臺灣高等法院高雄分院民事判決 97年度上易字第242號
上 訴 人
即被上訴人 乙○○
訴訟代理人 施秉慧律師
焦文城律師
上 訴 人 戊○○
丁○○○
被上訴人 甲○○
上列三人共同
訴訟代理人 顏宏斌律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國97年7
月23日臺灣高雄地方法院95年度訴字第4657號第一審判決各自提
起上訴，本院於98年5 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
乙○○上訴駁回。
戊○○、丁○○○上訴駁回。
第二審訴訟費用乙○○上訴部分由乙○○負擔，丁○○○、戊○○上訴部分由丁○○○、戊○○負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人乙○○起訴主張：伊因法院拍賣於民國94年8 月25日 取得執行債務人丙○所有高雄市苓雅區○○○ 路93號「白雲 天廈」12樓之2 「頂樓」建物（下稱頂樓建物）所有權，而 在頂樓建物屋頂平台上有一未保存登記之鐵皮屋（下稱系爭 鐵皮屋），因屬頂樓建物之附屬建物，應併歸伊所有。且該 大廈對頂樓平台之管理，不論該規約或區分所有權人會議， 均約定分歸頂樓住戶占用繳納管理費，故伊若未取得系爭鐵 皮屋之所有權，依分管契約亦有頂樓建物平台之約定專用權 ；又頂樓建物最早使用人歐秀美向建商購屋時已併買受該大 廈地下1 層編號8 之停車位（下稱系爭停車位），因此就頂 樓建物共同使用部分之應有部分約定登記為250/10000 ，較 初購屋而無同時買受停車位者之登記比例為多，當伊拍定取 得頂樓建物時，依該大廈區分所有權人之分管契約，亦因繼 受前手而對系爭停車位有約定專用權；上訴人丁○○○與其 配偶戊○○占用系爭鐵皮屋，被上訴人甲○○則為系爭停車 位之使用人，均無正當權源，爰依民法第767 條所有物返還 請求權或第962 條占有返還請求權、第820 條第1 項分管契 約，求為：㈠戊○○、丁○○○應自高雄市苓雅區○○○ 路 93號12樓之2 頂樓平台上系爭鐵皮屋遷出，返還予乙○○， 或丁○○○應將高雄市苓雅區○○○ 路93號12樓之2 頂樓平 台如附圖編號A 所示面積69.61 平方公尺之鐵皮屋拆除，並
與戊○○返還占用平台部分予乙○○。㈡甲○○應將白雲天 廈地下一層編號8 停車位遷讓返還乙○○。
二、⒈上訴人戊○○、丁○○○則以：丁○○○是頂樓建物前手 丙○之前手，當初丁○○○向其前手邱劉玉梅買受頂樓建物 時，一併買受邱劉玉梅所建造在頂樓建物平台上之系爭鐵皮 屋，嗣丁○○○轉讓頂樓建物予乙○○前手丙○時，並未將 頂樓上使用及構造上均獨立之系爭鐵皮屋所有權一併售出， 係保留供己與配偶戊○○居住，一直占用頂樓建物平台迄今 ，非無權占有等語，資為抗辯。
⒉被上訴人甲○○則以：伊為該大廈91號5 樓之2 建物之區 分所有權人，與系爭停車位均係於93年3 月19日向前手己○ ○一起買受而來，並繳納停車管理費迄今，擁有合法使用權 等語，資為抗辯。
三、原審判決丁○○○應將高雄市苓雅區○○○ 路93號12樓之2 頂樓平台如附圖編號A 所示面積69.61 平方公尺之鐵皮屋拆 除，並與戊○○返還占用平台部分予乙○○，駁回其餘之請 求。乙○○就其敗訴部分，提起上訴，求為：㈠原審不利於 乙○○部分廢棄。㈡甲○○應將白雲天廈地下一層編號8 停 車位遷讓返還乙○○；甲○○則求為駁回上訴。丁○○○、 戊○○亦提起上訴，求為：㈠原判決不利於丁○○○、戊○ ○部分廢棄。㈡廢棄部分，乙○○在第一審之訴駁回；乙○ ○則求為駁回上訴。
