臺灣苗栗地方法院民事裁定 98年度事聲字第10號
異 議 人 甲○○
代 理 人 尤榮福律師
上列當事人就本院97年度執字第4542號強制執行案件，異議人對
於民國98年4 月10日本院民事執行處司法事務官所為97年度執字
第4542號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員 辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外， 均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3 條及法院組織法 第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。又當事人或利害關 係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書 記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程 序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程式終結前，為 聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之 ，亦為強制執行法第12條第1 項、第2 項所明定。則依上開 條文規定，司法事務官於強制執行程式中就當事人或利害關 係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之 地位先為準駁之裁定（處分）。次按，司法事務官處理事件 所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法 事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不 變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前 項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者， 應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為 適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴 訟法第240 之3 條及第240 之4 條亦分別定有明文。又此項 規定，依強制執行法第30條之1 並準用於強制執行程式。本 件異議人係對於本院民事執行處司法事務官所為之執行行為 為聲請（即聲請優先購買本院97年度執字第4542號強制執行 案件拍賣之土地），經司法事務官就該聲請為裁定（即依強 制執行法第12條第2 項規定所為之裁定，裁定結果為駁回其 聲請），異議人對該裁定不服而提出異議，司法事務官認其 異議無理由而送請本院為裁定，經核與上開條文規定及意旨 相符，尚無處理程式或權限上之瑕疪，先予說明。二、查本院97年度執字第4542號強制執行案件（下稱系爭案件） 拍賣債務人周峻寬、張周彩雲、周劉茶妹、朱周秀雲即周祐 如、邱周美雲、周碧雲、周秀碧、周孟賢、周孟毅、李足金 公同共有苗栗縣頭份鎮○○段○○段539-1 、539 地號土地
（下稱系爭土地）等，經本院於98年1 月15日進行第三次拍 賣程序由第三人張阿梅拍定，嗣異議人甲○○向本院聲請優 先購買系爭土地。本院民事執行處司法事務官經審酌後，認 異議人雖提出租賃契約及房屋稅繳款書證明其為系爭土地之 承租人，並擁有建物座落於系爭土地上，惟上開租賃契約係 公同共有人之一周典茂代理所有共有人所訂定，該租約效力 有所疑義，且其所有之建物係未辦保存登記建物，不符合依 土地法第104 條、民法第426 條之2 優先購買權之規定，駁 回其聲明等情，業經本院依職權調取該案全卷查明屬實。三、本件異議意旨略以：鈞院係肯認系爭土地之租賃契約原始承 租人為異議人之父周金秋，嗣異議人承繼周金秋之地位訂立 租約，則該租約仍為租地建物契約無疑，符合裁定理由所據 判例要旨。且優先購買權為形成權，一旦主張則買賣關係移 轉於出賣人與優先購買權人之間，倘鈞院認主張優先承買權 者仍有疑義，不宜貿然駁回，宜先禁止拍定人為處分行為， 保護三方權益，避免拍定人將系爭土地處分造成異議人損害 ，請求廢棄原裁定云云。
四、按當事人或利害關係人得於強制執行程序終結前為聲請或聲 明異議，前開強制執行法第12條第1 項定有明文。而不動產 之拍賣程序，應以拍定人已依強制執行法第97條、第98條規 定繳足價金，領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不 動產所有權，始得謂為終結（最高法院86年台抗字第606 號 判決參照）。經查本件拍定人張阿梅於98年2 月6 日繳足價 金，經本院核發權利移轉證書，拍定人於98年2 月18日收受 後，本件拍賣程序業已終結；異議人於98年2 月24日始向本 院聲明異議，係於強制執行程序終結後之聲請，有違前揭規 定，其聲明異議自不合法。
五、次按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條 件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件 優先購買之權」，土地法第104 條第1 項定有明文。其旨在 使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用， 並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者， 當無該條規定之適用；至於房屋之所有人係租地自建，或向 前手購買房屋承租基地，均有土地法104 條之適用（最高法 院65年度台上字第530 號、62年度台上字第2962號判例要旨 參照）。惟依優先承買權不能創設法理，不得以地上建物事 實處分權人之地位主張有優先承買權（94年第4 期民事業務 研究會－強制執行專題第16則研討結果參照）。經查，異議 人甲○○於系爭案件中提出土地租賃契約影本2 份，並於民 國（下同）98年4 月7 日本院調查時陳稱租賃契約期滿後繼
續給付租金，已為不定期租約，且依97年房屋稅繳款書所示 頭份鎮土牛里6 鄰64號房屋（下稱系爭建物）之納稅義務人 亦為異議人甲○○，主張其就系爭土地有優先購買權。惟系 爭建物為未辦保存登記建物，異議人依法不得登記為所有權 人，僅對系爭建物有事實上處分權，依前揭優先承買權不能 創設之法理，異議人以地上建物事實處分權人之地位主張有 優先承買權，於法未合。綜上所述，異議人之異議核無理由 ，應予駁回。
六、依強制執行法第12條第1 項、第30條之1 ，民事訴訟法第 240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 29 日 民事執行處法 官 宋國鎮
以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 98 年 6 月 29 日 書記官 林美黛