臺灣板橋地方法院民事判決 九十年度訴字第一○二五號
原 告 新鮮市管理委員會
法定代理人 己○○
訴訟代理人 甲○○
法定代理人 丙○○
右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣叁佰貳拾貳萬伍仟陸佰貳拾叁元，及其中新台幣叁佰壹拾陸萬陸仟玖佰伍拾叁元自民國八十九年十二月二十三日起，暨其餘新台幣伍萬捌仟陸佰柒拾元自民國九十年二月九日起，均至清償日止，各按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹佰零柒萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）三百二十四萬五千一百二十三元，及其中 三百十八萬六千九百五十三元自民國八十九年十二月二十三日起算暨其餘五萬八 千一百七十元自支付命令狀繕本送達被告之翌日起，均至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：
㈠被告乃原告所屬新鮮市社區之區分所有權人，其專有部分及約定專用部分詳如附 表所示，依新鮮市社區於民國八十六年八月三十一日召開之區分所有權人會議之 決議，每戶每坪按月應收五十元之管理費，一樓部分則以每坪四十元計算，另停 車位每個五百元計算，被告每月應繳交之管理費詳如附表「每月應繳金額」欄所 載，被告自八十六年十一月至九十年一月止，共三十九期所應繳交之管理費為二 百四十八萬六千二百五十元，惟扣除於聲請核發支付命令前已繳納之四十六萬九 千二百五十元，及九十年二月七日繳交坐落桃園縣龜山鄉○○路六號一樓即Ａ０ ７－０１戶之管理費四萬二千一百二十元，暨原告同意將地下一樓停車位之個數 以被告陳稱之四十四個停車位計算，應扣除九萬七千五百元，併其中地下三層六 十四號及七十號二個停車位之管理費，被告業於九十年八月二日向原告清償計三 萬九千元外，被告尚積欠管理費一百八十三萬八千三百八十元，履經催討均未獲 置理，爰依上開區分所有權人會議之決議訴請被告如數給付積欠之管理費。又被 告為該新鮮市社區建物之建商，於售屋時即各向買方依房屋預定買賣契約書第二 十五條第一項約定，預收一萬元之管理基金，依該條文所訂「由乙方（即被告） 於銀行對保時代收並移交管理委員會」，而被告代收之管理基金共二百零八萬元 ，惟被告於管理委員會成立後，僅移交管理基金中之六十七萬零四百六十五元予 原告，尚餘一百四十萬九千五百三十五元未移交，其中被告主張已交付二千七百 九十二元部分，為免訴訟上不必要勞費之支出，原告對此筆金錢之清償事實不爭 執，又前揭房屋預定買賣契約書第二十五條第一項之約定，核其性質當屬利益第
三人契約，原告於八十九年十二月十五日寄發之桃園郵局第五一二號存證信函中 既復已向被告請求給付公共基金，顯已明示欲向受該利益第三人契約中所訂受領 管理基金之利益，爰依契約上開約定及民法第二百六十九條第一項後段所賦予第 三人之直接給付請求權，請求原告給付尚未移交之管理基金一百四十萬六千七百 四十三元。至於遲延利息之計算部分，原告前已藉上開桃園郵局第五一二號存證 信函，定七日期限向被告催收所積欠之管理基金及積欠至八十九年十二月份之管 理費，業經被告委託律師發函自承於八十九年十二月十五日收受，此部分金額共 計三百十八萬六千九百五十三元，自應以催告期間屆滿之翌日即八十九年十二月 二十三日為遲延利息之起算點，至於超出存證信函催告金額之部分，則以支付命 令之送達代催告之意思通知，以支付命令繕本送達被告之翌日即九十年二月九日 作為此部分遲延利息之始點。
㈡被告對於其所收取之管理基金，共計二百零八萬元並不爭執，是就管理基金部分 之爭點，當僅在於是否真有被告所稱各項支出及其必要性，以及是否已就其結餘 全數移交原告二點。被告雖抗辯已將餘額六十七萬零四百六十五元交付於當時擔 任原告管理委員會副主任委員之丁○○代表收受，惟查依公寓大廈管理條例第二 十七條第二項規定，係採主任委員單獨代表制，即便頭銜如副主任委員，亦無代 表管理委員會之權限，而不能代表原告為結算、拋棄或受領清償等行為，故被告 以所提之管理委員會支出明細，作為全數結算並移交完畢之憑據，實無理由；再 查，觀諸系爭管理委員會支出明細中，原告管理委員會之印章亦非真正，此有原 告管理委員會成立時之備案文件可供核對，是該文件並不生拘束原告之效力；又 該紙管理委員會支出明細上丁○○簽名之位置及形式，上半部乃係被告事先印就 之支出摘要，而丁○○卻另以手寫方式，單獨就其代收之二紙支票，特別加註發 票日、付款銀行、票號、票面金額等可資區別票據之特徵，其簽名真意當只是作 為收受票據證明之用，並慎重其事加註上開二紙支票票面各項記載，藉以釐清責 任，斷非可藉此逕認丁○○有與被告結算管理基金並確認應移交數額之意。再者 ，該紙管理委員會支出明細，本身即頗為啟人疑竇，按依該支出明細記載，公共 用電及管理服務費，均處於落差極大之浮動狀態，實悖於常情，至於垃圾清運費 ，乃因被告營建本社區所遺工程廢棄物而生，惟被告既為建商，工程廢棄物本須 由被告自行處理，因能推由區分所有權人負擔，而由管理基金中扣除？益徵被告 所稱管理支出項目有灌水之嫌。
