臺灣臺中地方法院民事判決 97年度重訴字第554號
原 告 諾貝爾生化有限公司
法定代理人 辛○○
訴訟代理人 沈朝江律師
陳明發律師
上 一 人
複代理人 乙○○
被 告 丙○○
己○○
號
上 一 人
訴訟代理人 劉建成律師
複代理人 庚○○
甲○○
上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國98年5月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之 基礎事實同一者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲 明者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之 變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更 或追加，民事訴訟法第255條第1項第1、2、4、7款及第2項 分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加 之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性 ，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴 得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟 經濟者稱之。又所謂「因情事變更而以他項聲明代最初之聲 明」，係指因客觀情事有所變更，無法達原來訴訟之目的， 而有變更最初聲明之必要而言。本件原告起訴，原本於土地 法第104條第1項規定之基地承租人優先購買權，聲明求為： 「㈠確認原告就坐落臺中縣烏日鄉○○○段20之4地號田地 面積1,535平方公尺及同地段20之11地號田地面積891平方公 尺被告丙○○所有之應有部分應為2,426分之2,029，有優先 購買權存在；㈡被告丙○○應與原告就前項土地應有部分訂 立物權書面契約，並於原告給付價金共新台幣（下同）1,33 6萬元之同時，將該應有部分移轉登記與原告」之判決，嗣
於訴狀送達被告後，因前開土地經本院執行處拍定，並於民 國97年12月25日核發不動產權利移轉證書予被告己○○，於 98年1月10日登記完畢，原告於98年1月14日具狀，仍本於土 地法第104條第1項規定之基地承租人優先購買權，聲明求為 ：「㈠確認原告就坐落臺中縣烏日鄉○○○段20之4地號田 地面積1,535平方公尺及同地段20之11地號田地面積891平方 公尺，被告丙○○應有部分各為2,426分之2,029有優先購買 權存在；㈡前項2筆土地被告丙○○應有部分各為2,426分之 2,029，均於97年12月25日以拍賣為原因並均於98年1月10日 分別所為所有權移轉予被告己○○之登記應予以塗銷；㈢被 告丙○○應與原告就前項2筆土地應有部分訂立物權書面契 約，並於原告給付價金共1,336萬元之同時，將該應有部分 分別移轉登記與原告」，追加上開聲明第2項塗銷所有權移 轉登記部分，於本件同為請求，並據原告提出系爭土地之土 地登記謄本及有本院不動產權利移轉證書附於本院97年度執 字第26484號拍賣抵押物執行卷宗可稽，核其追加之訴與原 訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原 請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴並得加以利用； 又系爭土地因已移轉登記予被告己○○，與起訴時尚登記在 被告丙○○名下有所不同，亦屬情事變更，而有必要追加上 開聲明第2項；且所追加之訴無害於被告程序權之保障，並 符訴訟經濟，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，被告己○ ○並於該訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論，亦視為同 意追加，原告此訴之追加與民事訴訟法第255條第1項第1、2 、4、7款及第2項之規定相符，應予准許。次按不變更訴訟 標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變 更，民事訴訟法第256條亦有明文。