臺灣臺中地方法院民事判決 98年度簡上字第30號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 羅豐胤 律師
黃幼蘭 律師
被上訴人 甲○○
訴訟代理人 林開福 律師
李美玉 律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國97年11月
26日本院台中簡易庭97年度簡字第28號第一審簡易判決提起上訴
，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣玖仟零玖拾元由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為 據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序。民事訴 訟法第182條第1項定有明文。
二、上訴人主張已於民國98年5月14日對被上訴人及其母紀廖菊 提起確認之訴，請求確認被上訴人及其母對於坐落台中市○ ○路○段100-1號（下稱系爭房屋）之所有權、使用收益及處 分權不存在。而本件訴訟之源頭即關於系爭房屋所有權歸屬 ，爰依上開規定，請求裁定停止本件訴訟。被上訴人則主張 本件訴訟標的為兩造間租賃法律關係（租賃標的物即系爭房 屋），此與系爭房屋所有權人為何人無關，自無需停止本件 訴訟程序。
三、按租賃非如消費借貸，係移轉物之所有權於相對人之契約， 不過使承租人就其物而為使用收益。故出租人對其物有所有 權或其他權利與否，全非租賃之成立要件。又使用借貸，乃 債權契約，非物權契約，貸與人對借用物縱無所有權，亦可 本於貸與人地位請求借用人返還，亦即使用借貸之成立與所 有權之有無，並無牽連關係，不生民事訴訟法第182條所定 中止訴訟程序之問題。最高法院著有50年台上字第284號、 50年台抗字第166號判例可資參照。後者雖係針對使用借貸 法律關係而為，惟如具體個案之訴訟標的為租賃法律關係時 ，上開判例所揭諸之意旨，應亦同有其適用。
四、經查，本件訴訟標的為兩造間就系爭房屋所簽訂之租賃契約 、民法第455條終止租賃契約後之出租人之租賃物返還請求 權及不當得利、侵權行為等法律規定。被上訴人於原審之起 訴狀載述甚明。至於上訴人爭執被上訴人並無系爭房屋之事
實上處分權，從而系爭租賃契約自始不生效力，及上訴人除 系爭租賃契約外，有無占用系爭房屋之法律權源，因而涉及 系爭房屋所有權歸屬之問題，此僅係其答辯理由，尚非本件 訴訟標的，且本院亦無不可就其答辯主張之事實是否真正， 自行認定之理由。揆諸首開法律規定及上開判例意旨，本件 訴訟之裁判，並無以上訴人之另案確認系爭房屋所有權等法 律關係是否成立為據之情形。從而，自無在該另案訴訟終結 前裁定停止本件訴訟之必要，此合先敘明之。
貳、實體事項：
一、事實摘要
㈠被上訴人方面：
1.被上訴人起訴主張：被上訴人於97年4月22日將系爭房屋出 租予上訴人，約明租期自97年4月22日起至98年4月21日止， 租金每月新台幣（下同）2,000元，租金應於每期首日以前 繳納，每次應繳1個月份，不得拖延或拒納，兩造並簽訂房 屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）。詎上訴人自97年4月 22 日起即未曾依約給付租金，至97年6月22日止，已積欠租 金達2個月，被上訴人於97年6月25日以台中民權路郵局第 2135號存證信函催告上訴人於函到5日內支付欠繳之租金， 惟上訴人仍拒絕給付，被上訴人乃依系爭租賃契約第6條第1 項及民法第440條第1項、第2項之規定，於97年7月3日以台 中民權路郵局第2214號存證信函之送達作為終止兩造間租賃 契約之意思表示通知，並請上訴人立即遷出及交還系爭房屋 ，惟上訴人仍置之不理。