拆屋還地等
臺灣高等法院 高雄分院(民事),上易字,96年度,122號
KSHV,96,上易,122,20090617,2

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　 96年度上易字第122號
上　訴　人　丙○○
訴訟代理人　許龍升律師
　　　　　　石繼志律師
　　　　　　邱超偉律師
　　　　　　吳春生律師
複代理人　　鄭伊倫律師
被上訴人　　東旺陽股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　柯尊仁律師
複代理人　　黃偉欽律師
參　加　人　南和興產股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　陳韋利律師
　　　　　　劉豐州律師
複代理人　　曾瓊瑤律師
上列當事人間因請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國96年4 月
30日臺灣高雄地方法院95年度訴字第26號第一審判決提起上訴，
本院於98年6 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人拆除地上物並將土地返還被上訴人部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔五分之一，餘由被上訴人負擔。
　　事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段一小段172 之 1 地號如附圖所示紅色斜線部分土地（下稱系爭土地），係 被上訴人於民國（下同）90年9 月間向參加人承租，以供作 停車場使用，並約定租賃期間自90年9 月1 日起至99年8 月 31日止，其中90年9 月1 日起至90年11月30日止屬於無償使 用。被上訴人於租賃期間開始前即90年5 月15日向參加人取 得土地使用同意書而受領系爭土地，並向高雄市政府建設局 申請設置停車場。嗣自90年10月起至91年1 月31日止，被上 訴人將系爭土地上所設停車場轉租與訴外人萬眾股份有限公 司（下稱萬眾公司），萬眾公司於承租期間雖將系爭土地再 轉租與上訴人，惟被上訴人既已於91年1 月31日與萬眾公司 終止系爭土地之租賃契約，則萬眾公司自已非系爭土地之承 租人，而無權交付占有予上訴人，被上訴人自得本於占有人



起訴，請求上訴人拆除該等地上物，並返還系爭土地與被上 訴人。又上訴人占用系爭土地乃受有相當租金之利益，因被 上訴人向參加人承租之土地坐落高雄市○○區○○段一小段 172 之1 、172 之2 及173 號三筆土地，面積共計10,213平 方公尺，調整後之租金為每月新台幣（下同）72,000元，而 上訴人無權占用之系爭土地，面積為1,197 平方公尺，被上 訴人給付租金後卻無法使用系爭土地，則按系爭土地所占承 租總面積比例，每月所受之損害金額為8,462 元，爰依民法 第962 條第1 項前段規定占有人物上請求權及不當得利之法 律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠上訴人應將坐落高雄 市○○區○○段一小段172 之1 地號，如附圖所示紅色斜線 部分面積1,197 平方公尺之地上物拆除，並將上開土地返還 被上訴人。㈡上訴人應自95年1 月6 日起至交還前開土地之 日止，按月給付被上訴人8,462 元。㈢願供擔保請准宣告假 執行。
二、上訴人則以：伊於89年底經由訴外人丁○○之協助，透過訴 外人楊則煥與參加人之董事兼總經理乙○○，就系爭土地成 立不定期租賃契約，自90年1 月1 日起以每月租金47萬元承 租系爭土地及坐落高雄市○○區○○段一小段170 、171 、 172 、172 之1 地號及三塊厝段三小段3715、3715之1 及37 15之2 地號土地，用以經營夜市。嗣於91年初將租金調降為 每月45萬元，每月租金則由楊則煥代參加人收受。迄93年8 月間雙方因競選看板問題生有爭執，參加人始拒收租金，惟 上訴人仍按月將租金提存法院並通知參加人領取。於93、94 年提存期間，乙○○曾要求上訴人暫停提存行為，並商討訂 立書面契約之事宜，上訴人因該契約之出租人為參加人之子 公司萬眾公司，而非參加人本人，且所載租金又與事實不符 ，上訴人終未同意簽訂。另被上訴人雖主張自90年9 月1 日 起即承租系爭土地並直接占有之，然系爭土地於上訴人90年 1 月間承租之際尚未有此地號，而係於90年5 月10日始自17 2 地號土地分割而出，系爭土地自仍屬上訴人所承租。況被 上訴人承租之時間亦晚於上訴人，且自承租之日起即未曾占 有使用系爭土地，於多年後始提起本訴，殊與常情相違。再 依被上訴人所提出之租約，其上所載之租賃土地面積廣大， 惟參加人竟無償提供被上訴人使用3 個月，亦顯不合情理。 而被上訴人本為參加人之子公司，彼等雖相互訂有租約，然 被上訴人卻未曾實質占用，顯見被上訴人既未承租系爭土地 ，亦未轉租予萬眾公司或訴外人尊義企業股份有限公司（下 稱尊義公司）。又縱認被上訴人與參加人所訂立之租約為真 ，亦屬參加人一地二租，系爭土地之分區使用雖屬工業用地



