓之建物及 編號42號之機械停車位，因為買賣契約中並未載明編號42號 機械式停車位係上層或下層位置，且於機械停車位之入口踏 板處編號41、42號係並排漆繪，看不出上、下層配置位置的 編號，被告詢問管理委員會結果，得到的答覆是機械停車位 使用方式係採同一座停車位的住戶上、下層均可使用，且先 到先停。被告之後並無實際入住四季風情社區，而係出租他 人，而原告之前手傅陳秀美長期以強力手段方式霸佔上層車 位，不讓被告的承租人使用。第七屆區分所有權人89年6月8 日之會議，被告並沒有參加亦無參與表決，管理委員會亦說 該決議內容並未經過全體住戶或機械式停車位使用住戶之表 決，並無約束之效力。目前社區中擁有機械式停車位的住戶 都遵循「先到先停」的輪流使用方式，被告因病想遷回四季 風情社區居住，原告卻循其前手之主張堅持不讓被告使用機 械式之上層車位，引發兩造之紛爭，請求法院判決原告之訴 駁回等語。
三、法院之判斷：
（一）按地下層停車空間如屬專有部分（即申請單獨編列建號）
，為區分所有權之獨立客體，則由該區分所有權人取得獨 立的所有權，當然亦包括取得其使用權，此時停車空間之 所有權與使用權同屬一人，停車空間之使用方式僅由單一 之區分所有權人一人決定即可。倘地下層停車空間如非屬 專有部分，而為建物之共用部分，係由部分區分所有權人 所共有該部分之所有權，並擁有該部分之使用權即俗稱的 「小公」，此即為公寓大廈管理條例中所稱之「約定專用 部分」。職是之故，地下層停車空間如係由全體或部分區 分所有權人以共有狀態，取得所有權登記者，則經由全體 區分所有權人間訂立契約，約定由某些特定人就特定部分 取得使用權，即透過分管契約，即可成為約定專用部分， 由特定人取得該共用部分之專有的使用權。然而，在公寓 大廈的地下層停車空間，係屬專業性及現代化的不動產買 賣契約，建商率皆以定型化契約出售停車位，消費者毫無 異議的空間，分管契約通常幾乎由建商與買受人簽訂（無 論買受或放棄車位使用權），買受人對於分管契約簽訂幾 乎無任何共有物分管之認識，且共有人人數眾多，互不相 識，事實上共有人對於共有之停車空間，其應有部分比例 如何分配，分管內容如何，使用權之依據何在，大都無法 在短時間內了解，僅憑建商片面提供的定型化契約，決定 購買與否。依據目前我國司法實務上的見解，幾乎已將「 分管契約」當作另外創設之用役物權，至於分管契約的變 更或終止係應由全體共有人共同為之，抑或應採「多數決 」為之，實務上均有論據。
（二）本件四季風情社區地下層停車位依被告提出之原始與建商 所訂之買賣契約第3條明定「本房屋一樓約198平方公尺（ 約59.90坪）及地下室891平方公尺（約269.53坪）為共同 使用部分之面積，依各私有面積比例持分，隨同房屋為甲 方所有共有，作為公共設施。其餘非屬於共同使用部分為 乙方依法擴建之地下層防空避難室兼停車位，或為乙方增 加擴建之地下層貯藏室兼停車位，非屬共同使用部分，乙 方得自由使用，甲方不得異議，其面積約565平方公尺（ 約171坪）其使用權按既定編號專屬另購買車位之各住戶 所有及使用。」等語，是本件兩造所有編號41、42號車位 即屬前段所述是依與共有人間之分管契約關係而取得所有 權及使用權，惟因就分管契約內容中未有定論之處，依前 段所述，亦應由全體共有人共同決定或以多數決決定。（三）至於原告主張四季風情大樓第七屆區分所有權人於89年6 月8日會議中已作成決議「機械停車設備同一座車位，序 號較小者為上層車位、較大者為下層車位」乙事，為被告
所否認。經証人謝成祺到庭結証：「我是新世邦管理公司 經理，新世邦管理公司於86年進駐四季風情大廈負責管理 工作。89年6月8日第七屆區分所有權人會議我有參與，負 責紀錄。因為我發現機械停車位僅在上下層同一座之入口 踏板上標示號碼，並未標示上層、下層號碼，無法區分上 、下層之號碼，當時住戶是採同一座之車位先進先停。之 後，有住戶要轉讓房屋及車位，開始要求管委會出具使用 證明。後來我跟管理委員徵詢是否有建商移交管委會之車 位資料，管委會說沒有，於事隔3年後，我才跟當時主委 甲○○建議應該就車位之編號位置確認清楚。89年6月8日 第七屆區分所有權人該次會議紀錄中僅為記載建商代表朱 總經理所陳述之前委員會曾經召開會議討論，後來公告實 施是序號較小為上層車位，序號較大為上層車位，該段文 字僅記載建商代表之陳述，並未經過區分所有權人之討論 及表決。於會議後，並沒有針對上、下層車位使用問題取 得共識，還是按照之前同一座車位先到先停方式使用，到 目前為止，仍是這樣。之後，如果有住戶要求管理委員會 出具使用證明，必須同一座使用住戶自行協商使用位置， 確定後我們才會出具證明。」等語（見98年5月26日言詞 辯論筆錄）；又証人甲○○到庭結証：「我是四季風情大 樓第七屆管理委員會主委，目前我仍居住在該大樓內。（ 問：系爭第七屆區分所有權人89年6月8日會議是由你主持 ？）是的，當次會議並沒有對上下層機械車位編號位置作 成決議。該大樓於一開始就有上下層機械車位之爭議，所 以徵求多方意見（原購戶、建設公司銷售業務人員）得知 為避免機械車位上下層移動壽命，由建設公司銷售人員建 議住戶由先到先停之使用方式。因存留大樓之資料已經滅 失，所以討論事項第2點是建設公司朱總之個人意見，但 該建議當場並沒有經過住戶表決決議，機械車位不屬於全 體人員，該車位不應透過沒有車位之住戶付諸表決。會議 記錄有公開送達各住戶，但之後沒有其他住戶以該次會議 紀錄要求序號較小為上層車位，序號較大為下層車位表示 意見。開會之後住戶之默契，是先到先停，或是上下層自 行協商。並沒有序號較小為上層車位，序號較大為下層車 位之爭議。我本身是沒有停車位的人，有關其他住戶停車 位之爭議，我也不知道。目前社區之停車仍採先到先停之 方式使用，除了89年社區會議有討論之外，就系爭問題之 後就沒有討論。」等語（見98年6月18日言詞辯論筆錄） ，是依上開兩位參與四季風情大樓第七屆區分所有權人89 年6月8日會議的主席及紀錄人員均明確表示尚未就機械式
停車位上下層位置之編號所屬問題經由住戶或使用者表決 決定，是原告自不得以該決議作為有利於己之主張。至於 原告與其前手間於買賣契約中就機械式停車位上層位置使 用之約定，更無拘束第三人之效力，原告亦不得以此對抗 被告。
（四）綜前所述，本件原告既無法証明其於四季風情社區中所分 管使用之編號41號車位係固定屬於機械式停車位之上層位 置，其訴請確認原告所有編號41號停車位係為機械式停車 位之上層位置，即屬無據，應予駁回。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 98 年 6 月 25 日 臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 廖穗蓁
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 6 月 25 日 書記官 洪明霞