系爭房屋之租賃契約既經被上訴人 合法終止，上訴人已無占有使用系爭房屋之合法權源，爰依 民法第455條規定請求上訴人返還系爭房屋。又依系爭租賃 契約第6條第2項約定：「乙方（即上訴人）於終止租約或租 賃期滿不交還房屋，即應支付違約金1,000,000元整，如訴 訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方支付。」，上訴人迄 今仍未遷出並交還系爭房屋，顯已違約，被上訴人得按上開 規定請求上訴人給付被上訴人提起本訴支付之律師費用 60,000 元；上訴人自97年4月22日起即未支付租金，被上訴 人得依系爭租賃契約請求上訴人支付自97年4月22日起至被 上訴人終止租賃契約之意思表示送達被告日（即97年7月4日 ）之前1日止，按月2,000元之租金；又上訴人於被上訴人終 止租賃契約後仍繼續占用系爭房屋，自獲有相當於租金之利 益而致被上訴人受有相當於租金之損害，爰依不當得利及侵 權行為之法律關係，請求上訴人給付自終止租賃契約意思表 示到達上訴人之日即97年7月4日起至遷讓交還房屋之日止， 按月給付被上訴人2,000元相當於租金之不當得利及損害金
。並聲明求為判決：上訴人應自系爭房屋遷出並將房屋交還 予被上訴人；上訴人應給付被上訴人60,000元；上訴人應給 付被上訴人自97年4月22日起至97年7月3日止，按月2,000元 之租金暨上訴人應自97年7月4日起至遷讓交還系爭房屋予被 上訴人之日止，按月給付被上訴人2,000元。 2.於本院陳述，除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ⑴偉祺公司已於68年1月5日將系爭房屋讓渡並交由被上訴人之 母紀廖菊管業，並向台中市政府工務局辦理變更起造人名義 為紀廖菊，是以紀廖菊就系爭房屋係紀廖菊所有，或至少取 得事實上處分權。自不可能再於68年5月8日將系爭房屋出售 並交付訴外人莊清吉。莊清吉亦無由再為後續之買賣、交付 系爭房屋之行為。從而，上訴人並無占用系爭房屋之法律上 正當權源。
⑵「占有連鎖」僅具債權效力，且僅可以對抗連鎖中之前手占 有人，不能資以對抗被上訴人，此觀學說見解及實務判決皆 同。
⑶並於本院聲明：請求駁回上訴人之上訴。
㈡上訴人方面：
1.上訴人係系爭房屋之所有人即上訴人之夫王錦豊之占有輔助 人，並非無權占有。系爭租賃契約係受被上訴人詐欺、脅迫 並基於錯誤（誤認被上訴人係系爭房屋所有人）而簽訂，上 訴人業已以存證信函撤銷基於詐欺、脅迫之意思表示，並以 原審之答辯狀送達對被上訴人為撤錯誤之意思表示。從而， 系爭租賃契約應屬無效。
2.於本院陳述，除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ⑴上訴人之夫王錦豊，已向系爭房屋之前手所有人許錕泉買受 系爭建物之事實上處分權，自不可能需向被上訴人承租系爭 房屋；而被上訴人對於系爭房屋並無任何法律上正當權源， 亦無事實上處分權，自無權將系爭房屋之使用收益權能依租 賃契約出租予上訴人，故依民法第246條第1項規定，系爭租 賃契約係以不能之給付為標的，應屬自始無效。 ⑵系爭房屋係由訴外人偉祺公司興建，嗣工程進度約44.5%時 ，又與訴外人莊清吉就系爭房屋訂立和解契約並將系爭房屋 讓與交付莊清吉，嗣莊清吉再將系爭房屋出售予訴外人許錕 泉並交付，許錕泉再與上訴人之夫王錦豊訂立買賣契約並交 付房屋予上訴人之夫，上開基於和解、買賣而輾轉移轉占有 之事實，構成「占有之連鎖」，從而，上訴人占用系爭房屋 有其合法權源並得以對抗被上訴人。