四、本院判斷：
㈠乙○○請求拆除系爭鐵皮屋部分：
白雲天廈之頂樓93號12樓之2 之所有權人依序為建商高屋建 設股份有限公司（下稱高屋建設公司）、林班超、歐秀美（ 取得所有權日期為78年11月29日）、邱劉玉梅（79年4 月6 日）、丁○○○（84年1 月20日）、丙○（85年7 月19日） 、乙○○（94年8 月25日），有建築改良物登記簿、高雄市 鹽埕區地政事務所民眾閱覽異動引附卷（原審卷一九一至一 九六頁）。高屋建設公司於78年間出售該大廈區分建物時， 與全體區分所有權人約定，其頂樓建物「屋頂平台」歸12樓 頂樓各承購戶保管使用（原審卷七六頁房屋預購書第5 條） ，並負責繳納使用管理費，有79年7 月23日委理委員會議紀 錄附卷（原審卷八四頁、八六頁）。系爭鐵皮屋係訴外人邱 天化於79年間建造，嗣與其配偶邱劉玉梅名義之頂樓建物一 併出售給丁○○○，丁○○○再將系爭頂樓建物所有權移轉 登記予丙○時，留下系爭鐵皮屋供已用，為被上訴人不爭執 ，惟抗辯稱違反分管契約（本院卷一三四頁）。故本件應予 審究者，乃戊○○及丁○○○可否將爭頂樓建物出售予丙○
，而繼續使用系爭鐵皮屋？
⒈按主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者 ，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分，可併就該增建 物為執行，而由拍定人取得該增建物之所有權，執行法院亦 應予一併點交（最高法院92年度台抗字第338 號裁判參照） ，倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建 築物，則拍定人自不能取得所有權。而判斷增建部分，是否 具有「使用上」之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增 建後向來之利用機能，及與主建物之依存程度定之。系爭鐵 皮屋是磚造牆、鐵皮屋頂構造，有自己之門戶往該大廈頂樓 樓梯口，入內搭乘頂樓電梯下樓到外，業經原審勘驗明確， 製有勘驗筆錄（原審卷三二一頁），並有相片附卷（原審卷 三三八頁），故戊○○、丁○○○主張系爭鐵皮屋使用及構 造均之獨立性，非系爭頂樓建物之附屬建物，核屬可採。乙 ○○主張系爭鐵皮屋與頂樓建物內部相通，且無獨立水電， 故為頂樓建物之附屬建物云云。查頂樓建物之屋頂樓板曾打 穿透一處，以架設之木造樓梯爬上樓頂之系爭鐵皮屋，其打 穿樓板面積如附件成果圖編號B 所示2.30平方公尺（長、寬 則各為2.5 公尺、0.92公尺），現頂樓平台樓板已見用混凝 土鋪平封閉，但從頂樓建物屋內朝上看此打穿處，舖貼在屋 頂之木板仍裸露可見（原審卷卷三二一頁、三三六至三三七 頁）。但上開打通行為係戊○○、丁○○○住於頂樓建物時 所為，且系爭鐵皮屋之水電設在頂樓建物隔壁即現由戊○○ 、丁○○○使用之12樓之1 ，為乙○○所不爭執（本院卷一 三三頁），該打通行為及移裝水電錶之行為，均係戊○○2 人為方便使用系爭鐵皮屋而已，尚不能因而認系爭鐵皮屋屬 於頂樓建物之附屬建物。乙○○又主張系爭鐵皮屋之出入門 平常上鎖，皆由12樓之2 住戶內部樓梯合為一體使用，但系 爭鐵皮屋與頂樓建物現已未打通，故乙○○上開主張，與事 實不合。綜上，乙○○主張系爭鐵皮屋為附屬建物，其向執 行法院拍定取得頂樓建物所有權時，拍賣效力當然及於系爭 鐵皮屋，洵無足取。