㈢依被告九十年六月十四日答辯狀內文觀之，雙方數據有所出入，乃因被告抗辯「 龜山鄉○○路六號一樓房屋已付清」、「一三八及三十二號車位已售出並結清管 理費」及「地下一層共只四十四個停車位」等項所致，經查：就龜山鄉○○路六 號一樓房屋之管理費四萬二千一百二十元部分，被告係於原告聲請支付命令後給 付，原告復業於九十年六月十九日庭呈之準備（一）狀內逕行扣除並減縮訴之聲 明，是此部分本即非原告請求之範圍；被告指稱地下二層第一三八號停車位已售 出並結清管理費用部分，經查被告當初本係以地下二層第一一八號停車位為買賣 標的，後經買方要求始改為同屬被告所有之地下二層第一三八號停車位，原告因 未獲告知故誤向被告請求一三八號停車位管理費，實則一三八號停車位卻已售出 並結清管理費，惟一一八號停車位則否，此部分未結之管理費金額與原先誤為請
求之一三八號停車位管理費相同，則此部分僅須將請求標的更正為第一一八號停 車位即可，與原告請求之金額並無影響；至於第三十二號停車位，原告否認有結 清費用之情事，自應由被告就已清償事實負舉證責任；至於被告所有地下一層停 車位，其數量究為原告所陳之四十九個，抑或被告抗辯之四十四個，本有歧異， 惟原告斟酌實體利益及程序利益，願僅就四十四個車位為訴訟上請求，故自行扣 除五個停車位管理費共計九萬七千五百元。
㈣被告雖抗辯因原告無理由妨害被告銷售餘屋及車位，導致被告受有超過四千萬元 之損失，認原告應負損害賠償責任，而可抵銷管理費等情，惟原告否認有妨害被 告銷售餘屋之情形，此部分自應由被告舉證係何人、何時欲看屋而遭何人阻擋？ 是否由被告公司職員帶領？若被告公司職員未陪同前往，有無事先知會原告？等 項負舉證責任；況現今公寓大廈均有門禁管制，以防閒雜人等進出，若真有被告 客戶為參觀餘屋自行前往本社區，卻未能交代欲訪視何人或門牌號碼而遭阻攔， 亦為社區管理員職責之所在，何有可歸責性？且被告亦承認客戶看屋係由銷售公 司人員帶領，帶領者既非原告所認識之被告公司職員，若真有被阻攔情事，同理 亦不可歸責於原告；實則被告餘屋於原告管理委員會成立後仍續有賣出，直至近 期亦有龜山鄉○○路六號一樓房屋售出，而由被告向原告結清管理費用，被告所 言實屬無稽；再就損害及因果關係層次言，被告立論亦顯薄弱，按被告僅以自行 製作之「新鮮市房價損失表」欲證明其損失，其證明力本即未足，況台灣近期房 價慘跌，主受供需失調及經濟大環境影響，原告何有此能力左右房價？若真如被 告所指摘，原告須對房價下跌負責，則若房價不跌反漲，原告是否反得向被告要 求分一杯羹或請求返還不當得利？被告陳詞實難說明造成損害之因果關係，其主 張洵屬無據。
㈤關於管理基金部分，原告係依房屋預定買賣契約書第二十五條第一項為本件請求 ，觀諸該條文僅約定「甲方（即買方）每戶預繳新台幣一萬元為管理基金，由乙 方（即被告）於銀行對保時代收並移交管理委員會」，故被告對該筆管理基金， 僅有「代收」及「移交」之權限，買方並未授權被告動支該筆基金之權限，是被 告持所謂費用單據逕為扣除支出費用，實無理由。又被告所主張之扣抵費用，其 中最大筆支出即為電費支出，惟查被告與住戶間之房屋預定買賣契約書第十二條 後段既明定「甲方（即買方）並同意於乙方（即被告）通知期限內預繳一年基本 水電費，並於結算時依實際分攤金額多退少補」，並就「屬於公共使用應由全體 住戶分擔之水電費用（自水電接通之日起算）以及公共安全、衛生或公共設施維 護等事項，應由住戶分擔之管理費、清潔費、維護費及其他費用等（自通知交屋 之日起算），及政府規定及其他應由甲方繳納之稅捐」，於契約第十三條復約定 「甲方（即買方）均應於乙方（即被告）通知期限內預繳，於結算時依實際分攤 金額多退少補」，則綜觀契約第十二條及第十三條約定，被告主張自管理基金中 扣抵之公共用電、管理服務費、垃圾清運費等，均於契約中約定有另行收取之方 式，自不應轉由獨立帳項之管理基金中扣抵，始符買賣雙方締約真意；再就上開 條款之約定，顯見預收之公共費用與管理基金乃各自獨立帳項，其中管理基金既 非屬被告可得動支已如前述，自當全數移交予原告，作為原告管理委員會成立之 基金運用，且請求主體係在原、被告間自明，至於預收公共費用部分，雖被告在
買賣契約約定之特定項目內可得動支，而於結算時多退少補，其法律關係當僅存 乎買方與被告間，被告若有墊支而超過預收金額，亦只得向買方主張，對原告並 無直接給付請求權，二筆帳項所涉法律關係及主體各異，實不可相混而為扣抵或 為抵銷之主張，此由民法第三百四十一條所訂「約定應向第三人為給付之債務人 ，不得以其債務，與他方當事人對於自己之債務為抵銷」之規定自明；退萬步言 ，若認電費等支出應自管理基金中扣除，惟被告主張之費用支出，均在八十六年 間即原告管理委員會成立前，當時被告尚有餘屋多戶而同具區分所有權人地位， 難道全然無須負擔公共支出？是被告抗辯之各項支出，若真可自管理基金中扣除 ，被告亦應以其應有部分與其他區分所有權人所占戶數以及面積比例，計算各月 份彼此之分擔額度，始得主張扣抵。