⑶並於本院聲明：請求廢棄原判決，並將被上訴人在第一審之 訴駁回。
二、兩造不爭執事實：
㈠兩造於97年4月22日就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，約定租 賃期限為1年，自97年4月22日起至98年4月21日止，租金每 月2,000元，租賃契約第6條約定：「違約處罰：2.乙方（即 上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違罰 約金新台幣壹佰萬元整如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切 歸乙方負責支付。」
㈡兩造簽訂系爭租賃契約後，上訴人並未給付每月2,000元之 租金，被上訴人於97年6月25日以台中民權路郵局第2135號 存證信函催告上訴人於函到5日內支付欠繳之租金4,000元（ 97 年4月22日起至97年6月21日止），上訴人於97年6月26日 收受存證信函之送達後仍未給付租金，被上訴人復於97年7 月3日以台中民權路郵局第2214號存證信函對上訴人為終止 租賃契約之意思表示，上訴人於97年7月4日收受存證信函之 送達。
㈢被上訴人委任律師提起本件訴訟，支出律師酬金60,000元。 ㈣上訴人於簽訂系爭租賃契約後，於97年4月26日寄發台中英 才郵局第00838號存證信函，以上訴人之夫王錦豐於73年間 向許錕泉承購偉祺公司所蓋系爭房屋，租賃契約係受被上訴 人詐欺、脅迫而為簽立，自始無效應予作廢，向被上訴人表 示撤銷為租賃契約之意思表示，被上訴人於同日收受存證信 函之送達，並於97年4月29日再以台中民權路郵局第1369號 存證信函回復，否認上訴人主張之事實並催告上訴人於函到 7日內給付97年4月22日起至97年5月21日止之租金，上訴人 於97年4月30日收受送達。
㈤訴外人偉祺公司原為系爭房屋之起造人，於68年1月5日書立 同意書將係爭房屋讓渡予訴外人紀廖菊管業，並向台中市政 府工務局辦理變更起造人名義為紀廖菊，經台中市政府工務 局准予辦理。
三、本件經兩造協議簡化爭點如下：
㈠系爭租賃契約是否成立、生效（上訴人是否遭詐欺、脅迫或 意思表示錯誤或系爭契約自始不成立）？
㈡上訴人占用系爭房屋有無合法權源（系爭租賃法律關係外之 合法權源）？
㈢如認上訴人無合法占用系爭房屋權源，原審判命上訴人給付 之金額是否於法有據？
參、本院得心證之理由
一、關於上開爭點㈠即系爭租賃契約之效力問題： ㈠上訴人雖主張：上訴人既無向被上訴人承租之意思，系爭租 賃契約自始不成立；又縱認該租約成立，惟上訴人簽訂系爭
租約係因被上訴人諉稱系爭房屋為其所有，行使詐術使上訴 人簽下所謂租約，該租約之效力亦因上訴人撤銷意思表示而 歸於無效；並認不能因系爭房屋之起造名義人嗣後變更為紀 廖菊（即被上訴人甲○○之母親），即遽認訴外人紀廖菊為 原始所有人；被上訴人亦無任何法律權源得出租系爭房屋云 云。
㈡惟查，系爭租賃契約係真正，為兩造不爭執之事實，如非基 於承租之意思，何需簽訂系爭租賃契約？上訴人空言辯稱無 向被上訴人承租之意思，自非足取。