⒉戊○○、丁○○○現居住於91號12樓之1 及93號12樓之1 ， 2 間建物內部打通，系爭鐵皮屋仍為被告戊○○、丁○○○ 占用，固為兩造所不爭執（原審卷三四九背面），但91號12 樓之1 及93號12樓之1 現係2 人之女蘇慧玲所有（91號12樓 之1 所有權人依序為潘楊敏惠、戊○○、劉淑娟、立盛國際 貿易股份有限公司、陳春秀、蘇慧玲）、（93號12樓之1 所 有權人依序為潘摘星、戊○○、劉淑娟、立盛國際貿易股份 有限公司、陳春秀、蘇慧玲），戊○○及丁○○○現非白雲
天廈之區分所有權人，為2 人所不爭執（本院卷一四三頁） 。按「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其 附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有；又共有物，除 契約另有訂定外，由共有人共同管理之。民法第799 條前段 、第820 條第1 項各定有明文。而當共有人於與其他共有人 訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其 分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第 1065號判例參照），及「集合住宅之買賣，經由建商與各承 購戶訂明屋頂平台由頂樓住戶使用管理者，非不可認係共有 物之分管約定」（最高法院82年度台上字第2284號裁判參照 ）。依訂購房屋合約書第5 條約定：「屋頂平台及一樓空地 權屬：屋頂平台除公共設施及公共使用區域外，歸十二樓各 承購戶保管使用，其他承購戶不得異議」（原審卷七六頁） 。白雲天廈興建於78年間（原審卷十九頁），無84年6 月28 日公布之公寓大廈管理條例之適用，於94年8 月17日住戶協 調會決議記載：該大廈91號12樓之2 、93號12樓之2 （頂樓 建物）頂樓之增建物，於79年大樓委員會開會中協調，以加 收管理費方式同意，至今10餘年均如數收費，為兩造所不爭 執，並有協調會議紀錄附卷（原審卷三四九頁背面、八九頁 ）。依上說明，屋頂平台專用權約定歸屬頂樓所有權人，受 讓頂樓之「區分所有權人」應繼受其效力，亦即受讓人有保 管使用之權利，乙○○主張其對系爭鐵皮屋有事實上處分權 ，尚非可採。乙○○因原審93年度執字第63458 號事件，於 94年8 月25日拍定取得系爭頂樓建物所有權時，拍賣公告標 的未註明含由邱劉玉梅所建造在頂樓建物平台上未保存登記 之系爭鐵皮屋，固有拍賣公告附卷（原審卷七至九頁），但 乙○○既為白雲天廈區分所有權人，依上開訂購房屋合約書 第5 條：「屋頂平台除公共設施及公共使用區域外，歸12樓 各承購戶保管使用」之約定，其對93號12樓之2 屋頂平台上 系爭鐵皮屋所坐落之平台有保管使用權。丁○○○於出住頂 樓建物所有權予丙○，固未將系爭皮屋一併出售，而渠等亦 已非白雲天廈區分所有權人，依上開訂購房屋合約書第5 條 約定，其占用屋頂平台屬無權占有。乙○○主張丁○○○無 權占用屋頂平台上之系爭鐵皮屋，請求拆除，並與戊○○返 還該屋頂平台，為有理由，應予准許。丁○○○、戊○○主 張丁○○○其向邱劉玉梅購買頂樓建物及爭鐵皮屋時，有合 法所有權及可占有使用系爭鐵皮屋，其出售頂樓建物時未包 括系爭鐵皮屋，故仍係有權占用系爭鐵皮屋云云（本院卷十 二至十三頁、一四四頁）。惟訂購房屋合約書第5 條已明白 約定：「屋頂平台除公共設施及公共使用區域外，歸12樓各
承購戶保管使用」，丁○○○既已非頂樓建物之所有權人， 自對頂樓建物屋頂之平台無保管使用之權，系爭鐵皮屋占用 乙○○有權保管使用之頂樓建物屋頂上之屋頂平台，自屬無 權占有，故丁○○○及戊○○此部分之抗辯，為不足採。 ㈡乙○○請求返還停車位部分：