㈥被告於九十年八月二日繳交地下三層第六十四號及七十號二個停車位之管理費， 係以全額即每月每停車位五百元為計算基準，可見雙方並無就被告所有之餘屋及 停車位減半收取管理費之協議，此部分若被告不能舉證以實其說，依舉證責任分 配之原則，即應承受無法舉證之不利益。
三、證據：提出存證信函影本一紙、建物登記謄本十份、公共管理費用分攤收繳單影 本一紙、被告於九十年一月四日寄發之（九○）崇律字第一二五號律師函影本一 份、房屋預定買賣契約書影本一件、管理委員會支出明細表影本一紙、公寓大廈 管理組織報備證明影本一紙、八十六年八月三十一日住戶大會會議記錄影本一件 、預定停車位建物買賣契約書影本一份、公司基本資料查詢表一紙、管理費收據 憑證影本二紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：
㈠就管理費部分：原告主張被告積欠之管理費，其金額有所超算，實際應為二百三 十萬七千六百三十元，蓋被告已繳納坐落桃園縣龜山鄉○○路六號一樓即Ａ０７ －０１戶之管理費四萬二千一百二十元，地下二層第一三八號及地下四層第三十 二號停車位亦均已售出並結清管理費各一萬九千五百元，地下一層之停車位僅四 十四個而非原告所稱之四十九個，又扣除先前繳納之四十六萬九千二百五十元， 被告確尚積欠一百八十三萬八千三百三十元之管理費未付（尚未扣除被告於九十 年八月二日向原告繳納地下三層第六十四號及第七十號二個停車位之管理費三萬 九千元），被告接獲原告催告函後，亦委請律師回函誠意表示請原告體察經濟不 景氣，同意俟被告餘屋及車位出售後再併予支付之意，詎原告無視營建業經營之 困頓，仍執意提起訴訟，惟被告於新鮮市社區之房屋及車位均為閒置待售之情形 ，並未享用社區資源，一般慣例上其管理費均為折半收取，原告卻按其他住居於 社區享用社區公共水電資源及管理服務之住戶標準計收管理費，自有未妥；且地 下一層因有獨立之出入口，依兩造約定被告就此樓層所有之停車位並不須繳納管 理費；況該社區自八十六年一月十九日完工交屋並成立管理委員會以來，原告即 無理由妨害被告銷售房屋及車位，銷售公司人員欲帶客戶前來看屋亦被拒絕，致 使被告餘屋及車位無法順利出售，迄至今日因房地價格大幅下跌，被告餘屋及車 位跌幅亦逾三成，交屋時一樓、二樓以上房價每坪為二十五萬元及十四萬五千元
，目前降至每坪分別為十五萬元及九萬元，亦難以成交，跌幅分別為百分之四十 、三十七，車位元成交為七十五萬元，目前價位則為四十萬元，跌幅更高達百分 之四十六，損失金額超過四千萬元，此均可歸咎於原告無理阻擾被告銷售房屋所 致，被告自得請求原告賠償被告因此所受之損害，並以該賠償金額與積欠之管理 費抵銷，從而被告並無再予給付管理費之理。
㈡就管理基金部分：爰被告代收之管理基金，扣除已交付之二千七百九十二元，及 支付八十六年二月至十月之公共用電、管理服務費及垃圾清運費，合計共一百四 十萬六千七百四十三元後，其餘六十七萬零四百六十五元被告業於八十六年十月 二十七日交予時任原告副主任委員之訴外人丁○○代表收受，洵無原告所稱未予 移交之情事，原告猶訴請此部分之管理基金，實屬無據。原告之代理人丁○○於 收受餘款時，對支出明細上之各項支出均未爭執，所收受被告公司開立之支票亦 均轉入原告帳戶兌領，顯然丁○○為有權代表原告結算、受領清償之人，自不得 因原告內部人事更迭而有所爭執，況關於電費之部分之支出，台灣電力公司電費 通知及收據聯上均載明乃公共用電之支出，不容原告再有爭執，至於管理服務費 之支付，亦有各管理員、保全公司、管理公司所出具之收據可資為證，原告自行 查閱其帳冊即可知其於該期間內並未支付公共電費、管理服務費等費用，又垃圾 清運費乃清除住戶遷入後裝潢工程或老舊家具、電器用品之廢棄物品，亦屬社區 公共事務，並非清除被告興建工程之遺留，自然應由管理基金支付。 ㈢被告於九十年六月十四日答辯狀第三頁係陳明對於建商閒置待售之餘屋其管理費 均折半收取，並非對原告所主張之管理費自認，原告於準備（二）狀指為自認， 恐有斷章取義之嫌。被告於八十八年七月三日所繳交之四十六萬九千二百五十元 管理費，恰為被告當時餘屋及剩餘停車位（不含地下一層）自八十六年十一月一 日起至八十八年六月三十日止按一般住戶管理費計算標準折半後之金額，原告收 取後亦無爭執，足認對於被告剩餘房屋、停車位管理費用之收取，確非按一般住 戶之收取標準等同計算；況原告召開住戶大會成立管理委員會，亦未將被告認為 住戶通知出席並按剩餘戶數享有表決權，又怎能訴請被告須比照住戶繳交管理費 ？可見原告之請求實屬無據。又地下一層之停車位因有單獨之出入口，雙方早有 協議未將之納入社區管理之範圍，亦毋庸繳交管理費，此觀諸原告於八十七年五 月十九日鮮管字第○○一號函並未將地下一層之停車位列入請求給付管理費之範 圍即明。