㈢次查，關於系爭房屋之最初起造人即偉祺公司，業已於68 年1月5日書立同意書將係爭房屋讓渡予訴外人紀廖菊管業， 並向台中市政府工務局辦理變更起造人名義為紀廖菊，經台 中市政府工務局准予辦理，此亦為兩造不爭之事實，且有被 上訴人於原審提出之偉祺公司所立之讓渡同意書1份在卷可 憑，自堪信為真正。從而，自該日起，系爭房屋之所有權即 已歸屬訴外人紀廖菊所有，或至少其已取得系爭房屋之事實 上處分權。上訴人雖謂系爭房屋興建中變更起造名義人為紀 廖菊，不能憑以認定系爭房屋之所有人即為紀廖菊。惟按興 建中房屋之起造名義人確實僅為認定興建完成後房屋所有人 之參考因素之一（其他因素例如何人出資興建？有無契約約 定所有權之歸屬？），然而，法院就爭執之相關人提出之各 項證據加以比較，能提出曾於興建中登記為起造名義人者， 較不能提出者而言，自以前者提出之證據證明所有權歸屬之 證據力為強。以本件而言，被上訴人提出之各項證據（包含 紀廖菊、偉祺公司曾於系爭房屋興建中，合意讓渡系爭房屋 ，並將起造名義人變更登記為紀廖菊此項證據）與被上訴人 提出之各項證據（僅有書面之和解契約、買賣契約而已）綜 合比較判斷，本院認為應以被上訴人提出之證據較足以證明 系爭房屋之所有權歸屬於被上訴人之母紀廖菊，亦即偉祺公 司業已將系爭房屋之所有權讓與被上訴人之母紀廖菊。從而 ，紀廖菊既已取得系爭房屋之事實上處分權，則因其年事已 高及母子之情，紀廖菊將系爭房屋委由被上訴人管理，亦為 人情之常。被上訴人既受其母委任管理系爭房屋，是其將系 爭房屋出租予上訴人，自屬正當。況委任契約並無必需以書 面為之之必要，被上訴人謂遍查本案卷宗，未見任何紀廖菊 委任被上訴人之證據，自非足取。
㈣再查，被上訴人於97年4月22日係提出如原審之原證6至12之 資料予上訴人及其夫王錦豐、其子王新富等人閱覽後，上訴 人乃同意簽訂系爭租賃契約；且該原證6至12之資料，乃與 系爭房屋之權利歸屬情形相同之同一批房屋涉訟（即亦係由
訴外人偉祺公司讓渡並辦理起造人名義變更予被上訴人及其 母紀廖菊），法院及檢察署判斷房屋權利歸屬狀態之判決、 不起訴處分書等訴訟文書資料，且上開資料均屬真實，則自 難認被上訴人有何詐欺行為。本件上訴人辯稱係因遭詐欺始 簽立系爭房屋租賃契約云云，尚非足採。
㈤又查，上訴人簽訂系爭租賃契約時，至少有其夫王錦豊、其 子王新富等人陪同，此經證人即王錦豊、王新富於原審證述 屬實。至於兩造發生爭吵，是因為對於被上訴人所告知系爭 房屋之權利歸屬，認知有所不同而生，尚難謂有何脅迫上訴 人之行為，除此之外，上訴人既未能舉證證明被上訴人有何 詐欺或脅迫之行為，則上訴人主張撤銷受詐欺、脅迫而為之 意思表示，自屬無據。
㈥按租賃非如消費借貸移轉物之所有權於相對人之契約，僅使 承租人就其物而為使用收益。故出租人對出租物有無所有權 或其他權利，全非租賃之成立要件，最高法院著有50年台上 字第284號判例、76年度台上字第2803號判決足資參照。易 言之，本件被上訴人是否為租賃標的物之所有權人，並非租 賃契約訂立當事人之資格要件，則上訴人所謂「因認為被上 訴人為系爭房屋所有權人」而與被上訴人訂立租賃契約云云 ，應僅屬動機錯誤，而非屬意思表示之內容錯誤外，且亦非 屬交易實務上認為重要之資格，故上訴人以所謂意思表示錯 誤而主張撤銷系爭房屋租賃契約，亦非有據。
㈦綜上所述，系爭租賃契約係合法、有效，對於租賃契約當事 人有拘束力，應堪認定。
二、關於上開爭點㈡即上訴人就系爭房屋有無其他占用之法律上 正當權源：
㈠上訴人雖主張：伊就系爭房屋之占有本權本即非源於該租賃 契約，而係源自於上訴人之夫與訴外人許錕泉之買賣契約， 自可基於伊之占有本權對抗被上訴人，無須返還系爭房屋云 云。
