臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度訴字第二六三號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
右當事人間請求回復原狀事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。二、陳述：
㈠原告於民國九十年九月二十八日與被告簽訂不動產買賣合約書，以總價新臺幣（ 以下同）二千零八萬八千元，購買被告所有坐落臺北市○○區○○段四小段一三 九之三地號權利範圍一萬分之一千三百八十六之土地及其上建物門牌臺北市○○ 區○○路七段三一○號十樓之房屋，原告於簽約當日給付頭期款二百零八萬八千 元，扣除已退還之地磚款五萬七千元，尚餘二百零三萬一千元，經被告收訖在案 。依契約第二條第二款、第三條約定，原告應於該建築物使用執照領訖三日內交 付第二期款二百萬元，而被告應同時交付所有權狀、印鑑證明書、戶籍資料等產 權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予指定之登記代理人。 ㈡系爭建物於九十年十一月二十七日取得使用執照後，經訴外人即仲介之信義房屋 承辦人員陳盛春通知兩造於九十年十二月三日進行第二期款及辦理所有權移轉所 需證件之交付、用印手續，原告已依約備妥款項，詎被告屆期無法配合，而取消 當日約定。嗣原告領取相關謄本後，發現被告名下僅有系爭土地所有權應有部分 萬分之五十四，經原告質問被告，其推稱願自訴外人吳源鴻處移轉不足之應有部 分予原告，然訴外人吳源鴻之應有部分已全數遭查封，被告顯然無法依債務本旨 提供土地所有權應有部分文件予原告。因被告給付遲延，原告乃於九十年十二月 十八日委請律師發函催告被告於文到七日內履行契約，逾期即解除契約請求損害 賠償，惟被告仍未依約履行，迄今未提出與契約相符之土地應有部分所有權狀等 資料，原告遂於九十一年一月十一日發律師函為解除契約之意思表示。 ㈢原告購買系爭房地，預定於九十一年農曆過年即二月十二日以前遷入居住，故於 不動產買賣合約書手寫加註：「乙方（即被告）同意甲方（即原告）於九十年十 月底得作房屋裝潢工程，但交屋前不得遷入居住，過戶登記應於九十年十二月底 前完成」等字樣，以保障原告權益。原告簽約後，即花費五萬元洽請室內設計師 繪製設計圖三十餘張，預計花費三百四十三萬九千元裝潢，施工期間自九十年十 一月二十三日起至九十一年二月三日，惟因系爭不動產所有權爭議未定，原告無 法與設計公司簽約。依上開約定，本件過戶手續本應於九十年十二月底以前完成 而未履行，原告爰以九十一年六月十七日準備書狀主張被告違約，並同時再為解 除契約之意思表示。
㈣本件契約既依法已解除，依民法第二百五十九條第一項第二款規定，雙方應回復 原狀，爰訴請被告返還受領之價金二百零三萬一千元，及自受領時起計算之法定
遲延利息。
㈤對被告抗辯之陳述：
⑴原告購買系爭不動產，係為能及時於九十一年農曆年前遷居，自始未曾同意延期 。被告明知於九十年十二月底未能完成過戶，仍為上開保證，誘使原告陷於錯誤 而與之訂約，顯有詐欺之嫌。
⑵原告未同意房屋及土地過戶分別處理，因此約定土地合併前、合併後有二種不同 處理方式。
⑶原告已備妥第二期款準備履約，復積極委請室內設計公司裝潢房屋，且委請律師 協調並發函催告被告履約，並無蓄意不買之情事。 ⑷買賣契約之出賣人對於出賣之標的物固不以有處分權為必要，被告向何人取得應 有部分，要非原告所得置喙。惟本件第二期付款時，係進行所有權移轉之物權契 約，出賣人對標的物即以有處分權為必要。且原告既未與第三人訂立債權契約， 如逕由第三人代為履行移轉義務，實有幫助逃漏稅捐之虞，原告自始未同意直接 自第三人處取得土地應有之部分，亦未同意被告事後所提之替代方案，依民法第 三百零一條規定，第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人同意，對 債權人不生效力。