本件原告於98年2月24日 具狀更正訴之聲明第3項為：「被告丙○○應與原告就前項 2筆土地之應有部分訂立書面契約，並於原告給付價金共1, 336萬元予被告己○○之同時，將該應有部分分別移轉登記 予原告」，復於98年5月19日言詞辯論期日當庭更正為：「 被告丙○○應與原告就前項2筆土地之應有部分訂立書面契 約，並於原告給付價金共1,336萬元之同時，將該應有部分 分別移轉登記予原告」，核為更正事實上之陳述，與民事訴 訟法第256條之規定相符，亦應准許，合先敘明。二、原告主張：坐落臺中縣烏日鄉○○○段20之4地號田地面積 1,535平方公尺及同地段20之11地號田地面積891平方公尺， 原登記為訴外人丁○○所有，丁○○於94年2月1日以買賣為 原因將系爭土地應有部分2,426分之397出賣予訴外人簡滿杏 。丁○○另於95年6月10日與原告簽訂未定期限之「土地租
賃契約書」，將系爭土地其中約300坪部分以每月租金5,000 元出租予原告，並同意原告於其上興建房屋，原告並因而建 有未辦保存登記之鐵造廠房建物，其門牌號碼為臺中縣烏日 鄉○○路○段協心巷21號。簡滿杏則於95年9月5日以夫妻贈 與為原因，將系爭土地應有部分2,426分之397登記予其夫即 被告己○○所有。丁○○並於96年5月29日將其應有部分2,4 26分之2,029出售予被告丙○○，並登記為被告丙○○所有 。系爭土地嗣經被告己○○行使受讓自合作金庫商業銀行之 抵押權，聲請查封拍賣系爭土地各為2,426分之2,029之應有 部分，經鈞院以97年度執字第26484號執行事件受理，而於 97年12月25日發給被告己○○不動產權利移轉證書，並於98 年1月10日將系爭土地所有權移轉登記完畢。而按共有人出 賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人 固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力，非如承租土 地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權， 具有相對的物權之效力，被告己○○係依土地法第34條之1 第4項規定行使優先購買權，而原告則依土地法第104條第1 項規定，基地出買時，承租人有依同樣條件優先購買之權， 具有物權效力，應較被告己○○僅具債權效力之優先購買權 為優先。並聲明：㈠確認原告就坐落臺中縣烏日鄉○○○段 20之4地號田地面積1,535平方公尺及同地段20之11地號田地 面積891平方公尺，被告丙○○應有部分各為2,426分之2,02 9有優先購買權存在；㈡前項2筆土地被告丙○○應有部分各 為2,426分之2,029，均於97年12月25日以拍賣為原因並均於 98年1月10日分別所為所有權移轉予被告己○○之登記應予 以塗銷；㈢被告丙○○應與原告就前項2筆土地應有部分訂 立物權書面契約，並於原告給付價金共1,336萬元之同時， 將該應有部分分別移轉登記與原告。
三、被告部分：
(一)被告丙○○未於言詞辯期日到場，亦未提出書狀作何聲明或 陳述。
(二)被告己○○抗辯：系爭建物係訴外人戊○○於94年6月間所 興建，原告未曾使用過系爭建物，且系爭建物若係95年6月 10日以後建造，原告為何遲至96年12月始申請房屋稅籍登記 ，且其實際外觀破舊，應非新建廠房，又原告並未提出出資 興建房屋之證明，難謂原告為系爭房屋之所有權人，且系爭 建物面積為1234.92平方公尺、234.24平方公尺，合計1469. 16平方公尺，換算後為444.42坪（計算式：1469.16*0.3025 ＝444.42），而系爭土地租賃契約書僅記載承租土地為系爭 土第2筆其中約300坪，顯有不合，且其租金僅為每月5,000
元，亦與常情不符，參以原告公司之法定代理人辛○○即為 丁○○之妻，其所提出之租賃契約顯係事後通謀訂定。原告 縱與丁○○有簽訂系爭租賃契約，原共有人即丁○○未得其 他共有人即簡滿杏及被告己○○之同意，對於簡滿杏及被告 己○○即不生效力，原告自不得對被告己○○主張優先購買 權。並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實：