三、證據：提出管理委員會支出明細影本一件、新鮮市房價損失表一紙、管理委員會 支出明細影本一份、簽收單影本三件、台灣電力公司電費通知及收據聯影本五十 六張、統一發票影本六紙、支出證明單影本十一張、收據影本二件、原告於八十 七年五月十九日所發鮮管字第○○一號函暨繳費明細表影本一份及房屋租賃契約 書影本一件為證，並聲請訊問證人戊○○、乙○○。丙、本院依職權訊問證人丁○○。
理 由
一、原告原起訴請求「被告應給付原告三百四十一萬七千元及自九十年一月二十日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息」，嗣於起訴狀繕本送達被告後多次變 更訴之聲明，末於九十年九月二十日將訴之聲明變更為「被告應給付原告三百二
十四萬五千一百二十三元，及其中三百十八萬六千九百五十三元自八十九年十二 月二十三日起算暨其中五萬八千一百七十元自支付命令送達之翌日起算，均計至 清償日止，各按年息百分之五計算之利息」，經核皆屬減縮應受判決事項之聲明 ，且被告均無異議而為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第 三款及第二項規定，自應准許，先予敘明。
二、原告起訴主張被告乃原告所屬新鮮市社區之區分所有權人，其專有部分及約定專 用部分詳如附表所示，依新鮮市社區於八十六年八月三十一日召開之區分所有權 人會議之決議，每戶每坪按月應收五十元之管理費，一樓部分則以每坪四十元計 算，另停車位每個五百元計算，被告每月應繳交之管理費詳如附表「每月應繳金 額」欄所載，被告自八十六年十一月至九十年一月止，共三十九期所應繳交之管 理費為二百四十八萬六千二百五十元，惟扣除於聲請核發支付命令前已繳納之四 十六萬九千二百五十元，及九十年二月七日繳交坐落桃園縣龜山鄉○○路六號一 樓即Ａ０７－０１戶之管理費四萬二千一百二十元，暨原告同意將地下一樓停車 位之個數以被告陳稱之四十四個停車位計算，併其中地下三層第六十四號及第七 十號二個停車位之管理費，被告業於九十年八月二日清償三萬九千元外，被告尚 積欠管理費一百八十三萬八千三百八十元，履經催討均未獲置理，爰依上開區分 所有權人會議之決議訴請被告如數給付積欠之管理費，又被告為該新鮮市社區建 物之建商，於售屋時即各向買方依房屋預定買賣契約書第二十五條第一項約定， 預收一萬元之管理基金，被告代收之管理基金共計二百零八萬元，惟被告於管理 委員會成立後，僅移交管理基金中之六十七萬零四百六十五元予原告，尚餘一百 四十萬九千五百三十五元未移交，其中被告主張已交付二千七百九十二元部分， 為免訴訟上不必要勞費之支出，原告對此筆金錢之清償事實不爭執，爰另依契約 上開約定及民法第二百六十九條第一項後段所賦予第三人之直接給付請求權，請 求原告給付尚未移交之管理基金共一百四十萬六千七百四十三元。三、被告則以：就管理費部分，原告請求之管理費實有誤算，實際應為二百三十萬七 千六百三十元，蓋被告已繳納坐落桃園縣龜山鄉○○路六號一樓即Ａ０７－０１ 戶之管理費四萬二千一百二十元，地下二層第一三八號及地下四層第三十二號停 車位亦均已售出並結清管理費，地下一層之停車位僅四十四個而非原告所稱之四 十九個，又扣除已繳納之四十六萬九千二百五十元，被告雖確實積欠一百八十三 萬八千三百三十元之管理費未付（尚未扣除被告於九十年八月二日向原告繳納地 下三層第六十四號及第七十號二個停車位之管理費三萬九千元），惟被告於新鮮 市社區之房屋及停車位均為閒置待售之情形，並未享用社區資源，一般慣例上管 理費均減半收取，原告卻按其他居住於社區享用社區公共水電資源及管理服務之 住戶標準計收管理費，自有未妥，地下一樓亦因有獨立出入口之故，原告同意就 該樓層之停車位不收取管理費，況該社區自八十六年一月九日完工交屋並成立管 理委員會以來，原告即無理由妨害被告銷售房屋及車位，迄今因房地價格大幅下 跌，就一、二樓房屋及停車位售價跌幅分別高達百分之四十、三十七及四十六， 被告所受損失金額超過四千萬元，此均可歸責於原告無理由阻擾被告銷售房屋所 致，被告自得請求原告賠償因此所受之損害，並以該賠償金額與積欠之管理費抵 銷，從而被告並無再予給付管理費之理；至於管理基金部分，被告固曾代收管理
基金二百零八萬元，惟扣除已交付之二千七百九十二元，及支付八十六年二月至 十月之公共用電、管理服務費及垃圾清運費，合計一百四十萬六千七百四十三元 後，其餘六十七萬零四百六十五元被告業於八十六年十月二十七日移交予時任原 告副主任委員之丁○○代表收受，原告之代理人丁○○於收受餘款時，對支出明 細上之各項支出均未爭執，所收受被告公司開立之支票亦均轉入原告帳戶兌領， 顯然丁○○為有權代表原告結算、受領清償之人，況被告所提支出明細上之各項 目，均係用於社區公共事務，自應由管理基金中支付，從而原告猶訴請被告給付 管理基金，實屬無據等語，資為抗辯。