㈡惟查，上訴人於原審固提出證物1即莊清吉、楊森霖與偉祺 公司、偉吉公司之「和解契約書」、偉祺公司出具予楊清吉 之「證明書」、許錕泉向莊清吉及上訴人之夫王錦豊向許錕 泉購買系爭房屋之「預定房屋買賣契約書」影本各1份，主 張伊就系爭房屋有合法之占有權源。惟被上訴人否認上開文 書為真正；且縱該等文書為真正，然觀諸證物中之和解契約 書記載之日期，即可知訴外人偉祺公司以此和解書讓渡系爭 房屋予莊清吉、楊森霖之日期為68年5月8日；而由被上訴人 於原審所提出之原證7之讓渡同意書即知，訴外人偉祺公司 早於68年1月5日即已將系爭房屋讓渡予被上訴人之母紀廖菊
，亦即偉祺公司於68年1月5日將系爭房屋讓渡予紀廖菊管業 時，其就系爭房屋已無事實上之處分權，則其於嗣後之68 年5月8日再將系爭房屋出售並交付莊清吉之行為，自屬無權 處分。是以，上訴人所謂：「如果認為偉祺公司興建系爭房 屋之工程進度至44.5%時，已足認定其原始取得系爭房屋所 有權，則其與莊清吉就系爭房屋訂立買賣契約並交付系爭房 屋予莊清吉，嗣後莊清吉又與許錕泉就系爭房屋訂立買賣契 約並將之交付許錕泉，許錕泉後來與上訴人之夫即王錦豊就 系爭房屋訂立買賣契約並交付房屋予王錦豊之法律行為，構 成『占有之連鎖』而合法占有系爭房屋，上訴人以配偶身分 為王錦豊之占有輔助人，自亦有占有系爭房屋之合法權源。 」，即均屬無據。嗣後莊清吉再將系爭房屋出售並交付許錕 泉，許錕泉再將系爭房屋出售並交付予上訴人之夫王錦豊， 均屬無權占有，又是亦難認上開占有之移轉構成所謂多次的 、連續的「占有之連鎖」而認上訴人合法占有系爭房屋。 ㈢按買賣契約僅有債權效力，不能對抗契約以外之第三人。最 高法院著有20年上字第2405號判例足資參照。則上訴人提出 證物1其中「預定房屋買賣契約書」，縱然為真正，上訴人 與其夫亦僅得對抗與其訂立買賣契約之許錕泉，或與許錕泉 訂立買賣契約之莊清吉，並非得以對抗與上訴人之夫間從無 買賣關係之被上訴人。此觀上訴人提出之臺灣高等法院96 年度上字第1059號判決及最高法院88年度台上字第524號判 決所涉具體事實均非據「占有連鎖」以對抗非占有連鎖中之 前手（與抗辯人及其前手間有債權契約存在者）即明。再參 照上訴人引據之學者著作中，關於占有連鎖之要件說明：1. 中間人（乙）對所有人（甲）須有合法占有之本權。2.占有 人（丙）須自中間人基於一定法律關係取得占有之權利。3. 須中間人得將直接占有移轉於他人。及例示：「買受人在取 得所有權前，將其占有之標的物出賣（或出租），並移轉占 有，並不違反買賣契約之內容，次買受人（或承租人）係基 於一定關係自買受人取得占有，而買受人對出賣人又有占有 之權利，應認為次買受人（或承租人）對『出賣人』有合法 占有之權源，不構成無權占有。」〔詳參王澤鑑著《民法物 權第一冊》，第141頁，81年4月版〕，即可知如前述之占用 人（丙），援引「占有連鎖」為其合法占有權源時，只能用 以對抗連鎖占有之前手（甲），不及於非占有連鎖之前手以 外之第三人。換言之，本件上訴人援引「占有連鎖」，應僅 能對抗其夫向之購買系爭房屋之許錕泉之前手莊清吉而已， 不能對抗並未列名上訴人所主張之「連鎖占有」中之人。上 訴人據「占有連鎖」對抗被上訴人，係對於因「占有連鎖」
而生之合法占用權源，此一學說及實務見解適用之範圍，有 所誤解或誤用，尚非足取。
三、關於上開爭點㈢：
㈠上訴人雖主張：上訴人占有系爭房屋，有法律上之原因（即 王錦豊與許錕泉之買賣契約），則被上訴人無不當得利之返 還請求權；又被上訴人就系爭房屋既無使用收益權，被上訴 人即不可能因上訴人之行為受有損害，則其亦不得主張侵權 行為損害賠償請求權云云
㈡惟查，本件兩造間之系爭租賃契約有效存在，上訴人就系爭 房屋亦無足資對抗被上訴人之法律上正當占用權源，已如上 所述。
㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2個月之租 額，不得依前項之規定終止契約；承租人於租賃關係終止後 ，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態 ，返還出租人。民法第440條第1項、第2項前段、民法第455 條定有明文。查上訴人自97年4月22日起均未給付租金，至 97年6月21日止，已欠租累計4,000元，已達2月之租金總額 。被上訴人並於97年6月25日以郵局存證信函催告上訴人於 函到5日內繳付積欠租金，該存證信函已於同年月26日到達 上訴人，上訴人仍未給付租金，被上訴人復於97年7月3日以 存證信函對上訴人為終止租賃契約之意思表示，該終止之意 思表示於97年7月4日到達上訴人，此為上訴人所不爭執，則 兩造就系爭房屋租賃契約於97年7月4日終止，租賃契約既經 終止，被上訴人自得依民法第455條之規定請求上訴人將系 爭房屋遷讓交還予被上訴人。上訴人自97年4月22日起均未 給付租金，至被上訴人對上訴人表示終止租約之意思表示達 前，上訴人已積欠自97年4月22日起至97年7月3日止之租金 未給付；又上訴人於租賃契約終止後未交還系爭房屋，依租 賃契約書第6條第2項之規定，對於訴訟時被上訴人支出之律 師費用應由上訴人支付，則被上訴人依兩造所訂租賃契約之 法律關係請求上訴人給付給付欠租及律師酬金，即屬有據。 再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益 為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益， 為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例 ）。本件上訴人於97年7月4日租賃契約終止後，仍占有使用 系爭房屋，係屬無權占用系爭房屋，且獲有相當於租金之不
當得利，致被上訴人受有無法使用收益該房屋之損害。是被 上訴人請求上訴人應自97年7月4日起至上訴人遷讓房屋日止 按月給付相當於租金即2,000元之不當得利，亦於法有據。 ㈣從而，原審據以認定，被上訴人依民法第455條之規定請求 上訴人遷讓交還系爭房屋予被上訴人，並依租賃契約之約定 ，請求上訴人給付97年4月22日起至同年7月3日止之租金 4,800 元〔計算式：2000×（2＋12/30）＝4800〕、被上訴 人因本件訴訟支出之律師酬金60,000元，合計為64,800元； 暨依不當得利之法律關係，請求上訴人自97年7月4日起至遷 讓交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2,000元，於法 有據，而全部予以准許，經核於法並無違誤。
四、上訴人聲請本院至現場履勘系爭房屋所在社區之狀態，欲證 明該社區與偉祺公司興建中途停工後，即未繼續興建，核與 如上所述之關鍵爭點（系爭租賃契約效力、上訴人有無占用 系爭房屋之其他法律上正當權源）有無理由之認定均無涉， 是以尚無必要，爰予駁回其聲請。又兩造其餘主張及所提證 據與本院上開論斷無涉或無違，不予一一論駁，併此敘明之 。
五、綜上所述，上訴人提起本件上訴仍執前詞，指摘原判決違法 不當，求予廢棄原判決，並改判駁回被上訴人在原審之訴， 均非足取，應予駁回其上訴。
肆、結論：
本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 5 日 民事第三庭審判長 法 官 林洲富
法 官 許石慶
法 官 曹宗鼎
以上正本係照原本作成。
不得再上訴。
中 華 民 國 98 年 6 月 5 日 書記官 黃惠閔