(一)坐落臺中縣烏日鄉○○○段20-4地號土地原登記為訴外人丁 ○○所有，丁○○於94年2月1日以買賣為原因分別將系爭土 地應有部分2,426分之397出賣予訴外人簡滿杏，並經登記為 其所有，嗣上開20-4地號又分割出20-11地號。(二)簡滿杏於95年9月5日以夫妻贈與為原因，將系爭土地應有部 分2,426分之397登記予其夫己○○所有。(三)丁○○則於96年5月29日將其應有部分2,426分之2,029出售 予被告丙○○，並登記為其所有。
(四)系爭土地嗣經被告己○○行使受讓自合作金庫商業銀行之抵 押權，聲請查封拍賣，經本院以97年度執字第26484號執行 事件受理，而於97年12月25日拍定暨發給被告己○○不動產 權利移轉證書，並於98年1月10日將系爭土地所有權移轉登 記完畢。
五、得心證之理由：
本件兩造厥有爭執者，為原告有否承租系爭土地，並在系爭 土地上興建未經查封拍賣之建物？原告就系爭土地得否主張 優先承買權？其效力為何？經查：
(一)本件被告丙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為 判決。
(二)按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決 之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前 段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關 係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之 狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而 言，最高法院著有52年度台上字第1240號判例意旨可資參照 。查本院97年度執字第26484號執行事件，依被告己○○之 聲請，拍賣系爭土地及其他不動產，於97年11月12日由被告 己○○主張優先承買權買受，並以其債權主張抵銷價金而繳 足全部價金1,800萬元，經本院執行處於同年12月25日發給 被告己○○不動產權利移轉證書，被告己○○並已於98年1 月10日辦妥所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有本 院民事執行處通知、拍賣不動產筆錄、分配表、債權及抵押
權讓與契約書、不動產權利移轉證書附於本院97年度執字第 26484號拍賣抵押物卷內可佐，堪認為真實。原告於97年5月 16日具狀主張依土地法第104條規定，原告就系爭土地有優 先購買權，請求本院於拍賣公告中載明等事聲明異議，經本 院執行處於97年10月15日在拍賣公告備註欄第五點載明：「 本件拍賣土地上有第三人所有之未辦保存登記建物占用，且 本件係拍賣債務人之應有部分，債務人未現實占有，拍定後 均不點交，建物占用土地之法律關係應由拍定人自理，共有 人有優先購買權。又附表編號3、4之土地上之建物所有人經 查符合土地法第104條第1項之規定，就附表編號3、4之土地 有優先承買權，惟建物所有權人之租約若未經其餘共有人之 同意，不得對抗其餘之共有人，故該等共有人就該土地主張 優先承買權時，則建物所有權人無優先承買權，而應由該等 共有人優先承買，另對拍賣土地主張優先承買時，應連同本 件拍賣建物一併承買；若對優先承買權有爭議時，應另循訴 訟程序解決」等語，亦有前揭民事強制執行異議聲請狀、上 開本院民事執行處通知附於前揭執行卷內可憑，亦堪認為真 實。原告主張其就系爭土地有優先購買權，既為被告己○○ 所否認，而原告就系爭土地是否有優先購買權，攸關其是否 能本於優先購買權人之地位優先購買被告己○○已主張優先 承買權買受之系爭土地，亦即該優先購買權之存否不明，會 使原告主張優先購買權購買系爭土地之私法上地位有受侵害 之危險，此危險並得以前揭規定所提起對於被告之確認判決 除去。是縱該執行程序業已終結，被告己○○並已就系爭土 地因移轉登記而取得所有權，原告仍有即受確認判決之法律 上利益，合先敘明。
(三)次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ；私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第277條前段、 第357條前段亦分別定有明文。再請求履行債務之訴，原告 就其所主張債權發生原因之事實，有舉證之責任；房屋稅納 稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非 即為房屋所有權之證明（本院40年台上字第126號判例參照 ），本件上訴人提出之房屋稅收據上關於系爭房屋之納稅義 務人之記載，雖變更為上訴人名義，仍不足據以證明上訴人 即為系爭房屋之所有人，最高法院亦分別著有28年上字第19 20號、70年台上字第3760號判例意旨可資參照。本件原告主 張其承租系爭土地，並在系爭土地上興建未經查封拍賣之建 物云云，固據原告提出土地異動索引資料、土地租賃契約書 、照片、房屋稅籍證明書及土地登記謄本為證，且有建物測 量成果圖附於本院97年度執字第22676號執行卷內可憑，並