四、原告主張被告乃原告所屬新鮮市社區之區分所有權人，其專有部分及約定專用部 分詳如附表所示，依新鮮市社區於八十六年八月三十一日召開之區分所有權人會 議之決議，每戶每坪按月應收五十元之管理費，一樓部分則以每坪四十元計算， 另停車位每個五百元計算，被告每月應繳交之管理費詳如附表「每月應繳金額」 欄所載，自八十六年十一月起至九十年一月止共三十九期之管理費共計二百四十 八萬六千二百五十元，其中被告業於原告聲請核發支付命令前繳交四十六萬九千 二百五十元，及於九十年二月七日繳納坐落桃園縣龜山鄉○○路六號一樓即Ａ０ ７－０１戶之管理費四萬二千一百二十元，暨於九十年八月二日清償地下三層第 六十四號及第七十號二個停車位之管理費共三萬九千元，又被告為系爭新鮮市社 區之建商，於售屋時即向住戶依房屋預定賣賣契約書第二十五條第一項之約定， 各收取一萬元之管理基金，共計收取二百零八萬元，其中已移交六十七萬零四百 六十五元予原告之事實，業據原告提出存證信函影本一件、建物登記謄本十份、 公共管理費用分擔收繳單影本一紙、房屋預定買賣契約書影本一件、公寓大廈管 理組織報備證明影本一紙、八十六年八月三十一日住戶大會會議記錄影本一件、 及管理費收據憑證影本二紙為證，且為被告所不爭執，堪信為真正。又被告抗辯 地下一層停車位僅四十四個，及除上開移交之六十七萬零四百六十五元管理基金 外，尚曾交付原告二千七百九十二元等情，為原告所不爭執，並據此扣除九萬七 千五百元之停車位管理費（（４９－４４）＊５００＊３９＝９７５００）及二 千七百九十二元之管理基金，此部分自亦得採為判決之基礎。至於原告扣除如上 所示之項目後，分別向被告請求一百八十三萬八千三百八十元之管理費（計算式 為0000000－000000－00000－00000－00000＝0 000000），以及一百四十萬六千七百四十三元之管理基金（計算式為00 00000－000000－0000＝0000000），則為被告所否認， 並另以前開辭情置辯，是本件之爭點，厥在於被告所提各項抗辯能否採信。本院 遞次審酌如下：
五、管理費一百八十三萬八千三百八十元部分： ㈠原告在扣除被告於九十年八月二日繳交之地下三層第六十四號及第七十號二個停 車位管理費共三萬九千元前，請求被告給付之管理費為一百八十七萬七千三百八 十元（見原告於九十年七月四日所提之民事準備二狀），核與被告抗辯扣除上開 二個停車位前之管理費應為一百八十三萬八千三百八十元（見被告於九十年六月 十四日所提之民事答辯狀）之情，二者金額相差三萬九千元，其不同處即在於被 告抗辯地下二層第一三八號停車位及地下四層第三十二號停車位之管理費各一萬
九千五百元業已清償。經查就其中地下二層第一三八號停車位部分，原告另行主 張此為同層第一一八號停車位之誤，實則第一三八號停車位已售出並結清管理費 ，惟第一一八號則否，是僅須將請求標的更正為第一一八號停車位即可，並不影 響原告請求之金額等情，並提出與其所述相符之預定停車位建物買賣契約書影本 一份為證，被告亦不爭執該一一八號停車位仍為其所有且迄未結清管理費乙節， 是原告上開主張，應堪採信，請求金額當不因原告之記載有誤而受影響；至於地 下四層第三十二號停車位部分，被告雖抗辯該部分之管理費一萬九千五百元業已 清償，惟並未提出任何證據以供審酌，自難認被告以就此等有利於己之事實盡舉 證責任，是被告此部分之抗辯，洵無足採。被告既無法證明地下二層第一一八號 及地下四層第三十二號停車位管理費業已清償之事實，則自不得將此二停車位之 管理費各一萬九千五百元予以剔除。
㈡被告又抗辯被告於新鮮市社區之房屋及車位均為閒置待售之情形，並未享用社區 資源，一般慣例其管理費均折半收取，原告卻按其他住居於此住戶之標準收取管 理費，地下一樓因有獨立出入口之故，原告同意就該樓層之停車位不收取管理費 ，八十六年八月三十一日召開之住戶大會亦未將被告視為住戶通知出席並按剩餘 戶數享有表決權等語，惟查：八十六年八月三十一日召開之新鮮市社區住戶大會 中對於社區管理費之收取標準，業經決議為每坪五十元，地下室停車場每個車位 五百元，有原告提出之該次住戶大會會議紀錄影本一件在卷可參，該次會議之召 集經過，亦經證人即八十六年間擔任原告社區管理委員會副主任委員之丁○○到 庭證述：「．．．那次的決議有開住戶大會，並決議要向其他住戶收管理費，我 是負責去找住戶來開會，也有通知被告，包括住戶管理公約也有拿給他們看，請 他們表示意見，我是請大都會保全公司交給被告公司。．．．沒有決議說對被告 公司未賣出的空屋要減少收費。．．．」及「（請求訊問證人，管理委員會有無 同意不收地下一樓停車管理費？）就我所知沒有。」等語明確，嗣後原告亦據此 標準計算發函向被告催收，另有原告提出八十九年十二月十五日桃園郵局第五一 二號存證信函影本一件為證，被告於收受前開存證信函後，曾委請律師於九十年 一月四日以（九○）崇律字第一二五號函回覆，觀諸該律師函內僅記載：「．． ．本公司（即被告）於八十九年十二月十五日收受新鮮市管理委員會以桃園郵局 第五一二號存證信函催收積欠之管理費及公共基金，．．．，而管理費已部分給 付，至未付清之管理費擬請管理委員會體諒經濟不景氣，希能同意餘屋出售後再 行支付。．．．」等語，並未提及雙方就管理費有減半收受或就地下一層停車位 不予收取之協議，亦未表示有何未受開會通知之情，是被告所辯上情，已難採信 ；又被告於原告提起本件訴訟後，曾於九十年二月七日繳納坐落桃園縣龜山鄉○ ○路六號一樓即Ａ０７－０１之管理費四萬二千一百二十元，及於九十年八月二 日清償地下三層第六十四號及第七十號二個停車位之管理費共三萬九千元，以上 二筆金額均係依原告請求之數額全部繳納，益徵雙方並無減半收取管理費之協議 ；被告雖另提出原告於八十七年五月十九日所發鮮管字第○○一號函暨繳費明細 表影本一份為證，用資說明被告於本件訴訟前所繳之四十六萬九千二百五十元管 理費，乃係依被告當時餘屋及剩餘停車位自八十六年十一月起至八十八年六月止 按一般住戶管理費計算標準折半收取之結果等情，然該份鮮管字第○○一號函亦