三、證據：提出不動產買賣合約書、存褶、土地登記謄本、原告九十年十二月十八日 律師函暨掛號郵件收件回執、被告九十年十二月二十五日士林法院郵局存證信函 第三八九號、原告九十一年一月十一日律師函暨掛號郵件收件回執、平面配置圖 、工程承攬合約書影本各一件為證，並聲請訊問證人陳盛春。乙、被告方面：
一、聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利益判決，被告願供擔保請准免為假執行。二、陳述：
㈠確與原告訂有前開不動產買賣合約書，並受領價金二百零三萬一千元，惟被告並 無給付遲延之情事。蓋系爭買賣合約書第二條第二款、第三條固有履約期限之約 定，惟九十年十一月二十七日領得使用執照時，兩造先後未在國內，故經由訴外 人即仲介人員陳盛春聯繫，雙方改訂九十年十二月十四日至訴外人即代書陳淑中 處履約，契約所定之履約期限業經兩造合意變更，被告於是日依債務本旨提出相 關證件，並無遲延，然原告藉詞訴外人吳源鴻名下土地所有權應有部分遭查封， 拒不依約付款，本件係原告違約反悔不買在先。 ㈡本件契約簽訂之初，被告及代書即向原告言明被告名下土地所有權應有部分僅萬 分之五十四，因系爭土地與同段一三九之二地號土地欲辦理合併事宜，故應有部 分不足部分，由訴外人即一三九之二、一三九之三地號共有人吳源鴻、陳美愛、 萬芳建設有限公司補足，雖訴外人吳源鴻之應有部分嗣遭查封，惟代書已於九十 年十二月十四日向原告表明訴外人萬芳建設有限公司願先將被告應有部分不足部 分移轉予原告，並於九十年十二月三十一日提出萬芳建設有限公司之同意書，然 原告仍堅持悔約不買。
㈢系爭不動產買賣合約書第三條係兩造互負給付之約定，應由兩造同時履行。原告
於九十年十二月十四日未依約給付第二期款，被告乃於九十年十二月二十五日以 士林法院郵局存證信函第三八九號主張同時履行抗辯，被告即無遲延責任之問題 。
㈣原告於訴訟程序進行中，另以被告未於約定過戶日期前完成過戶而主張解約，此 部分乃訴之追加，被告不同意。況本件契約就交屋日期並未定有期限，系爭建物 於九十年十一月二十七日方取得使用執照，尚未辦理保存登記，自使用執照之取 得、建物測量完畢取得成果圖、申請辦理第一次所有權登記、公告、過戶，至少 須耗時二個月以上，兩造無嚴守九十年十二月底前完成過戶之合意及認識，原告 主張解除契約，即不生效力。
三、證據：提出土地登記謄本影本二件、同意書、九十一年二月八日臺北漢中街郵局 存證信函第一○九號影本一件暨掛號郵件收件回執影本三件為證，並聲請訊問證 人陳淑中、吳源鴻。
理 由
壹、程序方面：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴」，民事訴訟法二 百五十五條第一項前段定有明文。復按，「所謂訴之追加，係指原告於起訴後提 起新訴，以合併於原有之訴而言。訴是否追加，端以當事人、訴訟標的、訴之聲 明三者，於訴訟進行中有無追加以為斷」（最高法院八十五年度臺抗字第三九四 號判決參照）。經查，本件訴訟標的為解除契約回復原狀請求權，原告起訴時解 除契約之原因為被告遲延交付辦理所有權移轉所需之證件，訴訟進行中另主張被 告遲延完成過戶登記亦為解除契約之原因，惟訴訟之當事人、訴訟標的、訴之聲 明均未有變更或追加，揆諸前揭說明，非屬訴之變更或追加。被告具狀表示不同 意原告此部分訴之追加，容有誤會，合先敘明。貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：原告於九十年九月二十八日與被告簽訂不動產買賣合約書， 購買被告所有坐落臺北市○○區○○段四小段一三九之三地號權利範圍一萬分之 一千三百八十六之土地及其上建物門牌臺北市○○區○○路七段三一○號十樓之 房屋，原告於簽約當日給付頭期款二百零八萬八千元，扣除已退還之地磚款五萬 七千元，尚餘二百零三萬一千元，依契約第二條第二款、第三條約定，原告應於 該建築物使用執照領訖三日內交付第二期款二百萬元，而被告應同時交付所有權 狀、印鑑證明書、戶籍資料等產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有 