，然本於契約自由原則，上訴人與參加人約定將系爭土地供 作經營夜市之用，自屬有效之法律行為，則上訴人既承租並 占有系爭土地在先，自應享有合法占用之權利等語置辯。三、參加人陳述略以：楊則煥並非參加人之員工，且萬眾公司與 被上訴人均非屬參加人之子公司，參加人僅與被上訴人簽訂 租賃契約，並將系爭土地交付被上訴人占有使用及收取租金 ，與上訴人間並未有何租賃契約存在，亦未曾向上訴人收受 租金。參加人固曾於93年9 月8 日收到上訴人所寄送之存證 信函，然隨即回函上訴人，否認與上訴人有何租賃關係存在 。又如上訴人所述為真，何以上訴人於繳納租金時，始終未 曾向參加人收取租金收據或簽訂書面契約，以明確雙方之權 利義務範圍，顯與常理相違。再者縱認參加人曾同意上訴人 將系爭土地出租予其作為夜市使用，惟此項約定因違反都市 計畫法高雄市施行細則第14條規定，而屬違背公共秩序之約 定，則依據民法第72條規定，亦屬無效等語。四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，上訴聲明：㈠原判 決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 被上訴人則請求駁回上訴。
五、兩造不爭執事項：
㈠坐落高雄市○○區○○段一小段170 、171 、172 地號及三 塊厝段三小段3715、3715之1 、3715之2 地號土地，連同系 爭土地為參加人所有。
㈡系爭土地上之鐵皮屋、雨遮及管理室等建物確為上訴人所搭 建，目前仍供上訴人經營停車場及晚上供營夜市之用，電費 均由上訴人繳納。
㈢上訴人自90年1 月1 日起，即占有（直接占有）系爭土地迄 今。
六、本院判斷：
㈠上訴人於90年1 月1 日與參加人之董事兼總經理乙○○就系 爭土地是否成立不定期租賃契約？
上訴人雖主張自90年1 月1 日，即與時任參加人之董事兼副 總經理，且具代表權限之乙○○洽商，雙方合意以每月租金 47萬元之對價，由上訴人承租系爭土地，及交付系爭土地供 上訴人使用，就系爭土地已成立不定期租賃契約，上訴人為 合法占有使用等語，並提出電費收據、高雄市稅捐稽徵處三 民分處93年6 月24日所出具之房屋稅籍函文、今週刊報導資 料影本1 篇及以證人丁○○、戊○○及己○○之證述為憑。 惟查：
1.按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人 承認，對於本人，不生效力。前項情形，法律行為之相對



人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期 未為確定者，視為拒絕承認，民法第170 條第1 、2 項定 有明文。據此，無代理權人以代理人之名義所為之法律行 為，係效力未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人 發生效力，惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確 定的對於本人不生效力，兼以民法第170 條所謂無代理權 人，不僅指代理權全不存在者而言，有代理權而逾越其範 圍者，亦包含在內，因而代理人逾越代理權所為之法律行 為，非經本人承認，對於本人不生效力。次按公司依章程 之規定，得設副總經理或協理，或副經理一人或數人，以 輔佐總經理或經理，公司法第38條定有明文。副總經理、 協理或副經理，既在輔佐總經理或經理，其執行職務自應 受總經理或經理之指揮監督，即非得以總經理或經理同等 視之。又公司法第29條至第37條之規定，於副總經理、協 理或副經理準用之（同法第39條），自僅在規範副總經理 、協理或副經理之設置、消極資格、職權、義務及責任等 得準用經理有關之規定，非謂副總經理、協理或副經理當 然得行使總經理或經理之職權。雖公司法於90年11月12日 就公司經理制度進行調整修正，刪除第37、38及39等關於 經理人之相關規定，然考其立法意旨並非有意針對經理人 之職權逕行變革，而係鑑於公司有經理人二人以上時，其 職稱應由公司自行決定，無強制規定之必要，爰加以修正 ，再觀諸現實公司實務，副總經理亦係居於輔佐總經理之 地位，因而上開實務見解自可援引適用，加以本案參加人 之副總經理乙○○與被告磋商租約期間，亦發生於89年間 ，業如前述，因之上開舊法規定及說明，自仍可適用於本 件案例事實。
2.本件上訴人係與時任參加人董事兼副總經理之乙○○洽談 系爭土地租賃，事後並透過楊則煥之協助，進行系爭土地 承租範圍之確認後，即取得系爭土地之占有使用，迄至今 日等節，除據上訴人陳述明確外，並提出被上訴人不爭執 為真正之管理費收據（原審卷第23至27頁）、系爭土地使 用現狀照片10幀、台灣電力公司電費通知及收據、台灣電 力公司一般表制戶用電登記單等在卷可稽（原審卷第214 頁至218 頁），核與證人丁○○證稱：其於89年12月底陪 同上訴人至參加人位於和平一路之營業位址，與楊則煥、 乙○○共同約定系爭土地交付予上訴人承租使用，並在楊 則煥到場指界出承租範圍後，租期即自90年1 月1 日起算 ，由上訴人占有使用系爭土地（原審卷第66頁至第68頁） 。證人戊○○、己○○均證稱：楊則煥有陪同上訴人一同