未提及有何減半收取管理費之協議，自不能單憑被告部分清償之舉，即逕推論雙 方有此等減半收取之意。從而被告此部分之抗辯，當不足採。 ㈢被告復提出抵銷之抗辯，陳稱該社區自八十六年一月九日完工交屋並成立管理委 員會以來，原告即無理由妨害被告銷售房屋及車位，迄今因房地價格大幅下跌， 就一、二樓房屋及停車位售價跌幅分別高達百分之四十、三十七及四十六，被告 所受損失金額超過四千萬元，此均可歸責於原告無理由阻擾被告銷售房屋所致， 被告自得請求原告賠償因此所受之損害，並以該賠償金額與積欠之管理費抵銷， 從而被告並無再予給付管理費之理等語，並舉證人即新鮮市社區銷售員戊○○、 被告公司工務經理乙○○到庭分別證述：「．．．八十八年設置接待中心時，被 告已經將新鮮市社區蓋好了，．．．看房子的狀況，守衛室警衛有不讓我們看， 到了八十八年下半年他們主委有改選過，情形就比較好，就陸陸續續有帶客人上 去看。．．．」、「（請求訊問證人受阻擋約有幾次？）次數太多，約好幾十組 。從八十七年到八十八年上半年都不能進去。」、「．．．後來大門守衛從八十 七年後就不讓我們進去，守衛說根現建設的人不能進入。．．．八十八年以後， 我就沒有帶客戶進去，八十八年底我們公司再和新主委溝通後，他們才又讓我們 進去。」等語，惟按房地產價值之高低及漲跌，主要受買賣雙方個人主觀因素、 社會經濟發展、市場景氣枯榮及供需平衡等項影響，另外關於房地所在位置、發 展潛力、週遭環境等因素，亦往往為決定成交與否之重要因素，故被告抗辯餘屋 及停車位未能售出所受之跌價損失，應全由原告負責云云，已有可議；又被告所 提之新鮮市房價損失表，為其單方面製作之文書，並未對於所列損失金額提出佐 證以實其說，自不得採為判決之基礎；再者，原告聘有保全人員負責該社區門戶 進出之安全管制，為兩造所不爭執，則非住戶欲進入該社區，必有一定之申請規 則可循，惟被告並未能提出任何其等業已遵守規則申請入內卻為警衛所拒之證據 ，且證人亦均證稱帶領客戶看屋時並未佩帶證件以證明身分，至多僅出示名片予 警衛等情，是被告或係因未依規定申請入內而遭拒，亦屬可能，自不得單以原告 聘用之警衛不讓被告進入社區，即認原告有侵害被告財產上利益之不法意圖。被 告既無法證明對原告有侵權行為損害賠償請求權，則其抗辯以損害賠償金額抵銷 原告管理費之請求，洵屬無據。
㈣縱上所述，被告所辯均無可採，惟原告請求被告給付自八十六年十一月起至九十 年一月止共三十九期之管理費一百八十三萬八千三百八十元，就其中地下三層部 分原告係先以二十四個停車位計算，嗣後雖扣除被告已繳納管理費之地下三層第 六十四號及第七十號停車位，仍以二十二個停車位作為計算標準，然被告於地下 三層所有之停車位，扣除上開二個停車位後，依原告所列者乃第五十六、五七、 五八、五九、六○、六二、六三、六六、六七、六八、六九、七三、八七、八八 、八九、九○、九一、九八、一○○、一○一、一○三號，合計共二十一個停車 位，原告因此溢算一個停車位之管理費一萬九千五百元（計算式為：５００＊３ ９＝１９５００），自應將上開金額扣除，從而原告請求被告給付之管理費，於 一百八十一萬八千八百八十元之範圍內，為有理由，應予准許；至於超出前揭數 額之部分，則顯無據。
六、管理基金一百四十萬六千七百四十三元部分：
㈠被告抗辯其代收之管理基金，除前述兩造不爭執之二千七百九十二元及六十七萬 零四百六十五萬業已移交原告收受外，其餘一百四十萬六千七百四十三元乃屬八 十六年二月至十月之公共用電、管理服務費及垃圾清運費，均係社區公共事務之 開銷，自應由管理基金中支付等情，固據提出台灣電力公司電費通知及收據聯影 本五十六張、統一發票影本六紙、支出證明單影本十一張及收據影本二紙為證， 惟查被告於出售新鮮市社區房屋時，與買受人即現在之建物區分所有人簽訂有房 屋預定買賣契約書，此有原告提出之該買賣契約書影本一份附卷可參，觀諸該契 約書第二十五條約定：「其他約定事項：（一）甲方（即買方）對本社區之公共 設施及設備，有共同使用、維護之權利及義務。為保持本社區之良好秩序及全體 用戶之共同權益、公共設施及設備之操作與維護，公共水電及其他共同關係事項 ，甲方同意由本社區全體用戶共同組織管理委員會統籌管理。甲方每戶預繳新台 幣一萬元為管理基金，由乙方（即被告）於銀行對保時代收並移交管理委員會。 