臺灣板橋地方法院民事判決 九十年訴字第八九六號
原 告 丁○○
訴訟代理人 粘舜權律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 黃鴻圖律師
林玠民律師
右當事人間，請求損害賠償事件，本判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣陸佰壹拾萬零陸仟叁佰壹拾壹元及自民國九十年十一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳佰零肆萬元供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台幣陸佰壹拾萬零陸仟叁佰壹拾壹元為原告預供擔保後，免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
壹、先位之訴：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。二、陳述：
（一）緣原告於民國八十六年三月三十一日向被告購買坐落台北縣三重市○○○路一 七二之一號六樓房地，價金五百一十八萬元，原告購買該屋前與被告洽商買賣 契約時，因見該房屋裝潢新穎十分漂亮，但被告確急著要搬走，且傢俱冷氣電 話全部要留給買受人，原告之配偶甲○○遂問被告該房屋是否有問題，是否為 輻射屋或海砂屋，被告當場表示絕對沒有這回事，其購買此屋後運氣很好，既 升官又發財，因其先生升官到桃園上班，每日通勤往返時間太長不方便，所以 要搬到桃園住，且稱原告買這個房子也會升官發財，並稱該屋絕非輻射屋亦非 海砂屋，更保證如有問題願負全責，此事實原告配偶甲○○及當時處理之代書 乙○○，均足資為證。
（二）原告於八十六年四月份交屋搬進係爭建物約數月後，全新裝潢之天花板上方常 常聽聞碎石掉落之敲擊聲，因有木板裝璜抵擋尚無大礙，但天花板亦因陸續掉 落水泥塊日益載重不堪負荷而下垂，八十九年初情況已極為嚴重，經原告僱用 水泥師傅到現場觀察並拆除天花板，此時大批水泥石塊瞬間掉落，才知美麗裝 潢後面竟水泥掉落鋼筋完全鏽蝕，系爭建物經鑑定結果確認係海砂屋，應儘速 拆除重建，此亦有鑑定報告一件在卷足證。
（三）按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權， 於買受人依民法第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使，或自物之交付 時起經過五年而消滅；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕 疵者亦同。民法第三百六十條、第三百六十五條定有明文。本件原告於九十年 三月四日通知被告建物有嚴重瑕疵，而原告於九十年三月起訴，並無所謂為通 知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而請求權消滅情事，被告抗辯
原告請求逾六月期間自屬誤會。更且，被告以全新裝潢掩飾該屋之重大瑕疵， 更在原告詢問下表示該屋非輻射屋亦非海砂屋，並保證如有問題願負全責，故 被告有缺少所保證之品質與故意不告知瑕疵之情形。爰依民法第三百五十九條 、二百五十九條第一、二款，請求返還價金五百一十八萬元。（四）解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第二百六十條定有明文。原告為 全家生命財產安全，遂由師傅緊急拆除原有裝潢進行補強措施並重新裝潢，總 計花費九十二萬六千三百一十一元，原告依此規定請求損害賠償。（五）按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情 形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕 該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。且因可歸責於債務人之事由，致為 不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。再者 ，因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。此外，債權人 於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。