關書表予指定之登記代理人，詎系爭建物於九十年十一月二十七日取得使用執照 後，經訴外人即仲介之信義房屋承辦人員陳盛春通知兩造於九十年十二月三日進 行第二期款及辦理所有權移轉所需證件之交付、用印手續，原告已依約備妥款項 ，被告卻因故取消約定，嗣原告領取相關謄本後，發現被告名下僅有系爭土地所 有權應有部分萬分之五十四，經原告質問被告，其推稱不足部分願由訴外人吳源 鴻補足，然訴外人吳源鴻之應有部分已全數遭查封，被告顯然無法依債務本旨提 供土地所有權應有部分文件予原告，因被告給付遲延，原告乃於九十年十二月十 八日委請律師發函定期催告被告履行契約，惟被告仍未依約履行，原告遂於九十 一年一月十一日發律師函為解除契約之意思表示，另不動產買賣契約書約定過戶 登記應於九十年十二月底完成而未履行，原告爰以九十一年六月十七日準備書狀
主張被告違約，並同時再為解除契約之意思表示，依民法第二百五十九條第一項 第二款規定，雙方應回復原狀，爰訴請被告返還受領之價金二百零三萬一千元， 及自受領時起計算之法定遲延利息等語。被告則以：確與原告訂有前開不動產買 賣合約書，並受領價金二百零三萬一千元，惟九十年十一月二十七日領得使用執 照時，兩造先後未在國內，故經由訴外人即仲介人員陳盛春聯繫，雙方改訂九十 年十二月十四日至訴外人即代書陳淑中處履約，契約所定之履約期限業經兩造合 意變更，被告於是日依債務本旨提出相關證件，並無遲延，且本件契約簽訂之初 ，原告已明知被告名下土地所有權應有部分僅萬分之五十四，不足部分由訴外人 即一三九之二、一三九之三地號共有人吳源鴻、陳美愛、萬芳建設有限公司補足 ，雖訴外人吳源鴻之應有部分嗣遭查封，然代書已於九十年十二月十四日向原告 表明訴外人萬芳建設有限公司願先將被告應有部分不足部分移轉予原告，並於九 十年十二月三十一日提出萬芳建設有限公司之同意書，原告竟違約未給付第二期 款，被告乃於九十年十二月二十五日以士林法院郵局存證信函第三八九號主張同 時履行抗辯，並無遲延責任之問題，且本件契約就交屋日期並未定有期限，兩造 無嚴守九十年十二月底前完成過戶之合意及認識，原告依此主張解除契約，即不 生效力等語資為抗辯。
二、原告主張兩造於九十年九月二十八日不動產買賣契約書，買賣標的物為坐落臺北 市○○區○○段四小段一三九之三地號權利範圍一萬分之一千三百八十六之土地 及其上建物門牌臺北市○○區○○路七段三一○號十樓房屋，惟被告名下實際僅 有系爭土地所有權應有部分萬分之五十四，原告於簽約當日給付頭期款二百零八 萬八千元，扣除已退還之地磚五萬七千元，尚餘二百零三萬一千元，系爭建物於 九十年十一月二十七日取得使用執照後，兩造未依合約書約定於使用執照領訖三 日內進行第二期款及辦理所有權移轉所需證件之交付、用印手續，亦未於九十年 十二月底前完成過戶登記之事實，業據提出與其所述相符之不動產買賣合約書、 土地登記謄本影本一份為憑，且為被告所不爭，自堪信為真實。又原告主張被告 給付遲延，本件契約已合法解除乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是 本件所應審究者厥為：兩造是否有約定交付證件或過戶登記之履行期限？被告是 否給付遲延？原告解除契約是否合法？
三、按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任」，民法第二百二 十九條第一項固有明文規定，惟「債權人允許緩期給付，為債務人遲延責任終了 原因之一（最高法院六十一年台上字第一一八七號判例參照）。經查：兩造簽訂 之不動產買賣合約書第二條第二款、第三條約定：「第貳次付款：新臺幣貳佰萬 元正於本建築物使用執照領訖三日內交付」、「乙方（即被告）應於前條第二款 付款時交付所有權狀，第二款付款時交付印鑑證明書、戶籍資料等產權移轉應備 全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予指定之登記代理人」等語，而本件 使用執照於九十年十一月二十七日取得，此為兩造所不爭，依上開約定，兩造交 付第二期款及證件之履行期限本應為九十年十一月三十日；然本件房屋仲介先通 知兩造於九十年十二月三日履約，該期日因故取消後，再定九十年十二月十四日 履約，履約前一日原告查出訴外人吳源鴻之土地應有部分遭查封，故九十年十二 月十四日兩造並非前來進行履約，而係進行協商，然協商未果等情，業據證人即