」等情，可見該條文係賦予原告直接請求被告給付管理基金之權限，核其性質當 屬利他約款性質，對照該契約第十二條、第十三條分別另作：「乙方（即被告） 負責申請辦理本約房屋水電之接通手續，其接通供應之日期悉依各該主管機關作 業程序辦理。甲方（即買方）並同意於乙方通知期限內預繳一年基本水電費，並 於結算時依實際分攤金額多退少補。」及「左列費用，不論甲方已否遷入或使用 ，且不論收據抬頭之名義是否屬於甲方，甲方均應於乙方通知期限內預繳，於結 算時依實際分攤金額多退少補，（一）屬於公共使用應由全體住戶分擔之水電費 用（自水電接通之日起算）。（二）屬於公共安全、衛生或公共設施維護等事項 ，應由住戶分擔之管理費、清潔費、維護費及其他費用等（自通知交屋之日起算 ），及政府規定及其他應由甲方繳納之稅捐。」之約定等情以觀，益徵被告與區 分所有權人間關於公共水電費用、管理費、清潔費、維護費等項支出，均已明確 約定其預納與退還方式，則茍被告確有如其所述公共用電、管理服務費及垃圾清 運費共計一百四十萬六千七百四十三元之支出，自應依該契約第十二條、第十三 條所定方式與各該區分所有權人結算，況觀諸契約全部內容，亦無何賦予被告得 動用管理基金之權限，是被告自不得逕將上開金額從應移交予原告之管理基金中 扣除。
㈡被告雖又以其於八十六年十月二十七日將管理基金其中六十七萬零四百六十五元 移交予時任原告副主任委員之丁○○收受時，丁○○對於支出明細上之各項支出 均未爭執，所收受被告公司開立之支票亦均轉入原告帳戶兌領，顯然丁○○為有 權代表原告結算、受領清償之人等語，資為抗辯，並提出管理委員會支出明細影 本一件為證，惟查關於收受該紙支出明細及前述六十七萬零四百六十五元之經過 ，業經證人丁○○到庭證述：「．．．因為管委會的管理主任不在，又當時社區 沒有錢，所以才將資料及金額先收下來，到時再核對資料與資金合不合。．．． 金額代收後，我等主任委員回來，我們就召開委員會，再交給主委，．．．。」 、「（請求訊問證人，簽收支出明細時，有無承認被告可扣除這些項目？）無。 我跟他們說要交給管委會討論，再由主委給他們答覆。」及「（請求訊問證人， 主委出國時有無授權點交系爭管理基金？）我是代收，等他回來，再交由管委會 討論。」等語明確，核與前揭管理委員會支出明細上所載「丁○○代收」之情相
符，證人丁○○之證詞自無何不可採信之處；又按公寓大廈成立管理委員會者， 應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管 理條例第二十七條第二項前段定有明文，證人丁○○於代收前揭款項時，既係擔 任原告管理委員會之副主任委員，依法並無代表原告對外為法律行為之權限，從 而縱算丁○○當場未爭執支出明細上所列各筆款項，亦不得憑此即認原告已與被 告結算，並同意自管理基金中扣除一百四十萬六千七百四十三元之費用支出。是 被告此部分之抗辯，亦屬無據。
㈢系爭房屋預定買賣契約書第二十五條第一項之約定，乃賦予原告直接請求被告給 付管理基金之權限，已如前述，則原告據此約定訴請被告給付尚未移交之管理基 金共計一百四十萬六千七百四十三元，為有理由，應予准許。七、關於遲延利息部分：
㈠給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受 催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命 令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又按遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第二百二十九條第 二項及第二百三十三條第一項前段分別定有明文。經查本件就管理費部分，於八 十六年八月三十一日召開之住戶大會僅決議收取標準及約定以四個月為一期，並 未約定給付之確定期限，而原告曾以桃園郵局第五一二號存證信函定七日期限向 被告催告自八十六年十一月起至八十九年十二月止管理費，被告復自承於八十九 年十二月十五日收受上開存證信函，有原告提出之（九○）崇律字第一二五號律 師函影本一件在卷可參，是原告主張自八十六年十一月起至八十九年十二月止之 管理費，應以催告期間屆滿之翌日即八十九年十二月二十三日為遲延利息之起算 點，至於九十年一月部分之管理費，另以支付命令之送達被告作為催告之意思表 示，而自支付命令送達被告之翌日即九十年二月九日作為此部分遲延利息計算之 起點等情，於法自無不合。另關於管理基金部分，依房屋預定買賣契約書第二十 五條第一項之約定，僅稱「由乙方於銀行對保時代收並移交管理委員會」，對於 移交之時點亦未明確定有給付期限，則原告既一併於桃園郵局第五一二號存證信 函中表明催告之意，同前述理由自亦得以八十九年十二月二十三日作為利息之始 點。