而契約解除時，當事人雙方回 復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定，受領之給 付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第二百二十六條、第二百 二十七條、第二百五十六條、第二百五十九條分別定有明文。（六）按債務人已為給付，而其給付不符合債務之本旨者為不完全給付，實務見解認 為得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償或類推適用給付遲 延之法則請求補正或損害賠償（最高法院七十七年第七次民事庭會議決議）。 本件因被告給付之買賣標的即係爭不動產有嚴重之瑕疵，且其瑕疵已無法補正 ，故原告主張被告應依不完全給付之法理類推適用民法第二二六條第二項規定 請求損害賠償。且就特定物買賣契約成立時既存之瑕疵，被告因過失未發現瑕 疵，仍應負債務不履行之責任，茲詳述理由如次： １、關於物之瑕疵之存在或發生，出賣人既具有可歸責之事由，不應因其存在或發 生時間之不同而異其責任，因此時出賣人既未盡必要之檢查義務，不知該標的 物有瑕疵而出售予買受人，不僅在種類買賣應負不完全給付之損害賠償責任， 在特定物買賣之情形，基於當事人利益實質並無不同之觀點，出賣人亦應負損 害賠償責任。
２、在特定物買賣契約成立時既存之瑕疵，縱出賣人有可歸責之事由，有認為不成 立不完全給付，其主要理由在適當限制不完全給付之適用範圍並與民法第三六 ０條劃清界線，避免產生競合破壞現行法上物之瑕疵擔保責任之完整性，惟在 種類買賣，出賣人明知物有瑕疵仍選擇交付，故意不告知瑕疵，亦有同時具備 民法第三六０條與不完全給付之構成要件，此項競合對買受人有利，應無排除 之必要。
３、不完全給付與締約上過失界限頗難認定，出賣人於訂立契約時疏於注意未發現 特定物既存之瑕疵而出售並為交付，解釋上亦為違反契約上之義務，應能成立 不完全給付。
４、在出賣人物之瑕疵擔保責任僅明定欠缺保證之品質與故意不告知瑕疵時始負不 完全給付之損害賠償責任，限制甚嚴，而不完全給付制度旨在補充其不足，為 加強保護買受人之利益，宜進一步肯定出賣人因過失未發現特定物買賣標的物
之瑕疵或告知事實上不存在之瑕疵時亦成立不完全給付。（七）系爭房地買賣屬特定物買賣，而在買賣成立時，標的物即為有重大瑕疵之海砂 屋，且依據最高法院見解，在債務不履行之情形下，債務人應就其已盡注意義 務之無過失負舉證責任，否則債務人即有過失，因此本件債務人未證明其無過 失，且標的物有重大瑕疵未發現，被告自應負不完全給付之損害賠償責任，至 於其賠償範圍應包含瑕疵損害與瑕疵結果損害在內（請參閱王澤鑑著物之瑕疵 擔保責任與不完全給付與同時履行抗辯收於王著民法學說與判例研究第六冊第 一三五頁），故原告請求被告給付買賣價金與所支出裝修之損害應屬有據。（八）係爭房地買賣被告與原告就係爭房屋有約定品質，此由九十年十一月三十日證 人甲○○證陳：「我們第一次看房子就有問到是否有輻射屋或者海砂屋，被告 說絕對沒有問題，如果有問題可以找他，因為它有留名片給我」，此由同一日 代書乙○○之證詞亦得到印證，乙○○證陳：「被告有說如果有任何問題可以 來找他」，準此，被告就其所出售之房屋有特別保證品質。然係爭房屋業經台 灣省結構技師公會鑑定證明確係海砂屋，且牆壁天花板地板嚴重崩落龜裂，此 有台灣省結構技師公會鑑定書與照片數紙在卷足證。職是之故，被告之給付內 容與其所約定之品質不符，屬於不完全給付，原告自得依前揭規定主張解除買 賣契約，請求返還買賣價金及附加自給付日起之利息，並請求裝修費用之損害 賠償，即如先位聲明所載。
貳、備位之訴
一、聲明：
（一）被告應賠償原告新台幣九十二萬六千三百一十一元整及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）依據台灣省結構工程技師公會鑑定報告書第八頁所載：「綜上述現象，由於鑑 定標的物之混凝土材料經抽驗結果，其抗壓強度平均約僅達設計強度百分之三 十七至六十六，且梁版混凝土氯離子含量偏高，而版亦嚴重出現保護層剝落， 鋼筋外露銹蝕現象，研判標的物結構安全堪慮，由於標的物難以經濟且有效之 修復方式補強到原設計強度，故建議標的物拆除重建」，準此，系爭買賣標的 物因有重大瑕疵，原告因該標的物有重大瑕疵。（二）原告為全家生命財產安全，遂由師傅緊急拆除原有裝潢進行補強措施並重新裝 潢，總計花費九十二萬六千三百一十一元，爰依民法第三百六十條之規定，請 求就上開花費數額減少價金，並請求返還該減少部分之價金。參、證據：提出買賣契約書影本一件、照片四件、估價單影本五件、律師函一件為證 ，並聲請訊證人甲○○、乙○○、陳茂夫、林冠幸。乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。貳、陳述：