為兩造對：坐落臺中縣烏日鄉○○○段20-4地號土地原登記 為訴外人丁○○所有，丁○○於94年2月1日以買賣為原因分 別將系爭土地應有部分2,426分之397出賣予訴外人簡滿杏， 並經登記為其所有，嗣上開20-4地號又分割出20-11地號； 簡滿杏於95年9月5日以夫妻贈與為原因，將系爭土地應有部 分2,426分之397登記予其夫己○○所有；丁○○則於96年5 月29日將其應有部分2,426分之2,029出售予被告丙○○，並 登記為其所有等情所不爭執。惟依原告提出之上開土地異動 索引資料、照片、土地登記謄本及上開建物測量成果圖及兩 造上開不爭執之事實，僅能知系爭土地移轉之情形及系爭建 物確有存在，並未能遽認原告上開主張為真實。再原告提出 之上開土地租賃契約書業經被告己○○否認其真正，依前開 說明，即應由原告證明其真正，原告既未舉證以實其說，依 上說明，已難認其主張有基地承租權云云為真實。再原告雖 又提出上開房屋稅籍證明書，作為其為系爭建物所有權人之 證明，惟依上說明，該房屋稅籍證明書僅能證明原告為系爭 建物房屋稅之納稅義務人，並不足以證明其為所有權人，是 原告就其為系爭建物之所有權人，既未再舉證以實其說，亦 難認其主張其為系爭建物所有權人云云為真實。是更難認原 告就系爭土地有基地承租權。且就原告所提出之土地租賃契 約書觀之，出租人丁○○為原告公司法定代理人辛○○之配 偶，有戶籍謄本附於本院97年度執字第26484號執行卷內可 證，則其間是否因系爭土地確有租賃事實，或基於其他原因 ，始簽訂系爭契約書，即非無疑，自難僅憑該契約書，遽認 原告有租賃系爭土地，並在該土地上建築系爭建物。又依上 開建物測量成果圖所示，系爭建物現有總計1469.16平方公 尺，約444坪，而依上開租賃契約書所示，僅載承租300坪， 面積亦顯不相符，更難認原告上開主張為真實。再系爭土地 於訴外人和車股份有限公司以訴外人傳奇生物科技股份有限 公司、丙○○等人為債務人，聲請為假扣押執行，經本院於 96年10月5日至現場查封時，臺中縣大里地政人員指界完畢 ，陳稱系爭土地上有第三人鐵皮屋3棟，從鐵門上所夾郵件 招領上所載住址：臺中縣烏日鄉○○路○段協心巷17號”丁 ○○”收字樣，訴外人戊○○並於96年12月11日在該假扣押 執行事件陳明其自訴外人丙○○處承租系爭土地，並提出土 地租賃契約書為憑；系爭土地於訴外人曾月霞、張清順以訴 外人傳奇生物科技股份有限公司、丙○○、丁○○等人為債 務人，聲請為假扣押執行，經本院於97年4月22日至現場查 封時，經在場之訴外人洪溢鴻即汰金工業有限公司之法定代 理人陳稱：其向丁○○承租另一廠房作為其自營汰金工業有
限公司之鐵工廠，此鐵皮屋為有保存建物，為丁○○之父親 所建，與本院97年度執未字第22676號標的無關連，惟門牌 號碼均為烏日鄉○○路○段協心巷21號，同意由其廠房進入 20之4、20之11地號土地測量未保存鐵皮屋建物等語，並系 爭土地上有2棟鐵皮屋，其中1棟鐵皮屋無大門，裡面無擺設 物品，另1棟鐵皮屋有上鎖，訴外人曾月霞、張清順並於97 年4月29日陳報系爭建物屬其標示之Ｂ建物是訴外人傳奇生 物科技股份有限公司向訴外人丁○○租用，現已搬遷成空屋 ；另富達不動產估價師事務所就系爭土地、建物為估價時， 載明其使用情形為：本案勘估2筆土地上部分坐落有一未辦 保存建物，無門牌，現為閒置中等語，有被告提出之查封筆 錄、估價單、土地租賃契約書為證，並有民事強制執行聲請 狀、查封筆錄、陳報狀附於本院96年度執全字第3942號卷內 、查封筆錄、陳報狀附於本院97年度執字第22676號卷內及 鑑定報告附於本院97年度執字第26484號卷內可佐。是依上 開查封及關係人陳報系爭土地使用之情形，顯知系爭建物於 上開進行查封、鑑價程序時均閒置中，並無使用之現象，且 前為訴外人傳奇生物科技股份有限公司使用中，並由訴外人 戊○○搭建系爭建物，而由傳奇生物科技股份有限公司之法 定代理人丙○○並就系爭土地出租予訴外人戊○○，均益徵 原告並無承租系爭土地，且並無在系爭土地上建有系爭建物 。原告主張租用系爭土地、建築系爭建物云云顯非實在，自 無可採。