至系爭土地指界承租之範圍，且楊則煥亦表明其係代表參 加人處理出租事宜等語相符（原審卷第69至70頁）。足認 上訴人於89年12月間確與乙○○口頭合意出租系爭土地供 上訴人占有使用等情，堪信為真實。
3.惟參加人並未授權乙○○出租系爭土地一節，除有參加人 出具之95年10月26日南和業字第951002號函可稽（95年度 訴字第457 號卷第297 頁）外，乙○○並非參加人之總經 理，而係該公司之董事兼副總經理一情，亦有南和公司商 工登記資料公示查詢系爭公司基本資料可佐（95年度訴字 第457 號卷第305 頁至第306 頁），且為上訴人所不爭執 ，核與乙○○於原法院95年度訴字第288 號拆屋還地一案 中證述：於90年擔任參加人之副總經理，負責之業務主要 係若有客戶，先行由業務處理之後，再送給伊審查，而後 由伊報董事會商討，再由董事長決定。伊的職務並無法代 表公司與他人簽約，也沒有經公司董事或董事長授權可以 由伊代表公司與他人簽約，而只能代表公司去開會但沒有 決定權等語相符（原審卷第307 至第308 頁），是上訴人 自應就乙○○為有代理參加人之權限之有利於己事實為舉 證。丁○○固證述：其於89年12月間受上訴人所託，向參 加人表達承租系爭土地之意，其係經參加人總經理乙○○ 之特別助理楊則煥向乙○○表達上意，並由楊則煥聯絡後 ，即與上訴人、楊則煥、乙○○到參加人公司營業位址內 確認系爭土地之租賃契約，嗣後並由其協同上訴人、楊則 煥、訴外人陳詩欣及己○○等人一同在承租之系爭土地現 場指界上訴人所承租之範圍等語。及陳詩欣、己○○證述 ：彼等除陪同上訴人及楊則煥一同至系爭土地現場進行指 界外，於指界過程中，楊則煥亦表明其係代表參加人處理 事務等語（原審卷第66頁至第70頁），然前開證人之證詞 至多僅能證明乙○○確實與上訴人訂立系爭土地之承租契 約，惟仍無法據此推論乙○○具有代表參加人出租系爭土 地之權限。
⒋次按「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表 示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權 人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在 此限。」，民法第169 條固有明文。惟「關於由自己之行 為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責 任，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為， 為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要 而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為應 負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾



經表示授與他人代理權之範圍內，為其前提要件。（最高 法院93年度台上字第2196號民事判決參照）上訴人以「乙 ○○為參加人之副總經理」、「上訴人自90年起即占有使 用系爭土地」「上訴人自93年間即有將租金提存並通知參 加人」等，主張參加人就訴外人乙○○與上訴人簽約之事 應負責表見代理責任等語。惟上訴人主張之上開事實，並 無從認參加人表示以代理權授與乙○○，上訴人亦未能證 明參加人其他有何以自己之行為表示以代理授權與乙○○ ，上訴人主張參加人應就乙○○之行為負表見現代理之責 任，要屬無據。
⒌由上所述，上訴人就系爭土地與參加人成立不定期租賃契 約之主張，為不足採。
㈡被上訴人得否依民法第962 條第1 項前段規定，請求上訴人 返還系爭土地？
⒈上訴人自90年1 月1 日起至今占用系爭土地之事實，為兩 造所不爭執（本院卷二第21、22頁），按民法第962 條第 1 項前段規定占有物返還請求權之行使，以占有人之占有 有被侵奪為要件，所謂占有之侵奪，係指違反占有人之意 思，以積極之不法行為將占有物之全部或一部移入自己之 管領而言。（最高法院83年度台上字第2311號判決參照） ，又所謂侵奪係指非基於占有人之意思，排除或妨礙占有 人對物之事實上管領力而言，而間接占有人並非對於物為 事實上之管理，乃係觀念化之占有，故間接占有人之占有 是否被侵奪，應就直接占有人決之。（最高法院93年台上 字第1508號判決參照）。查萬眾股份有限公司（下稱萬眾 公司）雖非系爭土地之所有人，惟其於88年6 月25日即與 向參加人承租系爭土地之訴外人萬事發股份有限公司（下 稱萬事發公司），就坐落高雄市三民區○○○○段170 、 171 、172 、173 號土地成立停車場租賃契約，有萬眾公 司與萬事發公司之停車位租賃合約書在卷可憑（原審卷第 295 頁至第297 頁），參加人於萬眾公司占有系爭土地期 間，於90年5 月間出具系爭土地使用同意書予被上訴人向 高雄市政府申請設置停車場，約定租賃期間自90年9 月1 日起至99年8 月31日止（原審卷㈠第8 頁），為參加人所 是認，並為指示交付，嗣被上訴人復與萬眾公司就系爭土 地成立租賃契約，租期自90年10月1 日起至91年1 月31日 止（原審卷㈠第292 、293 、294 頁），而以簡易交付之 方式交付系爭土地，上開租賃占有之事實，被上訴人並不 否認（本院卷二第22頁）。被上訴人對系爭土地均屬間接 占有人，上訴人與乙○○就系爭土地訂立租賃契約對參加