一、查被告於八十二年三月間自前手訴外人黃國安︵身份證字號︰Ｚ0000000 00︶購得系爭座落台北縣三重市○○○路一七二之一號六樓房地，購買當時即 已是現況之室內裝潢，並有兩台冷氣機及電話門號。買受取得時被告先將房屋出 租，至八十三年十月間，被告因準備結婚，故將系爭房屋收回自住作為結婚新居 ，嗣後居住二年多，於此期間房屋從未有任何狀況發生。二、至八十六年年初，被告當時因上班地點位於台北市○○○路○段，距離太遠上下 班須耗費數小時，尋求換屋而欲將系爭房地出售，遂於八十六年三月貼出出售廣 告，未幾原告夫婦即前來看屋，伊等對房屋甚為滿意，一再要求降價並表現相當 誠意欲購買，雙方遂於八十六年三月三十一日簽訂契約後完成過戶，同年四月間 將房地點交予原告，點交之現況即是被告於八十二年三月間自前手買受時之室內 裝潢、兩台冷氣及電話、門號。
三、詎事隔三年六個月之八十九年十月十八日，原告突然委託律師來函宣稱房屋有瑕 疵，經被告與原告當時委任之律師連絡說明，並提供前手之連絡資料，原告之律 師稱此事與被告無關，自此即無訊息。直至九十年三月四日，被告再度接獲原告 委任另一位律師來函，反稱被告故意不告知瑕疵，雖經被告向律師說明，原告仍 執行對被告財產之假扣押並提起本件訴訟，此乃事件之始末。四、按民法第三百六十五條規定︰「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價 金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不 行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」、「前項關於六個月期間之規定，於 出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」查原告於點交系爭建物近三年半後方稱 有瑕疵存在，早已逾法定之期限，依法無從主張，而原告誆稱被告故意隱瞞瑕疵 之存在，卻無法舉出具體事證，空言主張於法無據。況且原告於第一次來函時亦 稱瑕疵產生於建築之初，其對於瑕疵並非被告所造成知之甚稔，卻苛求被告負責 ，於情於理更屬不合。
五、依七十七年四月十九日七十七年度笫七次民事庭會議決議，出賣人於負物之瑕疵 擔保責任同時，亦須依不完全給付負債務不履行責任之要件為①瑕疵於契約成立 後始發生②必須有可歸責於出賣人之事由。系爭房屋為海砂屋，乃房屋興建時即 已存在，並非於兩造買賣契約成立後始發生，原告對此並不否認。且由建物登記 謄本上觀之，系爭建物係完成於七十四年十一月，被告於八十二年自前手買受， 買受當時被告尚以系爭建物向匯通銀行辦理貸款，八十六年出售予原告，原告亦 以系爭建物向位於同棟樓一樓︵中正北路一七○號一樓︶之台北國際商業銀行貸 款，被告並以自前手買受之現狀點交予原告，故縱認有原告所稱之瑕疵，被告焉 得知情？若知有瑕疵之存在，亦不可能仍得持以向同棟樓之銀行貸款，蓋銀行不 可能接受有瑕疵之擔保品，此情形亦經原告所聲請傳訊之證人乙○○︵承辦代書 ︶結證屬實。況且被告於九十年四月間造訪位於系爭建物一樓之台北國際商業銀 行，該行告稱其係於八十九年間銀行一樓天花板掉落時才懷疑系爭建物有原告所 稱之瑕疵存在，此亦經證人乙○○辦結證屬實，連同棟樓所有權人之銀行尚且於 八十九年間方懷疑系爭建物有原告所稱之瑕疵存在，被告何能早於八十六年出售
予原告時即已得知？是則系爭房屋瑕疵之存在，並非可歸責於被告，被告對此亦 已盡舉證責任。依實務及學者孫森焱、史尚寬先生之見解，原告自無由向被告主 張不完全給付之請求權。
六、又原告復主張被告曾保證系爭房屋非海砂屋及幅射屋，主張其不受六個月除斥期 間之限制，並以證人甲○○之證詞為據。然甲○○為原告之妻，證詞偏頗不足採 信，而當時承辦之代書即證人乙○○明確證稱雙方並未提及海砂屋及幅射屋之問 題，書面契約更未註記任何此種保證，益見原告主張之不實，顯不足採。七、末查原告提出修繕單據，主張債務不履行之損害賠償，惟觀其所提單據，僅為估 價單，並非正式收據或發票，顯難憑信，再觀其上所列修繕項目，多數為裝璜裝 飾所需，而非所謂債務不履行所造成之損害，其間並無因果關係，益見原告主張 之不實。
參、證據：提出陳建勳法律事務所函影本、信緯國際法律事務所函影本各一件為證。丙、本院依聲請囑託台灣省結構技師公會就系爭房屋進行混凝土抗壓強度及氯離字含 量試驗。