㈡再查原告得請求被告給付之管理費為一百八十一萬八千八百八十元、管理基金為 一百四十萬六千七百四十三元，業已如前所述，合計為三百二十二萬五千六百二 十三元，而被告九十年一月份應繳之管理費如附表所示，計為五萬八千六百七十 元，則揆諸上開說明，就管理費部分其中一百七十六萬零二百十元應自八十九年 十二月二十三日起算遲延利息（計算式為0000000－00000＝000 0000，或以如附表所示被告現有之房屋及停車位每月應繳之管理費為五萬八 千六百七十元，計以自八十六年十一月至八十九年十二月之三十八期，其數額為 二百二十二萬九千四百六十元，扣除前述被告已清償之四十六萬九千二百五十元 ，亦同為一百七十六萬零二百十元，計算式為５８６７０＊00－000000 ＝0000000），另五萬八千六百七十元則從九十年二月九日起計息，再加 上應同自八十九年十二月二十三日起算利息之管理基金一百四十萬六千七百四十
三元，從而依法原告得請求之遲延利息，就其中三百十六萬六千九百五十三元應 自八十九年十二月二十三日起算（0000000＋0000000＝0000 000），另五萬八千六百七十元應自九十年二月九日起算，均至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息。
㈢上述係原告依法得請求之遲延利息，而對照原告於本件請求中所主張者，乃其中 三百十八萬六千九百五十三元自八十九年十二月二十三日起算，與前述依法得請 求之三百十六萬六千九百五十三元，相差二萬元，就該二萬元其中之一萬九千五 百元，屬原告之訴不應准許亦即前述地下三層溢算之一個停車位部分，是此一萬 九千五百元自無請求遲延利息之餘地；至於該二萬元其餘之五百元部分，固屬原 告得請求被告給付之範疇，本經催告後即得請求遲延利息，惟原告對於此部分金 額何以應自八十九年十二月二十三日起算遲延利息，並未舉證以實其說而非可採 ，是自應以支付命令之送達代催告之意思通知，而自九十年二月九日起算遲延利 息。至於原告另主張五萬八千一百七十元應自九十年二月九日起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之部分，於法並無不合，應予准許。 ㈣從而原告得請求被告給付之遲延利息，為就其中三百十六萬六千九百五十三元自 八十九年十二月二十三日起算，暨其餘五萬八千六百七十元自九十年二月九日起 算，均至清償日止，各按週年利率百分之五計算之利息。八、縱上所述，原告本於區分所有權人會議之決議及房屋預售買賣契約書第二十五條 約定，訴請被告給付三百二十四萬五千一百二十三元，及其中三百十八萬六千九 百五十三元自八十九年十二月二十三日起暨其餘五萬八千一百七十元自支付命令 狀送達被告翌日即九十年二月九日起，均自清償日止，各按週年利率百分之五計 算之利息，就其中請求三百二十二萬五千六百二十三元，及前開數額中三百十六 萬六千九百五十三元部分自八十九年十二月二十三日起暨其餘五萬八千六百七十 元自九十年二月九日起，均至清償日止，各按週年利率百分之五計算之利息，為 有理由，應予准許，至於超過前開數額部分，則屬無據，應予駁回。九、原告陳明願供擔保請准為假執行之宣告，就其勝訴部分，經核無不合，爰酌定相 當之擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請業已失所附麗，應予 駁回。
十、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果皆不生影 響，爰不另一一論述，附此敘明。
、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書 、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 二十三 日 臺灣板橋地方法院民事第二庭
~B審判長法 官 陳忠行
~B 法 官 陳福來
~B 法 官 劉元斐
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 七 月 二十九 日
~B法院書記官 洪惠玲
~F0
~T40
附表：
被告於新鮮市社區所有之房屋及車位暨應繳納管理費一覽表┌────┬────────┬─────┬───────┬────────────────┐
│代碼 │門牌號碼 │每月應繳金│積欠總額（８６│備註 │
│ │ │額（新台幣│年１１月起至９│ │
│ │ │） │０年１月止共三│ │
│ │ │ │十九期） │ │
│ │ │ │ │ │
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│Ａ０２－│桃園縣龜山鄉文化│一、○○○│ 三九、○○○│ │
│０１ │二路八十六號一樓│ │ │ │
│ │ │ │ │ │
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│Ａ０２－│桃園縣龜山鄉文化│一、○○○│ 三九、○○○│ │
│０２ │二路八十六號二樓│ │ │ │
│ │ │ │ │ │
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