⒈白雲天廈91號5樓之2土地及建物所有權移轉依序為高屋建設 公司（取得所有權日期：78年9 月6 日）、林班超（78年9 月）、歐秀美（78年8 月購買，78年9 月13日送件，78年11 月29日完成所有權移登記）、山園建設股份有限公司（82年 9 月6 日）、劉芳秀（87年1 月5 日）、己○○（92年11月 3 日）、甲○○（93年4 月13日），有建築改良物登記簿及 高雄市鹽埕地政事務所民眾閱覽異動索引附卷（原審卷一八 五至一九０頁）；而歐秀美同時亦於78年11月29日取得系爭 頂樓建物及土地所有權，於79年4 月6 日出售予邱劉玉梅， 亦有建築改良物登記簿附卷（原審卷一九二至一九三頁）， 歐秀美於78年11月29日同時購買白雲天廈2 戶建物，應足認 定。歐秀美將系爭頂樓建物移轉有權予邱劉玉梅，邱劉玉梅 再將之移轉所有權予丁○○○，已如上述，而丁○○○以系 爭頂樓建物向彰化銀行貸款時，該抵押不動產實質鑑定表記 載：「本件原貸款單位為七賢分行，債務人邱劉玉梅，擬請 由本單位轉貸，並辦理債務人變更」（本院卷一一八頁）， 亦即丁○○○向彰銀借貸係沿續邱劉玉梅之貸款條件，僅為 債務人變更而已。邱劉玉梅、丁○○○於向彰化商業銀行貸 款時（抵押物為系爭頂樓建物及土地）雖向該銀行稱其有停 車位（本院卷一一七至一一八頁），但邱劉玉梅配偶邱天化 於原審結証歐秀美於79年4 月6 日將系爭頂樓建物出售予邱 劉玉梅時，歐秀美未交付系爭停車位予邱劉玉梅，邱劉玉梅 亦未使用停車位（原審卷三二二頁背面）。故邱劉玉梅向彰 化銀行貸款時所為上開陳述，或係為取得較高之貸款成數而 為之。歐秀美在白雲天廈擁有地下室第8 號一個停車位（即 系爭停車位），嗣系爭爭停車位移轉予劉芳秀，有附於執行 卷蓋有歐秀美印文之白雲天廈地下室車位停車位置証明書、 蓋有歐秀美、劉芳秀車位配置圖附卷（原審卷三八九至三四 ０頁）。証人即該大廈住戶即邱劉玉梅之配偶邱天化證稱： 「之前我有參加管委會，會議中有提到停車位是可在大樓內 買賣，不能賣給外面的人」（原審卷三二四頁背面），證人 即該大廈91號12之2 住戶亦為建商高屋建設公司總經理謝光 輝亦證稱：知道大樓間住戶可以買賣，其自己亦出售一個停 車位給93號1 樓所有權人，但亦無將多出之應有部分比例一 併移轉（原審卷三二五頁至三二六頁）。系爭停車位於劉芳
秀所有91號5 樓之2 房屋出售時，一併被拍賣，由己○○拍 定取得，承受該停車位，己○○再將該房屋及車位一併出售 予甲○○，業據己○○結証屬實（原審卷三六六頁背面至三 六七頁背面），並有附於執行卷蓋有劉芳秀印文之車位配置 圖、查封筆錄附卷（原審卷三九０至三九一頁）。車位配置 圖備註欄第2 點：「停車位應隨同主建物（房屋）一同轉讓 ，不能單獨出售，車位之轉讓需向管理委員會報備」亦明載 車位只需與主建物一併出售，不得單獨出售，而歐秀美於白 雲天廈既有2 戶建物，其將車位合併於91號5 樓之2 出售， 而不合併於系爭頂樓建物出售，亦與該備註欄規定無違。 ⒉乙○○主張依備註欄第1 點記載：「購買車位者，對地下室 停車場使用面積共同所有，已登記於附屬建物內，並按其位 置停車」，故分管人之附屬建物較無車位者多云云（本院卷 一三五頁）。但邱天化之配偶邱劉玉梅係向丁○○○購買系 爭頂樓建物之人，其購買系爭頂樓建物時，並未取得系爭停 車位之使用權或所有權，邱天化更結証稱：「之前我有參加 管委會，會議中有提到停車位是可在大樓內買賣，不能賣給 外面的人」。備註欄第1 點之記載並不足以推認其主張之事 實，乙○○上開主張，尚非可採。