理 由
一、原告先位主張其於八十六年三月三十一日向被告購買坐落台北縣三重市○○○路 一七二之一號六樓房地，價金五百一十八萬元整，原告因見該房屋裝潢新穎，原 告之配偶甲○○問被告該房屋是否有問題，是否為輻射屋或海砂屋，被告稱該屋 絕非輻射屋亦非海砂屋，更保證如有問題願負全責，詎原告於八十六年四月份搬 進係爭建物約數月後，全新裝潢之天花板上方常常聽聞碎石掉落之敲擊聲，天花 板亦因陸續掉落水泥塊日益載重不堪負荷而下垂，八十九年初情況已極為嚴重， 經原告僱用水泥師傅到現場觀察並拆除天花板，此時大批水泥石塊瞬間掉落，始 知裝璜後面，水泥掉落鋼筋完全鏽蝕，經查應係海砂屋，依民法第三百五十九條 、第三百六十條或依民法第二百二十七條、第二百五十六條，主張解除契約，請 求返還房地價金五百十八萬元，並請求修繕費用之損害賠償九十二萬六千三百一 十一元；備位聲明主張，因系爭房屋為俗稱之「海砂屋」，原告為全家生命財產 安全，緊急拆除原有裝潢進行補強措施並重新裝潢，爰依民法第三百六十條請求 所減少之價金九十二萬六千三百一十一元等語。二、被告則以於八十二年三月間自前手訴外人黃國安購得系爭房地，購買當時即已是 現況之室內裝潢，買受取得時被告先將房屋出租，至八十三年十月間，被告將系 爭房屋收回自住，嗣後居住二年多，於此期間房屋從未有任何狀況發生；至八十 六年年初，被告當時因住家與上班地點距離太遠，尋求換屋而欲將系爭房地出售 ，雙方於八十六年三月三十一日簽訂契約後完成過戶，同年四月間將房地交付予 原告，交付之現況即是被告於八十二年三月間自前手買受時之室內裝潢、兩台冷 氣及電話、門號；由建物登記謄本上觀之，系爭建物係完成於七十四年十一月， 被告於八十二年自前手買受，買受當時被告尚以系爭建物向匯通銀行辦理貸款， 八十六年出售予原告，原告亦以系爭建物向位於同棟樓一樓︵中正北路一七○號 一樓︶之台北國際商業銀行貸款，被告並以自前手買受之現狀點交予原告，故縱 認有原告所稱之瑕疵，被告亦不知情。又原告於交付系爭建物近三年半後方稱有 瑕疵存在，早已逾法定之期限，依法無從主張，而原告誆稱被告故意隱瞞瑕疵之
存在，卻無法舉出具體事證，空言主張於法無據；更且倘原告主張不完全給付而 解除契約，契約成立之後，即屬瑕疵問題，不再適用不完全給付；末查原告提出 修繕單據，主張債務不履行之損害賠償，惟觀其所提單據，僅為估價單，並非正 式收據或發票，顯難憑信，再觀其上所列修繕項目，多數為裝璜裝飾所需，而非 所謂債務不履行所造成之損害，其間並無因果關係，益見原告主張之不實等語， 以資抗辯。
三、原告主張兩造於八十六年三月三十一日訂有不動產買賣契約，向被告購買系爭房 地，買賣價金為五百十八萬元，嗣九十年間原告僱用水泥師傅到現場觀察並拆除 天花板，天花板嚴重剝落、鋼筋完全鏽蝕，認係海砂屋，於九十年三月四日委託 律師發函告知原告系爭房屋係俗稱之海砂屋等事實，業據原告提出不動產買賣契 約書影本一件及照片四張為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。則本件之爭點 ，即在於系爭房屋是否有原告主張之重大瑕疵？原告主張解除契約是否有據？（一）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買 受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預 定效用之瑕疵，民法第三百五十四條定有明文。經查，原告主張系爭房屋為氯 離子含量過高之海砂屋，業經提出照片四張為證，本院依原告聲請囑託台灣省 結構技師公會，就系爭房屋進行混凝土抗壓強度及氯離字含量試驗。標的物（ 即系爭房屋）經混凝土材料抽驗結果，其抗壓強度平均約僅達設計強度百分之 三十七至六十六，而依內政部建築技術規則建築結構篇第三五二條第二款規定 ，混凝土鑽心試體平均抗壓強度必須達設計抗壓強度百分之八十五，因此可判 定標的物混凝土抗壓強度不合格；此外，依內政部建築技術規則建築結構篇第 六章混凝土構造之第四節耐震設計之特別規定中第四０八條，耐震要求下混凝 土之規定壓力強度不得少於２１０ＫＧ／ＣＭ２。依上述情況研判標的物，其 耐震能力堪慮；又標的物之混凝土氯離子含量之試驗結果，試體氯離子含量由 ０‧４２ＫＧ／Ｍ３至５‧５５ＫＧ／Ｍ，亦即所抽驗之試體其混凝土中之氯 離子含量，均超過中國國家標準規定之標準值０‧３ＫＧ／Ｍ３。且標的物梁 版混凝土氯離子含量偏高，而版亦嚴重出現保護層剝落鋼筋外露銹蝕現象，研 判標的物結構安全堪慮，由於標的物難以經濟且有效之修復方式，補強到原設 計強度，故建議標的物拆除重建。