仲介陳盛春到庭證述綦詳，原告亦不否認中間有進行協商（參見九十一年五月八 日言詞辯論筆錄），是以，兩造既已就原有確定期限之給付另行協調，則原有確 定期限之給付已因兩造間之協調而變更為無確定期限。復按，「給付無確定期限 者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲 延責任」，「前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任」，「契 約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內 不履行時，得解除其契約」，民法第二百二十九條第二項前段、第三項、第二百 五十四條分別定有明文，亦即，不定期債務，若債務人經債權人催告而未為給付 ，自催告時起負遲延責任，債務人遲延給付後，債權人非當然取得契約解除權， 仍須由債權人定相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約（最高 法院八十六年度臺上字第三二三一號、八十五年度臺上字第六○六號、八十二年 度臺上字第二八三四號、五十八年臺上字第一七八○號判決意旨參照）。查本件 給付變為無確定期限後，原告於九十年十二月十八日定期七日催告被告履約，於 九十年十二月十九日送達被告，有律師函暨掛號郵件收件回執影本一件在卷為憑 ，縱原告主張被告未依債之本旨給付等語為真，被告自期限屆滿時起負遲延責任 ，然原告於被告遲延給付後，仍應定相當期限催告被告履行，若被告未於期限內 履行，原告始得解除契約；茲原告未再催告被告履行，逕於九十一年一月十一日 向被告為解除契約之意思表示，該意思表示於九十一年一月十二日到達被告，有 律師函暨掛號郵件收件回執影本一件在卷可佐，揆諸前揭說明，該契約不能認已 合法解除。
四、復查，系爭不動產買賣合約書約定：「乙方（即被告）同意甲方（即原告）於九 十年十月底得作房屋裝潢工程，但交屋前不得遷入居住，過戶登記應於九十年十 二月底前完成」等語，有兩造所不爭之不動產買賣合約書可稽，被告雖辯稱兩造 無嚴守九十年十二月底前完成過戶之合意及認識，惟未舉證以佐其說，委不足採 ，且兩造就此部分履行期限未另有延展或緩期之協議，應認契約就此部分給付有 約定確定期限，依民法第二百二十九條第一項規定，被告自期限屆滿時起負遲延 責任。然如前所述，依民法第二百五十四條規定，契約當事人之一方遲延給付者 ，他方當事人應定相當期限催告其履行，如於期限內不履行者，始得解除契約； 本件原告於被告遲延給付後，未再催告被告履行此部分給付，逕以九十一年六月 十七日準備書狀主張被告違約，並同時為解除契約之意思表示，此部分解除契約 亦難謂適法。
五、綜上所述，原告未依法律規定解除契約，其解除契約之意思表示不生效力，系爭 不動產買賣合約書既未合法解除，則原告依解除契約回復原狀之法律關係，訴請 被告返還價金，於法無據，為無理由，應予駁回。原告既受敗訴之判決，其假執 行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決 不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 七 月 三十一 日 臺灣士林地方法院民事第三庭
~B法 官 陳玉曆
右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十一 年 八 月 五 日~B法院書記官 謝金宏
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