人固不生效力，但其自90年1 月1 日起占用系爭土地迄今 ，而被上訴人係90年9 月始與參加人訂約，而依民法第94 6 條第2 項準用同法761 條第3 項規定為占有之指示交付 ，則原間接占有人即參加人指即讓與返還請求權，屬間接 占有之讓與，被上訴人亦未因而當然成為直接占有人，被 上訴人固得依參與人對於上訴人或他占有人之物之返還請 求權行使之，但上訴人既於90年1 月1 日即直接占有該地 ，並非嗣再侵奪而來，依前揭說明，被上訴人本於民法第 762 條規定，主張有占有被侵奪而有占有人物上請求權， 請求上訴人拆除地上物返還系爭土地，自屬無據。 ㈢被上訴人得否依不當得利返還請求權，請求上訴人按月給付 8,462元？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價 額，民法第179 條前段、第181 條後段分別定有明文。查上 訴人自90年1 月1 日起即直接占有系爭土地，經營停車場並 於晚上供營夜市至今，而獲有利益，被上訴人則自90年9 月 1 日起向參加人承租系爭土地至99年8 月31日止，未能使用 系爭土地致受損害，兩者間有相當因果關係，是上訴人於占 用系爭土地期間，即受有相當於租金之利益，致被上訴人受 有損害，被上訴人主張得請求上訴人給付相當於租金之金額 ，自屬有據。查參加人將系爭土地出租予被上訴人並為指示 交付後，被上訴人復與萬眾公司就系爭土地成立租賃契約， 租期自90年10 月1日起至91年1 月31日止，已如前述，上訴 人抗辯有向萬眾公司承租該系爭土地，此固為被上訴人所不 爭執，惟主張萬眾公司將系爭土地轉租予上訴人並未得被上 訴人同意或承諾等語（本院卷㈠第247 頁、卷㈡第69頁）， 按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租 賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分， 轉租於他人（民法第443 條第1 項）。是以租賃物非為房屋 者，縱出租人未為反對轉租之意思表示，亦不得未經出租人 之承諾而為轉租之行為。萬眾公司既未得被上訴人承諾將系 爭土地轉租給上訴人，則上訴人占有系爭土地，對被上訴人 而言，即非有正當權源，不得對抗被上訴人。被上訴人另向 參加人承租計坐落高雄市○○區○○段一小段172 之1 、17 2 之2 及第173 地號三筆土地，面積合計達10,213平方公尺 ，且調整後之租金為每月72,200元，上訴人占用之系爭土地 ，面積為1,197 平方公尺，則被上訴人得請求上訴人按所佔 承租總面積比例，按月給付8,462 元（72,200元10,213平 方公尺1,197 平方公尺＝8,462 元，小數點以下四捨五入



）。
七、綜上所述，被上訴人依民法第962 條第1 項前段規定之占有 人物上請求權，請求上訴人應將坐落高雄市○○區○○段一 小段172 之1 地號，如附圖所示紅色斜線部分面積1,197 平 方公尺之地上物拆除，並將上開土地返還被上訴人，為無理 由，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意 旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄為有理由，爰將原判決 廢棄改判如主文第2 項所示。至於被上訴人依不當得利之法 律關係請求上訴人自95年1 月6 日（起訴狀繕本送達翌日） 起至交還系爭土地之日止，按月給付被上訴人8,462 元相當 租金之不當得利，為有理由，原審就此部分為上訴人敗訴之 判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢 棄為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　6 　　月　　17　　日 民事第六庭
審判長法官 許明進
法 官 徐文祥
法 官 張明振
以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　6 　　月　　19　　日 書　記　官 熊惠津