有台灣省結構工程技師公會九十年八月三十 日台省結技鑑字第七三八號鑑定報告書影本在卷可參，足認原告主張系爭房屋 為俗稱之「海砂屋」有重大瑕疵之事實，與真實相符。按為住用而購屋者，雖 所費甚貲，卻仍勉力為之，蓋依一般社會觀念，認住宅為安全之避難所，雖價 昂亦有價值，故購屋者莫不冀望所購得之房屋能提供基本程度之安全，如房屋 構造本身抗壓強度不合格、耐震能力堪慮、氯離子含量偏高，自失其安全性， 其價值及效用大減，亦不待言。查系爭房屋有前揭瑕疵，顯係典型之「海砂屋 」，有不能提供安全，甚有危害生命安全之虞，故系爭房屋其瑕疵堪認重大， 而難以達成居住之目的。
（二）次按不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為 承認其所受領之物。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失
公平者，買受人僅得請求減少價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求 減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。前 項規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第三百五十六條第三項 、第三百五十九條、修正前民法第三百六十五條，分別定有明文。原告主張兩 造於八十六年三月三十一日訂定不動產買賣契約，嗣發現系爭房屋為海砂屋， 於九十年三月四日委託律師發函告知原告系爭房屋有俗稱之海砂屋之重大瑕疵 ，被告於九十年三月五日收受此律師函，於八個月後之九十年十一月九日始提 出民事聲請狀，追加訴之聲明，並主張解除契約，追加請求被告返還已收取之 房屋價金五百十八萬元，以該追加起訴狀繕本之送達，為作解除契約之意思表 示，有信緯國際法律事務所九十年三月四日九十權字第三０四號函影本、九十 年十一月九日民事聲請狀在卷可按，被告對此亦不爭執，堪認原告此部分之主 張為真正。按房屋本身之安全性，如房屋構造本身抗壓強度是否合格、耐震能 力是否足夠、氯離子含量是否偏高，買受人若無特殊儀器，顯無從即時測知， 其應屬不能即知之瑕疵，原告於發現系爭房屋為海砂屋後，即於九十年三月四 日以九十年三月四日九十權字第三０四號律師函通知被告，復於九十年十一月 九日以是日之聲請狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，並主張被告故意不 告知瑕疵，更且主張被告保證系爭房屋並非海砂屋，不受之六個月期間之規定 ；被告則抗辯原告之解除權業已逾六個月之除斥期間而消滅。 １、經查，原告主張被告曾保證系爭房屋非海砂屋及幅射屋，主張其不受六個月除 斥期間之限制，並以證人甲○○之證詞為據。然甲○○為原告之妻，且系爭房 屋係登記於證人甲○○名下，有建物改良物謄本在卷可參，原告對此並不否認 ，故其證詞證明力頗有可疑。而當時承辦之代書即證人乙○○證稱：「‧‧‧ 買方（即原告）有問到這房子是否有問題，被告也有回答這房子沒有問題」等 語。尚難認被告回答系爭房屋沒問題，即有保證其非海砂屋。故原告主張被告 於出售系爭房屋時，有保證非海砂屋乙節，與真實不合，不足採信。 ２、至於是否故意不告知瑕疵，茲敘述如下：
①證人即原告之鄰居林冠幸證稱：「我八十五年買隔壁棟，我住一七二之三號二 樓，我剛買這房子我很關心這房子，八十五年年初剛買房子時候我在樓下，一 七一之五六樓也就是原屋主被告的母親，說他們家的天花板整塊掉下來，砸到 他們餐桌，過沒有多久，就有工人去他們家修補，我只知道這些情形，當時我 們都不知道這房子是海砂屋，到今年我們有請人鑑定我們才知道」等語。又證 人即水泥師傅陳茂夫證稱：「這天花板一看就知道是有重新再補修過的。而且 鋼筋還有重新綁過的痕跡，有些地方還沒有鋼筋‧‧‧依我的判斷，天花板原 來有貼壁紙，後來天花板掉落之後才改用木條還有木板再釘上。但是那些水泥 塊已經掉在木板上面，我們工人拆除的時候，天花板掉落下來，工人差點被壓 到‧‧‧」等語，堪認原告主張被告曾刻意修補系爭房屋、掩飾瑕疵之事實， 與真實相符。
②又原告主張於八十六年間購置系爭房屋，先是天花板下垂，二、三年後即八十 九年間拆除天花板，大批水泥石塊瞬間掉落，房屋鋼筋完全銹蝕等情，業據提 出照片四張為證，再核以證人陳茂夫所證：「‧‧‧前次施工最長大約能撐二