(四)又按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用 收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理 之，民法第818條、第820條第1項亦分別定有明文。再民法 第818條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部 ，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於 無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言 ，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共 有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部 有自由使用收益之權利。共有土地之出租屬共有物之管理行 為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，由共有 人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將 共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力，最高法院亦 著有86年台上字第3020號裁判意旨足資參照。依上開原告提 出之土地租賃契約書所示，原告與丁○○係於95年6月10日 簽立上開契約書，當時系爭土地為丁○○與簡滿杏所共有。 而丁○○將系爭土地出租予原告之行為，為被告己○○否認 有經其他共有人之同意，而原告復未舉證證明原共有人簡滿
杏同意該出租行為，已難認丁○○將系爭土地出租予原告之 行為，有經其他共有人之同意，且觀之系爭土地租賃契約書 之出租人僅載有丁○○1人，亦應認該出租行為未得全體共 有人之同意。是以丁○○出租行為對為共有人之簡滿杏自不 生效力，當然對因受簡滿杏贈與而取得系爭土地之共有人即 被告己○○亦不生效力，原告自不得對被告己○○主張其對 自丁○○取得系爭土地之被告丙○○在系爭土地之應有部分 有基地承租之優先購買權存在。原告主張被告己○○係依土 地法第34條之1第4項規定行使優先購買權，而原告則依土地 法第104條第1項規定，基地出買時，承租人有依同樣條件優 先購買之權，具有物權效力，應較被告己○○僅具債權效力 之優先購買權為優先云云，顯未能明訴外人丁○○未經其他 共有人全體同意，擅將共有土地出租予原告，對其他共有人 不生效力之事實，自亦於法未合，並無理由。
(五)綜上所述，本件既未能認原告就系爭土地有基地承租權存在 ，且其基地承租權，亦對未經同意之其他共有人即訴外人簡 滿杏及被告己○○不生效力，自未能對被告己○○為主張， 原告於本件自無基地承租權之優先購買權存在。從而，原告 依土地法第104條第1項之規定，求為㈠確認原告就坐落臺中 縣烏日鄉○○○段20之4地號田地面積1,535平方公尺及同地 段20之11地號田地面積891平方公尺，被告丙○○應有部分 各為2,426分之2,029有優先購買權存在；㈡前項2筆土地被 告丙○○應有部分各為2,426分之2,029，均於97年12月25日 以拍賣為原因並均於98年1月10日分別所為所有權移轉予被 告己○○之登記應予以塗銷；㈢被告丙○○應與原告就前項 2筆土地應有部分訂立物權書面契約，並於原告給付價金共 1,336萬元之同時，將該應有部分分別移轉登記與原告之判 決，即均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述、攻擊防禦方法及舉證 ，均對本判決之結果不生影響，爰不一一論述，亦附敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 6 月 9 日 民事第二庭 法 官 陳秋月
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 6 月 9 日 書記官 廖曉鐘
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