⒊訂購房屋預約書第4 條記載：「地下室權屬：本預約房屋共 同使用之地下室總面積約283.17平方公尺（約85.66 坪）， 按甲方（買方）建物面積比例隨同房屋為甲方（買方）共同 作為公共設施，其非屬共同使用部分之總面積約計1095.93 平方公尺（約331.52坪），為汽車停車場，其使用權屬乙方 （高屋建設公司）永久所有使用」（原審卷七六頁），而買 方如欲購買地下室停車位使用權，其金額於第16、21、22、 23、24期繳納，為訂購房屋預約書第3 條所明定（原審卷七 五至七六頁）。由上開2 項約定可知，白雲天廈之住戶對地 下室僅對283.17平方公尺即約85.66 坪之公共設施，且依住 戶建物面積比例定之；至於地下室汽車停車場（1095.93 平 方公尺，即約331.52坪）之使用權屬於高屋建設公司永久所 有使用，住戶如欲取得使用權，尚需向高屋建設公司購買， 至於購買停車位住戶之應有部分是否較高，該2 條並未規定 。又白雲天廈規約第2 條第4 款（原審卷二九八頁）規定： 「停車空間應依與起造人或建築者之買賣契約書或分管契約 書使用其專用部分，無買賣契約書或分管契約書且為共同持 分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車 空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用」。系爭 停車位係歐秀美78年8 月購買，並於78年11月24日經全體停 車位所有權人抽籤而共同決議（原審卷三八九頁），依該條
規定為其專用部分，但歐秀美購買2 戶，故其將之與91號5 樓之2 建物一併出售，亦無違反規約之情事。更何況，乙○ ○購買系爭頂樓建物時並未包括系爭停車位，故乙○○主張 依該條約定，擁有停車位者之公共設施較無停車位者為多， 尚有誤會。至於其購買系爭頂樓建物有較多之公共設施應有 部分，為其投標時所明知，自不得於事後進而據以主張其投 標購買系爭頂樓建物，包括系爭停車位亦明。
五、綜上，乙○○主張其為白雲天廈區分所有權人，依上開訂購 房屋合約書第5 條之約定（乙○○請求權基礎變更，但請求 之基礎事實同一，應予准許，併此敘明），對93號12樓之2 屋頂平台上系爭鐵皮屋所坐落之平台有保管使用權，丁○○ ○非頂樓建物之所有權人，自對頂樓建物屋頂之平台無保管 使用之權，系爭鐵皮屋占用乙○○有權保管使用之頂樓建物 屋頂上之屋頂平台，自屬無權占有，核屬可採。從而，乙○ ○依其為區分建物所有權人地位，主張其有平台專用權，而 請求丁○○○拆除系爭鐵皮屋，並與戊○○自該鐵皮屋遷出 ，為有理由，應予准許。原審為乙○○勝訴之判決，並無不 合。丁○○○、戊○○上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄 ，為無理由，應予駁回。至於乙○○主張其購買系爭頂樓建 物，效力及於系爭停車位，洵無足採。乙○○依分管契約約 定請甲○○遷讓系爭停車位，為無理由，不應准許。原審為 乙○○敗訴之判決，乙○○上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項 、第78條、第85條第1 項前段規定，判決如主文。中 華 民 國 98 年 6 月 10 日 民事第六庭
審判長法官 許明進
法 官 徐文祥
法 官 李炫德
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 98 年 6 月 11 日 書 記 官 盧雅婷