、三年。天花板就會再掉落了。因為面積太大了，連從屋頂用力踩踏或者重擊 天花板上的水泥塊就會陸續掉落木板上，我們拆除時候突然間整片掉下來」等 語。及鑑定報告書所載：「由於標的物住戶室內頂版大部分有裝飾天花板，而 樓版鋼筋混凝土保護層可能因鋼筋銹蝕而已有部分脫落，但仍堆積於裝飾天花 板與混凝土樓版之間，日久將因剝落之混凝土重量累積而落下，可能有安全之 慮。建議凡裝飾天花板下垂凸起之住戶，應予檢視並處理以策安全」等鑑定內 容，原告所述與證人陳茂夫及鑑定報告書所載系爭房屋毀損情節相符，而被告 於八十二年三月間購置系爭房屋，於八十六年三月三十一日出售予原告，有建 築改良物謄本及不動買賣契約書影本在卷，期間天花板上樓版鋼筋混凝土保護 層有部分脫落、鋼筋銹蝕等如此重大瑕疵，而仍辯稱不知情，未免有違常情。 故原告主張被告故意不告知瑕疵，而出售系爭房屋，其不受六個月除斥期間之 限制，而依民法第三百六十五條解除契約，為有理由。（三）另按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。又契約解除時，當事人 雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：① 由他方所受領之給付物，應返還之。②受領之給付為金錢者，應附加自受領時 起之利息償還之。民法第二百五十八條第一項、第二百五十九條第一、二款分 別定有明文。查原告以九十年十一月九日民事聲請狀之送達，為解除契約之意 思表示，自生契約解除效力。原告自得於解除契約後，依同法第二百五十九條 第二款之規定，請求回復原狀。
（四）末按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第二百六十條定有明文。又 當事人行使解除權後，依民法第二百五十九條及第二百六十條之規定，除請求 回復原狀外，並得請求損害賠償，兩者法律關係不同，其請求權各別存在；民 法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，據此規定，債權 人解除契約時，得併行請求損害賠償，惟其請求損害賠償，並非另因契約解除 所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠 償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已，故其賠償範圍，應依一般損害 賠償之法則，即民法第二百十六條定之（最高法院五十九年台上字第七九七號 、五十五年台上字第一一八八號判例參照）。原告主張系爭房屋有俗稱海砂屋 之重大瑕疵，遂委請水泥工拆除原有裝潢進行補強措施並重新裝璜，總計九十 二萬六千三百一十一元，業經提出估價單影本三件、請款單影本一件，復經證 人水泥工師傅陳茂夫證述屬實，雖被告對系爭整修之項目、金額有爭執，惟依 鑑定報告所載「‧‧‧研判標的物結構安全堪慮，由於標的物難以經濟且有效 之修復方式補強到原設計強度，故建議標的物拆除重建」。系爭建物既已建議 拆除重建，則原告拆除原有裝潢進行補強措施並重新裝璜，核屬必要；且原告 修繕系爭房屋所花之費用，與系爭房屋之瑕疵有相當因果關係，原告依上開規 定，請求此經濟上之損失，予法有據，應予准許。四、從而，原告於契約合法解除後，依同法第二百五十九條第二款關於回復原狀規定 ，請求被告返還已給付原買賣房地之價金五百十八萬元，及依民法第二百六十條 之規定請求九十二萬六千三百一十一元修繕費用之損失，並均自追加起訴狀繕本 送達翌日，即九十年十一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
，為有理由，應予准許。
五、原告先位之訴既有理由，則備位之訴，即無庸審究。又本判決之基礎已臻明確， 兩造其餘攻擊防禦方法，均經斟酌，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併 此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定 相當擔保金額准許之。
七、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第 二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十二 日 臺灣板橋地法院民事第三庭
~B法 官 潘翠雪
右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 七 月 十二 日~B法院書記官 王苑琦